VA Streamline Refinance (IRRRL) - Fördelar, behörighet och hur du ansöker

Om du har gått med i militären och nu vill köpa ett hem kan du dra nytta av ett VA-stöd. Om du redan har ett VA-stödt lån kan du fortfarande dra nytta av några lockande erbjudanden.

Om du till exempel bor i ett hem som köpts med ett VA-stödat lån kan du refinansiera din inteckning med ett verktyg som endast är tillgängligt för VA-berättigade husägare: IRRRL (Räntesänkning refinansieringslån) eller VA-rationalisera refinansiering.

Beroende på din situation kan en IRRRL sänka dina livstidskostnader med tusentals dollar. Det är också mindre stressande och lägre kostnad än andra refinansieringsalternativ, inklusive återfinansiering med VA-stöd.

Så här sparar du stort.

Vad är VA Streamline Refinance (IRRRL)?

Med ett VA-rationaliserat refinansieringslån kan du sänka räntan eller säkra mer gynnsamma villkor på ett befintligt VA-stödt hemlån. Typiska användningar inkluderar:

Refinansiering till ett lägre räntelån med en identisk löptid (till exempel refinansiering av en 6-årig 30-årig fast räntelån till en ränta med 30% fast ränta)
Refinansiering till ett kortare lån, vilket kan leda till en högre ränta men en lägre livslängd (till exempel, återfinansiering av ett 30-årigt fast räntelån till ett 15-årigt fast räntelån)
Refinansiering av en justerbar ränta (ARM) till en fast ränta innan ARM: s ränta justeras uppåt

Många hypotekslånare erbjuder VA-rationalisering av refinansieringslån, men vissa gör det inte. Priser, villkor och varierar beroende på långivare, så shoppa innan du gör ditt val.

VA Fördelar refinansieringsfördelar

Potential för inga uttömningskostnader. Det är tillåtet att rulla alla avgifter och kostnader som är förknippade med din IRRRL till lånet, utan att det behövs några kostnader utanför fickan. Detta är en otrolig fördel för husägare med begränsat kassaflöde eller trånga budgetar. Det ökar emellertid lånet, och därför den månatliga betalningen - vanligtvis med bara några dollar per månad, men eventuellt mer, beroende på lånets löptid.
Ingen kreditkontroll krävs. VA kräver inte kreditkontroller för VA effektiviserar refinansieringskandidater. Vissa långivare gör det dock, så se till att fråga under ditt första samråd.
Ingen utvärdering krävs. VA kräver inte bedömningar för VA-rationalisering av refinansieringslån. Återigen gör vissa långivare, och många överför kostnaderna (vanligtvis $ 300 till $ 500) till husägare. Om möjligt, shoppa runt för en långivare som inte kräver en utvärdering.
Kan minska lånetiden. Vissa långivare erbjuder IRRRL: er som minskar det ursprungliga lånets löptid - vanligtvis från en 30-årig fast räntesperiod till en 15-årig fast räntesperiod. Om du vill betala ditt hem snabbare och spara tusentals på ränta är detta en stor fördel. Att förkorta din låneperiod leder emellertid oundvikligen till en högre månatlig betalning, eventuellt utanför gränserna för ditt hushålls nuvarande kassaflöde.
Kan användas på ett antaget inteckning. VA-lån är antagbara, vilket innebär att de kan överföras från en part (säljaren) till en annan (köparen) med minimala ändringar i priser och villkor. Om du har antagit en befintlig VA-stödd inteckning kan du därefter refinansiera den med en IRRRL.
Möjlighet att finansiera energieffektiva hemförbättringar. Även om IRRRL: er inte låter dig låna mot ditt eget kapital, finns det ett viktigt undantag: du kan låna upp till 6 000 dollar (mer under vissa begränsade omständigheter) för att finansiera energieffektiva hemförbättringar som minskar dina verktygskostnader. Eftersom det finns många statliga och federala skattekrediter för energieffektivitet tillgängliga för sådana förbättringar, kan dina totala besparingar från denna fördel vara ännu större än dina verktygsbesparingar.

