Hur man får ett inteckningslån om du är egenföretagare med fluktuerande inkomst

Men om du är företagare eller är egenföretagare är det inte lika enkelt att kvalificera sig för fastighetsfinansiering. Oavsett din inkomst kräver nya federala bestämmelser att egenföretagare hoppar genom ett antal bågar för att få bostadslån, vilket innebär att du kan behöva tänka utanför rutan för att hitta den finansiering du behöver.

Nya regler för kvalificerad finansiering

Efter att den amerikanska fastighetsbubblan brast 2008 - som startade en kreditkris och en förödande lågkonjunktur - tittade den federala regeringen på praxis för utlåning och fastställde att något måste ändras. Som ett resultat av dessa förändringar fann konsumenterna omedelbart allt svårare att få hemfinansiering.

Reglerna rullas fortfarande ut. 2014 fastställde Consumer Financial Protection Bureau standarder för ”kvalificerade inteckningar” som en del av Dodd-Frank-utlåningsreformerna. Enligt New York Times är dessa lån ofta utmanande att få godkännande för om du inte arbetar på ett konventionellt jobb.

Men marknaden domineras av dem. De anses av regeringen vara solida och rättvisa för både konsumenter och långivare. Och dessutom är hypoteksföretagen mycket motiverade att erbjuda dem, eftersom de gör det för att skydda dem från rättsliga åtgärder om ett lån skulle gå dåligt.

För att få en kvalificerad inteckning måste du ha följande:

• Inkomstverifiering. Det räcker inte med ett vadderat bankkonto - du måste bevisa att du har en stadig inkomstström. Om du betalas sporadiskt men i stora bitar, är dessa lönecheckar i genomsnitt i genomsnitt under två år för att ge långivare en god uppfattning om ditt månatliga hem hem.
• Skuldsättningsgrad. Din skuldkvot kan inte överstiga 43%. För hypotekskvalifikationen beräknas denna siffra genom att dela din återkommande månadsskuld med din återkommande genomsnittliga månadsinkomst. Naturligtvis är detta problematiskt om du har tagit lån för att starta eller stödja ditt företag.
• Två års personliga och affärsmässiga självdeklarationer för egenföretagare. Tyvärr kan skatteavskrivningar komma tillbaka för att ta en stor del av din kvalificerade inkomst när allt är sagt och det är därför långivare vill granska din fulla avkastning. Till exempel, låt oss säga att din egenföretagandeinkomst var 75 000 USD per år under de senaste två åren, men dina avskrivningar på företag var 50 000 USD varje år. Långivare ser på detta som en årlig inkomst på 25 000 dollar - vilket skulle göra det svårt att kvalificera sig för mycket av någonting.
• Analys av inkomsttrender. Var beredd att förklara fall i inkomst. Även om din inkomst ser bra ut i genomsnitt över två år måste du förklara eventuella fallande trender före kvalificeringen.
• Ytterligare finansiella tillgångar och historik. Låneföretag vill ofta att du ska ha en kreditbetyg på minst 640 för att kvalificera dig för ett FHA-lån (ett lån försäkrat av Federal Housing Authority), men din poäng måste vara närmare 700 för ett konventionellt lån. Den totala utbetalningen som krävs varierar från cirka 3% till 20% av priset på hemmet, beroende på hypoteksprodukten (FHA-lån kräver vanligtvis en mindre utbetalning än konventionella lån). Höga utbetalningar kan vara mycket utmanande att komma med om du har investerat dina likvida medel i ditt företag.

Alla dessa krav kan göra det mycket mer utmanande att hitta finansiering om du är egenföretagare eller företagare, även om du är bra med pengar och har betydande besparingar.

Alternativ till traditionell fastighetsfinansiering

Även om det verkar som om du aldrig skulle kunna äga din egen egendom på grund av de nya reglerna för kvalificerade lån går allt inte förlorat. Andra alternativ kan göra det möjligt för dig att hitta hemfinansiering.

