Vad är ett FHA 203k-hypotekslån - Krav på hemrenoveringar

Till skillnad från vanliga hypotekslån, lånar detta lån - officiellt känt som Federal Housing Administration: s 203k Rehabilitation Mortgage Program - renovering och köp eller renovering och refinansieringskostnader till en inteckning.

Fördelar med ett FHA 203k-lån

Blivande köpare är ibland borta från bostäder som behöver renoveras eftersom de inte kan komma med kontanter för ett nytt tak eller nytt golv utöver en förskottsbetalning, stängningskostnader och flyttkostnader. Ett hypotekslån som kombinerar alla dessa utgifter gör det möjligt för dig att förlänga dina betalningar för renoveringen under lånets livstid snarare än att betala ett engångsbelopp. Du kan också dra av räntorna du betalar för hela din inteckning på dina inkomstskatter, även den del du använder för renovering. Om du betalade för renoveringar med kreditkort, skulle du inte kunna dra av någon av dessa räntebetalningar.

I dagarna med enkla pengar innan bostadsbubblan brast, kunde husägare som ville göra om sitt kök eller lägga till en bubbelpool till sitt masterbad enkelt ta ett huskapitallån eller kredit för att betala för sina husdjursprojekt. I dag är det mycket mindre troligt att hypotekslånare godkänner ett lån för bostadshandel. I själva verket, utan betydande hemkapital och utmärkt kredit, är dina chanser att kvalificera sig för en andra inteckning små.

Här kan ett FHA 203k-lån hjälpa: Du kan refinansiera din befintliga inteckning och lägga till de pengar som behövs för ditt renoveringsprojekt i lånesaldot. Det här alternativet kan hjälpa dig att avgöra om du vill renovera eller flytta.

Om du funderar på ett FHA 203k-lån är LendingTree.com ett bra ställe att börja. Du kommer att få flera lånerbjudanden på några minuter.

FHA 203k lånalternativ

Medan många av funktionerna i ett FHA 203k-lån liknar ett vanligt FHA-lån, gör renoveringskomponenten dessa lån lite mer komplexa för låntagare. Det finns två typer av 203k-lån: ett standardalternativ och ett strömlinjeformat alternativ. Vilken som är rätt för dig beror på hur mycket du tänker spendera på din renovering och vad du tänker göra.

Strömlinjeformat lån. Det strömlinjeformade lånet är begränsat till högst $ 35 000 i reparationer, oavsett hemvärde. Det finns inget minimum du behöver spendera, så om du bara vill byta ut din matta kan du packa några tusen dollar i din inteckning och undvika att spendera kontanter. Reparationer måste påbörjas inom 30 dagar efter att lånet stängts och vara klart inom sex månader. Denna låneprodukt begränsar också de typer av renoveringar du kan göra till icke-strukturella, icke-lyxvaror. Med andra ord kan du inte lägga till en andra våning i ditt hus eller installera en pool med en bar i poolen. Du kan dock använda den för att uppgradera till köksbänkar i granit, byta ut luftkonditioneringsapparaten eller sätta i nya fönster.
Standardlån. För större projekt behöver du ett standard FHA 203k-lån. För det här lånet måste du göra minst $ 5 000 renoveringar. Du kan göra nästan alla hemförbättringsprojekt så länge det ger mervärde till fastigheten, som att bygga ett tillägg, färdigställa en källare och ombyggnad av dina badrum och ditt kök. Men även med standardlånet kan vissa lyxvaror - som en badtunna eller en pool - inte finansieras. Förutom storleken på renoveringen är den stora skillnaden med detta lånalternativ att du måste arbeta med en HUD-godkänd konsult som inspekterar och utvärderar din renovering. Du kan till och med finansiera så mycket som sex månaders hypotekslån till detta 203k lån om du inte kan bo i ditt hem under renoveringen.

