Vad är en kredit för hemmakapital (HELOC) - Hur det fungerar, fördelar och nackdelar

Då får du en dag ett brev från din bank eller ett företag som Figure.com där du kan öppna en kredit för ett eget kapital (HELOC). Det förklarar att det här är ett sätt att utnyttja värdet på ditt hem för kontanter. Brevet säger att du kan låna upp till $ 30 000 på detta sätt för endast 5% ränta.

Vid första anblicken ser det ut som lösningen på alla dina problem. Men du tvekar och tänker att det måste fångas. Är det bra att låna mot ditt hem på detta sätt? Innan du rusar ner till banken måste du förstå exakt hur en HELOC fungerar och vad för- och nackdelar är. Här är allt du behöver veta för att fatta ett klokt ekonomiskt beslut.

Hur HELOC fungerar

När du tar ut en kredit i hemmet, lånar du pengar från banken med ditt hem som säkerhet. HELOC: er skiljer sig från andra typer av bostadslån eftersom du inte lånar ett fast belopp och betalar tillbaka det över tiden. Istället ger en HELOC dig tillgång till en pool med kontanter som du kan doppa i efter behov.

Som ett kreditkort är en HELOC ett roterande lån. Du kan låna vilket belopp som helst upp till kreditgränsen. Då kan du betala tillbaka hela eller delar av saldot - som att betala kreditkortsräkningen - och dra tillbaka det igen. Med andra ord kan lånets storlek utvidgas och kontraheras för att passa dina behov.

Till skillnad från ett kreditkort kommer en HELOC vanligtvis med en tidsgräns. Du kan bara dra ut pengar under en viss period, vanligtvis 5 till 10 år. Detta kallas "dragningsperioden." Under dragningsperioden är dina månatliga betalningar endast för ränta på lånet.

Med vissa HELOC, så snart dragningsperioden är slut, förfaller hela saldot. Oavsett vad du fortfarande är skyldig måste du betala tillbaka direkt med ett engångsbelopp. De flesta HELOC har dock en ”återbetalningsperiod” på 10 till 20 år. Under denna tid gör du regelbundna betalningar av kapital och ränta tills lånet har betalats.

En HELOC kallas ibland en "andra inteckning", eftersom det är ett extra lån du kan ta på ett hus som redan har en inteckning. Men detta begrepp är vilseledande. De flesta HELOC är andra inteckningar, men du kan också ta ut en HELOC på ett hem som är fullt betalt. Och å andra sidan är det möjligt att ta ut en andra inteckning som är ett lån med viss tid - vanligtvis kallat ett hemkapitallån - snarare än en kredit.

Skäl att använda en HELOC

Hemägare använder oftast HELOC för att betala för renovering eller reparation av hem. Att använda en HELOC på det här sättet är meningsfullt, eftersom många hemförbättringar ger mervärde till ditt hem. Om du använder pengarna klokt kan du komma fram när du säljer huset.

Hemägare använder dock HELOC för många andra behov - vissa klokare än andra. Till exempel kan de ta ut en HELOC för att:

Betala för college (för sig själva eller sina barn)
Köpa en bil
Gör en utbetalning för att köpa ett fritidshus eller en investeringseiendom från Roofstock.
Konsolidera andra skulder, till exempel kreditkortsskuld
Betala räkningar under en finanskris, till exempel en arbetsförlust, om de inte har en akutfond

En särskilt dålig anledning till att ta ut en HELOC är att få mer pengar för dina dagliga behov. Om du måste låna pengar för att få slut, är det ett tydligt tecken på att ditt sätt att leva inte är hållbart. Om du inte gör något för att lösa problemet, kommer du inte att kunna betala av lånet när det förfaller. Istället för att låna måste du leta efter sätt att balansera din budget - antingen genom att sträcka din lön eller genom att få in extra inkomst.