1. Hjälp från familjemedlemmar

Även om det verkligen inte är ett alternativ för alla, förlitar vissa egenföretagare familjemedlemmar för hemlån. Låt oss säga att du har varit egenföretagare i ett år och tjänat en bra inkomst men inte kan säkerställa en kvalificerad inteckningsprodukt eftersom du inte har två års stabil inkomst. I den här situationen kan familjemedlemmar med solid inkomst (och en rejäl generositet) vara villiga att underteckna ditt lån. Fastigheten tillhör dig och du betalar på inteckningen, men dina familjemedlemmar garanterar lånet.

Vissa hypoteksföretag tillåter till och med att du kan återfinansiera fastigheten till ditt namn när du har två års bevis. Naturligtvis kan det här alternativet visa sig vara problematiskt för familjedynamik om ditt företag går söderut eller om du betalar lånet, så skaffa det försiktigt.

2. Säljarens finansiering

Säljare som äger sin fastighet direkt kan välja att erbjuda finansiering på egen hand antingen för att marknaden är svag (de kan inte hitta en köpare) eller så är de intresserade av att producera en inkomstström från sina investeringar. Villkoren för ett lån skrivs till en sedel och dina månatliga betalningar går direkt till säljaren.

Dessa arrangemang har vanligtvis en högre ränta än banklån, men de kan sänka de totala kostnaderna genom att eliminera avgifter för ursprungslån och andra utlåningsavgifter. Du måste vara beredd att förklara för säljaren varför du är en pålitlig kandidat när du inte var en tillräckligt stark kandidat för ett traditionellt banklån. I dessa fall kan en betydande nedbetalning, stort bankkonto och starka inkomstströmmar prata för dig.

3. Hyra till egen

En hyresfastighet kan vara ett bra alternativ om du väntar på dina två års intäktssäkring innan du får en kvalificerad inteckningsprodukt. I dessa avtal ingår du ett hyresavtal och betalar hyran precis som för alla hyresfastigheter. Men hyran är vanligtvis lite högre än marknadsvärdet, och detta "extra" går mot att bygga en utbetalning som du kan använda i slutet av hyresperioden för att köpa fastigheten. Om du väljer att inte köpa huset i slutet av hyresavtalet, förblir överskottet vanligtvis hos hyresvärden.

Fördelen med detta alternativ är att spara din utbetalning under en eller två år, bygga upp ditt företag, lägga din inkomst och hantera andra problem som kan hindra dig från en kvalificerad inteckningsprodukt, till exempel dålig kredit.

4. Investeringskonton eller försäkringspolicyer

Om du har pensionskonton eller försäkringar kan du kanske låna mot dem. Men alla följande alternativ kräver att du antingen bygger ditt pensionskonto eller en kontantvärdeförsäkring tillbaka till dess tidigare storlek om du inte vill förkorta de förmåner som de är avsedda att erbjuda. Kom också ihåg att du förlorar intäkterna när dina pensionsmedel används för ett hem snarare än tillåtet att växa i dina konton.

Livsförsäkring
Om du äger en kontantvärdet livförsäkring, som ett helt liv eller en universell livförsäkring, är det möjligt att låna mot kontantvärdet. När du betalar in i policyn över tid bygger kontantvärdet upp eftersom det tjänar utdelning och ränta. Du behöver förmodligen inte ens svara på några frågor om att ta ett lån, men du behöver en plan för att betala tillbaka det (som du skulle göra med något lån).

Dessutom måste du tänka länge och hårt på riskerna med att låna från en livförsäkring, särskilt om det otänkbara händer och din familj sitter kvar med en lägre utbetalning eftersom kontantvärdet är bundet i ett lån. Reglerna varierar beroende på den policy du äger, så prata med ditt försäkringsbolag innan du fattar några beslut.

