Vad är ett förvaltningsförtroende för fastigheter - Investera i REIT

Tyvärr har fastigheter som investeringar hinder för inträde, till exempel pengar för en utbetalning, förmågan att få ett betydande lån, tid och utbildning för att driva ett lönsamt företag och nödvändiga kontanter för underhåll, reparationer, fastighetsskatter, och försäkring.

Lyckligtvis finns det ett sätt att investera i fastigheter utan att äga enskilda fastigheter. Det är känt som ett Real Estate Investment Trust (REIT).

Vad är en REIT?

En REIT finns för att investera i inkomstproducerande fastigheter. Det gör detta direkt genom köp av fastigheter eller indirekt genom att tillhandahålla lån eller köpa befintliga inteckningskontrakt. För att kvalificera sig som en REIT (och undvika företagens inkomstskatt) måste minst 90% av vinsten betalas ut till aktieägarna som utdelning.

REITs delas vanligtvis upp i tre kategorier:

1. Egenkapital REITs

REIT: s mest populära och välkända typ, eget kapital, fokuserar på att förvärva, hantera och utveckla investeringseiendom. Eftersom REIT-begränsningar kräver att fastigheter hålls och utvecklas under en lång tid, är deras huvudsakliga inkomstkälla hyresintäkter från deras innehav. De investerar vanligtvis i specifika typer av fastigheter, som vanligtvis faller in i följande kategorier:

Kontor och industri
Detaljhandeln
Bostads
Hotell och Resort
Sjukvård
Self-Storage
Rå mark

2. Inteckning REITs

Inte lika populära som aktie-REIT, lånar dessa fonder pengar till fastighetsinvesterare eller investerar i befintliga hypotekslån på fastigheter (snarare än att investera direkt i fastigheterna själva). Deras huvudsakliga inkomstkälla är ränta från de lån de har.

3. Hybrid REITs

En kombination av både aktie- och hypotek REITs, hybrid REITs diversifierar mellan att äga fastigheter och göra lån till fastighetsinvesterare. Deras intäkter kommer från både hyres- och ränteintäkter.

Fördelar och nackdelar med REIT

Liksom alla investeringar finns det fördelar och nackdelar med REIT som bör vägas innan du investerar:

fördelar

Investerare kan diversifiera sig inom fastighetsmarknaden genom att ha ett intresse i flera fastigheter med minimala dollar.
Risk samlas bland många investerare jämfört med en enda fastighetsägare.
REITs betalar hög kontantutdelning.
Många REIT erbjuder hög likviditet i förhållande till rent fastighetsägande genom att göra det möjligt för investerare att snabbt sälja aktier.
Investerare delar ägande i stora fastigheter, som stora kontorsbyggnader eller hotell, som de annars skulle vara svåra att ha råd med.
Fastigheter förvaltas professionellt.
Utländska individer som annars är begränsade från att äga egendom kan ha ett intresse i sådan egendom via ett REIT.
Avskrivningskostnader kan minimera aktieägarskatt på utdelning.

Vanligtvis beskattas utdelning året då de erhålls och som ordinarie inkomst. När avskrivningskostnader överförs av REIT betraktas dessa utgifter som kapitalavkastning till aktieägaren och kompenseras för en lika stor del av aktieägarens utdelning. Detta försenar betalningen av skatter på den delen av utdelningen tills REIT-aktierna har sålts.

När aktier säljs beskattas dessutom beloppet som en realisationsvinst och inte som ordinarie inkomst. Till exempel, om en aktieägare fick en utdelning på $ 100, men skulle kunna kräva 10 $ av detta som en avskrivningskostnad, skulle aktieägaren bara betala inkomstskatt på $ 90 det året. Emellertid skulle 10 $ subtraheras beskattas som en realisationsvinst senare, när fonden säljs.

Eftersom vanliga inkomster beskattas med en mycket högre takt än realisationsvinster är detta en stor fördel över skattemässig behandling av normal REIT-utdelning.

nackdelar

REITs uppvisar i allmänhet låg tillväxt eftersom de måste betala 90% av inkomsten till investerare. Således kan endast 10% av inkomsten återinvesteras i verksamheten.
REIT-utdelningar behandlas inte under den skattevänliga 15% -regeln som de flesta utdelningar faller under. De beskattas som vanliga inkomster till en mycket högre skattesats.
Investeringsrisk kan vara betydande. Gör din due diligence innan du investerar och tänk på alla faktorer på fastighetsmarknaden (dvs. fastighetsvärden, räntesatser, skuld, geografi och ändrade skattelagar).
REIT-investerare avsätter kontrollen över alla operativa beslut som en enskilt fastighetsägare skulle fatta.
Vissa REIT kommer att ha höga förvaltnings- och transaktionsavgifter, vilket leder till lägre utbetalningar för aktieägarna.

Börsnoterade REITs

Nu när vi har undersökt hur REIT fungerar och de tre huvudtyperna, låt oss undersöka den viktiga differentieringen mellan börsnoterade och icke-handlade REIT:

Börsnoterade REIT

Börsnoterade REIT är registrerade i SEC och noteras på ett nationellt börs.

Fördelar:

De kan köpas och säljas på ett mäklarkonto.
De erbjuder nästan omedelbar likviditet eftersom fonden kan säljas när som helst.
Marknaden återspeglar direkt en ökning i aktievärdet.
Dessa fonder tenderar att vara mycket stora och diversifierade.

