Vad är ett VA-hemlån - Låneberättigande, fördelar och gränser

För att hjälpa till att kompensera personliga uppoffringar åtnjuter de väpnade styrkorna många direkta och indirekta ekonomiska fördelar.

Om du är nuvarande eller före detta medlem i Försvarsmakten och väger om du ska köpa ett hem är det en fördel för dig behöver att veta mer om: VA-lånet. Läs vidare för att lära dig hur du kan spara tusentals dollar som husägare.

Vad är ett VA-lån?

Enligt den amerikanska avdelningen för veteranfrågor är ett VA-lån "en garanti för hemlån ... för att hjälpa dig att köpa, bygga, reparera, behålla eller anpassa ett hem för din egen personliga beläggning." Det är en av de bästa ekonomiska fördelarna som medlemmarna i militären kan få.

VA-grunderna för lån

Liksom konventionella inteckningar emitteras de flesta VA-lån av privata långivare. De stöds emellertid (i de flesta fall upp till 417 000 dollar i lånevärde) av den fulla tro och kredit av den amerikanska federala regeringen.

Denna garanti minskar risken för långivare och ger dem möjlighet att erbjuda mer gynnsamma villkor, eventuellt inklusive lägre räntesatser och ett privat undantag för privatlånsförsäkring (PMI) på lån med lånevärde (LTV) förhållanden högre än 80%.

Det gör det också möjligt för långivare att komma från VA-köpslån utan någon utbetalning krävs - vilket sätter husägarskap inom räckhåll för servicemedlemmar med begränsat personligt sparande. Konventionella lån kräver utbetalningar - vanligtvis upp till 20% av fastighetens värde. Andra husägare-vänliga lånetyper, som FHA-lån, kräver också pengar.

Historik om VA-låneprogrammet

Den federala regeringen har garanterat bostadslån till veteraner sedan 1944 då kongressen antog Servicemen's Revisment Act (SRA). SRA bemyndigade VA att garantera bostadslån från kvalificerade långivare.

Ursprungligen omfattade detta tillstånd endast lån som gjorts till veteraner som köper icke-modulära hem. 1970 ändrade kongressen SRA för att täcka lån som gjordes på husbilar. 1992 utvidgades lagen ytterligare till praktiskt taget alla aktiva pliktar och ärligt utskjutna Väpnadsveteraner, såväl som Army Reserve och National Guard medlemmar som tjänade med ära i minst sex år. I vissa fall är tjänstemedlemmarnas tidigare makar också berättigade till VA-lånegarantier.

Vägverket tillhandahåller andra ekonomiska fördelar och skydd för vissa servicemedlemsklasser, inklusive ett hårt tak på 6% på inteckningens räntesatser under aktiv tjänst..

Typer av VA-lån och bidrag

VA-lån och finansiella bidrag finns i flera smaker:

Köpslån: Ett köpslån är utformat för att hjälpa en kvalificerad tjänsteman att finansiera ett ägarbostadsköp utan pengar. Köpslån kan göra något av följande: köp ett befintligt fristående hem; köpa en bostadsrätt i ett VA-godkänt projekt; bygga ett nytt konstruktionshem; samtidigt köpa och renovera ett hem (liknande ett FHA 203k rehabiliteringslån); eller köpa ett tillverkat hem eller parti för ett redan ägt tillverkat hem.
Cash-out refinansieringslån: Ett utbetalningsfinansieringslån är utformat för att ersätta en befintlig inteckning på ett hem som låntagaren redan äger samtidigt som låntagaren får ett kontant betalningsbelopp utan begränsningar. Den befintliga inteckning behöver inte nödvändigtvis vara ett VA-lån. Utbetalda refinansieringslån liknar lån till bostadsekvivalenter, som också låter dig låna mot värdet på ditt hus, men skiljer sig på vissa viktiga sätt: de ersätter befintliga inteckningar (lån för bostadsekvivalenter gör det inte), de brukar (men inte alltid) har lägre räntor än bostadslån, och de bär stängningskostnader (bostadslån inte). Många långivare tillåter utlåningsförhållanden upp till 100% på återbetalningsfinansierade lån med VA-stöd, i motsats till 80% på de flesta bostadslån och kreditlån. Så om du fortfarande är skyldig $ 100.000 på en $ 150.000 inteckning och ditt hus är värt $ 200.000, kan ditt utbetalningsfinansieringslån vara så stort som $ 200.000 - varav $ 100.000 är tillgängliga för att göra utbetalningar och göra med det du finner lämpligt.
Räntesänkning refinansieringslån (IRRRL): Också känd som VA Streamline Refinance Loan, den här produkten låter dig refinansiera ett befintligt VA-lån och säkerställa en lägre ränta utan att gå igenom VA-ansökningsprocessen en andra gång. Till skillnad från utbetalningsfinansieringslån kan IRRRL inte användas för att utnyttja ditt hemkapital för kontanter, med undantag av ett bidrag på 6 000 dollar för energieffektiva projekt för hemförbättring. Även om du inte behöver underkasta dig en kreditkontroll eller andra aspekter av den typiska hypoteksprocessen måste du bevisa att du bor i det hem som lånet är säkert mot.
Native American Direct Loan Program (NADL): Detta är en nyare, mindre vanlig typ av VA-lån designad specifikt för servicemedlemmar och veteraner av indianskt ursprung. Till skillnad från köp och refinansiering är det ett direktlån, vilket innebär att VA fungerar som långivare och serviceavdelning. Det är alltid strukturerat som ett fast ränta, 30-årigt lån, och det måste användas för att "finansiera köp, byggande eller förbättring av bostäder på Federal Trust Land (reservationsmark), eller för att refinansiera en tidigare NADL för att minska ränta."
Anpassade bostadsbidrag: Dessa två icke-låneprodukter (speciellt anpassade bostadsbidrag och särskilda bostadsanpassningsbidrag) är för veteraner med ”permanenta och totala serviceanslutna funktionsnedsättningar”, eller funktionsnedsättningar som uppfyller kraven för 100% invaliditetsersättning enligt VA-schema för betygsnedsättning och är förväntas inte förbättras med tiden. Behöriga funktionsnedsättningar inkluderar förlust av användning av båda benen eller armarna, förlust av användning av ett ben och en arm, allvarliga brännskador och blindhet i båda ögonen och allvarliga andningsskador. Veteraner kan använda båda bidrag för att finansiera eller kompensera kostnaderna för att bygga funktionshindrade anpassade bostäder från grunden, köpa redan anpassade bostäder, köpa och anpassa för närvarande icke anpassade bostäder eller anpassa redan bebostad bostad.

VA-finansieringsavgift

VA-hypotekslån har en särskild avgift som inte gäller för andra hypotekslån: VA-finansieringsavgiften. Denna avgift varierar beroende på den sökandes servicegren och utbetalning, men varierar vanligtvis från 0,5% till 3,3% av inköpspriset.

Avgiftsstrukturen är följande:

Första gången inköp och utbetalning låntagare (veteraner): 2,15% för utbetalningar mindre än 5% (inklusive ingen utbetalning); 1,50% för utbetalningar mellan 5% och 10%; 1,25% för utbetalningar på 10% eller mer
Första gången inköp och utbetalning låntagare (reservister och nationella vakten): 2,40% för utbetalningar mindre än 5% (inklusive ingen utbetalning); 1,75% för utbetalningar mellan 5% och 10%; 1,50% för utbetalningar på 10% eller mer
Efterföljande köp och kontant ut refinansiera låntagare (veteraner): 3,30% för utbetalningar mindre än 5% (inklusive ingen utbetalning); 1,50% för utbetalningar mellan 5% och 10%; 1,25% för utbetalningar på 10% eller mer
Efterföljande köp och kontant ut refinansiera låntagare (reservister och nationella vakten): 3,30% för utbetalningar mindre än 5% (inklusive ingen utbetalning); 1,75% för utbetalningar mellan 5% och 10%; 1,50% för utbetalningar på 10% eller mer
IRRRL: er (alla servicemedlemsklasser): 0,50%
NADL-programlån (alla klasser för servicemedlemmar): 1,25% för ett köplån; 0,50% för ett refinansieringslån
Tillverkade, icke-permanent fastställda hemlån (alla typer och klasser): 1,00%
Veteraner med funktionsnedsatta funktionshinder (alla typer): 0,00%

