Att köpa ett andra fritidshus - Fördelar och nackdelar, saker att tänka på
Går priserna lägre? Det är omöjligt att säga, men Stan Humphries, chefekonom på Zillow, säger: ”Det är ett dumt ärende att försöka få botten för både ekonomer - och köpare och säljare. Om du hittar ett hus som du älskar och vill vara i under en lång tid, är det nu potentiellt en bra tid att vada ut på marknaden. ”
Fördelarna med att äga ett andra hem
Oavsett om du är en skidåkare som älskar bergssluttningarna i Colorado eller Utah, en älskare av stränderna i södra Kalifornien och Florida, eller en potentiell pensionär som försöker undkomma den snöbelastade nordöstra delen av de öppna, soliga länderna i Arizona eller södra Texas, det finns hem tillgängliga för att möta ett brett utbud av budgetar. Samma fördelar med hemägande gäller för ägaren av ett bostadsrätt i Boston, eller en herrgård på Homestead i Hot Springs, Virginia.
1. Långsiktiga vinster
Samtidigt som alla tillgångar varierar i värde på kort sikt, är semesterfastigheter mer benägna att behålla sitt värde och uppskatta helt enkelt för att de är belägna i populära områden med ett geografiskt begränsat utbud. Det finns en ändlig strandlinje eller berg på vilken hus kan byggas, och endast 18 hål på en golfbana.
Men fastigheter, som aktier, obligationer och andra investeringar, har alltid fluktuerat i värde och kommer sannolikt att fortsätta göra det i framtiden. Var därför medveten om att det inte finns någon garanti för att ett andra hem kommer att sälja till ett högre pris i framtiden.
2. Skatteavdrag
Många som äger andra hem föredrar att hålla dem oupptagna när de inte används för personlig njutning. Om du tillåter och debiterar hyran för beläggning högst två veckor per år, är räntorna på inteckning och fastighetsskatten helt avdragsgilla från din bruttoinkomst. Med andra ord, för skatteändamål kan du behandla denna inteckning på samma sätt som du skulle göra inteckning på din primära bostad.
3. Hyresintäkter
Om du bestämmer dig för att hyra ditt hem, men personligen också använder fastigheten, måste du avgöra om du är berättigad att dra av driftskostnader. För att bestämma detta lägger du till de dagar du hyrde fastigheten. Om du ockuperade fastigheten mindre än 10% av de dagar du hyrde den eller under mindre än två veckor - beroende på vad som är större - kan du dra av alla husets driftskostnader inklusive ränta, verktyg, städavgifter, underhåll av gräsmattor och skötsel avgifter. Om du behöver hjälp med att bestämma vad du är berättigad till avdrag, kontakta en skatteproffs eller granska IRS-publikation 527 på semesteruthyrning.
Hyresavgifterna varierar beroende på årstider och anläggningens popularitet. För de flesta orter är hyresavgifterna för högsäsong vanligtvis lika med eller högre än fastighetens månatliga inteckning, vilket gör att du kan bryta jämnt med en årlig beläggning på cirka 30% från ett kassaflödessynpunkt.
4. Bekanta
Återvända till samma plats tid och efter gång kan vara tröstande när du blir bekant och bekväm med platsen. Det ger dig friheten att vara dig själv och möjligheten att utöka långsiktiga vänskap med invånarna - du kan bli en del av det sociala strukturen.
5. Bekvämlighet
Möjligheten att enkelt lagra föremål som exklusivt används i det andra hemmet förenklar resor och förpackning. Min familjs skidartiklar, tillsammans med extra vinterkläder, lagrades i vårt hus i Breckenridge, Colorado, vilket gjorde att vi enkelt kunde göra oplanerade resor för en skidhelg utan besväret med att packa eller oroa oss om våra skidor skulle anlända på samma flygflyg.
6. Pensionsstart
Även om vi kanske älskar de platser där vi arbetar och bor, har varje plats sina nackdelar. Om du till exempel bor i Texas är somrarna med temperaturer på 100 plus grader brutala. Människor i Chicago, Philadelphia och andra nordliga städer hatar ofta den årliga kampen med snö.
