Vad är undantaget från hemmet - Definition, skatt och juridisk behandling

Allmänt känt som ”hembygdsundantag” (och de fastigheter som de skyddar allmänt kända som ”hästhus” eller ”hembygda fastigheter”), dessa stadgar finns för att skydda ägarintresserade från alltför beskattning, ger skydd för överlevande makar efter att deras partner har gått vidare, och skydda en del av eller allt eget huskapital från vissa typer av borgenärer. Det federala undantaget för husgäster gäller specifikt för husägare som lämnar in konkurs. Undantag från statliga husstäder tenderar att vara bredare, med bestämmelser som skyddar husägare från vissa fastighetsskatter och, efter döden, ger sina överlevande makar och anhöriga skydd mot osäkrade borgenärer och andra fordringar som försöker beslagta sin primära bostad.

Undantag från husgäster gäller vanligtvis för enfamiljshus, bostadsrätter och tillverkade bostäder på mark som ägs eller hyrs av husägaren. De gäller inte hyresbostäder, fritidshus och andra bostadsfastigheter som inte betraktas som primära bostäder.

Förutsatt att de äger fastigheterna i fråga kan individer som kan bevisa att de agera som hushållschefer för fastigheter vars invånare betraktas som deras anhöriga kunna förklara dessa fastigheter som husstäder, oavsett var de faktiskt bor. Om du till exempel är en ensam, ogift individ som hyr din primära bostad, äger dina äldre föräldrar hem över hela staden och tar fullt ekonomiskt ansvar för dem (inklusive att betala inteckning och göra nödvändiga reparationer), kan du förmodligen göra anspråk på det som en husgård. Men i alla fall kan en enda hushållschef eller gifta par bara ha en hemstuga, även om de äger eller fungerar som hushållshuvud för flera bostäder.

Federal Homestead-undantag

Enligt avsnitt 522 d (1) i den amerikanska konkurslagen kan hushållare befria en del av ägarandelen (eget kapital) i sina primära bostäder från osäkrade borgenärer (som kreditkortsutgivare) vars lån inte är säkrade av låntagarnas fast egendom.

Från och med 2016 är dollarvärdet för den undantagna fastighetsräntan begränsad till 23 675 dollar för enskilda individer och hushållsansvariga som lämnar in konkurs, och 47 350 dollar för gifta par som ansöker om konkurs gemensamt. Detta är det belopp som de är skyldiga om fastigheten beslagtas och säljs för att uppfylla utestående skulder. Den stiger vart tredje år för att hålla jämna steg med inflationen.

Många stater har också undantag från hemstäder som skyddar husägare som står inför konkurs. Beloppen för dessa undantag kan vara högre eller lägre än det federala undantaget. Husägare tillåts i allmänhet enligt statlig lag att välja mellan statligt eller federalt undantag.

I stater där det statliga undantaget är mer generöst är det vettigt för husägare som står inför konkurs att använda det. Följande tillstånd är exempel:

kalifornien: Enstaka, sjuksköna husägare (med eller utan beroende) kan undanta upp till 75 000 dollar; hushållens chefer som bor med en familjemedlem kan befria upp till 100 000 dollar och funktionshindrade och äldre husägare kan befria upp till $ 175 000. Dessa gränser gäller också för gifta par - det finns ingen fördubbling av undantaget enligt Kaliforniens lag.
georgien: De flesta enskilda husägare, med eller utan anhöriga, kan undanta upp till $ 21 500. Staten tillhandahåller ytterligare 5 000 USD som kan tillämpas på alla fastigheter, inklusive fastighetshem. Undantaget fördubblas (till $ 43 000) för gifta par.
Illinois: Enskilda husägare, med eller utan anhöriga, kan undanta upp till 15 000 dollar. Gifta par kan befria upp till $ 30 000.
norra Carolina: De flesta enskilda husägare, med eller utan anhöriga, kan undanta upp till $ 35 000. Husägare över 65 år vars makar är döda kan undantaga upp till 65 000 dollar. Gifta par kan befria upp till $ 70 000.
Ohio: Enstaka husägare, med eller utan anhöriga, kan undvika upp till $ 132 900. Gifta par kan befria upp till $ 265 800.

Hur Homestead-undantaget fungerar i konkurs

Om värdet på ditt hem är mindre än värdet på det berörda undantaget från statligt eller federalt hus kan det inte säljas för att tillfredsställa dina borgenärer i konkurs.

