Hemlån mot kreditkredit (HELOC) - Vilket är rätt för dig?
Många husägare tycker att eget kapital är både glädjande och galet. De äger en värdefull tillgång med tiotals eller till och med hundratusentals dollar outnyttjat eget kapital, men att få tillgång till det egna kapitalet är varken enkelt eller billigt.
Den första regeln om egenkapital är att komma ihåg att den bara finns på papper. Det blir inte riktigt i någon funktionell mening förrän du säljer ditt hem, vilket du kanske inte tänker göra på flera år.
Det närmaste du kan komma att inse det innan du säljer är att låna mot det. Du har flera alternativ att dra eget kapital från ditt hem, de två vanligaste är bostadslån (andra inteckningar) och hemmaplan för kredit (HELOC).
Liksom alla andra skulder har alla sina egna risker och fördelar. Här är vad du behöver veta om bostadslån och HELOC innan du registrerar dig på den prickade linjen för ytterligare skuld.
Hemlån
Ett hemkapitallån är en ny inteckning mot ett hem du redan äger, som används för att utnyttja det befintliga kapitalet. Med andra ord, det är en inteckning utan köp. LendingTree är ett utmärkt ställe att börja när man letar efter ett lån i hemmet.
Vanligtvis innebär det en andra inteckning - även om du rent tekniskt äger ditt hem fritt och tydligt kan du ta ett bostadslån som en första inteckning. En refinansieringslån, till och med en utbetalningsfinansiering, faller inte under definitionen av ett bostadslån.
Tekniska skillnader åt sidan används emellertid ofta termerna "andra inteckning" och "bostadslån".
Fördelar med hemlån
Det bästa sättet att förstå för- och nackdelar med lån i bostadshandel är att jämföra dem med andra typer av skulder.
Säg att du äger ett hem med 100 000 dollar i eget kapital och att du vill ha tillgång till det egna kapitalet. Din hypotekslånare fortsätter att skicka mailare som uppmanar dig att refinansiera för att få ut pengar, och du frestas.
Men du är ofta bättre på att ta en andra inteckning snarare än att återfinansiera din första inteckning. Först kommer eventuella poäng som kreditgivaren debiterar en andra inteckning att vara på ett mindre lånebelopp. En "poäng" är en utlåningsavgift som debiteras vid avräkning motsvarande 1% av det totala lånebeloppet. Således är en poäng på en $ 50.000 sekund inteckning bara $ 500, medan en poäng på en $ 350.000 refinansierad inteckning är $ 3.500. Du kan se hur stor storlek spelar när det gäller bostadslån.
Avgiftsbelagd, det finns ett mer subtilt skäl till att långivare föredrar att återfinansiera din första inteckning - och varför du borde vara försiktig. Det kallas amortering, och den korta förklaringen går så här: I början av din låneperiod går nästan all din månadslån till betalning av långivarnas ränta, och nästan ingen går till att betala din huvudsakliga saldo. När tiden går börjar det växla, och gradvis går mer av din månatliga betalning till att betala ner saldot snarare än ränta. Under de senaste åren av din inteckning går det mesta av din månatliga betalning till huvudstaden.
Så ju längre du är i din låneperiod, desto mindre vinst gör långivaren. De vill starta om amorteringsschemat så att de kan kräva mer av dina betalningar som ränta - varför du bör skydda dig från att återfinansiera om inte din nuvarande ränta är dramatiskt högre än din erbjudna refinansieringsränta. Och med tanke på hur länge räntorna har varit låga, är det få amerikaner som för närvarande har fast räntor.
På tal om räntor kan du låsa in en fast ränta med en andra inteckning, vilket är bra. Detsamma kan inte sägas för HELOC: er (mer om dem inom kort).
Nackdelar med hemlån
Eftersom hypotekslångivare tjänar mer pengar genom att återfinansiera försöker de stimulera dig att refinansiera snarare än att ta ut en andra inteckning. De är också bättre skyddade mot standardvärden när de har första kupolställning snarare än andra.
Det första sättet de frestar dig att refinansiera är genom att erbjuda betydligt lägre räntor, så var beredd att betala mer i ränta för en andra inteckning snarare än en första.
Kreditgivare kan också ta ut mer i avgifter och poäng för en andra inteckning. Följ dessa tips för att säkra en lågräntelån när du shoppar och förhandlar med långivare.
Och även om lånebeloppet är relativt litet för ett bostadslån måste du fortfarande betala samma schablonavgifter vid avvecklingen. Dessa avgifter inkluderar titelrapporter och andra avgifter, avvecklingsagenters avgifter, långivare "skräpavgifter", bedömningsavgifter och inspelningsavgifter. Oavsett om du lånar $ 30.000 eller $ 300.000 förblir dessa avgifter vanligtvis desamma.
