Ska du sälja ditt hus eller hyra ut det? - Saker att tänka på

Den stora frågan är vad du ska göra med fastigheten när du flyttar. Är du bättre på att behålla din gamla plats som hyra, eller är det mer meningsfullt att sälja den? Medan hyrning gör att du antingen kan betala av din inteckning eller tjäna lite pengar varje månad, kommer det också med en rimlig mängd risk och extra skattekomplikationer.

Varför hyra ditt hem?

När en hyresgäst betalar hyran kan du använda checken för att täcka din månadslån. På ett sätt betalar din hyresgäst för dig att tjäna eget kapital i ditt hem. När inteckning har betalats kan du hålla varje månadshyra som inkomst.

Att hyra ut ditt hem kan diversifiera dina investeringar och inkomstströmmar, så att du kan minska din ekonomiska risk. Om du till exempel tappade jobbet skulle du fortfarande ha några inkomster från hyran. Eller, om du tycker att dina pensionssparande är otillräckliga, har du en fastighet du kan sälja.

Kostnader för hyra

När du beräknar kostnaden för att hyra ett hus, beakta dessa potentiella utgifter:

Amortering. Tänk på både räntebetalningar och principbetalningar.
Fastighetsskatt. Dessa varierar beroende på område, men räknar med att betala upp till 2% av ditt hemvärde per år.
Inteckningspremier. Om din utbetalning är mindre än 20% av ditt hemvärde, räknar du med att betala inteckningspremier.
Hyresvärdeförsäkring. Detta täcker hyresgästskador och skyddar dig om någon skadas på din hyresfastighet. Enligt HouseLogic är hyresvärdens försäkring vanligtvis 15% till 20% mer än husägarförsäkring.
HOA-avgifter. Dessa betalningar krävs om ditt hus eller lägenhet tillhör en förening.
Reparationer och utbyten. Fönster, dörrar, väggar, mattor, tak och större apparater måste repareras eller bytas ut.
Underhåll. Efter att en hyresgäst lämnat inkluderar vanliga kostnader yttre färg, interiörfärg och mattengöring. Du kommer nästan alltid att behöva rengöra mattan mellan hyresgäster, och du kanske också behöver röra in interiörfärg. Utomhusmålning är mer sällan - förvänta dig att måla vart femte år eller så.
Reklam och hyrningshistorik för hyresgäster. Du kan annonsera på webbplatser som Craigslist gratis, men förväntar dig att betala cirka 100 $ om du vill köra en tidningsannons. VeriFirst rapporterar att en hyrningshistorik för eviction-poster och en hyresbetalningshistorik båda kostar mellan $ 5 och $ 10.
Avgifter för bokföring och fastighetsförvaltning. Fastighetsförvaltningsföretag tar vanligtvis cirka 10% av dina hyresintäkter. Räkna också med att betala minst $ 200 per år för en CPA för att förbereda din personliga och hyresbeskattning.

HouseLogic tillhandahåller ett gratis kalkylblad som hjälper dig att uppskatta kostnaden för att hyra ditt hem.

Hyres lönsamhet

Du kan få en ganska exakt uppskattning av potentiella hyresintäkter genom att kolla in publiceringar i ditt område. Online-fastighetsmarknaden Zillow använder MLS-data och en egen formel för att uppskatta hyresvärden på specifika hem. Rentometer tillhandahåller en liknande tjänst. Du kan också prata med en lokal fastighetsmäklare eller ett fastighetsförvaltningsföretag eller kolla Craigslist för att se hur den går i ditt område.

Tänk också på historiska hyretrender för din region - om du är i en stad som upplever hyresprisökningar kan dina hyresintäkter snart överstiga dina utgifter. Tjänster som Rent Jungle kan visa dig specifika hyrespriser för ditt område.

Som med alla företag måste dina intäkter överstiga dina kostnader om du ska vara lönsam. Tack och lov är kostnaderna för att hyra bostaden skatteavdragbara, vilket minskar mängden inkomstskatt du måste betala för erhållna hyror och ökar dina hemkontanter.