VA Streamline Refinance Limitations

Inga utbetalningsförmågor. Detta är en av de största nackdelarna med en IRRRL, och en viktig poäng för skillnad mellan IRRRL och VA-stödda återbetalningslån. Till skillnad från utbetalda refinansieringslån kan IRRRL-lån inte användas för att extrahera kontantvärde från fastigheten, förutom vid behov för att finansiera energieffektiva bostadsförbättringar inom de lagliga gränserna. Om du vill låna mot värdet på ditt hem för att finansiera projekt med stora biljetter till hemförbättringar, till exempel ombyggnad av ditt kök eller lägga till ett bonusrum ovanför ditt garage, behöver du ett utbetalningsfinansieringslån.
Originallånet måste vara VA-stödt. Det refinansierade lånet måste stödjas av programmet VA Home Loan Guaranty. Du kan inte använda ett VA-rationaliserat refinansieringslån för att få en lägre ränta eller mer gynnsamma villkor på ett icke-VA-lån.
Originallånet måste vara aktuellt. Det refinansierade lånet måste vara kort och ha högst en försenad betalning under de senaste 12 månaderna.
Hem måste vara tidigare ockuperat. För att få ett VA-rationaliserat refinansieringslån måste du bekräfta att du tidigare ockuperade hemmet. Detta är lättare än beläggningskravet för andra typer av VA-lån, vilket tvingar dig att svär att du tänker ta dig (för ett köp eller ett nytt byggnadslån) eller för närvarande ta (för en utbetalningsfinansiering) hemmet. Det är inte ovanligt att husägare flyttar ur sina hem efter refinansiering med en IRRRL, köper ett nytt hem (eller flyttar in i ett tidigare andra hem) och behåller den refinansierade fastigheten för hyresintäkter.
Räntesatsen kan vanligtvis inte höjas. Ditt VA-rationalisering refinansieringslån kan vanligtvis inte resultera i en högre ränta. Det största undantaget från denna regel innefattar refinansiering från en ARM till en fast ränteslån: om refinansieringen sker innan ARM: s ränta har justerats uppåt, kommer det nya fasta lånet troligen att ha en högre basränta.
Intäkterna kan inte användas för att betala något annat lån. Du kan inte använda IRRRL: s intäkter för att betala ut något annat lån än fastighetens ursprungliga inteckning. Detta inkluderar andra inteckningar som är underordnade den ursprungliga inteckning.

VA Streamline Refinance Avgifter

Den viktigaste och ovanliga avgiften i samband med VA-rationalisering av refinansiering är VA-finansieringsavgiften.

De flesta VA-hemlånsgarantiprogramlån har en finansieringsavgift, som kan drabbas av 3% av lånet för vissa lånetyper. Finansieringsavgiften fastställs emellertid till 0,50% av lånets huvudstol för de flesta låntagare och 0,00% för låntagare med permanenta, totala serviceanslutna funktionsnedsättningar enligt VA-schema för betygsnedsättning.

Stängningskostnader

Liksom alla hypotekslån har VA-rationalisering av refinansieringslån ytterligare slutkostnader. Dessa tenderar att vara lägre än kostnader i samband med utbetalda refinansieringslån eller köpslån eftersom VA-rationalisering av refinansieringslån är lättare för långivare att komma från och eftersom VA-rationalisering av refinansieringsavgifter begränsas av lagen. Kom ihåg att du kan rulla alla dessa kostnader till ditt lån, så du kanske inte är skyldig att betala något på förhand.

Vanliga stängningskostnader förknippade med IRRRL: er inkluderar:

