Vad är privatlåneförsäkring (PMI) - Hur man undviker att betala den

Men varför betalar du det? I huvudsak kräver din långivare att du betalar premierna för en försäkring som delvis återbetalar dem om du skulle betala för din inteckning. Vi diskuterar när du måste ha PMI, vad denna försäkring skyddar, vem som behöver bära den och sätt att undvika att betala den.

Lån till värde (LTV) förhållande

Lånet till värdet (LTV) är vad långivaren ser på för att avgöra om du behöver betala PMI eller inte, och när du kan sluta betala det. För att beräkna detta förhållande, ta lånets belopp och jämföra det med ditt nuvarande värde på ditt hus. Till exempel, om din inteckning är $ 150 000 och ditt hem för närvarande är värt $ 200 000, är ​​ditt belåningsgrad 75%.

När du köper ett nytt hem kommer din långivare att titta på storleken på din utbetalning jämfört med försäljningspriset för att bestämma ditt lån / värde-förhållande. Så om du köper ett hem för $ 200.000 och lägger ner $ 20.000, är ​​ditt lån / värde-förhållande 90%. Vanligtvis, om ditt lån till värde-förhållandet är mer än 80%, kommer du att behöva betala PMI.

Vad är privatlåneförsäkring?

När du ansöker om en inteckning vill långivaren se till att ditt hem kommer att ha tillräckligt med eget kapital för att betala av lånesaldot om du går ut och avskärms. Men eftersom avskärmade bostäder ofta säljs till en "rabatt", vill långivare ha en buffert på minst 20%. Med andra ord, de vill vara rimligt säkra på att de kan få tillbaka de pengar de lånade dig om hemmet måste säljas till ett lägre pris än det ursprungliga försäljningspriset.

Men det betyder inte att långivare inte vill skriva lån när du lägger ned mindre än 20%. De debiterar bara mer för privilegiet via PMI. På det här sättet får du en inteckning och de minimerar risken för att erbjuda dig ett lån. Privat inteckning försäkring är en verklig försäkring utfärdad av ett försäkringsbolag som gynnar din långivare. Om ditt hem går ut på avskärmning och långivaren inte kan återta det utestående saldot genom att sälja hemmet, kommer försäkringsbolaget som utfärdade din PMI att betala långivaren skillnaden.

PMI kallas "privat" eftersom det endast erbjuds privata företag och inte statliga organ eller offentliga hypotekslånare. Offentliga program, som FHA- och VA-programmen, har sina egna hypoteksförsäkringar, men den körs annorlunda och hanteras internt. En märkbar skillnad mellan PMI och hypoteksförsäkring som är kopplad till många FHA- och VA-lån är emellertid att den senare aldrig går ut. Med andra ord kommer du att fortsätta betala hypoteksförsäkring på FHA och VA-lån även efter att ditt lån / värde-förhållande har sjunkit under 80%.

Vem behöver privat inteckning försäkring?

I allmänhet, om ditt LTV-förhållande är mindre än 80%, är du klar. Men om du har dålig kredit eller på annat sätt betraktas som en hög risk för långivaren, kan du behöva bära PMI även om du har ett lån till värde mellan 70%, 60% eller till och med 50%.

Du kan betraktas som ”högrisk” om du nyligen har sålt flera hus, har blivit utestängd eller om du har en ostadig eller icke-dokumenterad inkomst. Detta bör emellertid tydligt anges i dina lånedokument, och om du inte är säker på hur det fungerar får du ett klart svar från din låneombud innan du undertecknar.

Hur man undviker att betala privatlåneförsäkring

Det bästa sättet att undvika att betala PMI är att inte ha det på lånet till att börja med! Om du köper ett nytt hem, men inte har någon betydande utbetalning, fråga din låneansvarig om förslag om att undvika PMI.

Tidigare var ett populärt alternativ 80-10-10 eller piggyback-inteckning, som använde en kombination av ett andra inteckningslån eller bostadslån och din utbetalning för att minska förhållandet mellan lån och värde för den primära inteckning. Detta kan fortfarande finnas tillgängligt för vissa långivare i dag.

Men om du redan är i en inteckning som har PMI, har du två alternativ att ta bort den:

1. Uppfylla förhållandet lån till värde

Om ditt lån är nära 80% -tröskeln eller vilken tröskel din långivare föreskriver i det initiala inteckningspapperet kommer PMI automatiskt att tas bort av långivaren. I praktiken väntar de flesta långivare tills 78%, men om du ringer och frågar tar de bort det förr.

Eftersom din långivare kommer att beräkna LTV från det ursprungliga inköpspriset, måste du hålla reda på ditt hem aktuella marknadsvärde. Med andra ord, om ditt hem har ökat i värde kan du få en professionell bedömning och presentera detta för långivaren som bevis på att värdet har ökat.

Medan professionella bedömningar vanligtvis kostar några hundra dollar, kan det här vara pengar som används väl om det får dig att betala PMI flera månader eller år tidigare än du annars skulle ha gjort.

2. Refinansiera lånet

Innan du refinansierar en inteckning bör du väga kostnaden mot det månatliga sparandet. Se också till att du jämför äpplen med äpplen. Med andra ord, om du har 25 år kvar på ditt nuvarande lån kan du begära offert för offert för en 25-årig inteckning på ditt nuvarande lånebelopp och se hur siffrorna lägger till.

Om ditt nuvarande lån kräver PMI och ett nytt inte skulle göra det, och om du också är kvalificerad för en lägre ränta, kommer en refinansiering förmodligen att vara meningsfull. Låt oss till exempel säga att ditt nuvarande lån kräver ett kreditvärde på 70% innan du kan sluta betala PMI och att ditt nuvarande lån till värde är 75%.

Om din kredit har förbättrats sedan du ansökte om den ursprungliga inteckning kan du eventuellt återfinansiera till en ny inteckning där tröskeln för PMI är 80%. Detta innebär att du inte skulle behöva betala PMI med den nya inteckning.

Men för att avgöra om denna refinansiering faktiskt sparar pengar, titta på hur lång tid det tar att få tillbaka dina stängningskostnader via dina månatliga besparingar och se till att du är i huset så länge. Återigen, och detta kan inte överskattas, se till att du jämför jämför äpplen med äpplen när du granskar utlåningsnoteringar: den nya lånetiden och saldot måste vara samma som vad som finns på din nuvarande inteckning.

Slutord

Att betala privat inteckningförsäkring är ofta en nödvändig kostnad om du vill köpa ett hem utan en betydande utbetalning. Men du måste förstå villkoren i ditt nuvarande inteckningskontrakt och beräkna ditt lån till värde-förhållande för att undvika att betala det längre än absolut nödvändigt.

Att veta när och hur man tar bort PMI kommer dessutom att sänka din månatliga inteckningskostnad. Följ tips ovan och nästa gång du ansöker om en inteckning, se till att du förstår PMI-reglerna och be om förtydligande innan signering.

Betalar du privat inteckningförsäkring? Vilka är några av stegen du vidtar för att ta bort det från ditt hypotekslån?