What is a Reverse Mortgage (HECM) - Hur det fungerar, Pro & Cons

En Henry J. Kaiser Family Foundation-rapport uppger att mer än tre av fyra äldre över 65 år har eget kapital i sina hem som sträcker sig från $ 67.700 till $ 325.200. En av 20 har ett eget kapital som överstiger 398 500 dollar och 1% har mer än 799 850 dollar.

Och ändå är nästan hälften av äldre amerikaner beroende av social trygghet för minst hälften eller mer av deras inkomst, medan en av åtta endast beror på social trygghet. Men många av dessa äldre har egenkapital som kan omvandlas till kontantinkomst.

Om du eller dina föräldrar är "husrika" men kontantfattiga är det dags att överväga om en omvänd inteckning på familjens hem är ett bättre alternativ till traditionella möjligheter att konvertera hemkapital till en kontant tillgång.

Traditionella metoder för att konvertera hemkapital till kontanter

För äldre som förväntar sig och önskar att bo i sin nuvarande bostad under överskådlig framtid finns det några traditionella sätt (inte inklusive omvänd hypotekslån) för att konvertera egna kapital till kontanter:

Hemlån. Ett bostadslån är i huvudsak ett lån som utvidgas till husägaren som säkras genom långivarens mottagande av en andra bostadsränta på fastigheten. Det underliggande lånet kan vara så högt som 100% av ägarens eget kapital beroende på långivarens kriterier, låntagarens kreditbetyg och de förhandlade återbetalningsvillkoren. Till exempel kan en husägare med eget kapital vanligtvis låna ett engångsbelopp motsvarande ett belopp mellan 80% och 100% av eget kapital.
Home Equity Line of Credit. En hemmaplan för kredit (HELOC) är en rad med krediter i ett belopp upp till eget kapitalvärde, vanligtvis med en justerbar ränta, så betalningsbeloppen varierar från månad till månad. Liksom andra personliga lån är villkoren för lånet och kreditbeloppet som kan vara tillgängliga förhandlade mellan låntagare och långivare..
Utbetalning av inteckningslån. När räntorna rör sig och / eller deras eget kapital växer, så refinansierar många husägare så att de kan sänka räntan på det underliggande lånet och därefter minska deras månatliga betalningar eller konvertera en del av deras eget kapital till kontanter. Till exempel, säg att en husägare köpte ett nytt hem år 2000 för $ 312 000. Det 30-åriga lånet med 6% i fast ränta kräver en månatlig betalning på 1 824,40 $. Idag har hemmet ett uppskattat värde på $ 350 000 och räntorna har sjunkit till 3,5%. Ägaren refinansierar därefter hemmet till 3,5% i 30 år med en månatlig betalning av $ 1,582,85. Som en följd av refinansieringen betalar husägaren den initiala inteckningen, minskade sin betalning med över $ 240, och kan dra ut $ 30 000 kontanter från uppbyggt eget kapital.

Även om dessa metoder är ett sätt att få tillgång till låst kapital, har de alla en rad nackdelar:

Fortsatt exponering för fastighetsminskningar. Eftersom långivaren har ”full återanvändning” till fastighetsägaren om hypotekslånet inte återbetalas är husägaren ansvarig om intäkterna från försäljningen av fastigheten är mindre än den utestående inteckning. Fastigheter med ett värde mindre än inteckning anses vara ”under vattnet”, ett tillstånd där många husägare befann sig efter hypotekskrisen 2008-2009.
Betalningar som krävs för nytt hypotekslån. Husägaren som refinansierade sitt hem i vårt exempel hade gjort nästan 14 år av de 30 års betalningarna. Återfinansieringen - med ett nytt lån - startar om klockan för ytterligare 30 år, vilket i allt väsentligt lägger till 14 års betalningar till den gamla förfallodagen. Pensionerade pensionärer kan sakna tillräcklig inkomst för att bekvämt kunna betala efter att de gått i pension.
Brottsliga hypoteksbetalningar för utlåning av långivare. Den lagliga skyldigheten att betala till långivaren finns under lånetiden. Underlåtenhet att betala kan leda till avskärmning och försäljning av fastigheten. Om inteckning är under vattnet förlorar seniorerna inte bara sitt hem, utan måste utgöra skillnaden mellan försäljningsintäkter och det utestående hypotekslånet.

Vad är ett omvändt hypotekslån?