Faktum är att alla dessa avvecklingsavgifter ofta betyder att du är bättre på att ta ett personligt lån eller ett kontantförskott på ditt kreditkort, även om räntan troligen är högre. Jämför de totala kostnaderna för ett bostadslån, inkludera alla stängningskostnader och lånets ränta, med alternativen innan du fattar ett beslut (mer om alternativ senare).
Slutligen är bostadslån stela jämfört med roterande kreditlinjer som HELOC. Det är klassiska lån utan flexibilitet. du får ett engångsförskott av kontanter, och sedan betalar du månatliga betalningar för de kommande 15 till 30 åren - slutet.
Vanliga användningar av hemlån
En av de vanligaste användningarna av andra inteckningar är renoveringsprojekt. Du drömmer om att installera en pool, solrum eller turkiskt bad från 1500-talet, men du har inte råd att betala kontant. Så du lånar pengarna mot ditt hem kapital, och räknar med att förbättringarna kommer att öka ditt hem värde.
Det är ett farligt antagande att inte alla renoveringar förbättrar hemvärdena och de flesta betalar inte för sig själva i form av eget kapital. Du kanske är bättre på att göra hemförbättringar som minskar dina ägarkostnader. åtminstone sparar du pengar varje månad.
En annan vanlig användning av bostadslån är skuldkonsolidering. En husägare med 10 olika lån, allt från studielån till autolån till kreditkortsskuld, kan bestämma att de hellre vill ha ett stort lån än 10 små. Återigen kan det vara ekonomiskt vettigt eller inte; läs upp för- och nackdelarna med skuldkonsolidering innan du fortsätter.
Listan över utgifter som människor använder andra inteckningar för att betala är oändlig: vuxna barns college undervisning, medicinska utgifter, starta ett företag - you name it. Om det är dyrt har husägare vänt sig till en andra inteckning för att betala för det.
Kreditlinjer för hemmakapital (HELOC)
En HELOC är en roterande kreditlinje, precis som ett kreditkort, som är säkrat mot ditt hem. Med andra ord placerar långivaren en pensionsrätt mot ditt hem, precis som en hypotekslånare gör, så om du som standard, utesluter de. Medan kreditkort tar ut kontantförskottsavgifter och lägger lägre gränser för kontantförskott än detaljhandelsköp, är HELOCs utformade specifikt för kontantuttag.
HELOC: er har vanligtvis två faser: en dragningsfas och en återbetalningsfas. I den första dragfasen, som varar fem till tio år, kan du antingen dra ut pengar eller betala tillbaka dem. När dragningsfasen är slut låses din saldo och du går in i återbetalningsfasen. Vid den tiden blir HELOC faktiskt en andra inteckning, och du betalar regelbundna betalningar under 10 till 20 år.
Proffstips: Figure.com erbjuder ett hemmaplan för kredit med kurser som börjar på 4,99%. Du kan bli godkänd på fem minuter och få finansiering på bara fem dagar.
Fördelar med HELOC: er
Den mest uppenbara fördelen med HELOC är deras flexibilitet. Du kan låna pengar som du behöver, betala tillbaka dem och sedan låna mer.
Och som med andra inteckningar får du tillgång till ditt eget kapital utan att återfinansiera och starta om avskrivningar från början.
HELOC-räntor är ofta liknande andra inteckningar. Det gör dem högre än första inteckningar men lägre än de flesta kreditkort eller personliga lån eftersom kreditgränsen är säkrad med pant i ditt hem.
Nackdelar med HELOC: er
Till skillnad från andra inteckningar erbjuder HELOC inte fast ränta. Eftersom de är en roterande kreditgräns kan du förvänta dig att räntan ska knytas till den fluktuerande primärräntan. Det betyder att du inte kan låsa in ett lån till de nuvarande låga räntorna. Dagens prisvärda kredit kan förvandlas till en krossande skuld med hög ränta i morgon.
En annan skillnad från andra inteckningar är att HELOCs kan frysa din kredit om ditt hem sjunker i värde. Du kan bara räkna med din HELOC i den utsträckning att ditt eget kapital inte doppas.
En risk som få husägare inser är den begränsning av hyra som de flesta HELOC-långivare åläggs. Med en inteckning kan du flytta ut från ditt hem och behålla det som en hyresavgift om du har bott där i minst ett år. Men många HELOC-långivare ringer din kreditgräns om du flyttar ur hemmet.
