Vad är hemtitelförsäkring - försäkringskostnader, täckning och behov

Det är vad titelförsäkring, en speciell form av skadestånd för fastigheter, är för. När en viss bostads- eller kommersiell fastighet byter hand, säkerställer en titelpolicy att fastigheten inte är besvärad av tidigare panterätt eller andra problem - till exempel en förfalskad titel och oförenliga eller inkompetenta parter till en tidigare handling - som kan påverka överföringens laglighet eller resultat i framtida finansiella kostnader.

I de flesta fall köper långivare och köpare separata titelförsäkringar, var och en som skyddar sina respektive intressen i fastigheten. Köparen betalar i allmänhet hela kostnaden för båda försäkringarna, även om det ofta är möjligt att uträtta ett kostnadsdelningsarrangemang med säljaren (eller övertyga säljaren att bära hela den ekonomiska bördan) på en köpares marknad. Titelförsäkring ingår vanligtvis som en stängningskostnad i en fastighetstransaktion.

Oavsett om du köper ett äldre hem eller ett nytt byggnadshus kommer du troligtvis att kräva en titelpolicy. Här är vad du behöver veta om denna ovanliga men otroligt vanliga form av försäkringar.

Vad är titelförsäkring?

Även om titelförsäkring finns i de flesta industriländer är det mycket vanligare i USA än i andra. Detta beror till stor del på att lokala myndigheter spelar en mindre roll när det gäller att fastställa lagligheten av fastighetsöverföringar och äganderätt här än nästan någon annanstans i världen.

I de flesta andra länder, särskilt de som påverkas av brittisk gemensam lag, registrerar nya fastighetsägare den nyligen överförda titeln till deras mark hos den tillämpliga lokala regeringen, som sedan fungerar som den slutliga skiljedomaren för eventuella tvister som uppstår till följd av transaktionen. Däremot registrerar de flesta amerikanska jurisdiktioner helt enkelt varje fastighetsöverföring utan att slutgiltigt bestämma om den är giltig eller om fastigheten är fri från panterätt och andra hinder. Denna bestämmelse faller till privata specialister, inklusive anställda i titelförsäkringsbolag.

Varför det existerar

Tro det eller ej, fastighetsägare hade inget lagligt förfarande mot ogiltiga eller bedrägliga marktitlar före mitten av 1800-talet. Då föll köpare kvadratiskt för att se till att deras titel var giltig. Detta var en svår och tidskrävande process som var praktiskt taget omöjlig i stora gränsstater med dåliga vägar och centralt belägna och ibland dåligt underhållna landjournaler.

Detta olyckliga tillstånd utmanades och upprätthölls i landmärket Watson mot Muirhead-fallet, som hördes av Pennsylvania Supreme Court 1868. Domstolen beslutade att Muirhead, en transportör i Pennsylvania (professionell fastighetsöverförare), inte kunde hållas ansvarig för förlita sig på en advokats felaktiga åsikt att en viss titel var klar över hinder. I verkligheten hade titeln en befintlig pant som den undersökande advokaten inte hade upptäckt, vilket resulterade i allvarlig ekonomisk besvär för köparen.

Förargad över beslutet lobbade markägare Pennsylvania State Legislature för att ingripa. 1874 antog kroppen en lag som tillåter titelförsäkring. 1876 införlivades det första titelförsäkringsbolaget i Philadelphia. Andra stater följde efter, och resten är historia.

Typer av titelförsäkring

Titelförsäkring finns i två grundläggande former: långivare (även känd som ”lån”) -policyer och köpare. Långiveringspolicyer skyddar hypotekslånarens intresse för fastigheten, som vanligtvis minskar med tiden. Köppolicyn skyddar köparens intresse, som vanligtvis ökar med tiden.

Utlåningspolicys förblir i kraft under hypotekslånets livslängd eller tills den initiala inteckning återfinansieras, då en ny långivarpolicy utfärdas. Köppolicyn förblir i kraft så länge köparen behåller ett intresse i fastigheten.