I mer troligt händelse att ditt hem överstiger värdet på hembygdsundantaget, det kan säljas i konkurs. Dock får dina borgenärer inte hela intäkterna. Du (eller du och din make, om du är gift) får hålla ett engångsbelopp som är lika med värdet på individens eller gemensamma hembygdsundantaget. Du kan använda det här beloppet som du finner lämpligt, inklusive som en utbetalning på ett nytt hem eller som en deposition på en lägenhet.

Andra undantag från federala fastigheter

Enligt federala lagar är undantaget för husstäder en del av ett större paket med konkursundantag som skyddar fysiska äganderätt och rättigheter från osäkrade borgenärer:

Motorfordon, upp till 3 785 dollar i uppskattat värde
Smycken, upp till 1 600 dollar
Hushållsartiklar, till exempel möbler och apparater, upp till $ 600 per artikel och 12 625 dollar i det sammanlagda värdet
Livförsäkringsavtal, upp till $ 12,625
Livförsäkringsbetalningar som är nödvändiga för ditt stöd (inget tak anges)
Medicinskt nödvändiga, lagligt föreskrivna hälsohjälpmedel, som bärbara syremaskiner (inget lock har specificerats)
Federala förmåner, såsom socialförsäkring och arbetslöshetsförmåner (inget tak anges)
Underhålls- och supportbetalningar som är nödvändiga för ditt stöd (inget tak anges)
Skattefri skatt för pensionering, med ett belopp på 1 283 025 dollar på traditionella IRA och Roth IRA, och inget tak specificerat för andra typer av konton

Det är viktigt att undantaget från gården inte skyddar din primära bostad mot avskärmning. Om du blir kriminell på din inteckning kan du inte stanna kvar i ditt hus bara för att det är ditt hus.

Hembygdsundantaget kanske inte heller gäller andra lån eller skulder som säkerställs av ditt intresse i ditt hem, till exempel mekaniklån och FHA-renoveringslån. Om du är osäker på om en viss typ av skuld täcks kan du kontakta en fastighetsadvokat som är licensierad att utöva i ditt område.

Federal vs State Homestead Undantag

Om din stat inte har sitt eget undantag från hemstäderna, kan du dra fördel av det federala undantaget för hemstäderna under en konkursregistrering. De flesta stater med undantag från hemstäderna (men inte alla) är emellertid mer generösa än det federala undantaget.

Det är fallet i Massachusetts, där fritidshemmet från husgården sträcker sig upp till $ 500 000, per Norfolk County Registry of Deeds. I andra fall anger det statliga undantaget inte en dollargräns. Istället gäller det en specifik areal, så dess generositet beror på värdet på den underliggande egenskapen. Till exempel låter Iowa husägare skydda hela sitt husintresse, med förbehåll för en arealgräns på 0,5 tunnland i integrerade städer och 40 tunnland på landsbygden och i icke-integrerade samhällen.

Vissa stater med undantag från hemstäder väljer bort det federala systemet. Om ditt hemstat är ett måste du använda det lokala undantaget från hemstäderna. Om din hemstat låter dig välja mellan statligt och federalt undantag kan du göra det - antagligen genom att välja den mer generösa av de två.

Undantagsgränser enligt lagen om förebyggande av konkursmissbruk och konsumentskydd från 2005
Den federala lagen om konkursmissbruk och förebyggande av konsumentskydd (BAPCPA), som antogs 2005, sätter vissa viktiga begränsningar för undantag från statliga husstäder i konkurs.

Det viktigaste är stängningen av den så kallade "herrgårdshålen", genom vilken kraftigt skuldsatta individer etablerade bosättningar i stater med gynnsamma huslagarlagar, parkerade sina tillgängliga kontanter i hembygdsfastigheter och förklarade konkurs kort därefter. Detta inträffade ofta i Florida, som hade ett försiktigt undantag baserat på gården.

