Vad är ett FHA-hypotekslån - Krav, gränser och kvalifikationer

Om du är som de flesta amerikaner kommer denna transaktion att representera den största enskilda investeringen du gör i ditt liv. Det är också troligt att du finansierar köpet med ett hypotekslån. Men inteckningar finns i många sorter, de flesta är inte lämpliga för din situation.

Hur vet du vilken typ av lån som passar dig? Det första steget är att lära sig mer om vanliga lånetyper.

Detta inlägg kommer att lägga ut allt du behöver veta om FHA-lånet, ett populärt alternativ till konventionella inteckningar. Det finns många olika subtyper av FHA-lån, med varierande begränsningar och lämplighet.

Läs också: Inteckningsavgifter som du inte bör betala

Vad är ett FHA-hypotekslån?

FHA-lån utfärdas av privata långivare, inklusive kreditföreningar och traditionella banker. Lånen är försäkrade av Federal Housing Administration och är avsedda för ägarbostäder, inte hyresfastigheter eller fritidshus.

I motsats till vad man tror är FHA-lån inte direkt från den federala regeringen. Men när en låntagare inte betalar ett FHA-lån skyddar Federal Housing Administrations försäkringspolicy långivaren från ekonomiska förluster.

FHA har försäkrat mer än 40 miljoner bostadslån sedan 1934. Tack vare låga utbetalningskrav (så lågt som 3,5% av inköpspriset) och lösa försäkringsstandarder för låntagare med ofullständig kredit (det är möjligt att kvalificera sig med en sub- 600 FICO-poäng), programmet är populärt bland första gången husköpare, de med begränsade personliga besparingar och låntagare med dålig kreditpoäng.

FHA-lån har några anmärkningsvärda nackdelar, inklusive dyra hypoteksförsäkringar som privat inteckning försäkring eller inteckning betalningsskydd planer. FHA-lån upplever också begränsningar av försäljningspriser som kan påverka köpare på högkostnadsmarknader.

Typer av FHA-lån

FHA-hypotekslån finns i flera olika smaker beroende på din ålder, tillgångar, inkomst och aktuellt kapital (om sådant finns).

Köplån med fast ränta. Också känt som ett 203b-lån, detta är den mest populära typen av FHA-köplån. Villkoren kan variera, men 15 och 30 år är de vanligaste. Räntorna tenderar att vara lägre än jämförbara konventionella inteckningar. 203b-inteckningslån kan användas i en- till fyra familjshus.
Köplån med justerbar ränta (ARM). Enligt avsnitt 251 Justerbar räntelåneprogram försäkrar FHA ARM: er vars räntesatser kan öka med högst en procentenhet per år och högst fem procentenheter under hela perioden. Låntagarna får ett meddelande om ökning av den pågående räntan minst 25 dagar före höjningen.
Andelslägenhet lån. Känd som avsnitt 234c-lån är FHA-försäkrade bostadslån 30-åriga produkter med fast ränta som finansierar köp av enskilda bostadsrätter inom utveckling som är större än fyra enheter. Det finns inget strikt krav på beläggning, så låntagare kan använda FHA-stödda lägenhetslån för att få hyresintäkter. Vid varje given utveckling måste dock minst 80% av FHA-försäkrade lån göras till ägaren.
Säkert refinansieringslån. FHA Secure Refinance-lån är utformade för att hjälpa låntagare med konventionella hypotekslån att refinansiera till fast ränta, FHA-stödda inteckningar. Kriminella handlingar diskvalificerar inte nödvändigtvis, men det måste vara resultatet av högre månatliga betalningar på en konventionell ARM. Icke-kriminella låntagare kan refinansiera alla typer av konventionella lån. Standardkvalificeringskrav gäller, inklusive stabila inkomster, acceptabelt kreditbetyg och rimliga skuld-till-inkomstkvoter.
Hypotekslån för hemmakapital (HECM eller omvänd inteckning). Populärt känd som en omvänd inteckning, gör en HECM möjliggör äldre äldre åldrar 62 år eller äldre att knacka på deras egna kapital och betala återstoden av sina befintliga inteckningar utan att göra månatliga inteckning betalningar eller flytta bort. För äldre med begränsade besparingar och fasta inkomster är HECM utmärkta källor till skattefria kontanter, även om de har viktig juridisk och ekonomisk konsekvens för husägare och deras arvtagare.
Graderad betalningslån. Känd som avsnitt 245-lån är graderade betalningslån utformade för ägarintresserade som förväntar sig att deras inkomster kommer att växa kraftigt på medellång sikt - till exempel förblivande yrkesverksamma eller ingenjörer i de senare utbildningsstegen. Graderade betalningslåners månatliga betalningar kan öka under 5 eller 10 år, varefter de förblir konstant under återstående löptid. Årliga ökningar sträcker sig från 2,5% till 7,5% på 5-åriga planer och 2% till 3% på 10-årsplaner.
Lån för växande kapital - Avsnitt 245a. Introduktionen av Growing Equity Loan-programmet liknar programmet Graduated Payment Loan, förutom mer mångsidig: De kan tillämpas på köp av ägarbostäder i en- till fyrfamiljshus, bostadsrätter, andelar i andelsbostäder och bostäder avsedda för renovering eller rehabilitering. Månatliga betalningar är föremål för årliga höjningar mellan 1% och 5%, och lånevillkoren kan inte överstiga 22 år.

