Behöver jag översvämningsförsäkring? - Vad det täcker och politikkostnader

Vår granne, vars hus satt precis längs flodstranden nedströms bevaringen, hade en helt annan upplevelse. När omständigheterna var rätt - en stor snöstorm följt av en plötslig uppvärmning eller en följd av kraftiga vårregn, förvandlades hela gården till en sjö. Ibland tog det dagar att dränera. När det äntligen gjorde det var det ofta en röra. Efter de värsta missförhållandena skulle vattnet spilla över hans fastighetslinjer och översvämma huvudvägen och tillfälligt avskärma närområdet. Lyckligtvis var vårt hus alltid långt över vattenlinjen.

Som barn var jag ambivalent om min grannas situation. Hans egendom var trevligare än vår. Under stora delar av året kunde han se ut genom ryggfönstret på en mild vattenväg omgiven av majestätiska träd. Vilda djur - hjortar, kalkoner, vattenfåglar, coyoter och enstaka flodötter - besökte området. Men när floden överskred sina banker, undrade jag hur han eventuellt kunde hantera. Även under torra år översvämmade källaren troligen ett par gånger, och våta år måste ha varit en ständig kamp.

Jag visste inte om översvämningsförsäkring då. Nu när jag gör det, hoppas jag att min gamla granne hade det, även om han kanske inte har täckts av de mer lokaliserade händelserna som bara påverkade hans hus. Om du bor i ett översvämmat område eller funderar på att flytta till ett kan du överväga att lägga till det i ditt arsenal av täckning. Här är vad du behöver veta om översvämningsförsäkring innan du avgör om det är vettigt för ditt hem.

Vad är översvämningsförsäkring?

En översvämningsförsäkring utfärdas vanligtvis med ett års löptid som täcker hem- och egendomsskador på grund av översvämningar. Federal Emergency Management Agency (FEMA) definierar en "översvämning" som "ett allmänt och tillfälligt villkor för delvis eller fullständig översvämning av två eller fler tunnland normalt torrt område eller av två eller flera fastigheter, varav minst en är försäkringstagarens fast egendom."

Per FEMA kan en översvämning vara något av följande:

• Överflöde av inlandet eller tidvatten
• Ovanlig och snabb ansamling eller avrinning av ytvatten från alla källor
• slam
• Kollaps eller fall av mark längs stranden av en sjö eller liknande vattenmassor till följd av erosion eller undergrävning orsakad av vågor eller strömmar av vatten som överskrider förväntade cykliska nivåer

Dessa förhållanden orsakas vanligtvis av långsiktiga vågåtgärder, i fall som förvärras av stigande havsnivåer, eller diskreta, förutsägbara väderhändelser som orkaner eller åskväder. De kan emellertid också orsakas av mer sällsynta eller oförutsägbara händelser, såsom en jordbävning genererad tsunami eller dammbrott.

Översvämningshändelser som har sitt ursprung inomhus - till exempel på grund av skurna rör, täcks inte av översvämningsförsäkring. De kan dock täckas, helt eller delvis, av vanliga försäkringsbolag för husägare.

Observera att FEMAs definition av översvämningar täcker mer än bara stående vatten i lågt liggande områden. I själva verket täcker det nästan alla typer av översvämningar som har sitt ursprung utanför hemmet - i motsats till inomhusevenemang. Även om du bor på en sluttning och inte anser dig vara i fara för en typisk översvämning av stående vatten kan du fortfarande ha risk för skador från en leroskred eller avrinning.

Översvämningsförsäkringar kan täcka hushållsägare (inklusive lägenhetsägare) och företagare för strukturella skador och förlust av bostäder eller byggnadsinnehåll. Översvämningsförsäkring finns också tillgängligt för hyresgäster, främst för bostadsinnehåll.

Vem erbjuder flodförsäkring?

