Vad är ett hemkonstruktionslån - Process & Hur kvalificeras

Ett vanligt hypotekslån kommer inte att sänka det - men du kan vara berättigad till en speciell typ av lån som kallas ett konstruktionslån.

Vad är ett konstruktionslån?

Ett bygglån är vanligtvis ett kortlån som används för att betala för kostnaden för att bygga ett hem. Det kan erbjudas under en viss tid (vanligtvis ungefär ett år) för att ge dig tid att bygga ditt hem. I slutet av byggprocessen, när huset är klart, måste du få ett nytt lån för att betala av bygglånet - det kallas ibland "slutlånet."

I huvudsak betyder det att du måste refinansiera i slutet av löptiden och ingå ett helt nytt lån du väljer (till exempel en fast ränta på 30 år) som är ett mer konventionellt finansieringsalternativ för ditt nyavslutade hus.

Kvalificering för ett konstruktionslån

Banker och hypotekslånare är ofta leery av byggnadslån av många skäl. En viktig fråga är att du måste lita mycket på byggaren. Banken eller långivaren lånar ut pengar för något som ska vara konstruerad, med antagandet att det kommer att ha ett visst värde när det är klart.

Om saker och ting går fel - till exempel om byggaren gör ett dåligt jobb eller om fastighetsvärdena faller - kan det visa sig att banken har gjort en dålig investering och att fastigheten inte är värd lika mycket som lånet.

För att försöka skydda sig mot detta problematiska krav ställer banker ofta strikta krav på ett bygglån. Dessa inkluderar vanligtvis följande bestämmelser:

En kvalificerad byggare måste vara involverad. En kvalificerad byggare är en licensierad byggentreprenör med ett fast rykte för att bygga kvalitetshem. Detta innebär att du kan ha det särskilt svårt att hitta en institution för att finansiera ditt projekt om du tänker agera som din egen entreprenör, eller om du är involverad i en ägare / byggare situation.
Långivaren behöver detaljerade specifikationer. Detta inkluderar planlösningar samt detaljer om materialet som kommer att användas i hemmet. Byggare sätter ofta en omfattande lista över alla detaljer (ibland kallad ”blå bok”); detaljer inkluderar i allmänhet allt från takhöjder till den typ av hemisolering som ska användas.
Hemvärdet måste uppskattas av en värderare. Även om det kan verka svårt att bedöma något som inte existerar, måste långivaren ha en bedömare överväga husets blå bok och specifikationer, liksom värdet på marken som hemmet byggs på. Dessa beräkningar jämförs sedan med andra liknande hus med liknande platser, liknande funktioner och liknande storlek. Dessa andra hus kallas "comps", och ett uppskattat värde bestäms baserat på comps.
Du kommer att behöva göra en stor utbetalning. Vanligtvis är 20% det lägsta du behöver för att sätta upp ett bygglån - vissa långivare kräver så mycket som 25% lägre. Detta säkerställer att du investeras i projektet och inte bara går bort om saker går fel. Detta skyddar också banken eller långivaren om huset inte visar sig vara värt så mycket som de förväntade sig.

Förutsatt att du uppfyller alla dessa kriterier och har god kredit bör du kunna kvalificera dig för ett bygglån. I allmänhet kräver långivare också information om dina inkomster (för att vara säker på att du har råd med hypotekslån) och ditt nuvarande hem, precis som de skulle göra med alla typer av standardlån.

Hur byggnadslån fungerar

När du har kvalificerat sig för och godkänts för ett bygglån börjar långivaren betala ut de pengar de gick med på att låna till dig. Men de kommer inte bara att ge byggaren kontanter på en gång. Istället skapas ett schema med dragningar.

drar

Ritningar är angivna intervaller där byggmästaren kan ta emot medel för att fortsätta med projektet. Det kan finnas flera dragningar under hela byggtiden. Till exempel kan byggaren få de första 10% när lånet stängs, och de nästa 10% efter det att partiet har rensats och stiftelsen hälls. Nästa tillströmning av pengar kan komma efter att huset är inramat, och sedan den efterföljande utbetalningen efter att huset är under tak och förseglat.