Vad du behöver för att kvalificera dig

Under FHA-låneansökningsprocessen måste du ge din långivare:

Regeringsutfärdad identifikation, till exempel ett körkort, pass eller militär ID
Betala stubbar (eller kopior) i minst 30 dagar före
Resultaträkningar, såsom W-2-formulär och 1099-formulär, för de senaste två skatteåren
Bank- och investeringskontoutdrag (eller kopior) för de senaste två månaderna

Om du är egenföretagare eller äger ett företag måste du också ange:

Resultaträkning för innevarande skatteår fram till nuvarande datum
Dina två senaste skattedeklarationer, inklusive alla scheman

Stängningskostnader

Liksom de flesta hypotekslån har FHA-lån en mängd olika stängningskostnader. Kostnaderna kan variera betydligt beroende på långivare, geografisk plats, marknadsförhållanden och utbetalning. Du kan förvänta dig att betala några eller alla av följande stängningskostnader på ditt FHA-lån:

Låneförsäkring: FHA-lån kräver en premieförsäkringspremie som motsvarar 1,75% av det finansierade beloppet - till exempel $ 3 500 på ett lån på 200 000 dollar. Löpande privata hypoteksförsäkringspremier (PMI), som krävs till en belåningsgrad (LTV) på 78%, tas inte med i denna post.
Förbetalda fastighetsskatter: I de flesta fall måste du betala förskott på de fastighetsskatter som du tillkommer mellan stängning och nästa skattedatum. Beroende på ditt hemvärde, lokala skattesatser, stängningsdatum kan detta sätta dig tillbaka hundratals eller tusentals dollar.
Förutbetald riskförsäkring: Detta täcker dina första års husägare försäkringspremier, som kan variera från några hundra till några tusen dollar. Det betalas oftast utanför stängningen, men du måste fortfarande ta med det i din budget.
Fastighetsundersökning: Fastighetsundersökningar kan variera i omfattning och omfattning. En hypoteksundersökning jämför helt enkelt den aktuella beskrivningen av fastigheten med tidigare inspelade beskrivningar och identifierar potentiella felaktigheter. En platsundersökning innebär en noggrann inspektion på plats som exakt lokaliserar byggnader, servitut och tidigare enkätmonument. En gränsundersökning är mer grundlig - de identifierar fastighetens exakta hörn och gränser, liksom bevis på intrång eller negativ användning. Undersökningskostnaderna varierar beroende på detaljnivån och fastighetsstorleken, men många kostar mindre än $ 500. Detaljerade granskningsundersökningar kan överstiga 5 000 dollar - men gränskontroller är inte nödvändiga för de flesta transaktioner.
Fastighetsbedömning: Din utvärdering av utlåningsuppdrag fastigheter verifierar att hemmet är värt vad säljaren frågar. Detta minskar långivarens risk vid avskärmning. Bedömningar är vanligtvis obligatoriska och kostar ofta mindre än 500 dollar.
Heminspektion: En heminspektion täcker huvudstrukturen i hemmet och eventuella bebyggda uthus. Även om det inte är en bindande garanti för husets skick, kan inspektionen identifiera potentiella säkerhetsrisker eller delar som behöver repareras. Inspektioner krävs vanligtvis inte av långivare, men de rekommenderas starkt, särskilt för äldre hem. Räkna med att betala $ 200 till $ 500 för din inspektion.
Titelsökning: Detta viktiga steg verifierar din fastighets titelkedja och äganderätt under hela dess existens och säkerställer att säljaren har rätt att sälja fastigheten till dig. Räkna med att betala överallt från $ 100 till $ 400.
Titelförsäkring: Titelförsäkring täcker kostnaderna för att fixa problem (till exempel latenta panter och förbund) som upptäcktes i titelsökningen och ger löpande skydd mot fordringar på fastigheten. Titelförsäkringskostnaderna varierar avsevärt från stat till stat, men 1 000 dollar är en bra tumregel.
Inspelning och överföring: Varje hemförsäljning måste registreras med den jurisdiktion som fastigheten ligger i - vanligtvis staden eller länet. I de flesta fall krävs också överföringsstämplar (avgifter). Beroende på jurisdiktion och fastighetsvärde, förvänta dig att betala flera hundra dollar för dessa artiklar.
Bestämningar av översvämningar och miljöbedömningar: För att placera hemmet i nuvarande översvämningszoner och bestämma om översvämningsförsäkring är nödvändig krävs en översvämningsbestämning (och i vissa fall pågående översvämningsövervakning). Dessa artiklar kostar vanligtvis mindre än 100 $ vid stängning, även om översvämningsförsäkring kan kosta betydligt mer fortlöpande. I vissa regioner krävs andra typer av miljöbedömningar - t.ex. brandriskbedömningar i Kalifornien.
Ursprungsavgift: Ursprungsavgiften används ofta som en fångst för att samla diverse stängningskostnader såsom budavgifter, dokumentavgifter, deponeringar, advokatsavgifter med mera. De kan överstiga 1% av inköpspriset och lägger kraftigt till dina nödvändiga kontanter vid stängning. Om du inte är klar över vad som ingår i din ursprungsavgift, be din långivare förklara varje specificerad avgift. Var inte blyg med att utmana dem på enskilda punkter.