Hur mycket du kan låna

Det högsta belopp du kan låna med en HELOC beror på hur mycket kapital du har i ditt hem. Det beror i sin tur på två saker: hur mycket ditt hem är värt och hur mycket du fortfarande är skyldig på inteckning. Vanligtvis är kreditgränsen för en HELOC 75% till 85% av ditt hemvärde minus din inteckningssaldo.

Anta till exempel att du har ett hus som är värt $ 400 000 och att du har $ 275 000 kvar på din inteckning. Din bank erbjuder dig en HELOC baserad på 80% av husets värde, eller $ 320.000. Dra de $ 275 000 du är skyldiga, och det ger dig en maximal gräns på $ 45 000 på din kredit.

Men banken kanske inte är villig att låna dig så mycket. Innan du sätter din kreditgräns kommer den att vara säker på att du har råd att betala tillbaka lånet. För att räkna ut detta tittar banken på din inkomst, din kreditbetyg och dina andra skulder och ekonomiska skyldigheter. Detta ger banken en tydligare uppfattning om hur mycket du har råd att låna.

Med många HELOC: er kan du låna så mycket eller så lite du vill, upp till din kreditgräns. Vissa lån kräver emellertid att du lånar ett visst minimibelopp, till exempel $ 300, varje gång du drar på din kreditgräns. Andra kräver att du tar ett första förskott så snart du skapar HELOC.

Några HELOC kräver till och med att du alltid håller ett visst belopp utestående. Det är dåliga nyheter för dig, eftersom det gör att banken kan debitera ditt ränta hela tiden. Det är som att ha ett kreditkort som du inte får betala av. Du måste bära det saldot på 300 $ och betala ränta på det, månad efter månad - oavsett om du behöver det eller inte.

Räntesatser för HELOC

De flesta HELOC är lån med rörlig ränta, även känd som lån med justerbar ränta. Det betyder att räntan är bunden till ett index, till exempel den amerikanska statsräntan som fastställts av Federal Reserve, och att den går upp och ner tillsammans med det indexet. I de flesta fall debiterar banken indexbeloppet plus en "marginal", till exempel två procentenheter. För en HELOC baserad på Prime Rate skulle detta ge dig en ränta på "Prime plus 2%."

Faran med ett lån med justerbar ränta är att när räntorna stiger, så gör dina betalningar. Om den nuvarande primärräntan är 4%, skulle en HELOC med en ränta av Prime plus 2% ha en total APR på 6%. Om du lånar 10 000 $ idag till den kursen betalar du 50 $ per månad i ränta. Men om Prime Rate skjuter upp till 10%, stiger din ränta till 12%, och dina räntebetalningar hoppar till 100 $ per månad.

Lyckligtvis finns det en gräns för hur hög ränta på din HELOC kan gå. Enligt lag måste alla lån med rörlig ränta som är säkrade av ett hem ha ett tak eller tak på hur mycket räntan kan öka under lånets livslängd. Till exempel, om din HELOC är begränsad till 16%, kan din ränta aldrig överstiga det - även om primärräntan stiger till 15% eller mer. Vissa planer har också periodiska mössor som begränsar det belopp som räntan kan stiga under en viss tidsram.

Ibland har en HELOC en speciell introduktionshastighet. Till exempel kan banken debitera dig en schablonränta på 2,5% april för de första sex månaderna. Därefter skulle räntan hoppa till standardräntan.

Andra avgifter för HELOC

När du skapar en HELOC måste du vanligtvis betala många av samma avgifter som du betalade när du först fick din inteckning. Till exempel kan du debiteras för:

En ansökningsavgift, som inte alltid återbetalas om du får avslag på lånet
En fastighetsbedömning för att uppskatta värdet på hemmet
Förskottsavgifter, till exempel "poäng", där en poäng motsvarar 1% av din kreditgräns
Stängningskostnader, till exempel titelsökning och advokatsavgifter

Sammantaget kan det kosta hundratals dollar att skapa en ny HELOC. Dessutom har vissa HELOC: er löpande avgifter som pågår under lånets hela livslängd. Till exempel kan du betala en årlig avgift för att upprätthålla lånet eller en transaktionsavgift varje gång du drar på din kreditgräns.