Vilken titel försäkring täcker

De flesta andra former av försäkringar ger ekonomiskt skydd mot framtida förluster på grund av skador, stöld och andra faror. Däremot avsätts mycket av kostnaden för titelförsäkring för tidigare problem med potential att påverka den nuvarande försäkringstagaren - och för den professionella arbetskraften som krävs för att avslöja och korrigera sådana problem innan de orsakar ekonomiska förluster.

Titelsökning

Även om rubrikförsäkringar varierar från stat till stat och leverantör till leverantör, täcker de alltid kostnaden för att utföra en titelsökning. En titelsökning är en grundlig undersökning av relevanta offentliga register för att avgöra om det finns några problem med titeln. Dessa poster hålls vanligtvis i staden eller länet där fastigheten finns.

Helst tittar en titelsökning på en fastighetshistorik som sträcker sig tillbaka till dess ursprungliga plattform eller underindelning. Detta görs vanligtvis genom att granska fastighetens abstrakt - ett dokument som innehåller hela ägandekedjan och historiska pantlån. Eftersom abstrakterna kan vara ofullständiga eller innehålla felaktig information, förlitar sig emellertid en omfattande titelsökning på andra informationskällor, såsom lokala skatteregister, tidigare ägares testamente och tillämpliga domar.

Bota eller lösa problem

Titelförsäkringar täcker också kostnaderna för att lösa (även känd som härdning) de flesta titelproblem (även kända som defekter) som upptäckts under titelsökningen. Vanliga fel inkluderar, men är inte begränsade till, följande:

Skatteskuld (för obetalda skatter)
Byggnadsavtal, även känd som mekanikers pantelån (för obetalda bygg- eller renoveringsräkningar)
Kredittlån (till exempel ett obetalt saldo på en tidigare befintlig inteckning)
Domstolsdomar (till exempel en dom efter skilsmässa som tilldelar en del av fastigheten till en tidigare make)

Observera att om titelsökningen upptäcker otroliga problem med titeln - till exempel bevis för att fastigheten är helägt av en tredje part och därmed inte kan säljas av den nuvarande säljaren, har ett eller flera överföringsinstrument förfalskats, att en inkompetent part (sådan som minderårig) var involverad i en tidigare överföring, eller att det inte finns någon rätt till tillgång till marken - långivaren kan vägra att ge ut en inteckning på fastigheten och köparen kan tvingas gå bort.

Rättsliga kostnader och förlustkompensation

Slutligen täcker titelförsäkringar framtida kostnader till följd av titelstvist. Till exempel skulle innehavaren av en giltig titelförsäkring inte behöva betala ut ur fickan för att försvara sig mot en stämning som anförts av entreprenörer som hävdar att deras företag hade panterätt på fastigheten som härrör från en tidigare ägares obetalda renoveringsräkning.

I den relativt sällsynta händelsen att en domstol avgör att den senaste överföringen av fastigheten är ogiltig - till exempel om det upptäcks att en tidigare ägare har begått fastigheten till en tredje part i en hittills oupptäckt vilja - kompenserar policyn också försäkringstagaren för eventuell förlust av eget kapital i fastigheten. En täckningsförsäkringens täckningsgräns är vanligtvis lika med fastighetens bedömda värde vid tidpunkten för försäkringen, om inte försäkringstagaren köper ytterligare täckning.

Hur avgiftsförsäkringskostnader fastställs

Till skillnad från många andra vanliga försäkringar (inklusive bilförsäkring, livförsäkring och husägarförsäkring) kräver typförsäkringar för titelförsäkring vanligtvis en enda engångsbetalning före eller före transaktionens slutdatum. Om inte ditt försäkringsbolag erbjuder att dela engångsbetalningen i mer hanterbara månatliga utbetalningar, är det mycket sällsynt att en titelpolicy kräver löpande betalningar.