Ett omvändt bostadslån - ibland kallat ett bostadskonverteringslån (HECM) - är FHA godkänt endast för äldre, och är en allt populärare metod för äldre husägare (62 år och äldre) för att konvertera överskottet till eget kapital till ett engångsbelopp av kontanter, en kreditlinje eller en livränta-liknande serie vanliga månatliga betalningar.

Hur det fungerar

Långivaren som gör det omvända inteckningen har en första pantlån på fastigheten, men får inte betalningar på lånet som i en traditionell inteckning, och husägaren ansvarar inte heller för någon värdeförmåga när långivaren får fastigheten vid dödsfallet eller flytt av husägare. Det vackra i denna typ av lån är att låntagaren får pengar från långivaren, vars storlek är baserad på mängden eget kapital i hemmet tillsammans med andra faktorer, som ålder och ränta. Eftersom bostaden används som säkerhet på lånet får emellertid långivaren fastigheten vid hemägarens död eller flytt. (Som sagt, husägaren eller arvingarna kan betala av lånet när som helst och därmed behålla huset.)

Till exempel accepterar en omvänd hypotekslånare att göra en första hypotekslån på $ 150 000 på husägarens hus som har ett aktuellt uppskattat värde på $ 300 000. Husägaren har emellertid ett tidigare hypotekslån i stället för $ 100 000. Med hjälp av intäkterna från det nya lånet ($ 150 000) betalar husägaren den befintliga inteckning på $ 100 000 och lämnar överskott på 50 000 $. (Om hemmet inte hade en befintlig inteckning skulle husägarens intäkter motsvara hela $ 150 000). Husägare kan välja att få betalning på något av följande sätt:

Ta 50 000 $ kontant - det som kallas en "engångsbetalning" - omedelbart när du stänger och spenderar eller sparar det efter önskemål. Det finns inga skattekonsekvenser.
Ta 50 000 dollar i en serie månatliga betalningar från det omvända lånet. Betalningarna kan baseras på ett fast antal betalningar eller en aktuariell beräkning för husägarens livslängd.
Ta $ 50 000 i form av en kreditgräns som kan tas ut när som helst av husägaren. Om husägaren försenar att dra från linjen kommer hypoteksföretaget att minska räntan på den underliggande omvända inteckning.
Ta $ 50 000 i en kombination av betalningar och en kredit.

Husägaren är aldrig skyldig att göra huvud- eller räntebetalningar på ett omvänd hypotekslån. Dessa egenskaper - betalning av pengar från en långivare till husägaren som inte är beskattningsbara och som inte påverkar socialförsäkrings- eller Medicare-förmåner - kan särskilt gynna pensionärer som har kontanter.

behörighet

Det finns flera tydliga behörighetskrav för låntagare att få en omvänd inteckning.

Låntagare måste vara 62 år eller äldre.
Det köpta hemmet måste vara låntagarnas primära bostad.
Fastigheten måste vara enfamilj eller ett FHA-godkänt bostadsrätt.
Låntagarna måste genomföra en HUD-godkänd rådgivningssession för att säkerställa att de förstår de ekonomiska kostnaderna och lagkraven för HECM.
Låntagare måste ha ekonomisk kapacitet att betala obligatoriska utgifter såsom fastighetsskatter, husägarförsäkring och normalt underhåll.

Pris och kostnader

Räntan på hypotekslån, antingen konventionella eller omvända, kan ha en fast eller rörlig ränta och är baserad på befintliga marknadsräntor och varje bolags affärsbeslut att skilja sig från konkurrenterna. Som en konsekvens varierar kurserna vanligtvis något från långivare till långivare, precis som kurserna varierar för konventionella inteckningar.

Förutom traditionella stängningsavgifter debiteras en förskottsförsäkringspremie (MIP). Avgiften är lika med 0,5% om belåningsgraden (LTV) är 60% eller mindre, eller 2,5% om LTV: n är större än 60%. Ytterligare 1,5% MIP debiteras varje år. Detta ger långivarnas skydd om värdet på hemmet minskar under den omvända inteckningens löptid. Det är värt att notera att konventionella fastighetslån vanligtvis inte kräver en hypoteksförsäkring om hemutbetalningen är 20% eller mer.