Det är viktigt att notera att vanliga husägarförsäkringar och hyresförsäkringar inte täcker skador på grund av översvämningar som har sitt ursprung utanför hemmet (i motsats till ett bristande rör i hemmet). Enligt en National Association of Insurance Commissioners (NAIC) -studie tror 33% av amerikanska husägare felaktigt att deras hemförsäkringar täcker sådana översvämningar. Denna vanliga missuppfattning leder till att många husägare som riskerar att avstå från översvämningsförsäkring.

Så vem erbjuder det? National Flood Insurance Program (NFIP). NFIP grundades 1968 och arbetar för närvarande med cirka 80 privata försäkringsbolag, såsom Allstate och Liberty Mutual, för att ge översvämningsskydd för husägare och hyresgäster i riskzonen. Politik som godkänts av NFIP kan köpas direkt från deltagande försäkringsbolag eller från agenter som är auktoriserade att sälja sina försäkringar.

Men inte alla amerikanska-baserade försäkringsbolag erbjuder översvämningsförsäkring. Om du har hyresgäster eller husägare som täcker ett företag som inte deltar i NFIP, måste du kontakta en annan leverantör.

Dessutom har inte alla samhällen anslutit sig till NFIP: s krav för hantering av översvämningsplaner, som reglerar zonering, byggnadskonstruktion, placering av infrastruktur och andra aspekter av den byggda miljön i översvämningsbenägna områden. Om ditt län eller stad inte har gått med på dessa krav kan din policy komma med en högre premie i förhållande till liknande policyer i deltagande samhällen, eller kanske du inte kan få en policy alls. Cirka 20 000 samhällen deltar dock från och med 2014, så det är en god chans att ditt gör.

Hur Flood Insurance fungerar

Tillgången, kostnaden och täckningen av översvämningsförsäkring är mycket beroende av geografi. FEMA har cirka 100 000 översvämningsriskkartor (även känd som översvämningsriskförsäkringskartor, eller FIRM: er) som täcker en betydande del av den amerikanska landmassen. Varje karta separerar sitt täckningsområde i översvämningsförsäkringszoner, områden där risken för översvämningar är ungefär lika. Zongränser följer vanligtvis höjdkonturer och landformer, med de områden med hög risk som finns längs flodstränderna, strandlinjer och raviner och områden med lägsta risk på hög, stabil mark.

Flood Insurance Zones

Det finns tre breda typer av översvämningsförsäkringszoner. De två första delas vidare upp i delzoner för att indikera riskgradienter inom dem:

• Områden med hög risk eller särskilda områden för översvämningsrisker. Om din fastighet befinner sig i ett speciellt översvämningsriskområde och du har en bostads- eller kommersiell inteckning från en federalt licensierad och försäkrad hypoteksutgivare, är du skyldig att försäkra översvämningsförsäkring. Hyresgäster uppmanas starkt, men inte krävs, att försäkra översvämningsförsäkring. Särskilda översvämningsriskområden definieras som att ha 1% eller större risk för översvämningar under ett visst år. Deras yttre gränser kallas ibland Base Flood Elevation, med basflod som avser den så kallade 100-åriga översvämningen, eller den värsta översvämningen som förväntas uppstå på den platsen inom en 100-årig period. På kartor över översvämningsrisker har särskilda översvämningsriskområden betecknats med bokstavsnummerkombinationer som börjar med bokstäverna "A" eller "V."
• Områden med måttlig till låg risk. Dessa områden har en lägre risk för översvämningar: mellan 0,2% och 1% för måttlig risk och mindre än 0,2% för låg risk under ett givet år. Men delvis för att de täcker mycket mer mark är de fortfarande ansvariga för mer än 20% av alla NFIP-översvämningsanspråk och de får ungefär en tredjedel av allt distribuerat katastrofhjälp för översvämningar, enligt NFIP. Ingen som bor, arbetar eller äger fastigheter i dessa områden är skyldig att ha översvämningsförsäkring, men NFIP rekommenderar att de gör det. På översvämningsriskkarta är områden med måttlig till låg risk betecknade med bokstäverna "X" (skuggade eller oskuggade), "B" och "C." Inom denna breda riskkategori betyder "B" den högsta risken, "X" betecknar medelrisk och "C" anger den lägsta risken.
• Områden med obestämd risk. Dessa områden är inte immun mot översvämningar, men har inte utvärderats formellt för översvämningsrisk. De är markerade med en "D" på översvämningsrisk kartor. Även om NFIP inte uttryckligen rekommenderar eller kräver översvämningsförsäkring i dessa områden, försäkrar det fastigheter inom dem.