Förbetalda fastighetsskatter. Detta täcker vanligtvis den mest närmaste fastighetsskatten. Beroende på ditt hemvärde och dina lokala fastighetsskattesatser kan det variera från några hundra till flera tusen dollar.
Förutbetald riskförsäkring. Detta täcker din husägares försäkringspremier för det år då refinansieringen äger rum. Det betalas ofta utanför stängningen och kanske inte är tillämpligt om din fareförsäkring redan är betalad.
Titelsökning. En titelsökning granskar din fastighets titelkedja och äganderätt, och säkerställer att det inte finns några panterätt eller förbund (och att du har ren äganderätt till fastigheten). Titelsökningar kostar normalt mindre än $ 400.
Titelförsäkring. Titelförsäkring skyddar ditt intresse för fastigheten och täcker kostnaderna för att åtgärda eventuella fel som upptäckts i den första titelsökningen. Kostnaderna kan variera väsentligt beroende på jurisdiktion och komplexitet, men 1 000 dollar är ett rimligt riktmärke. Den goda nyheten för köpare på dyra marknader är att den underliggande kostnaden för fastigheten har begränsad inverkan på titelförsäkringskostnaderna.
Inspelning. Kostnaden för registrering av transaktionen med lämplig jurisdiktion, vanligtvis staden eller länet där fastigheten är belägen. Det är vanligtvis mellan $ 100 och $ 200, men varje jurisdiktion har en annan takt.
Bestämningar av översvämningar och miljöbedömningar. En översvämningsbestämning placerar fastigheten på aktuella översvämningskartor och intygar om översvämningsförsäkring krävs. I vissa fall är pågående övervakning av översvämningar nödvändig. I vissa områden behövs andra miljöbedömningar och certifieringar - till exempel placering i brandriskzoner i Kalifornien. Räkna med att betala cirka $ 20 för en översvämningsbestämning och mer om ytterligare bedömningar eller pågående övervakning krävs.
Ursprungsavgift. Detta är en av de större stängningskostnaderna för VA-rationalisering av refinansieringslån. Det är också ganska vagt. Långivare lägger ofta in olika stängningskostnader, inklusive spärrkostnader och dokumentavgifter, till ursprungsavgiften, så det är viktigt att fråga vad exakt ingår. Enligt lag är VA-rationalisering av refinansieringsavgifterna begränsade till 1% av lånebeloppet.

Varje långivare är annorlunda, och detta är inte avsett att vara en uttömmande lista över stängningskostnader förknippade med IRRRL. Innan du väljer en VA-effektiviserad refinansieringspartner, shoppa runt för att få en känsla av de priser, villkor och avgifter som tas ut i ditt område.

VA Strömlinjeforma refinansieringskrav för behörighet

För att vara berättigad till alla VA-stödda lån måste du vara en nuvarande eller före detta medlem av de väpnade styrkorna, National Guard, Special Reserve, eller vissa militära angränsande institutioner och organisationer, eller den efterlevande make till en avliden medlem av dessa grupper. Om du är en före detta medlem måste du ha utskrivits på ett annat sätt än "oärligt".

Din behörighet beror på din filial, tjänstens längd och servicedatum:

Försvarsmaktens personal. All nuvarande och hederligt avskedad militärpersonal som tjänade efter 2 september 1980, är berättigad till VA-stödda lån efter att ha gett åtminstone 24 månader i tjänst. De som kallas till aktiv tjänst minst en gång under sin karriär är berättigade efter att ha tjänat mellan 90 och 181 dagar på aktiv tjänst, beroende på deras turnédatum. Före den 8 september 1980, ärligt beviljade väpnade personal som tjänade i vissa formella utomeuropeiska kampanjer (inklusive Vietnamkriget och Koreakriget) är berättigade efter att ha tjänat mellan 90 och 181 dagar i rad på aktiv tjänst. Nuvarande försvarspersonal är berättigade efter att ha tjänat 90 dagar i rad på aktiv tjänst.
National Guard och Special Reserve Personal. Hederligt utskrivna National Guard och Special Reserve personal (reservister) som tjänstgjorde efter 2 augusti 1990, är berättigade efter att ha loggat minst 90 dagar i rad med aktiv tjänst. Personalvakten och specialreserven som inte uppfyller dessa kriterier är fortfarande kvalificerade efter inspelning av minst sex år i tjänst.
Överlevande makar. Döda tjänstemedlemmars överlevande makar är berättigade till VA-stödda lån under vissa villkor. Kvalificerade efterlevande makeklasser inkluderar icke-gifta makar vars partner dog under tjänstgöring (inte nödvändigtvis i strid); icke-gifta makar vars makar dog av funktionsnedsatta funktionsnedsättningar såsom svåra brännskador; gifta sig överlevande makar som är minst 57 år gamla och som gifte sig igen efter den 16 december 2003; och överlevande makar till 100% funktionshindrade veteraner som är avlidna, men vars dödsfall inte nödvändigtvis är resultatet av deras funktionshinder.
Naturaliserade amerikanska medborgareveteraner från allierade kampanjer. Veteraner som tjänstgjorde i amerikanska allierade militärer (som Kanada eller Storbritannien) under andra världskriget och därefter blev naturaliserade amerikanska medborgare är VA-berättigade.
Medlemmar i militära anordnade organisationer. Denna diverse grupp inkluderar tidigare kadetter vid U.S. Military Academy, Air Force Academy eller Coast Guard Academy; nuvarande eller tidigare offentliga hälsovårdsombud; tidigare midshipmen vid U.S. Naval Academy; och nuvarande eller tidigare officerare vid National Oceanic & Atmospheric Administration.