Fördelarna med en HELOC

En HELOC har flera fördelar jämfört med andra sätt att låna pengar. Dessa inkluderar:

Flexibilitet. En HELOC låter dig välja exakt hur mycket du lånar och när. Du kan ta ut pengar och betala tillbaka dem fritt under dragperioden. Och när dragningsperioden är slut har du vanligtvis en lång återbetalningsperiod för att betala av lånet.
låg ränta. En HELOC är mindre riskabel för långivaren än många andra lån, eftersom den har ditt hem som säkerhet. Av denna anledning tenderar bankerna att erbjuda lägre räntor på HELOC än på andra typer av kredit. Detta gör HELOC till ett användbart sätt att konsolidera skulder med högre ränta, till exempel kreditkortsskuld. Detta är dock bara användbart om du avstår från att använda kreditkorten medan du betalar av skulden. Om du vänder dig och kör saldot rätt tillbaka, har du bara nya skulder ovanpå det gamla.
Rätt att betala tidigt. Oavsett minsta betalning på HELOC, kan du alltid välja att betala mer. Faktum är att många konsumenter väljer att behandla sin HELOC precis som alla andra lån och betala det i avbetalningar. Säg till exempel att du tar ut 20 000 $ från din HELOC och använder den för att köpa en båt. Du kan sedan dela upp 20 000 dollar i 60 betalningar, lägga till ränta och betala tillbaka det på fem år. På så sätt är det precis som att ha ett vanligt båtlån, men till en bättre ränta.
Ingen betalning när det inte finns någon balans. Precis som ett kreditkort kan en HELOC betalas ut i sin helhet när som helst. Om du gör det behöver du inte göra några betalningar förrän du drar på det igen. Naturligtvis hjälper inte den här funktionen dig om din HELOC kräver att du har en minimal balans.
Skatteavdrag. Eftersom en HELOC är en typ av bostadslån är räntan på det vanligtvis avdragsgilla. Det är en förmån som de flesta kreditformer, som kreditkort och autolån, inte har.
En chans att ändra ditt sinne. När du tar ut en HELOC på ditt primära hem har du en laglig rätt att avbryta den inom tre dagar och betala ingenting. Du kan ändra dig av någon anledning eller utan någon anledning alls. Allt du behöver göra är att informera långivaren skriftligen, och det måste avbryta lånet och betala tillbaka eventuella avgifter du har betalat. Så om du får ett bättre erbjudande från en annan långivare - eller om du bestämmer dig för att du inte behöver pengarna - har du en chans att backa ut.

Nackdelar med en HELOC

Även om en HELOC kan vara ett praktiskt sätt att låna pengar är det inte det bästa valet för alla. HELOC har några allvarliga nackdelar, inklusive:

Risk för utestängning. Det största problemet med en HELOC är att du sätter ditt hus på linjen. Om du någonsin inte kan göra betalningarna - antingen för att din inkomst går ner eller för att betalningarna går upp - kan banken beslagta ditt hem. Om din inkomst är instabil är en HELOC förmodligen för riskabel för dig.
Risk för att vara under vatten. Om ditt hem sjunker i värde medan du fortfarande är skyldigt pengar på det, kan du hamna mer än huset är värt. Det är en riskabel situation att vara i, för om du säljer ditt hus måste du betala hela saldot på din HELOC omedelbart. Om du behöver sälja oväntat kan du fånga kort utan tillräckligt med kontanter för att betala tillbaka det.
Risk för att din kredit blir frusen. Om banken ser att ditt hus har sjunkit i värde, eller att din inkomst har sjunkit så lågt att du kan ha problem med att betala, kan den besluta att frysa din kreditgräns. Du kan inte kastas ur ditt hus i den här situationen, men du kan inte heller dra på din kredit. Detta är ett stort problem om du är mitt i en köksbyggnad och banken plötsligt avbryter din tillgång till pengarna du använder för att betala entreprenörerna.
Osäkra priser. Eftersom de flesta HELOC är lån med rörlig ränta kan den månatliga betalningen på dem hoppa - ibland kraftigt. Detta kan vara ett problem om du har en stram budget. Innan du registrerar dig för en HELOC ska du kontrollera vad livstidsluckan är och ta reda på vad din månatliga betalning skulle vara till denna maximala takt. Om betalningen är mer än du kan hantera är detta lån inte ett bra val för dig.
Höga förkostnader. Som nämnts ovan kan det ta hundratals dollar i avgifter att ta ut en HELOC. Detta gör det till ett dåligt val om du bara behöver låna en liten summa pengar. Det belopp du sparar på ränta i så fall kommer sannolikt inte att räcka för att kompensera förkostnaderna i förväg. För den här typen av lån har du det bättre med ett kreditkort med låg ränta - eller ännu bättre, ett med en räntefri introduktionsperiod. Banker är emellertid ibland villiga att avstå från några eller alla stängningskostnader på en HELOC, så kontrollera villkoren innan du utesluter denna typ av lån som ett alternativ.
Stor slutbetalning. När din HELOC löper ut måste du betala vad du fortfarande är skyldigt på lånet, samtidigt. Om du inte har råd med denna "ballongbetalning" kan du förlora ditt hem.
Begränsningar för hyra. Enligt villkoren för vissa HELOC: er får du inte hyra ut ditt hem medan du är skyldig pengar på det. I det här fallet, om du behöver flytta, har du inget annat val än att sälja huset - och betala hela saldot på din HELOC på en gång. Detta gör HELOC till ett dåligt val om du tror att du kan behöva flytta när som helst snart.

Alternativ till HELOC

Om du håller mycket av din rikedom bunden i ditt hem är en HELOC ett användbart sätt att förvandla det egna kapitalet till kontanter. Men det är inte det enda sättet. Det finns minst två andra typer av lån som låter dig extrahera kontanter från ditt hem: hemlån och återbetalning. Beroende på din situation kan ett av dessa alternativ vara mer användbart för dig än en HELOC.

Hemlån

Ett traditionellt lån för hemmaplan är ett mycket enklare lån än HELOC. Du lånar ett fast belopp på förhand och du betalar tillbaka det under en fast period. Till skillnad från HELOC har lån till bostadshandel vanligtvis en fast räntesats. Det betyder att dina betalningar förblir desamma från månad till månad, så det finns inga överraskningar.

Hemlån har även andra förmåner. För det första är den ränta som du betalar för ett hemkapitallån vanligtvis avdragsgill, liksom för en HELOC. Dessutom behöver du vanligtvis inte betala några stängningskostnader för den här typen av lån. Du kan dock behöva betala andra avgifter, till exempel en ansökningsavgift eller utvärderingsavgift.

Om du jämför räntesatser för HELOC och lån i hemmet, kommer du förmodligen att märka att HELOCs tenderar att ha något högre APR. Men detta betyder inte nödvändigtvis att ett bostadslån är billigare eftersom APR för de två typerna av lån beräknas annorlunda. APR för HELOC baseras enbart på den indexerade räntan (till exempel Prime-räntan). Med ett hemkapitallån, däremot, faktorerar APR faktorer i räntesats, poäng och andra finansiella avgifter.

En annan skillnad mellan ett HELOC och ett hemkapitallån är att du med HELOC ofta kan göra räntebetalningar - även efter dragningsperioden. Med ett hemkapitallån betalar du däremot både kapital och ränta över tid. Detta gör månadsbetalningarna något högre. På plussidan betyder det att du inte blir träffad med en ballongbetalning i slutet av låneperioden.

