Vad är en hembedömning - Tips & processlista

Tyvärr är inte resultatet av en av de viktigaste faktorerna, hemvärderingen, något du kan kontrollera. Ändå är det viktigt att ha en fullständig förståelse för hemvärderingen innan man påbörjar processen att förvärva eller återfinansiera en inteckning.

Vad är hemvärderingen?

En hemvärdering är en värdering av din egendom som utförs av en "expert" licensierad värderare som tilldelats ditt fall av en bank eller annan utlåningsinstitution (vanligtvis slumpmässigt, baserat på nya bankbestämmelser). Hemvärderare besöker din fastighet för att bedöma rymdens skick och göra en inventering av dess funktioner.

Värderaren tar hänsyn till faktorer som inkluderar:

• Hemets skick
• Storleken på hemmet
• Fastighetens storlek
• Kvaliteten på landskapsarkitektur
• Antalet sovrum, badrum och rum
• Ljuskvaliteten och utsikten
• Antal eldstäder
• Tillägget av en pool
• Källarens kvalitet (oavsett om den är färdig eller oavslutad)
• Efterbehandlingsdetaljer i hemmet (som bänkskivor i granit, trägolv och belysningsarmaturer)

Värderaren undersöker nyligen sålda fastigheter i ditt område med funktioner som liknar ditt blivande hem, kallad "jämförbara." Värderaren redovisar sedan skillnader mellan ditt hem och jämförbara för att komma fram till en uppskattning av ditt hemvärde. Om din värderare till exempel har valt en fastighet med fyra sovrum att jämföra med ditt hus med tre sovrum kan värderaren dra 10 000 $ från fyra-sovrumets försäljningspris för att redogöra för denna avvikelse. Men om ditt hus har en öppen spis och fyra-sovrummet inte, kan värderaren lägga till $ 2 000 till din värdering för att kompensera.

Storlek, antal sovrum, extra badrum och en färdig källare tenderar att ha störst inverkan på en utvärdering. Funktioner som bänkskiva, snygga ytor och kosmetiska uppgraderingar har mindre effekt.

En värderare mäter i allmänhet din egendom mot minst 5 eller 6 jämförbara (“komps” för kort), även om den listan kan nå så högt som 10. Comps väljs inom ett givet geografiskt område för att undvika behov av att justera priset för platsen . Helst är alla datorer nyförsäljning (inom de senaste månaderna) vilket hjälper till att skydda mot fluktuerande marknadsförhållanden. Uteslutningar och kortförsäljning ingår vanligtvis inte som komp, även om det kan finnas undantag om ditt hem råkar befinna sig i ett högt avskärmningsområde.

Efter att alla nödvändiga tillägg och subtraktioner har gjorts för att ta hänsyn till avvikelser mellan ditt hem och kompisarna, kommer värderaren till ett uppskattat värde för ditt nya hem.

Varför behövs hembesökningar?

En bank vill ha en mycket tillförlitlig uppskattning av ett hems värde när den ger dig pengar att köpa eller refinansiera. Om du till exempel inte är en skicklig förhandlare och du erbjöd $ 400 000 för ett hus på $ 200 000 kan du räkna med att banken avslår din låneansökan. Att låna mer än ett hus är värt betyder att banken inte har tillräckligt med säkerheter för att garantera ditt lån. Om du skulle möta avskärmning i så fall skulle banken inte kunna sälja din fastighet för hela lånebeloppet som den levererade till dig.

Baserat på en värderares rekommenderade värde kan du ha chansen - vid låg bedömning - att samla in mer pengar eller se om säljaren tar ett lägre erbjudande för att slutföra lånet.

Är hembesök exakt?

Liksom alla värderingar är hemvärdering inte en exakt vetenskap. Banker kommer aldrig att få ett objektivt värde på din fastighet eftersom ingen finns. Även om en utvärdering kan vara den bästa lösningen är den verkligen inte den perfekta.

Manipulation

Värderingsmän som arbetar regelbundet med vissa banker kan få höra vad en fastighet behöver utvärdera för att lånet ska gå igenom. Om dessa bedömare vill upprepa företag kan de följa bankens instruktioner för att säkerställa att lånet godkänns. Även om förordningar har införts sedan 2008 för att förhindra praxis som detta, finns det alltid möjlighet till samverkan mellan banker och hemmamätare, så kolla referenser och ställa så många frågor som möjligt för att se till att hela processen är överbord.

variabler

Mer än 60% av utvärderingarna överskattar betydligt fastigheten som utvärderas, enligt en studie från The New York Times. Ett hem kan ha ett charmigt, oregelbundet parti; en annan kan vara större men har mindre karaktär. Ett kök kan ha finaste marmor och granit, medan ett annat kan byggas av sällsynta antika delar.

Att bedöma jämförande värde i fall som dessa är en svår uppgift. I bästa fall finns det likheter på en marknad och en bedömare söker dem för en felaktig men ärlig jämförelse. I värsta fall finns det inga tillräckliga jämförbarheter och värderaren förlitar sig bara på antaganden.

Innan jag stängde hemma i april 2012 hade jag två utvärderingar som genomförts inom en tre veckors period (jag bytte bank under processen), och resultaten var mer än $ 100 000 från varandra. Medan detta till stor del var skyldigt mitt hem unika läge och funktioner, var min erfarenhet tyvärr inte unik. Många bostadsköpare kan berätta liknande historier om subjektiviteten i bostadsbedömningarna, vilket gör utsikterna att ansöka om en inteckning något oroande.

Vad händer om bedömningen är felaktig?

Om du inte är nöjd med en utvärdering kan du kanske be om en andra utvärdering genom vissa långivare. Till exempel tillåter FHA-lån detta. När det gäller ett konventionellt lån kanske du kan begära en andra utvärdering om den första värderaren inte känner till ditt område. Alternativt kan du sammanställa en lista över dina egna jämförelser och be försäkringsgivaren på lånet att granska den tillsammans med bedömningen.

Slutord

För att skydda dig mot subjektiviteten i utvärderingsprocessen håller du ett kort i handen: din fastighetsmäklare. Om du arbetade med en mäklare under hela erbjudandet och förhandlingsprocessen, kan du vara säker på att mäklaren vill tjäna en provision. Begär att din mäklare sammanställer en oberoende lista över kompisar för att skicka till värderaren och belyser gynnsamma likheter med ditt blivande hem. Bedömare som arbetar utanför marknaden kan välkomna assistansen. Eftersom processen är subjektiv kan du lika gärna göra vad du kan för att dra nytta av den.

Har du gjort en hemvärdering på ditt hem? Känner du att det var korrekt??