Faktorer som påverkar titelförsäkringskostnader

Titelförsäkringskostnader delas vanligtvis upp i två breda kategorier: premier och serviceavgifter. Inom varje kategori kan kostnaderna delas ytterligare ut baserat på mängden och typen av arbete som krävs för att skriva över och uppfylla policyn.

premier

Den faktiska premien som betalas för en viss titelförsäkring beror till viss del på värdet på den underliggande fastigheten. Eftersom huvuddelen av policyns kostnader täcker före överföringsarbetet - titelsökning, undersökning och härdningsfel - är inte fastighetsvärde den viktigaste faktorn.

Här är några andra faktorer som påverkar premier:

Mängd arbete som krävs för att upprätthålla korrekt, aktuell information om den täckta fastigheten och angränsande fastigheter (känd som titelanläggning)
Mängd arbete som krävs för att genomföra en grundlig titelsökning och undersökning
Benarbeten krävs för att bota eventuella fel eller negativa intressen
Förväntad kostnad för att kompensera den försäkrade för eventuella titelfel

Den genomsnittliga försäkringspolicyn har en engångspremie på cirka 1 000 dollar, som täcker allt förskottsarbete och pågående täckning av juridisk och förlust. Emellertid varierar premierna väsentligt, allt från så få som några hundra dollar till mer än 2 000 dollar.

Premiumförordning

Bestämmelser om titelförsäkring varierar väsentligt från stat till stat. I vissa jurisdiktioner reglerar myndigheterna premierna hårt, vilket begränsar starkt hur titelförsäkringsbolag kan strukturera sina försäkringar - hur mycket de kan ta ut, oavsett de faktorer som anges ovan. I andra jurisdiktioner är premiumreglering lättare, och försäkringsbolagen har mer spelrum för att fastställa priser.

Vanliga former av bidragsreglering inkluderar följande:

Endast övervakning. I detta system övervakar tillsynsmyndigheter titelförsäkringspremier från år till år, men vidtar inga direkta åtgärder för att fastställa acceptabla priser eller intervall. Om myndigheterna fastställer att en viss försäkringsgivare tar ut orättvist höga premier, underskrider konkurrensen eller utövar monopolmakt över den lokala industrin, förbehåller de sig rätten att böta det kränkande försäkringsbolaget eller införa premiumkontroller. Exempelstater inkluderar Georgia och Illinois.
Utfärdande. Tillsynsmyndigheter sammankallar regelbundet för att utvärdera tillståndet för den lokala titelförsäkringsbranschen och fastställa premiesatser eller intervall som återspeglar detta. Exempelstater inkluderar Texas och New Mexico.
Föregående godkännande. Varje titelförsäkringsbolag som verkar i staten, eller en lokal handelsorganisation som representerar flera försäkringsbolag, måste föreslå nya skattesatser till de lokala tillsynsmyndigheterna på årsbasis. Dessa priser kan inte debiteras förrän uttryckligen godkänts av myndigheterna. En relaterad standard, så kallad "fil och användning", kräver att försäkringsgivare arkiverar nya skattescheman hos tillsynsmyndigheterna och väntar sedan på att implementera dem tills de får meddelande om att de inte kommer att justeras. Exempelstater inkluderar New Jersey och New Hampshire.
Fil-och-användning. Detta är en lättare, mindre vanlig standard som gör det möjligt för försäkringsgivare att ändra kurser som de anser vara lämpliga, så länge de samtidigt registrerar ett meddelande om ändringen hos tillsynsmyndigheterna. Om myndigheterna anser att de nya kurserna är orättvisa vid granskningen förbehåller de sig rätten att justera dem. Från mitten av 2015 är Wisconsin det enda användnings- och filtillståndet.