Du kan betala finansieringsavgiften när du stänger eller packa in det i ditt lånevärde, men omslaget ger en större månatlig betalning. För en fullständig översikt över VA-avgifter, se VA: s finansieringsavgiftstabell.

VA-förmåner och begränsningar

VA-lån har några användbara (och potentiellt lukrativa) fördelar som inte finns tillgängliga för andra låntagarklasser:

Ingen förskottsbetalning krävs: För kontantlånade låntagare är detta den enskilt största fördelen med ett VA-stödt lån. De flesta andra typer av hypotekslån kräver minst 3%, och många långivare föredrar 10% eller mer. Varna för att vissa långivare fortfarande ber om utbetalningar på VA-lån, men branschen är konkurrenskraftig och du kommer troligen att kunna shoppa för att undvika detta krav.
Ingen PMI krävs: VA-stödda lån behöver inte privat inteckning. Däremot kräver konventionella lån som emitterats till mer än 80% LTV PMI tills låntagarens LTV sjunker under 78% (eller 80% om låntagaren begär PMI-borttagning tidigt). Beroende på lånet och nedbetalningsvärdet kan detta spara allt från några dollar till flera hundra dollar per månad i förhållande till ett konventionellt lån med PMI.
Relativt Lenient Underwriting: Långivare har kvalificerade VA-låneansökare till lägre kreditstandarder än sökande för konventionella hypotekslån. Även om du har rättvis eller genomsnittlig kredit kan du fortfarande kvalificera dig för ett lån med stöd från VA.
Gränser för nödvändiga stängningskostnader: Låntagare som är berättigade till VA-lån behöver inte betala vissa stängningskostnader, inklusive försäkringsavgifter, depositionskostnader, advokatsavgifter och dokumenthanteringsavgifter. Långivaren kan delvis kompensera sina förluster på dessa icke tillåtna föremål genom att debitera låntagaren en ursprungsavgift på upp till 1% av lånet. Annars kan säljaren komma överens om att betala dem (eftersom det är ganska vanligt att säljare betalar stängningskostnader), köparens agent kan utfärda en agentkredit vid stängning och ta en hit på provisionen, eller långivaren kan helt enkelt äta kostnaden via en långivare kredit vid stängning. Långivare har rätt att debitera VA-stödberättigade låntagare för vissa avslutande poster, inklusive titelförsäkring, en kreditrapport, fastighetsbedömning, fastighetsundersökning och inspelning.
VA-inspektion för nya byggnader: När ett VA-lån används för att finansiera ett nytt byggnadshus, skickar VA licensierade inspektörer för att utvärdera byggprocessen och bekräfta att huset passar VA: s specifikationer. Som ett minimum krävs att byggaren tillhandahåller ett års garanti på det nya huset. Vissa byggare erbjuder garantier så länge som 10 år, vilket ger avgörande sinnesfrid för nya husägare.
Inga förutbetalningar: VA-lån har inga påföljder för förskottsbetalning. Om du vill undvika räntekostnader genom att påskynda ditt låns utbetalning eller göra ytterligare betalningar mot huvudstolen är du fri att göra det utan påföljder. Vissa långivare tar ut betydande påföljder - ofta så mycket som 80% av sex månaders ränta, vilket kan uppgå till mer än 10 000 dollar på ett stort lån.
Assumability: VA-lån är antagbara, vilket innebär att de kan överföras från säljaren till köparen med minimal (eller ingen) ändring av priser och villkor. Detta är extremt användbart i en stigande räntemiljö. Köparen måste emellertid fortfarande täcka skillnaden mellan det återstående lånet och det uppskattade värdet på hemmet, antingen genom att sätta ned kontanter eller ta en andra inteckning.

