IRS hemmakontors skatteavdrag - Regler och kalkylator

På hemmakontorets avdrag kan du dra av en del av kostnaden för att driva och underhålla ditt hem som en affärskostnad. Om du gör rätt kan detta avdrag minska din skattepliktiga inkomst avsevärt och skapa en skattebesparing. Ett försiktighetsord: Detta avdrag missbrukas ofta, men å andra sidan förbises ofta. Bara för att detta avdrag är en vanlig källa till skattebedrägeri betyder inte att du inte bör ta det om du är behörig för det.

Hur IRS definierar ett hemmakontor

Oavsett om du omvandlar ett sovrum, en, källaren, vinden eller ett garage till ett kontor, anger IRS inte vilken typ av anläggning som kan vara ett kontor. De har dock två regler om användningen av utrymmet. För att kunna dra av kostnader för företag måste du använda det utrymmet:

Exklusivt och regelbundet som din huvudsakliga verksamhetsplats
Exklusivt och regelbundet som ett ställe att träffa klienter, kunder eller patienter i ditt normala uppförande

"Regelbunden användning" betyder att du använder utrymmet regelbundet, inte enstaka eller tillfälligt. Om du använder ditt hölje en eller två gånger om året för en klientkonferens, uppfyller det inte standarden för regelbunden användning och kvalificeras inte som ett hemmakontor.

"Exklusiv användning" betyder att du bara använder utrymmet för företag. Om du träffar kunder regelbundet i ditt hölje, men din familj använder också ditt hölje för att titta på TV, uppfyller höljet inte standarden för exklusivt bruk och kvalificeras inte som hemmakontor.

En del av rummet kan betecknas som kontor även om andra delar av rummet används för andra ändamål. Om du till exempel har ett skrivbord, en stol, ett arkivskåp och en kopiator i ett 50 kvadratmeter stort område i ett 120 kvadratmeter stort rum, kan det utrymmet vara ett hemmakontor om det uppfyller den vanliga och exklusiva affärsanvändningen kriterier.

Hemutgifter som räknar mot avdraget

IRS-publikation 587 konstaterar att tillåtna utgifter för kontor i hemmet är av tre slag:

Direkta utgifter gäller endast kontoret (till exempel ommålning på kontoret).
Indirekta utgifter gäller hela hemmet (till exempel verktyg).
Orelaterade utgifter gäller varken kontoret eller hemmet (till exempel gräsmatta).

Direkta utgifter kan dras av i sin helhet; indirekta kostnader dras av proportionellt enligt kvadratmeter på kontoret jämfört med kvadratmeter i det totala huset; ej relaterade kostnader är inte avdragsgilla.

Indirekta kostnader kan inkludera följande:

Inteckningsränta
Kvalificerade inteckningspremier
Fastighetsskatt
Avskrivning
Hyra (om du inte äger huset)
Verktyg och tjänster (som skräpborttagning och rengöring)
Reparationer (såvida inte reparationen endast omfattar kontoret, då är det direkt)
Säkerhetssystem
Skadeförluster

Telefonkostnader märks inte från denna lista. Den grundläggande avgiften, inklusive skatter, för den första fasttelefonen till din fastighet är en personlig kostnad och inte avdragsbar, även om långa avståndskostnader som gjorts för affärsändamål är avdragsgilla separat i schema C (inte som en del av kontor-i-hemutgifterna) . Kostnaden för en andra linje till kontoret för affärsändamål är ett direkt avdrag. En mobiltelefonplan kan också dras av helt eller delvis separat, beroende på andelen affärsanvändning.

Hur du beräknar ditt hemmakontoravdrag

Om du väljer den allmänna metoden med hjälp av formulär 8829, Utgifter för affärsanvändning av hem, är den första uppgiften att beräkna procenten av företagets användning. För att göra detta delar du kvadratmaterialet på kontorsytorna med det totala kvadratmeter i hemmet. Anta som ett exempel att ditt hem har 1 200 kvadratmeter och ditt kontor är ett rum som är 10 x 12 fot (= 120 kvadratmeter). Andelen kontorsanvändning är 120 kvadratfot / 1200 kvadratmeter x 100 = 10%.