Nackdelar:

Aktiekursen kan påverkas starkt av marknadsförhållandena kontra det verkliga värdet på de underliggande fastigheterna. Som ett resultat kan investerare uppleva volatilitet i en börsnoterad REIT-portfölj.
Den extra kostnaden för att driva en börsnoterad fond kan sänka en investerares potentiella utdelning.

Icke-omsatta REIT

Även om en icke-handlad REIT regleras av SEC, är den inte noterad på ett börs. Investerare måste uppfylla minimi nettovärdet eller likviditetsriktlinjerna för att upprätthålla stabiliteten i REIT och skydda investerarnas intressen.

För närvarande måste investerare ha ett likvida nettovärde på $ 250 000 (exklusive deras hem), eller en inkomst på $ 70 000 per år och $ 70 000 i tillgångar. Aktier i icke-handlade REIT köps vanligtvis till ett fast pris på 10 USD per aktie. De är utformade för att hållas under en viss tidsperiod (vanligtvis fem till sju år beroende på REIT-strategin) och betala en förutbestämd utdelning.

Denna typ av REIT kommer vanligtvis att samla in pengar under de första åren och sedan stänga sina dörrar för nya investerare. Det finns fyra vanliga sätt som fonden kan lindas upp, antingen före eller efter innehavstiden är över:

REIT kunde förvärvas av en större börsnoterad REIT med försäljningsvinsterna överlämnade till aktieägarna.
REIT skulle kunna offentliggöras, i vilket fall investerarna skulle få nya aktier som skulle säljas på ett utbyte mot teoretiskt sett ett mycket högre pris.
REIT kunde sälja enskilda fastigheter och skicka en förutbestämd del av vinsten till aktieägarna.
Om ekonomin dikterar att inga av dessa alternativ är lönsamma, kan REIT, genom aktieägares röstning, förlänga den normala verksamheten tills marknadsläget förbättras.

Fördelar:

Ett fast aktiekurs eliminerar de dagliga kursfluktuationerna och volatiliteten i samband med börsnoterade REIT.
Utdelningar tenderar att vara högre i icke-omsatta REIT och kan betalas månadsvis eller kvartalsvis. Dessa högre utdelningar är ett resultat av lägre kostnader och ett sätt att kompensera investeraren för låg likviditet.
Det finns potential för betydande uppskattning i slutet av innehavstiden.
Investerare kan inneha utländska fastigheter som de annars skulle förbjudas att äga. Dessa egenskaper är relativt immuna mot utländska aktiemarknaders volatilitet.

Nackdelar:

Aktiekursen och utdelningen garanteras inte, även om de är "inställda." I själva verket har vissa REITs varit tvungna att sänka utdelningen och sänka andelarna på grund av den ekonomiska nedgången och ökade vakanser i deras fastigheter.
Dessa produkter är inte flytande. På grund av minimikrav på innehav måste en investerare stanna kvar i investeringen under en lång tid. Till skillnad från sina börsnoterade motsvarigheter kan investerare inte sälja aktier efter stora nedgångar i aktievärdet. Detta ökar avsevärt risken för att investera i en icke-handeln REIT.
Det är mindre ekonomisk insyn i fondverksamheten. Eftersom icke-handlade REIT inte är offentligt noterade är de underlagt mindre tillsyn.
Större uppskattning av aktiekursen realiseras inte förrän i slutet av verksamhetsperioden (även om utdelning kan ökas).

Tips för investeringar i REIT

REITs kan ge utmärkta inkomst- och tillväxtmöjligheter för rätt investerare. Om du funderar på att göra språnget, här är några tips att tänka på innan du investerar:

Förstå vilka typer av fastigheter du investerar i. De flesta REIT är specialiserade på en viss sektor som borde vara lätt att hitta i fondens sammanfattning. Förstå riskerna för varje sektor. Till exempel kommer REITs som håller outvecklade mark- eller detaljhandelscentra i en dålig ekonomi att ha större risk än lägenheter i en stor metropol.
Titta på siffrorna. Det är viktigt att se om utdelning betalas från verksamheten eller om fonden tvingas använda ytterligare kapital. En välskött REIT bör förlita sig på sin verksamhet för att betala kostnader och utdelningar. Var också försiktig med stora, engångsfastighetsförsäljningar som kan skeva ekonomin uppåt.
Ta reda på när REIT började investera. Om investeringar gjordes före en nedgång i marknaden kan REIT inneha fastigheter som är underpresterande eller behöver refinansieras. I sådana fall kan REITs behöva sänka utdelning eller sälja ytterligare aktier för att skaffa kontanter inom en snar framtid. Men om fonden skapades efter en lågkonjunktur på bostadsmarknaden kunde den äga och köpa värdefulla fastigheter till låga priser.
Känner till din tidshorisont. Speciellt i en icke-handeln REIT kunde investerare inneha aktier i minst fem år innan de fick en avkastning på kapitalet. Se till att du kan hantera denna potentiella brist på likviditet.

Slutord

Vi har sett en betydande tillväxt på många marknader eftersom vår ekonomi finner ut ur en djup lågkonjunktur. Fastighetsmarknaden har dock höll sig efter.

Den goda nyheten är att det finns stora långsiktiga investeringsmöjligheter, särskilt i form av fastigheter. REIT är ett sätt att diversifiera på fastighetsmarknaden och kan vara en attraktiv inkomstproducerande investering i en miljö med låg ränta.

Om du vill undvika volatilitet på aktiemarknaden och du uppfyller minsta riktlinjer kan icke-handlade REIT-spelare spela en viktig roll i din personliga investeringsportfölj. Liksom med alla investeringar är det viktigt att göra dina läxor och förstå var du placerar dina pengar och varför.