IRA
När som helst kan du dra tillbaka dina bidrag från en Roth IRA utan skatter eller påföljder. (Om du är äldre än 59 1/2 års ålder kan du ta ut medel skatte- och strafffritt för alla ändamål.) Men även om du är yngre än 59 1/2 år och har bidragit med mindre än 10 000 USD till din Roth, du kan ta ut upp till 10 000 dollar utan skatt eller påföljd för att använda för att köpa, reparera eller ombygga ett första hem.

För att betraktas som en första gången homebuyer måste du inte ha ägt ett hem de senaste två åren. Eventuella intäkter måste användas inom 120 dagar, och dessa intäkter måste ha varit på kontot i minst fem år för att undvika både en tidig uttagsstraff på 10% och inkomstskatter vid uttag. Om vinsten har varit på kontot i mindre än fem år, kommer du inte att bedömas 10% -straffet, men du behöver betala vanlig inkomstskatt.

Du kan också ta ut upp till 10 000 $ från en traditionell IRA, inklusive SEP-IRA, och undvika 10% -straffet om pengarna används för samma syfte och spenderas inom 120 dagar. (Om du är äldre än 59 1/2 kan du ta ut IRA-medel för något ändamål utan straff.) Du måste dock betala inkomstskatt vid uttag.

Dessutom är $ 10.000 för tidig återtagande en livstidsgräns för uttag från alla IRA - inklusive Roth IRA - för att köpa (och reparera eller ombygga) ett första hem. Med andra ord, summan av uttag från någon kombination av IRA-konton kan inte överstiga 10 000 USD.

401k
Medan du kan låna mot dina 401k är det ett riskabelt alternativ. Till skillnad från att ta ut pengar från dina 401k - vilket är en dålig idé om du inte gör det i full desperation - kan ett lån mot dina 401k få kontanter upp till hälften av ditt kontovärde, med högst 50 000 USD.

Till exempel, om ditt kontovärde är $ 50 000, kan du bara låna $ 25 000 för en utbetalning. Du betalar ränta - men det betalas tillbaka till dig själv. Räntan är emellertid variabel - baserad på primärräntan - vilket kan vara ett problem om prime spikar över sin nuvarande nivå på 3,25%. Eftersom en lånetid på 401 000 vanligtvis är fem år (men vissa är upp till 15 år) måste du vara säker på att du har råd med de månatliga betalningarna under hela tiden. Om du tappar jobbet har du dessutom så få som 60 dagar att betala tillbaka lånet - annars kan det obetalda beloppet beskattas som ordinarie inkomst och bedömde en straff på 10% för tidig återtagning om du är under 59 1/2 år.

5. Handla runt för icke-kvalificerade inteckningsprodukter

Det är möjligt att hitta långivare som är villiga att tänka utanför rutan ”kvalificerad inteckning” om du visar att du är en kandidat med låg risk. Okvalificerade hypoteksprodukter inkluderar lån utan dokumentation, endast ränta och betalningsalternativ.

Till exempel, säg att dina affärslån har pressat dig över skuld-till-inkomstkvoten för en kvalificerad inteckning. Om du har 40% utbetalning, en bra kreditpoäng och flera års solid inkomst kan du förmodligen hitta en långivare. Men på grund av långivarens lagliga och ekonomiska risker i samband med okvalificerade produkter betalar du vanligtvis en högre ränta för den här typen av produkter.

Slutord

Bara för att du följde din dröm att äga ett företag betyder inte att du måste överge din dröm om att äga ett hem. Även om du måste vänta i två år för att på ett tillfredsställande sätt bevisa din inkomst, kan den tid du investerar i att göra dig själv en bra kandidat för ett lån hamna i att betala betydande utdelning. Använd din tid för att avsätta pengar för en större utbetalning och öka din kreditpoäng så att du kan kvalificera dig för den bästa produkten där ute när det är dags att köpa.

Vilka ytterligare alternativ kan du föreslå för att hitta finansiering för ett hem samtidigt som du har en egenföretagare status?