Om dina hyresintäkter omedelbart överskrider dina utgifter är det ett gott tecken. Men även om du inte omedelbart gör en vinst, oroa dig inte. Det kan hända att hyrespriserna är låga för tillfället eller att du fortfarande betalar en rejäl inteckning. Enligt Reuters beräknar Maryland CPA Jerry Gross att du vanligtvis har en solid investering om inledande hyresintäkter täcker minst 80% av de omedelbara hyreskostnaderna.

Beräkna lönsamhet

En hyresräknare som den på All Property Management kan ge insikt i din långsiktiga lönsamhet för din hyra. Ange bara information om hyrespris, räntor på inteckning, inteckningssaldo, betalningar, fastighetsskatter, försäkring, föreningsavgifter och hur länge du planerar att äga fastigheten. Sedan ger räknaren ett detaljerat diagram över förväntade kassaflöden. Det står för alla små kostnader och variabler som vakanser, fastighetsförvaltningsavgifter, underhållskostnader, försäljningskostnader och skattesatser.

Tillsammans med lönsamheten projicerar räknaren också det framtida värdet på ditt hem eller hyresfastighet. När du utvärderar räknarens resultat ska du vara medveten om tidsvärdet på pengar. Det kan vara spännande att tro att ditt hem kan vara värt miljoner på 30 år, men $ 1 miljon 30 år från och med nu är inte 1 miljon dollar idag. Om man antar en inflationstakt på 2% beräknar en nuvärdesberäknare att 1 miljon dollar 2045 är värt bara 552 000 dollar 2015.

Hyra kontra sälj - överväganden

Innan du drar i avtryckaren på något sätt ska du tänka på din ekonomiska situation, bostadsmarknadens tillstånd och eventuella statliga eller lokala förordningar som påverkar dina rättigheter som hyresvärd.

1. Försäljningspris och kapitalvinster

Om du inte är nöjd med ditt nuvarande hemvärde kan hyra ut huset ge lite inkomst medan du väntar på att ditt hemvärde ska stiga. Om bostäderna uppskattar snabbt i ditt område kan det vara smart att vänta.

Tyvärr kan denna taktik slå tillbaka om du väntar för länge med att sälja. När du har hyrt ut huset i mer än tre år kan du inte längre göra anspråk på det som din primära bostad. Det betyder att du är skattskyldig vid försäljningen av bostaden. När du säljer ett hem som inte är din primära bostad måste du betala kapitalvinstskatt för eventuella vinster, som varierar från 0% till 20%, beroende på din skatteklass. När du säljer din primära bostad kan du dock utesluta $ 250 000 kapitalvinst (eller 500 000 $ om du är ett gift par) när du säljer.

För att ditt hem ska bli en primärbostad måste du ha bott där i två av de senaste fem åren. Om du ställer tid till din försäljning fel, kan du hamna tiotusentals dollar i realisationsvinster efter att du säljer din hyra.

2. Skatt på hyresintäkter

Precis som lön från ett jobb eller utdelning från aktier, beräknas du inkomstskatt på alla inkomster du får från din hyra, till din vanliga skattesats. Tack och lov kan du skriva av alla kostnader i samband med att hyra huset. Till exempel, om din brutto hyresintäkt för året är $ 40 000 men du har haft 30 000 $ i hyreskostnader, beräknas du bara skatt på 10 000 USD.

Tillsammans med avdrag för kontantutgifter kan du också kräva avdrag för avskrivningskostnader. Denna icke-kontantkostnad gör att du långsamt kan dra av det belopp du betalade för att köpa huset. Om du har en hyresförlust kan du också kunna använda förlusten för att kompensera en del av din inkomst om din justerade bruttoinkomst är mindre än 150 000 USD. Fråga en CPA för mer information om avdrag för eventuella förluster eller avskrivningar.

3. Eget kapital

Det enda sättet som många husägare kan komma med en utbetalning för sitt nästa hem är att utbetala det egna kapitalet som de har lagt till det som de redan äger. Kan din familj skrapa tillräckligt för att lägga ner 20% på ditt nästa hem utan att sälja ditt befintliga? Tänk noga över detta innan du bestämmer dig för att hyra.