Eftersom ett bostadslån ger dig ett engångsbelopp kan det vara användbart för stora, engångsprojekt, till exempel en bostadsområde. Att ta ut en stor summa samtidigt ökar dock risken för att hamna under vattnet på ditt lån. När du tar ut mindre belopp från en HELOC, finns det mindre chans att du får låna mer än ditt hem är värt.

Cash-out refinansiering

Ett annat sätt att utnyttja kapitalet i ditt hem är återbetalning av kontanter. Det betyder att du refinansierar ditt hem för mer än det belopp du är skyldig och tar extra pengar kontant.

Normalt, när du refinansierar din bostadslån, byter du helt enkelt ut ditt gamla lån med ett nytt lån för samma belopp, men till en lägre ränta. Till exempel, säg att du har en 200.000 $ inteckning till 6% apr, och du har redan betalat $ 50.000 av det lånet. Sedan du fick det lånet har räntorna sjunkit och nu är hypoteksräntorna cirka 4,5% april. Så du betalar ditt gamla lån och tar upp ett nytt för $ 150 000 till 4,5%, vilket sänker din månatliga betalning.

Men anta att förutom att sänka din ränta, vill du låna ytterligare $ 30 000 för att renovera ditt kök. I så fall kan du göra en utbetalningsfinansiering. Istället för att ta ett nytt lån för de 150 000 $ du är skyldig, tar du ett lån för $ 180 000. Detta ger dig en högre månatlig betalning än en direkt refinansiering, men det kommer fortfarande att vara mindre än vad du betalade med ditt gamla lån.

En utbetalning som refinansierar ofta, men inte alltid, erbjuder lägre räntesatser än ett hemkapitallån eller HELOC. En nackdel är att du måste betala stängningskostnader när du refinansierar din inteckning. Detta kan lägga till hundratals eller till och med tusentals dollar till ditt lån.

Återbetalningsfinansiering är ett bra alternativ när det finns problem med din gamla inteckning, till exempel:

Hög ränta. Om räntorna har sjunkit med 1% eller mer sedan du fick din inteckning är refinansiering vanligtvis en bra affär. Med en utbetalningsfinansiering kan du sänka dina månatliga betalningar och få kontanter på samma gång.
Osäker räntesats. Om du för närvarande har en inteckning med justerbar ränta riskerar du att se dina månatliga betalningar skjuta upp om räntorna stiger. Om du refinansierar till en ny fast räntalån kan du låsa in låga räntor för lånets livslängd.
För lång tid. Omfinansiering kan också hjälpa dig att betala av din inteckning tidigt. Om du har en 30-årig inteckning men du redan har betalat ut mycket av saldot kan du återfinansiera det lägre saldot på kortare sikt, till exempel 15 år. Om du byter till en kortare sikt kan du vanligtvis få en ännu lägre ränta och hjälpa dig snabbare ut ur skulden.

Få det bästa erbjudandet

Om du bestämmer dig för att en HELOC är rätt lånet för dig, kan du shoppa runt för att hitta en affär som passar dina behov. Kontrollera först din primära bank, eftersom vissa banker erbjuder rabatter på HELOC för sina vanliga kunder. Få en detaljerad offert där som innehåller information om räntor, mössor och avgifter. Kontrollera sedan andra långivare för att se hur deras erbjudanden jämförs.

