Vad är ett justerbart prislån (ARM) - Definition, Pros & Cons

En typ av lån som nyligen har blivit populärt är ARM, eller justerbar räntelån. På detta lån börjar räntan mycket låg och justeras över tiden enligt ett ränteindex, till exempel LIBOR (London InterBank Offered Rate). Vanligtvis justeras räntan eftersom en marginal läggs till vad nuvarande räntor är.

ARM kan vara mycket lämpliga i vissa situationer och kan bjuda in avskärmning i andra. Därför är det viktigt att förstå deras unika egenskaper och ta hänsyn till de långsiktiga riskerna utöver de kortfristiga belöningarna som denna typ av lån har att erbjuda.

Kanske de viktigaste övervägandena om en ARM avser huruvida det finns en fast ränteperiod, vilket index räntan bygger på, hur ofta räntan justeras och om det finns ränta eller betalningstak.

Period med fast ränta

Den vanligaste justerbara räntelånet kallas en "hybrid ARM", där en specifik räntesäkerhet garanteras förbli fast under en viss tidsperiod. Ofta är denna initialränta lägre än vad du annars skulle kunna få i ett traditionellt 30-årigt fast lån.

Till exempel kommer en 3/1 ARM eller en 5/1 ARM att erbjuda en fast ränta för tre respektive fem år. Den fasta perioden kan dock variera mycket, från en månad upp till tio år, och den är endast begränsad av vad långivaren tillåter. I allmänhet, ju kortare den fasta perioden, desto lägre blir räntan under den tiden.

För de många människor som refinansierar sin inteckning eller flyttar med några få år kan en ARM vara ett effektivt sätt att betala mindre ränta än vad som skulle vara möjligt med ett standardlån på 30 år. Dessutom kan denna fasta period ge dig tid att bedöma vilken riktning räntesatserna går och bestämma när eller om du ska återfinansiera. Som sagt, de flesta väljer att refinansiera vid eller nära slutet av den fasta ränteperioden.

Hur den nya räntan beräknas

Din hypoteksränta kommer att anpassas efter ett specifikt ränteindex och långivarens marginal.

Ränteindex

Begravda någonstans i pappersarbetet för varje justerbar ränta inteckning hittar du det index som räntesjusteringen kommer att baseras på. Ett index är en allmän indikator på nuvarande räntor, till exempel den nuvarande räntan på statsobligationer eller den ränta som bankerna betalar på sina insättningar (COFI).

När räntorna stiger kommer dessa index att öka. På samma sätt, när räntorna sjunker, kommer dessa index att gå ner. Men trots att varje index följer den allmänna trenden, kanske de inte exakt följer de nuvarande genomsnittliga räntorna.

Marginal

Marginalen är den procentandel som läggs till i indexet för att bestämma din nya ränta, och den löper vanligtvis mellan 2% och 4%. Om indexet till exempel är 4% i genomsnitt och din marginal är 3%, kommer din ränta att justeras till 7%. Indexet plus marginal kallas tekniskt för ”den fullständigt indexerade räntan”, men de flesta kallar det bara för din ränta.

Marginaler läggs till så att långivaren tjänar vinst eftersom de index som vanligtvis har mycket låga priser. Storleken på din marginal kan också bero på din kredit; ju bättre din kredit, desto mindre marginal. På grund av marginalen måste räntorna vanligtvis gå ner (jämfört med när du tog upp lånet) för att se en motsvarande eller reducerad ränta när din ARM justerar.
När du jämför ARM ska du tänka på att den med den största marginalen inte nödvändigtvis är förloraren. Detta beror på att det kanske använder ett index som i allmänhet är lägre eller har mindre volatilitet. Till exempel kommer vissa inteckningar att basera räntan på COFI (Cost of Funds Index), som tenderar att gå upp och ner mindre än andra räntor. Istället använder vissa ARM: er LIBOR, som tenderar att vara lite högre. Titta på var ARM: s index har varit under de senaste åren för att få en uppfattning om var din ränta kan vara i framtiden.

Hur ofta justeras räntan?

När räntesatsen justeras måste du veta hur ofta den kommer att ändras framöver. Med andra ord, när är nästa gång det kommer att justeras? Att veta detta är avgörande, inte bara för att hjälpa dig göra en budget, utan också för att avgöra när det är dags att refinansiera.

För att veta när detta kommer att inträffa, titta på det andra numret på hybrid ARM. Till exempel vet du redan att en 3/1 ARM kommer att justeras för första gången efter tre år. Det andra numret indikerar dock att det kommer att justeras en gång varje år därefter. Som sagt, det finns vissa ARM som kommer att anpassas vartannat år, sex månader eller till och med varje månad efter den initiala justeringen - även om den senare är mindre vanlig.

Är räntesatsen eller betalningen avslutad?

Ett tak på din ränta eller betalning betyder att det bara kan gå upp ett visst belopp under en viss tidsperiod. Det finns faktiskt olika typer av mössor som är utformade för att förhindra att din betalning eller ränta går upp drastiskt under en kort tid, även om räntorna ökar.