BAPCPA begränsade undantaget från statens hus på cirka 155 000 dollar för individer och cirka 310 000 dollar för gifta par i följande fall:

När bostadsfastigheten förvärvades genom en bedräglig överföring inom de senaste 10 åren
När den skuldsatta individen eller paret köpte hushållets fastighet inom 40 månader (1 215 dagar) före inlämnandet av konkursen, med det viktiga undantaget som går från försäljningen av gäldenärens tidigare egendom - och därefter använts för att köpa sin nuvarande hemgård - läggs till på hembygdsundantaget
När gäldenären dömdes för brott

I likhet med det vanliga federala undantaget för husgäster stiger BAPCPA-undantaget med jämna mellanrum för att hålla jämna steg med inflationen. Det gäller i alla 50 stater och ersätter statlig lag närhelst en konflikt uppstår.

Vanliga särdrag i statliga husstatens stadgar

Medan det federala undantaget för husstäder är utformat specifikt för att skydda husägare mot osäkrade borgenärer i konkurs, är statens husstatslagar bredare. De skyddar vanligtvis enskilda huvuden, gifta par och ibland enskilda individer (inklusive beroende och icke-beroende).

De fokuserar på tre viktiga områden:

Skydd för överlevande makar. I stadgarna om hemvist ger generellt överlevande makar och anhöriga, inklusive mindreåriga barn, skydd mot fordringar från osäkrade borgenärer, till exempel kreditkortutgivare. De ger också överlevande makar och anhöriga skydd mot fordringar från den avlidna husägarens tidigare make och andra barn eller styvbarn, även om husägarens vilja inte anger att fastigheten ska lämnas till den nya familjen. För att förbli berättigade till detta skydd måste överlevande makar eller deras familjer tillhandahålla (och betala) för underhåll och underhåll av täckta fastigheter, fastighetsskatter och hypoteksbetalningar, om tillämpligt. De måste också behålla fastigheten som sina primära bostäder och kan tappa sina husrätter efter att ha flyttat någon annanstans, även om de behåller de ärvda fastigheterna.
Skydda tillgångar i konkurs. En osäker borgenär kan i allmänhet inte tvinga försäljningen av bostadsfastigheter när ägarens intressen är lägre än de relevanta stadgarnas hembygdsundantags dollarvärden, eller när fastigheten är mindre än arealgränserna. När ägarens intressen är större än de relevanta dollarvärdena eller arealgränserna kan en borgenär tillåtas att tvinga en försäljning, men ägaren har rätt att behålla den maximala intäkt som tillåts enligt lag.
Begränsning av exponering för fastighetsskatter. Många (men inte alla) statliga husstatliga stadgar begränsar fastighetsägarnas exponering för lokala fastighetsskatter genom att befria en del av deras värde från beräkningar av skattebedömningen. Till exempel betalar en husägare som bor i ett hus med ett uppskattat värde av $ 200 000 fastighetsskatt som om hemmet var värt bara $ 150 000 för en fastighet med en skattebefrielse på 50 000 dollar på fastighetsskatt. Undantag för fastighetsskatt påverkar inte husets återförsäljningsvärden, och husägare behåller rätten att rösta på fastighetsskatteavgifter och ökningar i sina kommuner och skoldistrikt, även om deras hus är helt undantagna från beskattning. I vissa stater har vissa demografiska grupper rätt till mer generösa undantag för fastighetsskatt. Till exempel, enligt Texas Comptroller of Public Accounts, har varje texansk husbostad rätt till ett skattebefrielse på 25 000 $ för skolskatter, men funktionshindrade och över 65 bostäder har ett ytterligare undantag på $ 10 000.

Statliga hemlagarlagar skyddar ofta husägarnas försäkringsintäkter från borgenärer under en bestämd tidsperiod (vanligtvis ett till två år, men potentiellt längre) efter en täckt händelse som allvarligt skadar eller förstör en hemlig egendom.

Viktiga undantag från Homestead-stadgar

Hembestämmelserna ger inte husägare carte blanche till styva borgenärer eller lokala skattemyndigheter. Vissa statliga stadgar är mer generösa än andra, men inga är absoluta.

Förutom inteckningar och andra pantlåner som är säkrade med ränta i hushållsfastigheten, brukar husstatslagarna inte skydda husägare och deras arvingar från:

Tvångsförsäljning relaterad till federala, statliga eller lokala skatter (skatteskuld)
Verkställighet av domar relaterade till stöd till nuvarande eller tidigare makar eller mindreåriga barn
Tillfredsställelse av pantlån som föregår skapandet av gården (titelförsäkring kan ofta förhindra detta problem)
Tvångsförsäljning relaterad till tillfredsställelsen av kriminella markhyror (detta kan uppstå när ägaren till en hembygd husbil tillfaller en betydande skuld till ägaren av partiet där det är parkerat)

Dessutom måste husbostadarna förstå sina statliga stadgar för krav på underhåll av husstäder. Till exempel, i vissa jurisdiktioner, till och med att tillfälligt hyra ut en hemlig fastighet utgör avskaffande och kan ogiltiga det skydd som ges av statliga stadgar.