Fullständig behörighetsinformation finns på VA: s behörighetstabell.

Få ett certifikat för behörighet (CoE)

Eftersom du bara kan använda en IRRRL på ett hem som köpts med ett VA-lån är det enklare att kvalificera sig för en IRRRL än att kvalificera sig för ett VA-stöd eller kassera ut refinansieringslån. Istället för att ansöka om ett nytt certifikat för behörighet (CoE) som bevisar att du är berättigad till VA-låneprogrammet kan du helt enkelt återanvända ditt befintliga CoE (även beskrivet som att du använder ditt befintliga VA-lån ”rätt”).

Vissa nuvarande och tidigare servicemedlemmar använder sina ursprungliga VA-rättigheter för att säkerställa inteckningar med justerbar ränta med mycket låga starträntor och använder sedan ett VA-rationaliserat refinansieringslån för att säkra ett fast räntelån innan deras ARM: s ränta justeras uppåt. Detta kan spara många tusentals dollar under lånets livslängd, så det är värt att knuffa siffrorna för att avgöra om det är meningsfullt i din situation.

Om du bestämmer dig för att ta ut en ARM på en nyinköpad fastighet med avsikt att refinansiera innan din ränta justeras uppåt, använd den här tabellen för att bestämma vad du behöver för att bevisa att du är berättigad till ett inköpslån med VA-stöd:

Försvarsmaktens veteraner. Du måste ange Department of Defense Form 214 (DD214). De viktigaste avsnitten att fylla i är artiklarna 24 och 28, som förklarar arten på din separation och karaktären på din tjänst.
Aktiva tjänstemän. Du måste tillhandahålla ett undertecknat serviceavtal från din befälhavare eller relevant personalchef som anger ditt datum för serviceinmatning och förlorad servicetid (om någon).
Nuvarande eller tidigare reservister och medlemmar av nationella vakter med aktiv erfarenhet. Du måste tillhandahålla DD214, inklusive arten på din separering och tjänstens karaktär.
Nuvarande reservister och medlemmar av nationella vakt utan erfarenhet av aktiv tjänst. Du måste lämna in en undertecknad tjänsteförklaring från din befälhavare eller relevant personalchef.
Reserverade reservister utan erfarenhet av aktiv tjänst. Du måste tillhandahålla en kopia av ditt senaste uttalande om pensionspoäng och godtagbara bevis på hederlig tjänst, som kan variera från fall till fall.
Avskedade medlemmar av National Guard utan aktiv erfarenhet. Du måste tillhandahålla separata serviceposter och separationsrapporter för varje servicestinkt. Alternativt kan du tillhandahålla en bokföringsöversikt för pensionspoäng tillsammans med godtagbara bevis på hederlig tjänst.
Överlevande makar som får förmåner för beroende och ersättning (DIC). Du måste underkasta veteranens DD214 och fylla i VA-formulär 26-1817.
Överlevande make som inte får DIC-förmåner. Du måste lämna veteranens DD214, VA-formulär 21-534, veteranens dödsattest eller Department of Defense skadarapport (DD1300), och ditt äktenskapslicens till ditt lokala VA-kompensations- och pensionskontor.

Slutord

Även små förändringar i ditt intecknings ränta kan ha en stor effekt på ditt hems ägandekostnad. På en hypotekslån på 200 000 USD med en 30-årig fast löptid sparar mer än 45 000 USD under lånets löptid genom att raka räntan från 6% till 5%. På större inteckningar med högre räntor och brantare räntesänkningar är den potentiella besparingen mycket större.

VA-rationaliserade refinansieringslån är utformade för att förenkla processen att minska VA-stödda hypotekslåns livstidskostnader. Om din primära motivation för att refinansiera ditt nuvarande VA-lån är att sänka den totala kostnaden (i motsats till att låna mot kapitalet i ditt hem för att finansiera projekt för hemförbättring), är det att använda en VA-rationalisering refinansiera en obetydlig. Du kan spara tusentals - och njuta av ditt hem i många år framöver.

För svar på resten av dina hypoteksfrågor, kolla in våra andra fastighetsguider.

Kvalificerar du dig för VA-lån? Planerar du att refinansiera med en IRRRL när som helst snart?