För alla dessa skillnader delar HELOC: er några unflatterande likheter med lån i bostadshandel. Den första är stängningskostnader; räkna med att betala jämförelsevis höga avgifter och avgifter vid avvecklingstabellen, från titelavgifter till värderingsavgifter till långivaravgifter.
Sedan finns risken för förskottsbetalningar. Även om dessa också är en risk med andra inteckningar, utgör de ett större problem med HELOC. En förskottsbetalning är en avgift som tas ut av långivaren om du betalar in skulden i sin helhet före ett visst datum - vilket kan besegra hela syftet med en flexibel kreditgräns att dra på eller betala ut som du finner lämpligt. Inte alla HELOC inkluderar en förskottsbetalning, så dubbelkontroll innan du lånar.
Var särskilt uppmärksam på "inga slutkostnader" HELOC. Hemlångivare är inte exakt filantropiska välgörenhetsorganisationer, så om du ser en "ingen stängningskostnad" som HELOC annonseras, gräva djupare för att upptäcka exakt var de dolda avgifterna - som förskottsbetalningar - ligger.
Slutligen, kom ihåg att när HELOC väl har gått över till återbetalningsfasen så fortsätter den med ett amorteringsschema precis som en traditionell inteckning. Som beskrivits ovan betyder det att det mesta av din månatliga betalning går till ränta för huvuddelen av lånet.
Vanliga användningar för HELOC
Precis som hemlån använder husägare HELOC för att betala för stora biljettutgifter som hemrenoveringar, collegeundervisning, skuldkonsolidering och medicinska räkningar..
Men den ökade flexibiliteten hos HELOCs möjliggör också mer kreativa användningar. Som exempelvis en fastighetsinvesterare har jag sett att andra investerare använder HELOCs på ett kreativt sätt för att finansiera sina utbetalningar eller renoveringskostnader för nya hyresfastigheter eller vända hus. Efter avslutad renovering säljer de antingen huset (i fallet med att vända) eller refinansiera det med en långsiktig fast inteckning (för hyror) och betala tillbaka sin HELOC i sin helhet.
Alternativt har vissa husägare HELOC: er som ett extra lager av skydd mot nödsituationer. I stället för att hålla utgifter för många månader i en kontant akutfond, förvarar de en bråkdel av pengarna kontant, och vet att de kan dra på sin HELOC om en nödsituation slår till. Det frigör dem att investera mer av sina pengar genom att dra nytta av sammansättning och skydd mot inflation.
Alternativ till Second Mortgage & HELOCs
Både andra inteckningar och HELOC kommer med oroande höga stängningskostnader. Vi talar fyra siffror. Och om du som standard förlorar du ditt hem.
För alla deras användningsområden är inte bostadslån och HELOC: er enda alternativ. Tänk på dessa alternativ innan du tecknar en andra skuld mot ditt hem.
1. Personliga lån
Det är värt att upprepa: Stängningskostnader för lån i bostadshandel och HELOC är dyra. Förbered dig på att blåsa $ 3000 till $ 10.000 eller mer.
I alla sammanhang skulle din käke tappa när du tappar den typen av pengar. Ändå husägare borsta av dessa kostnader av två skäl: de rullas in i lånet, och de verkar mindre i förhållande till det stora antalet hemvärden och hypotekslån.
Ja, personliga lån har vanligtvis högre räntor än andra inteckningar. Men de kommer också med dramatiskt lägre avgifter eftersom långivaren inte behöver driva en titelhistoria, beställa en utvärdering eller hålla en formell lösning.
Jämför de totala stängningskostnaderna och lånets räntes livstid innan du åtar dig till en andra inteckning över ett personligt lån. Du kan bli förvånad över att personliga lån är billigare trots den nominellt högre räntan.
Proffstips: Om du letar efter ett personligt lån, börja din sökning på Credible.com. Du får räntor från flera långivare på bara två minuter.
2. Kreditkort
Precis som personliga lån erbjuder ett osäkert alternativ till lån i bostadshandel, så erbjuder kreditkort ett osäkert alternativ till HELOC.
Samma logik gäller: Trots att räntorna är högre för kreditkort, kommer de inte med enorma stängningskostnader. Många kort har inte heller några initiala eller årliga avgifter, för den delen.
Och även om du kanske gillar tanken på att ta kontanter från en HELOC, kan du fortfarande låna kontanter från ett kreditkort. Typiska kontantförskottsavgifter faller inom intervallet 3% till 4%, vilket fortfarande är mycket lägre än vad du skulle betala för HELOC-stängningskostnader.
Utnyttja dessa låga APR-kreditkort, som bara kan ta ut marginellt högre ränta än en HELOC utan några av de branta avvecklingsavgifterna.