Här är några punkter att tänka på när du handlar:

Kontrollera räntesatsen. Att shoppa för ränta på HELOC är lite komplicerat. Eftersom räntan vanligtvis är variabel, kan du inte titta på ett nummer och jämföra det mellan långivare. Du måste fråga varje bank exakt vilket index dess ränta är baserad på - till exempel statsräntan eller en amerikansk statsskuldränta - och vad marginalen är. När du känner till indexet, gör en liten undersökning för att ta reda på hur mycket det index tenderar att förändras över tid och hur högt det har varit tidigare. Det kommer att ge dig en tydligare idé om hur mycket ränta du troligtvis kommer att betala under ditt lån.
Jämför kepsar. Det är också viktigt att veta vad taket på din ränta är. Det kommer att berätta hur hög den månatliga betalningen på ditt lån eventuellt kan gå om räntorna stiger. Kontrollera både livstidslocket på lånet och det periodiska taket, om det finns ett. Se till att du känner till och har råd med maximal betalning.
Jämför avgifter. Tillsammans med att jämföra APR: s mellan olika banker, måste du också få information om stängningskostnader och andra avgifter. Dessa avgifter återspeglas inte i april för en HELOC. Se till att du har råd med kostnaden på förhand på alla HELOC du överväger, liksom de månatliga betalningarna.
Se upp för introduktionserbjudanden. Vissa banker försöker locka dig in med en låg introduktionsränta. Denna frestande låga takt varar dock bara en kort tid, till exempel sex månader. Om din bank erbjuder dig en introduktionsränta, ta reda på när denna ränta löper ut och vad som händer med dina betalningar när den gör det.
Förstå hur betalningar fungerar. Ta reda på om de månatliga betalningarna på din HELOC kommer att inkludera både kapital och ränta eller ränta. Endast räntebetalningar låter som en hel del, men när planen är slut måste du betala av hela rektoren i en enorm ballongbetalning. Även om dina betalningar inkluderar både huvudstol och ränta, kontrollera om den del som går mot rektor kommer att räcka för att betala av hela saldot när lånet löper ut. Om det inte är det, kommer du fortfarande att hamna med en ballongbetalning. I vissa fall är det möjligt att förlänga ditt lån eller refinansiera ballongbetalningen om du måste. Ta reda på om dessa alternativ i förväg.
Kontrollera påföljder. Fråga långivarna vad straffen är för att göra lånbetalningar sent. Ta också reda på under vilka förhållanden långivaren skulle anse att ditt lån är som standard. Om det någonsin händer kan långivaren kräva omedelbar betalning i sin helhet - och om du inte kan göra den betalningen kan det ta ditt hem.
Läs fintrycket. Fråga varje långivare om HELOC har några speciella regler, till exempel ett minimiuttagningsbelopp eller begränsningar för att hyra ut ditt hem. Ta reda på om HELOC kräver att du alltid har en balans hela lånets löptid. Om det gör det kan du förmodligen göra det bättre någon annanstans.
Vet dina rättigheter. Enligt den federala lagen om sanning i utlåning måste långivare avslöja alla viktiga detaljer om en HELOC, inklusive APR, avgifter och betalningsvillkor. Långivaren får inte ta ut några avgifter förrän den har gett dig denna information. Om det ändrar något av dessa villkor innan du tecknar kontraktet har du dessutom rätten att gå bort och långivaren måste återbetala de avgifter du redan har betalat. Och även efter att du har undertecknat det har du fortfarande rätten att ombestämma dig och avbryta inom tre dagar.

Slutord

I vissa fall kan det vara ett klokt ekonomiskt drag att ta ut en HELOC. Det är ett billigt sätt att låna pengar till projekt som kommer att öka din rikedom på lång sikt, som att förbättra ditt hem eller finansiera din utbildning. Men denna billiga kredit har en stor nackdel: Det sätter ditt hem i riskzonen. Det gör det extra viktigt att vara säker på att du har råd med kostnaderna - både framåt och på lång sikt.

Innan du tar ut en HELOC, kolla in alla dina alternativ. Gör matematiken för att ta reda på om ett lån med hemkapital eller refinansiering kan vara ett bättre val. Jämför priser från många långivare för att se till att du får det bästa möjliga erbjudandet. Och om du inte är 100% säker på att du kan göra betalningarna, var inte rädd att gå bort.

Har du någonsin använt en HELOC? Skulle du rekommendera det till andra?