Riktiga kostnader för att köpa och äga ett hem - har du råd?

Även om det inte är en konkret fördel är en känsla av ägande en av de bästa aspekterna av att köpa ett hem. Namnlösa: Du är chefen - du behöver inte svara på en hyresvärde som inte låter dig måla dina väggar, installera ett nytt kylskåp eller ombyggnad. När du äger ett hem är det ditt att göra med vad du vill.

2. Skatteförmåner

Skatter representerar verkligen inte den mest spännande delen av husägarskapet, men det kan bara spara pengar. När du äger en bostad är räntorna du betalar på din inteckning skatteavdragsgilla. Du kan också ta ett federalt skatteavdrag för fastighetsskatter som betalats under året.

Du kanske också kan dra fördel av skattebefrielse för kapitalvinster om din bostad ökar i värde och så småningom säljer det för en vinst. Observera att du bara kan kräva upp till en vinst på 250 000 USD för en enskild skattebetalare eller upp till 500 000 USD för gifta skattebetalare som registrerar gemensamt. Och du måste ha behållit fastigheten som din primära bostad i minst två år före försäljningen.

3. Potentiell avkastning på investeringen

Hemägande är inte den idiotsäkra investeringsstrategin som det brukade vara. Den som köpte en fastighet i början av 2000-talet och slutade sälja för en stor förlust - eller, sämre, var utestängd - kan intyga det.

Det andra alternativet - att spendera pengar på hyra - har dock ingen investeringspotential alls. Ägarskapet, trots risken, medför åtminstone möjligheten till avkastning på investeringen.

Massor av saker kan hjälpa dig att förbättra dina chanser att skörda avkastningen på ditt hemköp, inklusive att dra nytta av historiskt låga räntor och köpa på en framtida plats. Naturligtvis är en av de viktigaste sakerna att komma ihåg att du måste köpa ett hus som du faktiskt har råd med i första hand.

"House-Poor" -fällan

Dansar visioner av bänkskivor av granit och klobbfot i huvudet? Beroende på var du befinner dig i livet, kan egenskaperna hos det perfekta hemmet betyda allt från utmärkta skoldistrikt till geografisk närhet till en bar med killer happy hour specialerbjudanden.

Naturligtvis är stora garderober, trägolv och garage utrymme alla bra, men de betyder absolut ingenting om att betala för dem lämnar dig platta i slutet av varje månad. Personer som är "husfattiga" spenderar en oproportionerligt hög andel av sina inkomster på inteckningskostnader och husrelaterade kostnader, vilket ger dem relativt få diskretionära inkomster. Tänk dig att sitta i ditt underbara 3000 kvadratmeter stora hem och äta ramen-nudlar varje kväll så får du bilden.

Oavsett om du har tittat på för många avsnitt av "riktiga hemmafruar", eller om du helt enkelt försöker hålla jämna steg med dina vänner, finns det många orsaker till att människor överreagerar när de köper ett hem. Först och främst finns det en vanlig tendens att förväxla att köpa ett hus med att köpa ditt drömhus. Sanningen är dock att ett hem - oavsett om det är ditt första, andra eller tredje - inte behöver vara perfekt. Det måste bara passa dina syften idag.

Riktiga kostnader för att köpa ett hem

Många människor underskattar grovt de faktiska kostnaderna för att köpa ett hem. Här är en lista över utgifter att tänka på.

1. Förskottsbetalning

Guldstandarden för en utbetalning är 20% av inköpspriset. På ett hus på 250 000 dollar innebär det att man fyller mer än 50 000 $ kontanter.

Innan lågkonjunkturen skulle många långivare låta dig komma undan med ett mycket mindre belopp, eller låta dig repa utbetalningen till dina månatliga inteckningar. Men idag finns det undantag, men nästan alla långivare kräver privat inteckning försäkring (PMI) om du gör en förskottsbetalning på mindre än 20% av inköpspriset.

Det bra med en högre utbetalning är att det minskar mängden skuld du tar på dig när du köper ett hem. Det betyder mindre ränta och en bättre skuld-till-inkomstkvot.

2. Stängningskostnader

Om du rensar ditt bankkonto för en jättebetalning, håll andan - eftersom det finns mer. Du förväntas också att dyka upp när du stänger med en extra bit kontanter för att täcka vissa kostnader som ska betalas till långivaren och andra parter. Dessa "stängningskostnader", förknippade med logistiken för att köpa ett hus, inkluderar vanligtvis titelförsäkring, avgifter för titelsökning, bedömning, garanti, undersökning och lånets ursprung.