Det första steget för att avgöra om du ska få översvämningsförsäkring, och hur mycket det kan kosta, är att konsultera ditt områdes översvämningsriskkarta och ta reda på vilka zoner och underzoner du bor eller äger fastighet i. För att hitta din karta, sök FEMAs översvämningsförsäkringsdatabas med adresser, samhällets namn eller latitud-longitud-koordinater.

Hur kostnadsförsäkringskostnader fastställs

Översvämningsförsäkring är ovanligt genom att premier fastställs och fastställs av NFIP, baserat på dess bedömning av försäkringstagarnas översvämningsrisk, täckningsgränser, avdragsgilla, ålder och materiella komponenter i täckta strukturer. Premien varierar inte mellan försäkringsgivare, så det finns inget behov att shoppa för att få en bättre affär.

NFIP ändrar emellertid ibland sina riskbedömningsmetoder, vilket kan påverka ditt hem upplevda risk. Och då och då kan programmet höja räntorna över hela linjen för att redovisa inflationen.

Faktorer som kan minska dina översvämningsförsäkringspremier

Allmänna faktorer som kan minska dina översvämningsförsäkringskostnader inkluderar följande:

• Föredragen riskpolicy. För att kvalificera sig för en föredragen riskpolitisk ränta måste den täckta fastigheten ligga utanför en särskild översvämningszon (zoner B, C och X) och ha en gynnsam förlusthistoria, vilket innebär att den inte har haft någon större skadeförsäkring. Föredragna riskpolicyer anger egenskaperna med lägst risk i områden som har kartlagts för översvämningsrisk. Deras premier är vanligtvis 5% till 10% lägre än vanliga försäkringar med låg risk.
• Group Flood Insurance. Denna typ av försäkring, betecknad med ett certifikat för översvämningsförsäkring, utfärdas endast i följd av en presidentkatastrofdeklaration, som vanligtvis utfärdas efter en väderhändelse eller annan naturkatastrof som orsakar stora översvämningar. Enligt NFIP kan fastighetsägare få certifikat för översvämningsförsäkring oavsett om de bor i en särskild översvämningsriskzon eller är skyldiga att försäkra översvämningsförsäkring av sina inteckningstillståndare. Även om mottagare tekniskt kan välja bort gruppförsäkringsförsäkringar som anges med sina certifikat, kan de som avvisar diskvalificeras från framtida katastrofhjälp - så om du väljer att inte acceptera din grupppolicy kan du stå inför enorma kostnader i händelse av att en efterföljande översvämning resulterar i en katastrofdeklaration som täcker din egendom. Gruppflödesförsäkringar har särskilda treårsvillkor och starkt subventionerade premier - ofta mindre än 50% av kostnaden för en standard, individuell översvämningsförsäkring för samma område. Invånare som är skyldiga eller vill fortsätta försäkra översvämningsförsäkring efter grupppolicyens treårsperiod måste köpa en standardpolicy och betala fulla premier.
• Gemenskapens betygssystem Deltagande. NFIP-samhällen som överskrider minimikraven för översvämningsskydd och skador kan minska krediter via Community Rating System, ett federalt incitamentsprogram. Samhällen tjänar kredit genom att investera i utbildningssatsningar för husägare, strikta byggkoder och ytterligare översvämningsskyddsåtgärder. Krediter översätter grovt till premiumrabatter för försäkringstagare i dessa samhällen. Dessa rabatter kan variera upp till 10% för fastigheter med måttlig till låg risk (icke-SFHA) som inte redan är berättigade till premiepremier och upp till 45% för högriskegenskaper. Föredragna riskpolicyer påverkas inte av deltagandet i gemenskapens betygssystem.
• Översvämningskarta farfar. I vissa fall kan fastighetsägare vars kartor för översvämningsrisk har ändrats för att återspegla ökad risk kunna låsa in de lägre premier som betalats före ändringen. Separat kan byggnader som är byggda i områden med hög risk före kartläggning av översvämningsrisk vara kvalificerade för subventionerade premier, särskilt om de har historiskt värde, men NFIP säger inte hur mycket subventioner som kan minska premierna..
• Översvämningssystem. Egenskaper i högriskområden som skyddas av storskaliga översvämningsskyddssystem, till exempel hissar längs den nedre Mississippifloden, kan komma att vara kvalificerade för lägre premier. Premieavdraget motsvarar ungefär skillnaden mellan en högrisk- och måttlig riskpolitik, även om enskilda omständigheter (som exakt höjning av den täckta strukturen och huruvida skenan någonsin misslyckats) kan påverka den exakta minskningen. Kvalificerade system för översvämningsskydd måste klassificeras för att skydda mot en 100-årig översvämning eller bättre. För ett verkligt exempel, enligt PBS, klassificeras hylssystemet som är konstruerat för att ersätta det som misslyckades i orkanen Katrina att tåla en 100-års översvämning.