Räntesats Cap

Räntehattar finns i två smaker: livslängd och periodiska justeringshattar.

En livstidsperiod förhindrar att räntan någonsin går över en viss ränta (denna gräns kan vara ganska hög).
Ett periodiskt justeringslock gör att hastigheten inte går upp för mycket under en viss tidsperiod. Till exempel kan din ränta begränsas till att öka 0,5% per år, oavsett hur mycket indexet har stigit. Vissa ARM kommer emellertid inte att placera ett lock på den första justeringen utan på efterföljande justeringar.

En viktig varning är att om indexet ökar mer än capbeloppet på ett år kan räntan fortsätta att justeras nästa år även om indexet inte har rört sig sedan föregående justering.

Så i exemplet ovan, låt oss föreställa oss att indexet har stigit 1,5% på ett år, men förblir på den nivån de närmaste åren. Under år 1 går din ränta upp 0,5%, eller det belopp som din periodiska justeringsperiod tillåter. Sedan år två och tre kommer räntan att stiga 0,5% tills din ränta matchar indexet plus marginalbeloppet.

Räntegolv

Vissa ARM har en "golv" -ränta under vilken räntan inte kan gå. Med andra ord, även om räntorna sjunker kraftigt, kanske din nya ränta inte alls sjunker. Detta beror på att ”golvet” kan vara den ränteeffektiva under den fasta perioden, eller den ränta som det först justerades till. Kontrollera dina pappersarbete noga för att se om du har en ränta som bara kommer att öka.

Betalningskapslar

Liksom räntetaket förhindrar ett betalningstak din betalning från att gå upp för mycket när som helst. Betalningstaket är antingen i dollarbelopp (t.ex. kan din månatliga betalning bara stiga upp $ 200 varje år) eller en procentandel (t.ex. kan din månatliga betalning bara öka 10% varje år).

Dessutom kommer din nya betalning att jämföras med föregående års betalning, inte originalet. Till exempel, om ditt betalningsbegränsning är 10% varje år, och du ursprungligen betalade 1 000 USD / månad, kan din justerade betalning öka till högst 1 100 USD under det första året, 1 220 USD under det andra och 1 331 USD under det tredje.

Betalningstaket fungerar vanligtvis oberoende av räntetaket. Så även om räntan stiger betydligt, betyder det inte nödvändigtvis att din betalning kommer. På baksidan, men du är fortfarande skyldig att ränta och det kommer att fastställas till balansen i din inteckning. Detta kallas negativ avskrivning (se nedan).

I själva verket kanske du inte ens inser att det händer. Men om din ränta stiger och din betalning inte går, kommer din lånesaldo troligen att stiga upp istället för att sänka varje månad. Vissa ARM har en klausul som tar bort betalningstaket helt när det nuvarande lånet överstiger det ursprungliga lånet med ett visst belopp. Detta resulterar ofta i ett enormt betalningshopp. För att undvika denna situation ska du granska ditt inteckningskontout varje månad för att se till att ditt lånesaldo inte ökar och att din betalning motsvarar räntan du debiteras.

Olika typer av armband

Förutom hybrid ARM finns det andra mindre vanliga typer. Om de missförstås kan dessa få allvarliga konsekvenser för din ekonomiska hälsa, kredit och övergripande livskvalitet.

1. ARM: er som bara är intresserade

Genom en ARM med bara ränta kan du betala bara räntan på lånet varje månad utan att betala ned någon ränta. Detta sänker betalningen, men gör ingenting för att hjälpa dig bygga kapital eller komma närmare att äga ditt hem direkt. Denna typ av lån används ofta av investerare som inte tänker hålla hemmet länge, eller av husägare som förväntar sig att ha bättre hem på några år.

Men att ta på ett sådant lån kan vara riskabelt eftersom de flesta ränteslån så småningom återställs och kräver att du också betalar kapitalet. När detta händer, stiger naturligtvis betalningen dramatiskt. Om du har eller överväger ett sådant lån, förstå hur och när det anpassas för att bli fullständigt amorterat.

2. Negativa amorteringslån

"Negativ amortering" är en fin term för en inteckning där du betalar mindre än räntan varje månad. Det betyder att din lånesaldo stiger eftersom obetalda räntor läggs på lånesaldot. Dessa typer av inteckningar missbrukades vanligtvis under bostadsboomen eftersom betalningarna är förståeligt låga.

Om lånesaldot blir för högt återställs emellertid inteckningen och betalningarna hoppas dramatiskt. Före bostadsboomen användes de flesta negativa amorteringslån endast av investerare eller husfångare. Dessa lån är helt enkelt ett recept på katastrof för de flesta husägare.