Ett gemensamt mål för pensionering är att ha en plats för tillflyktsort under de tider på året som vi ogillar mest på vår huvudbostad. Att hitta och köpa ett andra hem före pensionering gör att du kan uppleva fördelarna med en tillflykt före verklig pension, en tid att korrigera och ändra dina planer om verkligheten är annorlunda än drömmen.
7. Plats för sammankomster
Platser väcker minnen om människor, relationer och goda tider. Som medlem i en stor storfamilj har jag alltid haft den årliga självständighetsdagen i min kusins sjöhus. Sammanträdena började när jag var liten pojke när min far och hans två bröder köpte mycket på en stor sjö i västra Oklahoma och har fortsatt genom födelsen av mina barn och barnbarn. Det årliga besöket har blivit en tradition som har hållit vår ständigt växande familj nära när vi sprider oss över regionen och landet.
Den immateriella fördelen med att äga och överföra egendom från generation till generation - särskilt ett hem som har varit och kommer att fortsätta att vara platsen för många glada sammankomster - är oberäkningsbar.
8. Tillgång till andra fritidshus
Många andra hem är belägna i områden som människor gillar att besöka - resorts, golfbanor, berg, stränder - och deras attraktion är universell. Som ett resultat ordnar ägarna på en plats ofta att handla tid i sitt hus för tid i ett hem beläget i en annan region. Detta kallas en hemsida.
Som partner i ett hus beläget i Pebble Beach, Kalifornien, bytte jag en gång en vecka i mitt hus i två veckor i ett hem (med kock och hushållerska) på en karibisk ö. Ägaren till St Maarten-hemmet ville ta sina kompisar för en lång golfresa till de berömda banorna i Pebble Beach, medan jag ville ta min familj för en utökad strandsemester. Bytet fungerade bra för båda parter.
Nackdelarna med att äga ett andra hem
Att äga ett andra hem, oavsett plats, är inte för alla.
1. Startköpskostnader
De flesta har högre förväntningar på en fastighet som de tänker äga snarare än att hyra. Dessa förväntningar kan översättas till höga priser.
I populära områden där utrymmet är begränsat kan huset prissättas högre än kostnaden för ditt primära hem. Dessutom bär nya husägare vanligtvis kostnaderna för att möblera det nya köpet med allt från möbler till linne och disk, kostnader som enkelt kan överstiga 25% till 33% av inköpspriset.
2. Inteckningar med hög kostnad
Under senare tid har långivare bränts hårt på fastighetsmarknaden för bostäder och kan därför vara motvilliga att låna på ett nytt köp. Procentandelen av förskottsbetalning och räntan på en inteckning kommer sannolikt att vara högre för en semesterfastighet. Beroende på fastighetens läge, skick och marknadsvärde (såväl som din egen ekonomiska status och kredithistoria) kräver vanligtvis en typisk 15 till 30-årig inteckning för en fastighet som inte är ägare en 20 till 30 % utbetalning av försäljningspriset (ju högre utbetalning, desto lättare att hitta en villig långivare).
3. Hushållsunderhåll
Som husägare eller medlem i en husägare-grupp är du ansvarig för allt hemunderhåll. När ett rör bryter eller taket läcker är det du som måste betala för reparationskostnaderna. Du kan också vara den som identifierar problemet, ordnar för rörmokaren eller elektriker och möter dem på plats. I vissa fall kan du spendera hela ditt besök på att arbeta på fastigheten, vilket säkert inte är vad du förväntade dig när du drömde om ägande.
4. Resetid
Med andra sannolikhet kommer ett andra hem att finnas timmar från din primära bostad, vilket kräver antingen långa bilturer eller flygbolag. Möjligheten att använda huset för korta weekendresor beror helt på avståndet du måste resa. Om du funderar på att köpa ett hus på andra sidan landet, planerar du att gå sällan ofta, men stanna längre.
5. Oflexibilitet
Om du betalar en betydande summa pengar varje månad för ett andra hem, kanske du känner att du måste ständigt och exklusivt besöka fastigheten för att motivera din investering. Som en följd av detta bör du vara säker på att du kommer att njuta av dina besök 5 eller 10 år i framtiden lika mycket som du tycker om att besöka platsen idag. Hus är inte likvida investeringar - om du väljer att sälja kan det ta flera månader eller till och med år att få det pris du vill ha.