Exempel på stadgar för statliga husstäder

Följande är ett representativt urval av statliga stadsbyggnader. Tänk på att deras innehåll, särskilt dollarvärden, kan ändras när nya lagar antas. För aktuell information om hembygdslagar i ditt land, kolla med din statliga lagstiftare eller bostadsrätt.

Texas

Undantag för fastighetsskatt: Alla husägare i Texas kan kräva ett undantag för skolskatt på $ 25 000, vilket minskar det uppskattade värdet på deras fastigheter med $ 25 000 för lokala skatteregistreringsskäl. Lagligt funktionshindrade och över 65 husägare kan kräva ett ytterligare undantag från $ 10.000 för skatter. Texas län är tillåtna att tillåta "valfria" skattebefrielser för husstäder upp till 20% (eller $ 5 000, beroende på vad som är lägre) av det uppskattade värdet för länsskatteändamål (separat från skoldistriktskatter). Till exempel erbjuder Harris County, där Houston ligger, ett 20% skattebefrielse från länet. Länderna kan erbjuda ytterligare valfritt undantag på upp till 3 000 $ för över 65 och funktionshindrade bostäder. Vissa län erbjuder ytterligare undantag för vissa demografiska grupper eller klasser. Till exempel kan Harris County-husägare vars militärtjänst-anslutna funktionshinder gör dem oförmögen att arbeta kunna kräva 100% befrielse från länskatter.
borgenär Undantag: Med förbehåll för kravet på 40 månaders BAPCPA-uppehållstillstånd, tillåter Texas-lagen hembygdsägare att befria ett obegränsat dollarvärde från beslag av osäkrade borgenärer. I integrerade städer och städer kan en befriad egendom inte vara större än 10 tunnland. På landsbygden är storleksgränsen 100 tunnland för enskilda markägare och 200 tunnland för familjer.

florida

Undantag för fastighetsskatt: Florida-lagen gör det möjligt för husägare att undanta de "första" 25 000 $ i uppskattat värde från all beskattning, och de "tredje" 25 000 $ från icke-skolbeskattning. I grunden beskattas ett hem värt $ 75 000 som om det var värt $ 25 000 för den icke-skolor delen av husägare skatt räkningen, och som om det var värt $ 50 000 för skolan del av räkningen.
borgenär Undantag: Med förbehåll för kravet på BAPCPA-uppehållstillstånd, tillåter Florida lagen ett obegränsat undantag för dollarvärdet. I inbyggda kommuner kan en befriad egendom inte vara större än 0,5 tunnland. I icke inkorporerade områden kan en befriad egendom inte vara större än 160 tunnland.

massachusetts

Undantag för fastighetsskatt: Det finns inget undantag för fastighetsskatt för bostäder i Massachusetts.
borgenär Undantag: Massachusetts undantar automatiskt 125 000 dollar i egenkapital från beslag av kreditgivare. Hemägare som arkiverar hemförklaringar med sitt lokala register över handlingar (länsregistret) kan undvika upp till 500 000 dollar. Handikappade personer i alla åldrar, liksom icke-funktionshindrade i åldern 62 år och äldre, åtnjuter personliga undantag upp till $ 500 000 vardera. Detta innebär att ett par vars medlemmar båda kvalificerar sig som funktionshindrade eller är båda över 62 år kan undanta upp till $ 1 000 000.

Kansas

Undantag för fastighetsskatt: Kansas husbostadare kan ansöka årligen om delvis återbetalning av fastighetsskatt. Återbetalningarna gäller endast allmän fastighetsskatt och gäller inte skatt på fastigheter värda mer än $ 350 000. Det maximala årliga värdet på återbetalningen är $ 700. Högägare med låga inkomster (de som tjänar mindre än 19 100 $ i årlig inkomst) i åldern 65 år och äldre kan kvalificera sig för återbetalning av Kansas Property Tax Relief, vilket returnerar 75% av de fastighetsskatter som betalas varje år..
borgenär Undantag: Med förbehåll för kravet på BAPCPA-uppehållstillstånd, tillåter Kansas ett obegränsat undantag för dollarvärdet. Homesteaders i integrerade kommuner kan undvika upp till en tunnland, medan husbostäder någon annanstans kan befria upp till 160 tunnland.