Enligt lag får säljaren betala upp till 6% av försäljningspriset för att stänga. Det är vanligtvis mer än tillräckligt för att täcka stängningskostnader. På köparmarknaderna har motiverade säljare som är villiga att sparka in tusentals dollar mot stängningskostnader enklare att genomföra sina transaktioner, men praxis är mycket mindre vanligt på säljarens marknader.

Viktiga skillnader mellan FHA och konventionella inteckningar

Kreditkrav är Avslappnad. FHA-lån är försäkrade av den federala regeringen. Det minskar i hög grad kreditgivarnas ekonomiska risk och gör att de fritt kan teckna FHA-lån till konsumenter med kredit som är underprima - människor som troligen inte skulle kvalificera sig för konventionella inteckningar som inte stöds av den amerikanska regeringen. Enligt The Mortgage Reports försäkrar FHA 96,5% (3,5% ned) inteckningar för köpare med FICO-poäng så låga som 580 och 90% (10% ned) inteckningar för köpare med FICO-poäng så låga som 500. Däremot är det svårt för låntagare med FICO-poäng under 680 för att säkra konventionella inteckningar med gynnsamma villkor.
Köpspriset är föremål för begränsningar. Till skillnad från konventionella inteckningar, som kan emitteras i vilket belopp som helst (även om de är kända som "icke-konforma" eller jumbo-inteckningar och som är föremål för vissa restriktioner över $ 417 000 lånevärde), är FHA-försäkrade lån föremål för maximivärden som varierar beroende på region. Lokala gränser hittas genom att multiplicera jurisdiktionens (vanligtvis län) medianförsäljningspris med 1,15 (115%). I ett folkräkningsdefinierat storstadsstatistikområde (MSA), som ofta innehåller mer än ett län, är den lokala FHA-gränsen 1,15 gånger medianförsäljningspriset i det dyraste länet. För FHA-stödda köpslån i det kontinentala USA kan lokala gränser inte vara lägre än $ 271 050 eller högre än $ 625 000. Den övre gränsen är dåliga nyheter för köpare i mycket dyra län, till exempel San Francisco, där medianen för enfamiljshus är norr om 1,1 miljoner dollar i slutet av 2016. I Alaska, Hawaii och vissa amerikanska utomeuropeiska ägodelar är den övre gränsen är 150% större än den kontinentala gränsen i USA, eller 938 250 dollar. För HECM: er är den övre gränsen $ 625 000 överallt i det kontinentala U.S.A och 938 250 $ i de icke-kontinentala undantags jurisdiktionerna. Använd HUD: s FHA Mortgage Limits calculator för att hitta dina lokala gränser.
Förskottsbetalningen är vanligtvis mindre. En av de största försäljningsställena för FHA-lån är löfte om en låg utbetalning - bara 3,5% för låntagare med FICO-poäng på 580 eller bättre. De flesta konventionella hypotekslån kräver minst 10% av köpeskillingen. Dess möjlig att hitta så kallade konventionella 97-lån, som finansierar 97% av inköpspriset med bara 3% lägre, men många långivare undviker dem och de kan komma med andra strängar bifogade.
Låneförsäkring är dyrare. En av de största nackdelarna med FHA-lån är kravet på hypotekförsäkring. Alla FHA-lån har en förskottsförsäkringspremie på 1,75% av det finansierade beloppet, oavsett lånestorlek, försäljningspris, låneperiod eller utbetalning. I framtiden måste låntagare som lägger ned mindre än 10% betala inteckningspremier för hela lånets löptid, eller tills det är helt betalt. Låntagare som lägger ner mer än 10% måste betala inteckningspremier för minst 11 år. Premien sträcker sig från 0,80% till 1,05% på lån med löptider längre än 15 år, och från 0,45% till 0,90% på lån med villkor mindre än eller lika med 15 år, beroende på det finansierade beloppet och den initiala LTV. Däremot behöver konventionella inteckningar vanligtvis inte premiepremier. Om förhandspremier erbjuds ersätter de vanligtvis månatliga premier efter låntagarens alternativ. Dessutom kräver konventionella inteckningar med initiala LTV: er mer än 20% ingen hypoteksförsäkring alls, och premieförsäkringspremier upphör automatiskt när LTV: er når 78%..