3. Betalningsalternativ eller Pick-a-Pay-inteckningar

Den "pick-a-pay" -lån, även känd som en betalningsalternativlån, är en ganska ny typ av lån som verkar skräddarsydd för att skapa problem. Dessa inteckningar var mycket populära när bostadspriserna steg dramatiskt eftersom de tillät människor att komma in i mer hus för mindre pengar. De flesta av dessa lån erbjuder flera betalningsalternativ varje månad och så länge du betalar minst den minsta betalningen kommer du inte att vara i standard.

Vanligtvis kan du välja mellan att betala alla räntor plus en del av kapitalet, endast betala ränta eller betala ett belopp som är lägre än räntorna som uppkommit den månaden. Du kan föreställa dig att de flesta väljer den minsta betalningen, vilket innebär att den obetalda räntan kan få lånets saldo att växa kraftigt över tid. När lånesaldot når en viss punkt (ofta 20% mer än den ursprungliga saldot) återställs inteckningen och betalningarna kommer att öka dramatiskt.

Pick-a-pay-inteckningar såldes ofta till personer som inte informerades om att betala minimibetalningen skulle göra att deras saldo växte. Även om dessa typer av inteckningar kan vara ett bra verktyg för investerare, är de vanligtvis inte lämpliga för människor som tänker vara i sitt hem länge. Om du har en inteckning med olika betalningsalternativ varje månad, läs noga din lånedokumentation och ditt inteckningskontout för att avgöra hur mycket du behöver betala för att låta ditt saldo sjunka istället för upp.

Fördelar och nackdelar med ARM

Dessa för- och nackdelar gäller generellt för de flesta ARM, men undersök dina pappersarbete noga för att bekräfta om de gäller det lån du överväger eller inte..

fördelar

Lägre stängningskostnader. En betydande fördel för ARM är att de ofta är billigare än en inteckning med en permanent fast ränta.
Lägre fast ränta. Om ARM har en period med en fast ränta är den räntan vanligtvis lägre än räntan på en fast ränteslån.
Generös fast ränteperiod. Eftersom många människor inte ens håller samma inteckning under fem år kan en 5/1 ARM ge dig gott om tid att sälja eller refinansiera ditt hem utan att din initiala ränta någonsin justerats. Detta innebär att du kan spara pengar i förväg på lägre stängningskostnader och med tiden genom lägre räntesatser - särskilt om ränteomgivningen är låg eller minskar.
Hjälper dig att kvalificera dig för ett större hem. Eftersom den initiala betalningen ofta är lägre än för en inteckning med en fast fast ränta, kan det vara lättare att kvalificera sig för ett större lån. Många som får en ARM är första gången husköpare som förväntar sig att tjäna mer pengar på fem år än de gör nu. I själva verket kan en ARM vara en bra springbrunn i hushållet eftersom det är relativt lågkostnad och lätt att kvalificera sig för.

nackdelar

Brist på konsistens i betalningar. När räntan justeras kan det göra svårt att budgetera, särskilt om din ränta justeras varje månad eller sex månader.
Räntesatserna kan stiga. I en hybrid ARM är räntan under den fasta perioden ofta konstgjord låg. Så även om räntorna inte ändras mycket kan din betalning fortfarande öka när räntan återställs. Om räntorna har stigit kan din ränta öka till ditt takbelopp, vilket i vissa fall kan leda till negativ avskrivning.
Du kan förlåta en låg fast ränta. Även om räntan på en ARM initialt kommer att vara lägre än för en 30-årig fast inteckning, kommer den att återställas. Om räntorna stiger innan du refinansierar, kan du missa 30 år med en lägre ränta.
Mer troligt att ha dolda problem. Tyvärr har hypoteksleverantörer visat sig inte vara den mest etiska gruppen och har en tendens att missbruka vissa inteckningar, till exempel ARM. Med andra ord måste du se till att du inte saknar något i det finstilta formatet och att du förstår villkoren för lånet som hur marginalen, betalningen och räntetaket och räntegolvet fungerar. Många husägare har befunnit sig i varmt vatten och till och med i konkurs på grund av denna typ av lån.

Slutord

Lånen med justerbar ränta har ökat kraftigt i popularitet de senaste åren, främst på grund av deras lägre kostnader och räntor. Men de har också missbrukats allvarligt. Ändå kan en justerbar ränta som är anpassad för att passa dig och dina ekonomiska behov vara mycket fördelaktig så länge du är medveten om alla villkor för inteckning.

När du väljer en inteckning, och särskilt en ARM, ska du också beakta din personliga situation och avsikt. Om du till exempel förväntar dig att bo i ditt hem i många år och räntorna är vid alla tidpunkter är en ARM kanske inte vettig för dig. Visst kommer du att spara lite pengar under de första åren, men chansen är stor att du betalar mer via en högre ränta när du refinansierar.

Ta dig tid att förstå och jämföra bostadslån och kom ihåg vilka funktioner som är viktigast för dig. Gå alltid igenom lånedokumentationen noggrant innan du skriver under för att säkerställa att du får rätt inteckning och för att undvika fallgropar och dyra misstag.

Valde du att gå med en justerbar räntelån? Varför eller varför inte?