Steg för att köpa ett fritidshus
Att köpa ett hem, vare sig det är en primär bostad eller en semesterplats, kan vara en komplicerad process och ett betydande ekonomiskt åtagande. Men genom att följa rätt steg kan du göra upplevelsen så smärtfri som möjligt.
1. Bestäm din idealiska plats
Resortområden har vanligtvis ett brett utbud av fastigheter som passar olika budgetar. Ju större området du är beredd att tänka på, desto mer sannolikt är det att du hittar en fastighet som passar din egen budget. Måste du till exempel bo på havet eller i en specifik bergssluttning, eller skulle du vara villig att köra till stranden eller skidlift?
2. Upprätta en prisklass
Att äga ett andra hem bör vara trevligt, inte källan till ständig ekonomisk belastning. För en prisklass, antar att din utbetalning, stängningskostnader och inredning kommer att uppgå till 33% av inköpspriset. Med andra ord, om du har $ 50 000 i kontanter, bör ditt börspris vara mellan $ 130 000 och $ 170 000.
3. Tänk på fraktionellt ägande
Medan de flesta fritidsfastigheter överförs i handlade transaktioner (köparen får en registrerad akt som bevisar sitt ägande i specifika identifierade fastigheter), är delvis fastighetsägande ett alternativ som blev populärt på 1990-talet. Detta gör det möjligt för en köpare att bättre matcha sin beräknade användning av fastigheten med dess kostnad eller omvänt tillåter köp av en dyrare fastighet för samma investering.
Om till exempel en investerare köpte en bråkandel för $ 100 000 med rätten att använda fastigheten i 30 dagar om året, kan värdet på den köpta fastigheten vara så högt som 1,2 miljoner dollar (12 investerare * $ 100 000 investeringar = 1,2 miljoner dollar). Det är vanligtvis en stor skillnad i utseende, boende och möten mellan $ 100 000 och $ 1 000 000 fastigheter.
Fraktionellt ägande skiljer sig från en timeshare. Med fraktionellt ägande äger du en del av fastigheterna, medan du med en timeshare bara äger rätten till använda sig av fastigheterna. Denna skillnad står för skattemässiga fördelar med ett bråkinteresse, liksom förmågan att dra nytta av eventuella prisökningar i fastigheten.
Både delägande och timeshare kräver samordning med andra ägare för att reservera tid i fastigheten. Om du planerar att använda fastigheten mer omfattande eller bara inte vill hantera en extern byrå kan du skapa ett privat partnerskap för att köpa och äga en fastighet.
Mitt hus i Pebble Beach delades med två partners, och det var ett perfekt arrangemang. Vi förhandlade med en lokal fastighetsmäklare för att hantera underhållet av fastigheten mot en liten månadsavgift så att vi inte behövde ta itu med landskapsarkitekter, husstädare eller lokala verktyg när vi var på plats, vilket gjorde vårt fritidshus till en riktig tillflyktsort.
4. Engagera en lokal fastighetsmäklare
Hjälpen från en lokal fastighetsmäklare är ovärderlig under din sökning efter dina drömmar. En bra agent kan vägleda dig genom köpprocessen, hjälpa dig hitta finansiering av hypotekslån och kanske kunna hantera fastigheten när du är borta. Även om du köper en del av ett fastighetsutvecklare kan fastighetsmäklaren hjälpa dig att få en bättre affär.
Slutord
En vän köpte nyligen en del av ägarandelarna i ett hus i en exklusiv golfanläggning i Austin, Texas, där hans dotter kommer att gå på college. Hemmet med fyra sovrum, lyxigt möblerade och underhållna, inkluderar golf- och spa-privilegier på en nationellt rankad golfanläggning. Säljaren, en byggnadsägare, var villig att sälja räntan under mindre än sitt ursprungliga pris åtta år tidigare på grund av omvändningar i byggbranschen, och ett därmed behov av att minska hans personliga utgifter över hela linjen.
Effektivt kunde min vän köpa en del av huset under dess byggkostnad. Ur sitt perspektiv har han nu ett fritidshus i tre månader per år till ett pris som är mindre än kostnaden och besväret med att hyra hotellrum, betala semesteravgifter eller köpa dyra restaurangmåltider. Möjligheterna finns där ute - nu är det dags att börja söka efter ditt drömsemesterhus.
Om du redan äger ett andra hem, skulle du göra det igen?
(fotokredit: Bigstock)