Hur du går hem till din primära bostad

Förfarandet för att hemma en primär bostad varierar beroende på jurisdiktion, men är i allmänhet varken svår eller dyr. I de flesta stater tjänar ett bostad hemstatus helt enkelt i kraft av att husägaren stänger fastigheten och förklarar den som sin primära bostad.

I Nevada, Virginia och Vermont krävs ett formellt hemförfarande. Även i stater där formell hembygd inte krävs, ger den formella förklaringen om en bostad viktiga skydd, såsom fortsättning av hembygdsbeteckningen och skyddet av försäljningsintäkter från borgenärer under en bestämd period (som varierar beroende på stat) efter att bostaden är såld.

I allmänhet följer hemmaplanprocessen denna översikt. För instruktioner som är specifika för ditt land, kontakta din stat eller bostads myndigheter.

Utvärdera din fastighets behörighet. Granska statens hemstadsförordningar och avgöra om den egendom du vill skydda uppfyller gällande kriterier för behörighet. Tänk på att du under BAPCPA kanske inte kan skydda ditt fulla värde om du har bott där i mindre än 40 månader.
Bestäm om din stat kräver en deklaration. De flesta stater kräver inte att husägare formellt deklarerar bostäder. För att avgöra om ditt land gör det, kolla med din statliga bostadsmyndighet eller lokala inspelningskontor. När det krävs en formell deklaration tillhandahåller myndigheterna vanligtvis standardiserade eller provformulär som du kan fylla i online eller för hand. Till exempel ger Clark County (Nevada) inspelningskontor ett standardformulär på en sida online. När du har fått formuläret kan du ta reda på om du måste lämna in din deklaration på en återkommande basis (till exempel, Vermont kräver årliga deklarationer) eller bara en gång.
Samla in den obligatoriska informationen. Informationen som krävs för att förklara bostad varierar beroende på tillstånd, men innehåller vanligtvis bedömarens paketnummer (APN), fastighetens adress, en juridisk beskrivning av fastigheten (med dimensioner och gränser), ägarens intresse i fastigheten och fastighetens nuvarande boende (inklusive beroende). Merparten av denna information finns på fastighetens gärning.
Fyll i och notisera formuläret. Fyll i formuläret helt med hjälp av informationen du har samlat in. Om din lokala inspelare kräver att de hemförklarade förklaringarna ska vara notariserade, ta den till en notarie med godkänt identitetsbevis och underteckna det i notarius närvaro. Beroende på var du notariserar formuläret, kan det här steget kräva en nominell avgift, ofta runt $ 5.
Arkivera formuläret. Skicka in det ifyllda, notiserade formuläret på din länsrekord. Även om formulär för hemdeklaration inte är mycket komplexa dokument, är det absolut nödvändigt att ditt formulär fylls i ordentligt - och din inspelares kontorspersonal kommer troligtvis inte att ge användbara råd på denna front. Om du alls är orolig för din förmåga att fylla i ditt formulär på egen hand, konsultera med en advokat - i händelse av att du måste åberopa dina bostadsrättigheter kommer timmen eller två i advokatsavgifterna snabbt att betala för sig själva.
Få skriftlig bekräftelse på arkivering. Din inspelares kontor ska tillhandahålla en kopia av den inlämnade förklaringen med inspelarens stämpel. Detta indikerar att det har lagts in och är registrerat.

Slutord

Även om husägarförsäkringar och huslagarlagar liknar varandra i juridisk mening, skyddar de båda mot katastrofala förluster som kan förändra familjens liv över en natt. Precis som du aldrig vill lämna in en ansökan hos ditt hemförsäkringsbolag, föredrar du att aldrig testa gränserna för din statens hemstedsundantag för konkursanmälan eller utrymme för överlevande makar. Men när allt är sagt och gjort är det tröstande att veta att åtminstone en del av ditt intresse för din primära bostad delvis är skyddad från olycka.

Bor du på en hemlig fastighet?