Typer av översvämningsförsäkring: Täckning och kostnad

Beroende på din plats, översvämningsrisk, oavsett om du försäkrar ditt hem eller företag, och om du äger eller hyr, kan du välja mellan flera typer av översvämningsförsäkringar: endast bostadsinnehåll (personlig fastighet), bostadshus och innehåll, kommersiellt innehåll (affärsutrustning och lager) och kommersiell byggnad och innehåll.

Där kostnader anges för policytyper nedan, gäller de invånare och företagare i översvämningszoner med måttlig till låg risk som är berättigade till premieplanen för föredragen riskpolicy och väljer en avdragsgilla på 1 000 USD. Med andra ord, detta är premier för de tillgängliga politikerna med lägsta risk.

I områden med hög och obestämd risk är premier mycket beroende av enskilda omständigheter, till exempel höjningen av byggnader på din fastighet, terrängfunktioner i närheten och ny översvämningshistorik. Följaktligen varierar premierna mycket och är svåra att uppskatta. Men särskilt i områden med hög risk kan de dock vara väsentligt högre än de premier som anges nedan. Om du bor i ett område med hög eller obestämd risk bör du prata med en licensierad agent med kunskap om dina omständigheter.

Policy för endast innehåll (personlig täckning)

Eftersom det inte täcker skador på en fastighets huvudbyggnad eller uthus, inte heller tillhörande kostnader för sanering och reparation, är en försäkringspolicy endast för innehåll inte perfekt för husägare och ägare av kommersiella fastigheter. Det passar bättre för hyresfastigheter och företagare som hyr utrymme i en kommersiell byggnad.

Begränsningar för bostadstäckning (för både hyresgäster och husägare) varierar från $ 8.000 till $ 100.000. Begränsningar för icke-hemvist omfattar mellan 50 000 och 500 000 dollar. Observera att det endast är betydligt billigare att endast försäkra jordbotten.