VA-begränsningar

VA-lån har vissa betydande begränsningar och begränsningar:

Lånschef: Även om det inte finns någon övre gräns för värdet på den fastighet som ditt lån är kopplat till, garanterar VA lånets rektorer endast upp till 417 000 dollar - avgränsningen mellan konventionella och jumbo-inteckningar. Denna övre gräns kan lyftas i vissa regioner med höga bostadskostnader, mestadels i Alaska, Hawaii och stora kuststadsområden, till exempel San Francisco.
Utvärdering av refinansiering av utbetalning och LTV: Långivare begränsar vanligtvis refinansiering av LTV: er till 100%, vilket innebär att du inte kan låna mer än det uppskattade värdet på ditt hem. En utvärdering krävs under försäkringsprocessen.
IRRRL-ränta: Om du inte refinansierar en justerbar ränta (ARM) till en produkt med fast ränta, måste din IRRRL: s ränta vara lägre än din ursprungliga lånes ränta.
IRRRL-begränsningar för intäkter: Du måste använda intäkterna från din IRRRL för att betala ner det befintliga VA-lånet eller investera i kvalificerade energieffektivitetsuppgraderingar.

Krav på VA-stödberättigande

Kraven på VA-lånberättigande varierar beroende på den sökandes filial, tjänstens längd och datum och ansvarsfrihet. (Obehagligt utskrivna servicemedlemmar är inte under några omständigheter berättigade till VA-lån.)

Behörighetskrav för servicemedlemmar som inte är vanligt ansvarsfrihet

Sedan den 8 september 1980 är Armed Forces-personal som gav minst 24 månader i följd tjänst i aktiva eller icke-aktiva roller kvalificerade för VA-lån. De som kallas till aktiv tjänst när som helst under sin karriär är berättigade efter att ha tjänat minst 90 till 181 dagar på aktiv tjänst, beroende på när tjänsten inträffade. De som för närvarande är på aktiv tjänst är berättigade efter att ha tjänstgjort minst 90 dagar i rad på aktiv tjänst.

Sedan 2 augusti 1990 är National Guard och Reservist-personal som gav minst 90 dagar i följd på aktiv tjänst rätt till VA-lån. National Guard och Reservist-personal som inte gav minst 90 dagar i följd på aktiv tjänst är berättigade när de loggar in minst sex år i sin respektive servicegren och uppfyller något av följande kriterier:

Pensionerad (placerad på den pensionerade listan)
Överfört till annan status än vald reserv (inklusive standby-reserv eller redo-reserv)
Förbli på vald status

Mer information finns i VA: s behörighetstabell.

Andra kvalificerade klasser

Andra är också berättigade till VA-lån:

Överlevande makar: Flera typer av makar för överlevnadstjänster som tjänar som medlem är berättigade till VA-lån. Dessa inkluderar icke-gift makar till tjänstemän som dog i tjänst; icke-gifta makar till servicemedlemmar som dog av en funktionsnedsatt funktionshinder; överlevande makar som gifte sig igen efter 16 december 2003 och efter att de fyllt 57 år; och överlevande makar till helt funktionshindrade veteraner vars död inte kan tillskrivas handikappet.
Naturaliserade amerikanska medborgare: Denna klass inkluderar individer som tjänade i vissa utländska militärer som är allierade med USA under andra världskriget och därefter blev naturaliserade amerikanska medborgare.
Medlemmar i vissa militärjusterade serviceorganisationer: Denna klass inkluderar individer som tjänade som kadetter vid U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; som offentliga hälsovårdsansvariga; som midshipmen vid U.S. Naval Academy; och officerare vid National Oceanic & Atmospheric Administration.