Lånekrav

Liksom i traditionella inteckningar kräver långivare att husägare köper och upprätthåller fastighetsförsäkring, betalar fastighetsskatter när de förfaller och håller fastigheten i rimligt skick. Eftersom omvända inteckningar skiljer sig från traditionella inteckningar eftersom det aldrig finns något krav på betalningar till hypotekslånaren, förfaller lånet (eller kan endast kallas av långivaren) under specifika villkor som kallas "förfallshändelser", som följande :

Alla låntagare har gått bort.
Alla låntagare har sålt eller konverterat fastighetens egendom till en tredje part.
Fastigheten är inte längre den huvudsakliga bostaden för någon låntagare på grund av dödsfall eller ett fysiskt eller psykiskt tillstånd som varar längre än 12 månader.
Låntagare vägrar att betala fastighetsskatt eller upprätthålla fastighetsförsäkring och har fått möjlighet att korrigera bristerna.
Låntagare vägrar eller är oförmögna att underhålla egendom i gott skick efter en process med formellt meddelande och bedömning.

I sådana fall har husägaren (om han eller hon lever) eller gården möjlighet att behålla hemmet genom att betala av det omvända lånet. Om huset värderas mindre än hypotekslånet när lånet förfaller, vidtar husägaren eller exekutorn av boet inga åtgärder för att underlätta långivarens avskärmning av hemmet. Långivaren säljer sedan fastigheten för så mycket som möjligt och tillämpar intäkterna på det utestående lånet.

Det är viktigt att notera att om det finns kontanter kvar efter återbetalningen, återbetalas överskottet till boet. Om lånet är större än försäljningsintäkterna bärs förlusten uteslutande av det omvända bolånet.

Hur omvända inteckningar skiljer sig från traditionella hypotekslån

Det finns flera ovanliga egenskaper hos omvända inteckningar som skiljer sig från traditionella inteckningar.

Långivarens enda säkerhet för ett omvändt inteckning är hemfastigheten. Eftersom husägaren aldrig är skyldig att betala inteckning är källan till återbetalning till hypotekslånaren försäljningen av fastigheten vid ägarens död eller flytt från fastigheten. Enligt avtal får ägaren stanna kvar i fastigheten så länge han eller hon bor och hemmet är hans eller hennes huvudbostad.
Husägarens kreditvärdighet eller historia är oväsentlig. Eftersom ägaren inte är skyldig att betala, är hans eller hennes tidigare eller nuvarande ekonomiska skick inte en faktor i försäkringen eller fastställandet av den kreditränta som förlängs på inteckning.
Lånekvoten (LTV) förhållanden är mindre än det som finns i traditionella inteckningar. Traditionella långivare säkerställs av både fastighetens marknadsvärde och låntagarnas ekonomiska ansvar. Följaktligen kommer vissa långivare att låna upp till 100% av fastighetens marknadsvärde. Omvänd hypotekslånsgrad varierar vanligtvis mellan 50% och 65%.
Ju äldre den yngsta låntagaren är, desto större är belåningsgraden för omvända inteckningar. Den yngsta låntagarens aktuariella livslängd är grunden för att beräkna lånets sannolika löptid. Lånet löper dock inte förrän den sista levande ägaren dör eller flyttar hemifrån. Om ägaren dör förr än väntat förfaller lånets huvudstad vid den tidpunkten; om ägaren lever längre än projektet för aktuariella tabeller förlängs lånet till senare dödsfall. Till exempel har en 80-årig kvinna 9,61 års återstående livslängd medan en 70-årig kvinna skulle vara 16,33 år. I vårt exempel skulle det maximala lånebeloppet för 80-åringen vara 187 712 dollar. Den äldre låntagaren på samma $ 300 000 fastighet skulle få mer än $ 50 000 än lånet för den yngre 70-åringen. Med andra ord är LTV-förhållandet högre för super seniorer.

Minskning och det omvända lånet

Efter att ha vuxit upp sina familjer när de når pensionsåldern söker många äldre ett mindre bostadsavtryck med lägre underhåll och mindre kostnader. Före utvecklingen av HECM för köpslån - även ett FHA-försäkrat lån - måste seniorer som reducerade och ville använda en omvänd inteckning tåla två dyra nedläggningar: den första på en traditionell inteckning för att köpa det mindre hemmet, följt av en andra refinansiering (och stängning) med hjälp av det omvända inteckningens intäkter för att betala av den traditionella inteckning.