Köpare kan i allmänhet förvänta sig att betala mellan 2% och 5% av ett hems inköpspris i slutkostnader. För vårt hypotetiska hus på $ 250 000, motsvarar det mellan $ 5 000 och 12 500 $. Ibland kan köpare förhandla om att säljare ska täcka dessa kostnader, men det är inte något du borde räkna med.

3. Lånebetalning

Om du inte lyckades köpa ditt hus med kontanter, måste du kämpa med en inteckning betalning varje månad - och flera faktorer bidrar till beloppet.

Rektor. Det här är hur mycket pengar du lånade för att finansiera ditt hem. Med ett hus på $ 250.000, förutsatt att du betalade en $ 50.000 utbetalning, skulle du skylda $ 200.000 i huvudstad.
Intressera. Ränta är i huvudsak den avgift som långivarna tar ut i utbyte mot de lån de ger till husägare. Inteckningsräntorna fluktuerar mycket, men i skrivande stund svävade de runt 3,7% för ett konventionellt 30-årigt fast lån, förutsatt återigen 20% utbetalning.
Fastighetsskatt. Din lokala myndighet tar ut skatter på din egendom för att täcka snöplogning, gatuunderhåll, trädunderhåll, statlig administration, polis, brandkår och andra stadstjänster. Fastighetsskatter finansierar också offentliga skolor, bibliotek och parker. Idag kräver långivare i allmänhet att låntagarna betalar sina skatter till ett spärrkonto. I stället för att plocka över hela din fastighetsskuldräkning i bulk en gång per år delas den upp i månadsbelopp som rullas in i din inteckning och betalas in på ett separat konto som upprätthålls av långivaren. När din fastighetsskatt förfaller betalar din långivare det för dig som använder dessa medel. Fastighetsskatt beräknas som en procentandel av ditt hemvärde och priserna varierar väsentligt beroende på plats. Även om 1,2% är en vanlig uppskattning (när du avrundar vårt provhus motsvarar det 3 000 dollar per år), är det värt att notera att du kan betala så lite som 0,18% i Louisiana, men mer än 10 gånger det genom att korsa gränsen till angränsande Texas.
Försäkring. Din inteckning kan också inkludera husägarförsäkring som, liksom fastighetsskattbetalningar, deponeras på ett spärrkonto. När du har tecknat en husägares försäkring kan din långivare troligtvis göra betalningarna för dina räkning. Utlåningspolitiken varierar dock, så se till att detta gäller din situation. Till skillnad från den privata hypotekförsäkring som nämns ovan, täcker ofta stugor, vandalism, brand och väderskador. Översvämningar och jordbävningar tenderar att uteslutas från standardpolicyn. För ett hus på $ 250 000 är $ 1 500 en solid uppskattning för årliga husägarförsäkringar.
Privatlåneförsäkring (PMI). Som nämnts tidigare kommer din bank troligen att kräva privat inteckningförsäkring om du gör en utbetalning på mindre än 20%. I händelse av att du slutar att betala hypoteksbetalningar eller att du helt går ut, hjälper privat hypoteksförsäkring att skydda långivaren genom att täcka din skyldighet. PMI rullas ofta också in i din månatliga inteckningsmutter, även om vissa långivare tillåter en engångsbetalning. PMI kostar mellan 0,5% och 1% av lånebeloppet årligen.

Sammanfattningsvis representerar följande en månatlig inteckningskostnad på provhuset på $ 250 000:

Principal och intresse: 931,31 $
Fastighetsskatt: $ 250,00
Fastighetsförsäkring: $ 125,00
Total: 1 306,91 $

Dessa siffror antar att du har gjort 20% utbetalning. Om du inte har det måste PMI-kostnader beaktas, vilket skulle vara mellan 1 250 och 2 500 USD per år i det här scenariot.

30 år senare, efter att du äntligen har betalt ditt lån på $ 200 000, här är vad du har spenderat totalt:

Rektor: 200 000 dollar
Intressera: $ 135.489,29
Fastighetsskatt: 90 000 dollar
Försäkring: 45 000 dollar
Total: $ 470.489,29

Lägg till dina 50 000 $ utbetalnings- och stängningskostnader, så har du spenderat betydligt mer än dubbelt ditt ursprungliga inköpspris - och det är bara om du lyckades låsa in en bra ränta.

Kostnader för att äga ett hem

Självklart är det faktiska köpet bara början. Att äga och underhålla ett hem ger många utgifter tillsammans med det.