4. Kostnader

Förhoppningsvis kan du hålla ditt hem hyrd för det mesta och täcka de flesta eller alla hypoteksbetalningar. Du bör dock vara beredd på ett värsta fall: betala dubbla inteckningar för din hyra och din personliga bostad. Även utan hyresgäst har du fortfarande en del hyreskostnader inklusive försäkring, underhåll, reklam, juridiska och bokföringsavgifter.

I många områden är det ganska svårt och tidskrävande att räkna ut en hyresgäst som inte betalar hyra. Om du har en hyresgäst som inte kommer att betala eller orsakar betydande skador på hemmet, är det möjligt att din hyra kan misslyckas med att göra vinst i flera månader. Med domstolsavgifter, advokatavgifter, reparationer, rengöringskostnader och förlorad hyra, uppskattar Star Point Tenant Screening att att en hyresgäst kostar i genomsnitt cirka $ 3 000.

Om du köper en annan bostad, riskerar långivaren för ditt framtida hem risken i sina beräkningar. Lending Tree rapporterar att långivare endast tar hänsyn till 75% av de förutsagda hyresintäkterna vid fastställande av skuldsättningsgraden. Om uthyrning av huset höjer din skuldsättningsgrad, kanske du inte är kvalificerad för ett så stort lån på ditt nya hem som du hoppats.

5. Tid och stress

Att vara hyresvärd kan vara tidskrävande och känslomässigt tappande. Du ansvarar för reklam, visar hemmet och kör bakgrundskontroller för att hyra huset. Du måste fältsamtal från hyresgäster, hantera underhåll och reparationer och hantera eventuella nödsituationer. Även om du kan hyra ett fastighetsförvaltningsföretag för att göra det åt dig, förväntar dig att det tar ut minst 10% av dina hyresintäkter.

6. Avståndsfrågor

Du kanske kan hantera ett hyreshus själv om du är i samma stad eller län, men att hantera en fjärrhyra är en annan historia. Även om resekostnader för att besöka din hyra - som körsträcka, flygbiljetter, taxibilar, hotell- och matkostnader - är avdragsgilla, reducerar de snabbt din hyresvinster. Det är mer meningsfullt att anställa ett fastighetsförvaltningsföretag för att hantera dagliga problem och potentiella nödsituationer. Du måste också anställa reparations- och underhållspersonal för mindre jobb (till exempel mattrengöring och målning) som du annars kan ha slutfört själv.

7. Hyresgästers rättigheter och hyresbegränsningar

Varje stat har sin egen uppsättning av hyresvärd-hyresgästlagar, och vissa städer har också lokala förordningar. Dessa regler kan bestämma hur och när du kan välja hyresgäster, när du har tillgång till hyresfastigheten, hur mycket du kan öka hyrorna och när du måste återlämna insättningar. Du kan hitta statliga regler på din statliga konsumentfrågor webbplats och leta efter stadens kommunala koder via Municode.

Dessa regler kan allvarligt påverka lönsamheten för din hyresinvestering. Vissa områden gynnar hyresvärdar, medan andra ger omfattande rättigheter till hyresgäster. Exempelvis förbjuder San Francisco hyreskontroll att hyresgäster ökar hyrorna mer än 1% eller 2% per år.

Om du vill hyra ut din lägenhet, kontrollera först med din husägare förening om eventuella begränsningar. Ett lågt antal ägarbostäder kan minska en lägenhetföreningens värde, så många styrelser begränsar mängden hyrda enheter vid en viss tidpunkt.

Slutord

Att hyra ett hus, som många investeringsstrategier, är en risk. Om ditt hemvärde uppskattar över tid, hyrorna fortsätter att stiga, och du kan hålla huset hyrt, kan din fastighet ge en fantastisk avkastning på investeringen. Men om hyrorna minskar i ditt område, växer ditt hemvärde inte så snabbt som du väntat, eller om du får hyresgäster som inte betalar, kan det inte vara en bra investering. Se till att du har en rimlig mängd tillgängliga kontanter för att täcka nödsituationer och prata med en ekonomisk planerare innan du fattar ditt beslut.

Har du funderat på att investera i fastigheter?