3. Refinansiering
Ja, du måste överväga amorteringsscheman och vilseledande långivare som vrider armen för att refinansiera. Men refinansiering är fortfarande ett alternativ som ett alternativ till bostadslån och HELOC.
Om du för närvarande har en lån med hög ränta som inte är för långt i amorteringen, kan du finna att det är vettigt att refinansiera till ett lån med lägre ränta. Om du till exempel köpte ditt hem när du hade dålig kredit och sedan har höjt din kreditpoäng med 100 poäng kan du hitta långt billigare lånealternativ tillgängliga för dig idag.
4. Omvända inteckningar
För pensionerade husägare över 62 år erbjuder omvända inteckningar en extra inkomstkälla.
Omvända inteckningar finns i många färger; du kan ta en engångsutbetalning, samla in månatliga betalningar eller välja en kreditlinje som liknar en HELOC. Eller, för den delen, kan du välja en kombination av dessa alternativ.
Till skillnad från traditionella lån gör du inga betalningar på en omvänd inteckning någonsin. När du dör eller säljer fastigheten får långivaren tillbaka sina pengar.
Eftersom du inte gör månatliga betalningar spelar din kreditvärdighet ingen roll. Men bara för att du inte betalar, betyder det inte att lånet är gratis. Räknar med att betala alla traditionella avvecklingsavgifter, plus en årlig inteckningspremie på 1,5%.
Gör dina läxor på omvända inteckningar innan du lånar ett. De är ovanliga och lätta att missförstå, men de kan erbjuda välbehövliga inkomster för pensionerade pensionärer.
5. Privata fonder
Ingen säger att du måste låna från en bank eller företagslångivare. Du kan låna från vänner och familj och ofta betala betydligt lägre ränta och avgifter.
Enligt min erfarenhet inträffar det inte ens att privata ”långivare” tar ut avgifter eftersom de inte följer en långivares affärsmodell. De tänker istället som investerare och ser på risk och avkastning. När du närmar dig dem för att diskutera lån, erbjuder inte förhandsavgifter, utan istället erbjuder höga räntor för att tillfredsställa deras önskan om stark avkastning.
För att försäkra dem om att du är en lågriskinvestering erbjuder du säkerheter. Du kan låta dem hålla ett värdefullt smycke eller handlingen till din bil eller till och med ditt hem - något som tjänar till att göra deras sinne bekvämt utan att du behöver betala ut ur fickan för rejäl stängningskostnader.
Som med de andra typerna av osäkrade krediter som beskrivs ovan, vad du ger upp med högre ränta, återvinner du i undvikna avvecklingskostnader. Och din syster kommer förmodligen inte att sparka dig ur ditt hus om du inte betalar henne tillbaka i tid. Förmodligen.
6. Öka din sparande och undvika skuld helt och hållet
Ja, det finns tekniskt sådant som god skuld. Per definition gör god skuld dig rikare på lång sikt; exempel inkluderar studielånsskuld och lån till investeringseiendom, som båda kan höja din inkomst. Men väldigt få husägare tar ett bostadslån eller HELOC för ”goda skulder”.
Istället för att tynga dig själv med din egenkapitalskuld, gör din framtida själv en tjänst och öka din sparande i stället. Att spendera mindre och spara mer kanske inte är lika sexigt som att få pengarna just denna sekund för att installera den poolen, men det är hur du kommer framåt i spelet att bygga rikedom.
För ett enkelt sätt att överlappa din sparprocent bör du överväga hacking för att eliminera din bostadsbetalning. Då kan du ta dina besparingar varje månad och investera det på ett investeringskonto med M1 Finans eller lägg det på ett högavkastningsspararkontokontor med CIT Bank.
Slutord
Det var ett ordstäv som vitsägare älskade att slänga efter efter 2008-krisen. De kritiserade husägare för att ”använda sina hem som en bankomat.”
Ja, det var nedlåtande. Men gör inga misstag, de pratade om att folk tog upp lån i bostadsekvivalenter och HELOC så att de kunde spendera sitt eget kapital nu istället för att vänta tills de realiserade dessa vinster genom att sälja sina hem.
När du utvärderar dina alternativ för att låna pengar, var alltid försiktig med att löpa de totala lånekostnaderna. Jämför inte bara fördelar och nackdelar med HELOCs och bostadslån utan också alternativen ovan. Och var särskilt försiktig så att du inte växer tillfreds med att spendera $ 5 000 i stängningskostnader helt enkelt för att det ser litet ut i samband med ett hemvärde på $ 250 000.
Har du tagit ett HELOC- eller hemkapitallån? Vad var din upplevelse med det??
