Vad är en FHA-rationalisering av refinansiering - Riktlinjer, fördelar och nackdelar

Som sagt, om du har ett FHA-lån och kan kvalificera dig för en FHA-effektivisering av refinansiering, kan det vara mycket. Se bara till att du jämför dina alternativ för andra typer av refinansiering.

Till skillnad från andra alternativ för refinansiering av hypotekslån erbjuder FHA effektiviserade refinansieringsprogram låntagare med en befintlig FHA-inteckning ett nytt FHA-försäkrat bostadslån utan att kräva en bedömning eller någon dokumentation av inkomster eller tillgångar. Beroende på när det nuvarande lånet togs kan lägre låntagare kunna få lägre hypoteksförsäkringsavgifter.

FHA Streamline Refinance Process

Innan du vidtar några refinansieringssteg, se till att du uppfyller de få riktlinjer som fastställts av FHA:

Din nuvarande inteckning måste vara FHA-försäkrad.
Du måste ha betalat i tid, fullständig inteckning för de senaste 12 månaderna.
Din FICO-kreditpoäng måste vara minst 620 eller högre. Vissa långivare kräver en kreditbetyg på 640 eller 680 för ett FHA-lån.
Du kan inte ha refinansierat de senaste 210 dagarna.

Om du uppfyller dessa riktlinjer kan du kontakta din nuvarande hypotekslånare för att fråga om en effektiviserad refinansiering. Du kan också kontakta andra hypotekslångivare för att jämföra priser och avgifter. Olika långivare har olika lånekrav, så även om en långivare avvisar dig kan en annan vara villig att arbeta med dig.

Förutom olika individuella krav på hypotekslån måste du uppfylla FHA: s "nettotabila förmåner" -kravet, som säger att refinansiering antingen hjälper dig att undvika framtida höjning av hypotekslån (refinansiering från en justerbar ränteslån till en fast ränteslån fungerar för detta) eller minskar din totala månatliga betalning - inklusive huvud-, ränta- och inteckningförsäkring - med minst 5%. Räntan behöver inte sjunka med 5% - bara din betalning.

Det kan vara en fångst för många husägare, för även om du har betalat inteckningspremier med ett FHA-lån, måste du fortsätta betala dem med en refinansiering. Beroende på när du tog upp din nuvarande inteckning kan dessa inteckningspremier vara högre på ditt nya lån och radera alla betalningsminskningar som uppnåtts med lägre ränta.

FHA Mortgage Insurance

Hur mycket du betalar i inteckningförsäkring beror på när du stängde din nuvarande inteckning. Från den 11 juni 2012 erbjuder FHA reducerade premieförsäkringspremier till låntagare som tog ut sin nuvarande inteckning före den 1 juni 2009. Dessa låntagare måste betala 0,01% av lånebeloppet.

Om du tog upp ditt nuvarande lån den 1 juni 2009 eller därefter, betalar du en högre inteckningslån på 1,75%. Det är en enorm skillnad från $ 10 till $ 1 750 på en $ 100 000 inteckning. Förskottsförsäkringspremien kan läggas till din lånesaldo.

Som du redan vet om du har ett FHA-lån måste du betala både en premiärförsäkringspremie och en årlig inteckningförsäkringspremie. Den årliga inteckningförsäkringspremien elimineras emellertid om ditt lånevärde (LTV) är 78% eller mindre.

Här är fördelningen på årliga inteckningspremier: Om du refinansierar ett lån som tecknats före 1 juni 2009, kommer din årliga inteckningspremie att vara 0,55%. Om du refinansierar ett FHA-lån som tagits upp nyligen, måste du betala 1,25% av lånebeloppet. Den årliga inteckningförsäkringspremien på en $ 100 000-inteckning skulle vara 550 $ till lägre ränta jämfört med $ 1 250 till den högre räntan. Dessa premier betalas månadsvis, så på ett lån på $ 100 000 skulle du betala 58 $ mer per månad till högre hypoteksförsäkringsränta.

Fördelar och nackdelar med en effektiviserad refinansiering

Det är uppenbart att husägare med ett FHA-lån som tecknats före 1 juni 2009 drar mest nytta av FHA-rationaliserade refinansieringsprogram, men även de med nyare lån bör jämföra sina nuvarande månatliga betalningar med sina betalningar under en refinansiering..

fördelar

Lätt att kvalificera. FHA-finansiering är utformad för att hjälpa låntagare med mindre än perfekt kredit. Om din kreditpoäng är mindre än 740 och högre än 620 eller 640, jämför dina alternativ för konventionell och FHA-finansiering. Om din kredit värdering är över 740, kommer traditionell finansiering sannolikt att vara den bättre affären.
Ingen utvärdering krävs. Även om du är skyldig mer på din inteckning än ditt hem är värt, är en FHA-rationalisering av refinansiering ett alternativ så länge du hittar en långivare som inte kräver en utvärdering. Det kan dock vara en utmaning, även om FHA säger att en bedömning inte behövs.

nackdelar

Låneförsäkring. När du tecknar ett nytt FHA-lån måste du betala förskottsförsäkring igen. Och om ditt lånevärde är högre än 78% måste du betala årliga inteckningspremier. Låneförsäkringen ökar ditt lånesaldo och dina månatliga betalningar. Om du tecknade ditt lån efter 1 juni 2009 kommer dina inteckningspremier att vara högre på ditt nya lån.
Stängningskostnader. FHA säger att låntagare inte kan finansiera sina stängningskostnader till sin lånesaldo. Stängningskostnaderna varierar mycket beroende på plats: Den genomsnittliga stängningskostnaden är cirka 3% av lånebeloppet, eller $ 3 000 för ett lån på $ 100 000. De flesta långivare gör att du kan lägga in stängningskostnader i din lånesaldo för en konventionell lånefinansiering. Dina alternativ på en FHA-rationalisering av refinansiering är emellertid att betala dina stängningskostnader med kontanter eller att hitta en långivare som kommer att göra en "nollkostnadsfinansiering." Medan "nollkostnad" låter som ett bra alternativ, men vad detta faktiskt innebär är att du måste betala en något högre ränta under lånets livslängd för att ersätta de långivande betalda slutkostnaderna.

Om du funderar på en NHA-kostnadsfri rationalisering av refinansiering, se till att jämföra dina alternativ för refinansiering till ett konventionellt lån för att se vilken hypoteksprodukt som resulterar i de lägsta månatliga betalningarna och de lägsta långsiktiga kostnaderna.

Slutord

Om du har en FHA-försäkrad inteckning godkänd före den 1 juni 2009, kommer du antagligen att spara pengar genom att återfinansiera till en lägre ränta med en FHA-effektiviserad refinansiering. Men även om din inteckning godkändes efter det datumet, är det värt att prata med några olika långivare för att se vad de kan göra. Även om det är relativt enkelt att kvalificera sig, kan du fortfarande behöva shoppa för ett lån godkännande om ditt eget kapital är lågt eller om du har kreditutmaningar. Hur som helst är ansträngningen värt det och kan leda till tusentals årliga besparingar.

Har du deltagit i FHA: s effektiviserade refinansieringsprogram? Vad var din upplevelse?