Få ett certifikat för behörighet

När du har fastställt att du är berättigad till ett VA-lån kan du behöva få ett behörighetsbevis (CoE) för att kunna presentera för din långivare. Även om du inte behöver ett CoE för att få en IRRRL kommer din långivare inte från ett VA-köp eller utbetalningsfinansieringslån utan giltigt CoE.

De bevis som krävs för att erhålla ett gemensamt företag varierar beroende på kategori för tjänstemän. De allmänna kraven är följande:

Försvarsmaktens veteraner: Department of Defense Form 214 (DD214), inklusive en fullständig förklaring av arten av separation och karaktär av tjänsten.
Aktiva tjänstemän: Ett undertecknat serviceavtal som beskriver servicemedlems tjänstdatum, personlig information (inklusive födelsedatum och personnummer) och förlorad servicetid (om någon).
Nuvarande eller tidigare reservister och medlemmar av nationella vakter med aktiv erfarenhet: Department of Defense Form 214 som beskriver karaktären på separation och karaktär av tjänsten.
Nuvarande reservister och medlemmar av nationella vakt utan erfarenhet av aktiv tjänst: Ett undertecknat tjänsteförklaring som anger den totala varaktigheten för tjänsten och eventuell förlorad tid.
Reserverade reservister utan erfarenhet av aktiv tjänst: Bevis på hederlig tjänst (kan variera från fall till fall) och en kopia av det senaste uttalandet om pensionspoäng.
Avskedade medlemmar av National Guard utan aktiv erfarenhet: Servicejournaler och separationsrapporter för varje del av National Guard-tjänsten eller en bokföringsöversikt med pensionspoäng med tillhörande bevis på hederlig tjänst.
Överlevande makar som får förmåner för beroende och ersättning (DIC): Veteranens DD214 (om tillgänglig) och VA-formulär 26-1817.
Överlevande make som inte får DIC-förmåner: Veteranens DD214 (om tillgänglig), VA-formulär 21-534, dödsintyg eller Department of Defense skadarapport (DD1300), och äktenskapslicens. Dessa dokument måste skickas till makeens lokala VA-kompensations- och pensionskontor för behandling.

Hur du ansöker om ditt företag
Det enklaste sättet att ansöka om ett CoE är online på VA: s eBenefits-portal. Du kanske också kan ansöka med din långivare under försäkringsprocessen, men inte alla långivare har denna möjlighet.

Om du föredrar att ansöka offline, kan du fylla i och skicka VA-formulär 26-1880 (Begäran om behörighetscertifikat) med lämplig CoE-bevis för din serviceklass. Om du är en överlevande make måste du fylla i en papperskopia av VA-formulär 26-1817 och antingen ge det till din långivare för vidarebefordran till VA eller skicka det direkt till VA.

När du har ditt företag i handen kan du använda VA: s webbplats för att hitta en kvalificerad långivare som har sitt ursprung i VA-lån och börja försäkringsprocessen. Lär dig mer om att ansöka om ett examen på VA: s sida om behörighetsbevis.

Slutord

Att tjäna i de väpnade styrkorna är en tung uppgift - så att välja att spendera livet med en karriärtjänstmedlem. Det minsta som den federala regeringen kan göra för att hedra och belöna de offer som tjänstemännen och deras nära och kära är är att göra det lättare för dem att köpa egna hus. Det är inte konstigt att privata långivare har utfärdat nästan 20 miljoner lån med VA-stöd sedan programmets start.

I en allt mer tumult och osäker värld förtjänar de som är ansvariga för att hålla freden sina egna säkra utrymmen.

Har du utnyttjat fördelar som VA-lån? Vilka andra tjänster bör erbjudas nuvarande och tidigare militära medlemmar?