Genom att inse att HECM är ett idealiskt fordon för att finansiera ett nytt hus, maximera kontantprovenuet till seniorernas fördel och eliminera husbetalningar fram till dödsfall eller senare flyttning godkände FHA HECM för köplån, vilket eliminerar besväret och kostnaden för traditionell inteckning stängning. Förutom standardkraven för behörighet har den följande mandat:

Eventuell skillnad mellan inköpspriset för det nya hemmet och HECM-låneprovenu måste betalas kontant av låntagaren vid stängning. Om till exempel inköpspriset är $ 300 000 och nettolånebeloppet efter avvecklingskostnaderna är $ 140 000 måste låntagarna ha $ 160 000 kontant för att stänga.
Låntagare måste genomföra en HUD-godkänd rådgivningssession för att säkerställa att de förstår de ekonomiska kostnaderna och lagkraven för HECM.

Även om en konventionell inteckning på den nya fastigheten kan kräva mindre kontanter vid lånets stängning än HECM, krävs det också att man betalar månatligt till hypoteksföretaget. Exempelvis skulle kostnader för att stänga bostadsköpet på 300 000 dollar med ett lånevärde på 80% vara ungefär $ 70 000 ($ 60 000 förskottsbetalning + stängningskostnader $ 10 000). Finansiering med en HECM-inteckning skulle kosta ytterligare $ 90 000 i intäkter ($ 160 000 - $ 70 000), men eliminera eventuella framtida hypoteksbetalningar (beräknas till 1 200 $ per månad till nuvarande räntesatser) och förluster om husets framtida marknadsvärde minskar. Potentiella låntagare måste ”köra siffrorna” för att bestämma den bästa metoden för deras situation.

Bestämma om det är rätt för dig

Pensionärer som överväger en omvänd inteckning bör inse att det har fördelar och nackdelar, beroende på deras personliga situation, ekonomiska skick och önskemål om egendom.

fördelar

Inga inteckningslån krävs någonsin när en ägare lever och bor på fastigheten.
Omvända hypotekslån har inte en viss löptid, men förfaller endast med inträffandet av specifika definierade händelser, till exempel låntagarens död..
Varken den omvända hypotekslånaren eller hans eller hennes egendom är i ekonomisk risk om bostadsvärdet faller under eller är lägre än bostadslånsbalansen när som helst.
Den omvända hypotekslånen eller hans eller hennes egendom har när som helst möjlighet att återbetala det omvända hypotekslånet och behålla husägande, som med andra hypotekslån.
Låntagarens kreditvärdighet beaktas inte i kriterierna för att göra ett omvändt lån. En personlig konkurs hos en låntagare kommer inte att påverka statusen för omvänd inteckning om andra krav uppfylls.
Överskottskapitalet kan tas i form av ett engångsbelopp, varje månad för en bestämd period eller ett belopp, som en kreditlinje eller en kombination av alla tre.

nackdelar

För att kvalificera sig för en omvänd inteckning måste fastigheten vara låntagarnas primära bostad.
En omvänd inteckning är begränsad till lägre värde mellan lån och marknadsvärde (50% till 65%) än traditionella inteckningar, som kan vara så höga som 100% av marknadsvärdet.
Låntagaren och makan måste vara 62 år eller äldre. Omvända inteckningar är inte tillgängliga för yngre låntagare.
Ränta på den omvända inteckning är inte avdragsgilla för inkomstskatteändamål förrän lånet har betalats.
En förskottspremie debiteras - mellan 0,5% och 2,5%, beroende på belåningsgraden - samt en årlig inteckningspremie på 1,5%.
Låntagare kräver tidigare ekonomisk rådgivning innan godkännande.
Om inte arvingarna till den omvända inteckning väljs att betala tillbaka den omvända inteckning, återgår hemets titel till långivaren och kommer att säljas.

Slutord

Liksom en aktie som inte betalar en utdelning eller en nollkupongobligation ger kapital i ett hem inga kontanter till ägaren; varje ökning i eget kapital är vilande tills tillgången säljs eller huset refinansieras med ett större lånebelopp. Det som är värre är att seniorer som fortfarande betalar inteckning lägger till det belopp som är bundet som eget kapital i sitt hem. I många fall skulle dessa fonder bättre kunna tjäna dem i form av tillgängliga kontanter.

Om du eller dina föräldrar är 62 år och äldre kan HECM vara ett värdefullt verktyg för att hjälpa dig att uppnå ekonomisk säkerhet och sinnesfrid. Kom ihåg att den omvända inteckning inte är för alla. Se till att du förstår de skyldigheter och rättigheter som är förknippade med en omvänd inteckning innan du ingår ett avtal.

Har du eller några familjemedlemmar tagit en omvänd inteckning?