• Vad är täckt. Täckningen inkluderar vanligtvis personliga tillhörigheter, såsom elektronik, kläder, möbler och fordon som inte är drivna som cyklar, om de förvaras inuti. Det inkluderar också icke-strukturella fönsterbehandlingar och gardiner, bärbara och fönsterluftkonditioneringsapparater, bärbara köksapparater som mikrovågsugnar, oförutsedda mattor och brickor, brickor och torktumlare, frysar och maten i dem, och de första $ 2500 för högvärdesartiklarna, t.ex. originella konstverk och designerkläder.
• Vad är inte täckt. Icke-täckta föremål inkluderar vanligtvis bilar och bildelar och föremål som ligger utanför det täckta området, till exempel ett externt skjul utan en separat policy eller en källare om det inte finns någon täckning under marken. Valuta, värdesaker (som smycken och konstverk) är inte täckta över gränsen på 2 500 USD och skador som har gjorts av mögel, mögel och långsiktig fukt. Tillfälliga bostads- och utflyttningskostnader täcks inte heller, men de ingår vanligtvis i en hyresgäst eller husägare.
• Kostnad för bostadspolicy. För en täckningsgräns på 8 000 USD är de årliga premierna 57 $ för innehåll ovanför marken och 79 dollar för innehåll över och under marken. För en täckningsgräns på 50 000 USD (medianbeloppet) är premierna över och över / under marken $ 153 respektive $ 207. För 100 000 dollar är premierna över och över / under marken $ 221 respektive $ 271.
• Kostnad för icke-residentiell politik. För 50 000 dollar är premierna över och över / under marken $ 195 respektive $ 398. För täckning på 250 000 dollar (medianförsäkringsgränsen) är respektive premier 524 USD och 1 163 USD. För $ 500 000 i täckning är respektive premier $ 948 och $ 2 123.

Bygg- och innehållspolicy

Politik som täcker byggnader såväl som deras innehåll är mer omfattande och därmed bättre passande för husägare och kommersiella fastighetsägare. Bostadstäckningsgränser för en- till fyrafamiljshus varierar mellan $ 8.000 till $ 100.000 för innehåll och $ 20.000 till $ 250.000 för strukturer.

Bostadsstrukturer med mer än fyra enheter betraktas som ”allmänna egenskaper”. Innehållstäckningen för dessa fastigheter sträcker sig också mellan $ 8.000 till $ 100.000 medan strukturella täckningsgränser ökar från $ 50.000 till $ 500.000. Både innehåll och strukturell täckningsgräns för kommersiella byggnader som innehåller företag varierar från $ 50.000 till $ 500.000.

• Vad är täckt. Förutom allt som omfattas av innehållsförteckningen, omfattar täckta artiklar vanligtvis själva byggnaden, inklusive fundament och grundmurar; elektriska och VVS-system; VVS-utrustning, inklusive central luftkonditionering och värme; vattenvärmare och ugnar; kylskåp, spisspisar, diskmaskiner och andra köksapparater; permanenta mattor (inte området mattor); inbyggda väggpaneler, skåp, bokhyllor och underhållningscentra; strukturella fönsterluckor; fristående garage, inte överstiga 10% av fastighetens totala byggda fyrkantiga bilder; och borttagning av skräp efter översvämning. Fristående byggnader, till exempel pensionat och skjul, kräver en separat policy även om de är på samma zonerade fastighet.
• Vad är inte täckt. Utöver undantagen från innehållspolicyn inkluderar icke-täckta föremål och förluster vanligtvis ekonomiska förluster på grund av affärsavbrott, oförmåga att komma i arbete eller förlust av användning av den täckta fastigheten. Externa strukturer utan separata översvämningsförsäkringar, extern infrastruktur, som septiksystem, gångvägar, fristående däck, uteplatser och gräsmatta, omfattas inte heller.
• Kostnad för bostadspolicy. För 20.000 $ strukturella / $ 8.000 innehållspolicyer är årliga premier $ 129 för bostadskonstruktioner utan källare och $ 176 för strukturer med källare eller andra underjordiska kapslingar. För $ 125.000 / $ 50.000-försäkringar är premien för icke-källare och källare $ 334 respektive $ 368. För täckning av $ 250.000 / $ 100.000 är respektive premier $ 414 och $ 460.
• Kostnad för icke-residentiell politik. För $ 50 000 / $ 50 000 försäkringar är premien för källare och källare $ 643 respektive $ 1 016. För $ 250 000 / $ 250 000 i täckning är respektive premier $ 1,186 och $ 3,129. För $ 500.000 / $ 500.000 i täckning är respektive premier $ 2.880 och $ 4.807.