Vem erbjuder titelförsäkring och var det är tillgängligt

Titelförsäkring är en specialiserad produkt som verkar inte tilltala diversifierade leverantörer av bil- och husägarförsäkringar, till exempel Progressive och State Farm. I själva verket, enligt American Land Title Association (ALTA), skrivs en handfull försäkringsbolag överväldigande majoriteten av amerikanska titelförsäkringar. 2014 stod Fidelity National Financial, First American Corporation, Old Republic National Title Insurance Company och Stewart Title Guaranty Company för mer än 80% av den totala titelförsäkringsmarknaden. Mindre regionala försäkringsbolag utgjorde skillnaden.

I de flesta fastighetstransaktioner rekommenderar köparens hypotekslånare, titelagent (titelbolag) och fastighetsmäklare eller advokat en titelförsäkrare för köparens policy, om köparen faktiskt är skyldig att eller väljer att köpa en. Eftersom titelförsäkringskostnader och försäkringsvillkor sällan varierar mycket mellan försäkringsbolag som verkar i samma jurisdiktion accepterar köparen vanligtvis och agerar på rekommendationen.

Det är dock viktigt att notera att den federala lagen (lagen om fastställande av fastighetsregler eller RESPA) förbjuder dessa enheter från att kräva att köparen använder ett visst företag. Som fastighetsköpare har du alltid möjlighet att shoppa för titelförsäkring och välja den leverantör som bäst passar dina behov.

Titel Försäkring Tillgänglighet

Titelförsäkring är laglig och finns i 49 stater. Det ensamma undantaget är Iowa, som förbjöd titelförsäkring 1947, strax efter en lokal fastighetskollaps som konkursade flera Iowa-baserade försäkringsbolag och resulterade i enorma oförsäkrade förluster för statliga markägare. I Iowa undersöker advokater landtitlar och producerar titeluttalanden som sammanfattar ägandekedjan och eventuella uppenbara titelfel. Iowa advokats skadeförsäkringar täcker vanligtvis ekonomiska förluster som kan hänföras till felaktiga eller ofullständiga åsikter om titeln.

Titelförsäkring kontra kostnadsyttring för titeln

Som jämförelse kostar den typiska advokatgenererade titeluppfattningen allt från $ 100 till $ 300 i Iowa, beroende på typen av fastighet, antalet tidigare ägare och antalet och komplexiteten för alla panter som kan finnas på fastigheten. Dessutom varierar kostnaden för överföring av fastighetens sammandrag vanligtvis mellan $ 100 och $ 200.

Det ger en total kostnad på $ 200 till $ 500, som uteslutande betalas av köparen - betydligt mindre, i många fall, än kostnaden för titelförsäkring. Även om varken titelutlåtande eller abstraheringsavgifter regleras av Iovas statsregering, håller intensiv konkurrens mellan statens advokater och titeln professionella dem på rimliga nivåer.

Tänk dock på att åsikter om titeln inte är vanliga i de flesta jurisdiktioner. Även om du kan hitta lokala advokater som är villiga att skriva en titelutlåtande om den egendom du köper, kan deras felaktighetspolicyer inte täcka förluster på grund av en felaktig eller ofullständig åsikt. Du kommer troligtvis att hålla fast vid dessa förluster - och i värsta fall kan du förlora din egendom som ett resultat.

Slutord

Att stänga ett nytt hem är en ansträngande process, särskilt för första gången husköpare. När min fru och jag stängde hemma 2015, var vår specificerade lista över stängningskostnader mer än en sida lång - i litet teckensnitt.

Det är frestande att betrakta titelförsäkring som bara ytterligare en stängningskostnad som måste betalas hårt av dig eller din säljare. Det är emellertid mycket mer än en kasta artikeln. Precis som husägarförsäkring ger ekonomiskt skydd mot en mängd fysiska faror, säkerställer titelförsäkring ditt intresse mot tidigare fel, utelämnanden och bedrägeri. Även om din långivare inte kräver att du försäkrar titelförsäkring, är det svårt att föreställa sig en situation där det inte är en värdefull investering.

Har du någonsin köpt titelförsäkring på ett hem eller hyresfastighet som du äger?