Antalet dragningar och beloppet på var och en förhandlas mellan byggaren, köparen och banken. Vanligtvis kommer den första dragningen från köparens utbetalning (så det är köparens pengar som är mest utsatta). Det är också vanligt att banken kräver en inspektion i varje steg innan de släpper ut pengarna till byggaren. Detta hjälper till att säkerställa att allt är på rätt spår och att pengarna spenderas som de borde.

När alla drag har betalats ut och huset är byggt måste köparen då få slutlånet för att betala av bygglånet.

Konstruktionslånstakten

Med ett konstruktionslån, som alla andra lån, måste du betala ränta för pengarna du lånar. Konstruktionslån är vanligtvis lån med rörlig ränta och räntan sätts till en ”spridning” till primärräntan. I huvudsak innebär detta att räntan är lika med prime plus ett visst belopp. Om till exempel prime-räntan är 3% och din ränta är prime-plus-one, skulle du betala en ränta på 4% (vilket skulle justeras när primärräntan ändras).

I många fall är byggnadslån också inrättade som endast ränta. Detta innebär att du bara betalar ränta för de pengar du har lånat istället för att betala ner någon del av principlånsbalansen. Detta gör betalningen av byggnadslån mer genomförbar.

Du betalar också endast det belopp som redan har betalats ut. Om du till exempel lånar $ 100 000 och endast de första 10 000 $ har betalats ut betalar du bara ränta för de första 10 000 $ och inte för hela 100 000 $. Du måste göra månatliga betalningar för detta lån - precis som med ett konventionellt lån - så dina månatliga betalningar bör börja låga när bara ett litet belopp har lånats och gradvis öka när mer av pengarna betalas ut till din byggare.

nackdelar

Byggnadslån gör det möjligt att bygga ett hem när du annars inte kan göra det. Att bygga ett hem kan vara en stor upplevelse om du vill utforma något unikt eller specifikt för dina behov och dina familjers behov. Men det finns också betydligt större risk vid upphandling av byggnadslån än bara att köpa ett befintligt hem.

Några av de potentiella riskerna inkluderar:

Hemmet kommer inte att slutföras enligt schema och budget. Om ditt hus inte är färdigt enligt schemat kan du behöva betala extra kostnader för hyresbostäder eller betala två inteckningar längre än väntat eftersom du inte kommer att kunna flytta in. I vissa fall är den slutliga betalningen för din byggnad lånet förfaller och du måste betala en avgift för att förlänga det lånet - åtminstone tills huset är klart och du kan återfinansiera till ett slutlån.
När det är klart kommer hemmet inte att vara värt minst så mycket som det kostar att bygga. Du kan stöta på denna olyckliga situation om byggmästaren gör ett dåligt jobb, eller om den övergripande bostadsmarknaden sjunker. I det här fallet måste du komma med extra kontanter när det är dags att refinansiera byggnadslånet till ett slutlån.
Du kan inte kvalificera dig för ett slutlån. Om din inkomst eller kredit drastiskt förändras kan du kanske inte kvalificera dig för ett slutlån - och det kan skapa ett betydande problem, eftersom bygglån inte är tänkta att vara permanent. När projektet är klart, balansen har som ska betalas av. Det är i huvudsak en ballonglån, vilket innebär att du betalar ränta under projektet, med hela saldot i slutet. Om du inte kan refinansiera för att betala av hela saldot - och långivaren vägrar att förlänga byggnadslånet så att du på något sätt kan återfinansiera - kan du förlora det nya hemmet till avskärmning om du inte kan göra betalningen.

Slutord

Om du är villig att ta på dig riskerna med ett byggnadslån, och du har den finansiella dynan tillgänglig för att hjälpa dig genom stöten på vägen, kan ett byggnadslån vara rätt val så att du kan bygga ditt drömhus.

Men om du bara letar efter en plats att bo, om du inte har akutfonden för att hantera motgångar i byggnaderna, eller om du är nervös för hembyggnadsprocessen, kan du vara bättre på att helt enkelt köpa en befintligt hem med ett konventionellt lån. Det är viktigt att väga riskerna och fördelarna noggrant så att du vet att valet du gör är det rätta för dig.

Har du någonsin tagit ett bygglån? Hur var din upplevelse??

(fotokredit: Bigstock)