Kvalificering för ett lån

För att kvalificera dig för ett lån på 203 000 måste du uppfylla samma krav som alla andra FHA-lån:

Din kreditpoäng måste vara minst 620 eller 640, beroende på långivaren. Om du är osäker på vad din kreditpoäng är kan du få den gratis via Credit Karma.
Din maximala skuldkvot kan endast vara 41% till 45%
Du behöver en utbetalning (eller ett eget kapital om du refinansierar) på 3,5% eller mer
Lånebeloppet (inklusive både köp- och renoveringskostnader) måste vara lägre än den maximala lånegränsen för ditt område
Du måste vara ägare till den fastighet du tänker renovera

Alla FHA-låntagare betalar förskottsförsäkring, oavsett hur mycket egenkapital de har eller storleken på sin utbetalning, vilket ökar storleken på den månatliga betalningen. Årlig inteckningförsäkring krävs också för låntagare som betalar en nedbetalning på mindre än 20% eller har ett värde till 78% eller mer. FHA-hypotekförsäkring täcker eventuella förluster för långivare om låntagarna inte betalar, och 203 000 låntagare betalar extra avgifter inklusive en tilläggsavgift på $ 350 eller 1,5% av reparationskostnaderna, tillsammans med andra avgifter för en extra uppskattning och titeluppdatering efter reparationerna är slutförda. Beroende på storleken på ditt projekt är dessa avgifter i genomsnitt $ 500 till $ 800.

Den största skillnaden i att kvalificera sig för en FHA 203k-inteckning snarare än en traditionell FHA-inteckning är att du måste kvalificera dig baserat på kostnaderna för din renovering, utöver inköpspriset. Om du till exempel vill refinansiera eller köpa ett hem värderat till $ 150 000 och finansiera $ 25 000 i reparationer, måste du kvalificera dig till en inteckning på $ 175 000 och ha ett eget kapital eller en utbetalning på 3,5%.

FHA 203k låneprocess

När du har bestämt att du vill ansöka om ett kombinationslån för din renovering och inköp måste du identifiera entreprenörer som kan göra arbetet. Det är bäst att arbeta med en långivare som har erfarenhet av detta låneprogram samt entreprenörer som har arbetat med husägare som har ett lån på 203k. Detta beror på att de kan hantera de extra pappersarbeten för att uppfylla FHA-kraven och acceptera det FHA-driven betalningsschema.

De flesta långivare som arbetar med 203k lån kan rekommendera entreprenörer till dig. Även hemförbättringsbutiker som Lowes och Home Depot har ofta experter som har arbetat med detta låneprogram. Om du inte har uttagit entreprenörer är HomeAdvisor ett bra ställe att börja. De gör all forskning för dig för att se till att du får den bästa entreprenören för ditt jobb.

Du behöver minst ett bud (och ibland så många som tre) för ditt reparationsarbete från licensierade proffs. Du fattar beslut om vem som gör ditt arbete, men din långivare måste se buden för att se till att det belopp du debiteras är rimligt. Din långivare kräver en utvärdering av det nuvarande bostadsvärdet och kommer att basera lånebeloppet på den bedömningen plus kostnaderna för reparationerna. De flesta långivare kräver en uppdatering av inspektions- och titelpolicyn när jobbet är klart för att se till att alla entreprenörer har betalats och att inga panter har placerats på fastigheten.

Slutord

Att få en FHA 203k-inteckning kan verka komplicerad, men om dina kassareserver är låga eller om du inte har mycket hemkapital kan det vara ditt bästa alternativ. Se bara till att shoppa för en långivare med massor av 203k erfarenhet så att du kan undvika komplikationer med lånet. Och se till att entreprenören du väljer också har 203k inteckning erfarenhet så att de vet vad FHA-programmet kan kräva när det gäller inspektioner och kvitton för bevis på att arbetet har utförts. Med detta program kan du hitta dig själv med ditt drömkök och en månadslån som du har råd med.

Har du någonsin fått en FHA 203k-inteckning? Skulle du rekommendera det till andra?