Den tillåtna skuldsättningsgraden (DTI) är högre. Skuldsättningsgraden mäter förhållandet mellan låntagarnas skuld (roterande och delbetalning) och låntagarens inkomst (brutto). FHA försäkrar inteckningar med högre DTI-värden (upp till 43% och ibland högre) än de flesta långivare kommer att acceptera på konventionella inteckningar (vanligtvis högst 36%).
Den tillåtna bostadsförhållandet är något högre. Bostadskvoten är förhållandet mellan låntagarens totala månadslånutbetalning (inklusive riskförsäkring, skatter, HOA-avgifter och så vidare) till låntagarens brutto månadsinkomst. FHA försäkrar lån med bostadsförhållanden upp till 31%. Konventionella hypotekslån är tärna över 28%.
Inga förskottsbetalningar eller försenade påföljder. Dodd-Frank Wall Street-reformen och konsumentskyddslagen förbjuder de flesta påföljder för förskottsbetalning på bostadslån som utfärdades efter 10 januari 2014. Men många konventionella inteckningar som har sitt ursprung före det datumet har dock förskottsbetalningar. Förskottsbetalningar kan variera så högt som 3% eller 4% av lånets huvudstol beroende på när lånet betalas. Kreditgivare har länge varit förbjudna att ta ut förskottsbetalningar på FHA-lån, så detta är inte en oro för FHA-låntagare.
Säljare kan betala en större andel slutkostnader. Enligt FHA-reglerna kan säljare betala stängningskostnader upp till 6% av försäljningspriset - vanligtvis mer än tillräckligt för att täcka kostnader som betalas vid stängningen. Konventionella inteckningar innehåller säljarbetalningar till 3% av försäljningspriset.
Lån kan antas av kvalificerade köpare. FHA-försäkrade lån är antagbara, vilket innebär att de kan överföras från säljare till köpare med liten eller ingen förändring i priser och villkor. Antagandeprocessen är dock inte lika enkel som att kasta nycklarna till köparen. FHA måste ge uttryckligt tillstånd för varje antagande och köpare är föremål för grundlig kredit- och inkomstkontroll. Konventionella inteckningar är i allmänhet inte antagbara, så detta är en stor förmån för både motiverade säljare och köpare.
Räntorna tenderar att vara lägre. Även om alla långivare är olika, tenderar FHA-lån att ha lägre räntor än konventionella inteckningar. Emellertid kan högre och längre lånepensionsförsäkringspremier helt eller delvis kompensera för besparingar som resulterar.

Slutord

Oavsett om du är på väg att vara den första beboaren i ett nybyggnadshus, förvandla en lumpig fixer-övre till evigt hem för dina drömmar, eller snagga en mysig lägenhet i ett framtida stadsdel, är chansen goda att det finns ett FHA-låneprogram designat för dig.

Men det är inte garanterat att ett FHA-försäkrat lån är det bästa alternativet för dina behov.

Om du har råd med en stor utbetalning eller bor på en dyr bostadsmarknad kan en konventionell inteckning vara det bättre ekonomiska valet. Om du är en militärveteran kan VA-låneprogrammet sänka dina husägarkostnader bättre än något FHA-lån.

Att köpa ett hus är en stor sak. Så, i tvivel, tveka inte att be en betrodd ekonomisk expert om råd.

Överväger du ett FHA-lån för ditt nästa hemköp?