Särskilda överväganden för källare och områden under bottenvåningen

Eftersom källare, gångavståndskällare och kryputrymmen på lägre nivå sitter delvis eller helt under marken, är de mycket mer benägna att översvämningar och vattenskador. Förutom det enkla faktumet att en källare sannolikt kommer att öka din översvämningsförsäkringspremie, kan det och andra underjordiska utrymmen bli föremål för vissa täckningsbegränsningar.

Även om du bör prata med din försäkringsagent eller företagsrepresentant för en fullständig redovisning av din polis undantag och täckningsgränser, täcker översvämningsförsäkring (oavsett typ av försäkring) i allmänhet inte följande element i källare, walkout-källare, crawlspaces på lägre nivå, och andra underjordiska delar av ditt hem:

• Väggar och tak
• Mattor, mattor och andra golvbeläggningar (inklusive brickor)
• Bokhyllor, paneler och andra väggdekorationer
• Mest personlig egendom, inklusive möbler, elektronik, kläder och köksredskap
• Kylskåp och maten inuti

Objekt som vanligtvis är täckta i källare och liknande utrymmen innehåller följande:

• Tunga apparater (utom kylskåp), inklusive frysar och mat inuti, tvättmaskiner och torktumlare, ugnar, vattenvärmare och diskmaskiner
• Bränsletankar och tillhörande utrustning
• Eluttag, effektbrytare och tillhörande utrustning
• Isolering
• Vattensystem
• Fundament, grundmurar och förankringssystem

Det är särskilt viktigt att förstå dessa begränsningar och överväganden om din huvudsakliga bostadsyta ligger delvis under marken, som i fallet med en källare eller lägenhet i delad nivå.

Väntetid

Översvämningsförsäkringar träder i kraft 30 dagar efter utfärdandet. Med andra ord kan du inte göra anspråk på en händelse som inträffar mindre än en månad efter att du har köpt din policy.

Det finns några undantag från denna 30-dagars väntetidsregel:

• Nyligen bränn ärr på Federal Land. Den täckta fastigheten ligger på federalt ägda eller förvaltade mark som har skadats av en löpeld innehållande för mindre än 60 dagar sedan och är nu översvämmad.
• Stränga krav på hypotekslån. Den täckta fastigheten ligger utanför ett speciellt översvämningsriskområde, men din hypotekslånare kräver fortfarande att du får översvämningsförsäkring, antingen före eller efter att du har stängt ditt lån. Eftersom det här kan leda till täckning täcker din policy vanligtvis anspråk som görs inom 30 dagar efter utgivningen.
• Inteckningar i SFHA. Den täckta fastigheten ligger i ett specialflomhästarområde och du får översvämningsförsäkring som krav på en ny, utökad eller förnyad inteckning. Återigen, på grund av den snabba karaktären av en sådan policy, täcker den vanligtvis anspråk som görs inom 30 dagar efter utfärdandet.
• Översyn av översvämningsriskkarta. Din översvämningsriskkarta har reviderats och din fastighet ligger nu i ett särskilt översvämningsriskområde. I det här fallet måste du köpa din policy inom 13 månader efter kartöversynen för att vara berättigad till undantag för väntetid.

Slutord

Många människor har en kärlek-hat-relation med den plats de bor. I många fall kan den komplicerade känslan spåras till geografi, geologi eller klimat. För Kaliforniens kustnärer går klichéerna, jordbävningar, torka, bränder och lerrider är en acceptabel handel för milt väder och robust skönhet. Invånare i delstaterna i Midwest och Plains balanserar låga levnadskostnader och vänliga samhällen med frigid vintrar och kraftiga sommar åskväder.

Människor som bor i närheten av vatten, antingen längs oroliga floder eller stormutsatta hav, accepterar risken för potentiellt katastrofala översvämningar i utbyte mot tillgång till vatten på begäran och fantastisk utsikt. Din trädgård kan vara full av överraskningar, några trevliga och andra inte så mycket. Det är upp till dig att förbereda och fira lika mycket.

Har du en översvämningsförsäkring?