1. Verktyg

Om du någonsin har hyrt, är du troligtvis van vid bruksräkningar. Men chansen är dock att några av dem har byggts in i din månatliga hyra. Som husägare måste du betala för följande:

Värme
Elektricitet
Gas
Avlopp
Vatten
Papperskorgen och återvinning
Valfria alternativ som kabel och internet

2. Underhåll

Många saker kan gå fel med ett hus. Ugnen kan sprängas, vattenvärmaren kan gå sönder, rör kan spräcka, ett VVS-system kan gå i högen och ditt elektriska system kanske inte är upp till koden. Dessutom kan ditt tak läcka, din skorsten kan spricka, din isolering kan vara otillräcklig och ditt barn kan dra över hela väggarna i permanent markör.

Som hyresgäst ringer du helt enkelt din hyresvärd när något går sönder eller går fel. Men när du äger, slutar pengarna med dig.

Husägarförsäkring är en lösning på dessa potentiella problem, men den täcker inte rutinmässigt underhåll, mögel, avloppsbackup eller termiter till exempel. Dessutom, även om du har försäkring, kommer du i slutändan att betala en avdragsgilla när du gör en fordran, och dina priser kan öka som ett resultat. För att säkra sig mot eventuella svårigheter bör alla ha en betydande kassareserv för att täcka ytterligare underhållskostnader, både rutinmässiga och oväntade.

Beräkna hur mycket du kan ha råd

Dessa siffror är skrämmande, ja, men det är viktigt att absorbera verkligheten i hemägande och se till att du köper ett hus som inte sträcker din budget för tunn. Frågan att ställa är alltså hur exakt säkerställer du ett rimligt inköpspris för din inkomstnivå?

Vi vet att provet $ 250 000 hus kostar lite mer än 1 300 $ per månad efter de initiala utbetalningskostnaderna och stängningskostnaderna - inte räknar verktyg och underhåll. Majoriteten av finansiella experter rekommenderar - och många långivare kräver - att dina bostadskostnader inte överstiger 28% av din brutto månadsinkomst. Dessa kostnader inkluderar inteckningskostnad och ränta, plus skatter och försäkringar.

För vårt provhus behöver du en årlig inkomst på cirka 56 000 dollar för att drabbas av 28%. Och naturligtvis är 28% ett maximalt rekommenderat antal för bostadsskuldsnivå (HDTI). Du kan vara mycket bekvämare - dvs mindre "husfattiga" - om du klarar 20% till 25% HDTI. Du behöver en årlig inkomst på nästan $ 63 000 för att ha en 25% HDTI för ett hus på $ 250 000. På 20%, och din inkomst måste vara ungefär $ 79 000 för en 20% HDTI på samma hus.

När man tittar på det ur ett annat perspektiv visar följande tabell ungefär vad en köpare har råd med på olika årliga inkomstnivåer. Naturligtvis är det grova uppskattningar - kostnaderna varierar beroende på plats och räntorna ändras dagligen.

Årsinkomst: 30 000 dollar

28% HDTI: 118 000 $ inköpspris
25% HDTI: $ 104 000 inköpspris
20% HDTI: 82 000 dollar köppris

Årsinkomst: 50 000 dollar

28% HDTI: 220 000 $ inköpspris
25% HDTI: 193 000 dollar köppris
20% HDTI: 150 000 dollar köppris

Årsinkomst: $ 70 000

28% HDTI: 310 000 $ inköpspris
25% HDTI: 281 000 $ inköpspris
20% HDTI: 220 000 $ inköpspris

Årsinkomst: $ 90 000

28% HDTI: 414 000 $ inköpspris
25% HDTI: 368 000 $ inköpspris
20% HDTI: 291 000 $ inköpspris

Om du kan komma undan med ännu lägre än 20% HDTI, gör det på alla sätt.

För de flesta är bostadskostnaderna inte den enda skulden. Det är därför fulla skuldkvotskvoter (DTI) tar hänsyn till alla återkommande månatliga skuldförpliktelser. Dessa inkluderar bilbetalningar, studielån, barnstöd eller underhållsbidrag och månatliga kreditkortsbetalningar. Du vill inte att din totala skuldskyldighet ska överstiga 36% av din bruttoinkomst.

Om du för närvarande har noll skuld kan du mer bekvämt komma undan med att pressa den övre änden av den rekommenderade procentsatsen för bostadsskuld. Men om du jonglerar med ett billån, ett studielån och betalar ut kreditkort, måste du styra långt, långt borta från bostadsprocenten på 28%.

Slutord

Hemägande är dyrt - även under de bästa omständigheterna. Det är viktigt att du är realistisk vad du och din familj bekvämt har råd med. Se till att du enkelt kan göra dina månatliga betalningar och fortfarande ha pengar kvar för resor, kläder och tillfälliga middagar som inte kommer ut ur en mikrovågsugn. Om du närmar dig äganderätt till hemmet, inte impulsivt, sätter du dig själv i stånd att fatta ett klokt beslut.

Funderar du på att köpa ett hem?