Om du inte känner till fyrkantiga bilder i ditt hem kan du kontakta länsbedömarens kontor, som kanske kan ge dig den informationen. IRS tillåter dig att använda "vilken annan rimlig metod som helst" för att bestämma procenten av affärsanvändningen, så om rummen i ditt hus har ungefär lika stor storlek kan du dela antalet rum som används som kontorsutrymme med det totala antalet rum för att hitta procentandelen av företagets användning. Men kvadratfotmetoden är mer exakt.

För att fortsätta beräkningen, låt oss säga att du hade följande indirekta utgifter:

Inteckning: 1 200 $ per månad x 12 månader = 14 400 $
Fastighetsskatt: 1 000 x 2 betalningar per år = 2 000 $
Riskförsäkring: 50 $ per månad x 12 månader = $ 600
Elektricitet: 80 $ per månad x 12 månader = 960 $
Gas: 40 $ per månad x 12 månader = $ 480
Avlopp, vatten och skräp: 60 $ per månad x 12 månader = 720 $
Ugnsreparation: engångskostnad på 1 840 dollar
Total: 21 000 dollar

I det här exemplet är den totala kostnaden för att driva hemmet för året 21 000 USD. Eftersom vi tidigare fastställt att affärsdelen av huset är 10% av det totala beloppet, är kostnaden för kontor i hemmet $ 21 000 x 0,10 = $ 2 100.

Om du hade en direkt kostnad på $ 200 för att måla kontoret, kan du lägga till detta belopp till den indirekta kostnaden totalt 2 100 $ för att ge ett totalt kostnadsavdrag på 2 300 $.

Avskrivning

Om du använder formulär 8829, efter beräkning av ditt avdrag för affärsanvändning av ditt hem (del II), kan du räkna med ditt avskrivningsavdrag i del III. Avskrivningar är en mekanism för dig att dra av ett belopp för slitage från normal användning av din fastighet under fastighetens livslängd. För denna avskrivning är fastighetens nyttjandeperiod 39 år. För att beräkna din avskrivning behöver du följande:

Din grund i hemmet den dag du började använda ditt kontor (vanligtvis din kostnad plus kostnaden för eventuella förbättringar av fastigheten): $ 300 000
Landets kostnad: $ 50 000
Det datum du först började använda ditt kontor: 1 januari 2109
Avskrivningsfaktorn (från instruktionerna för formulär 8829): 2,461%
Procentandelen av affärsanvändning: 10% i vårt exempel

Eftersom mark inte avskrivs görs beräkningen enligt följande:

($ 300 000 - $ 50 000) x 0,02461 = $ 250 000 x 0,02461 = 6,152,50 $

Avskrivningar för affärsanvändning är 10% av de 6 152,50 $: 6 152,50 $ x 0,10 = 615,25 $

Detta belopp återförs till del II för att slutföra driftsavdrag för affärsanvändning:

2 300 $ + 615,25 $ = 2 915 $

Denna summa förs till ditt schema C, rad 30.

Förenklad metod

Inte alla vill spåra sina årliga utgifter och hålla korrekt register vid en revision. För att göra det enklare för skattebetalarna tillåter IRS småföretagare att välja en förenklad metod för att beräkna en kostnad för ett hemmakontor. Valet genomförs enligt schema C (del II, rad 30), i vilket fall formulär 8829 inte behövs.

Den förenklade metoden möjliggör ett avdrag på $ 5 per kvadratmeter upp till maximalt 300 kvadratmeter. Därför, för vårt 120 kvadratmeter stora kontor i ovanstående exempel, skulle den förenklade metoden möjliggöra ett avdrag på 120 x $ 5 = $ 600, vilket är betydligt mindre än den beräknade metoden som tillåts. Med den förenklade metoden tillåts du inte heller ett avskrivningsavdrag. Uppsatsen är dock att du inte behöver återfå avskrivningarna senare när du säljer fastigheten.

Ytterligare avdrag och undantag

Om du till exempel använder ett område i ditt hem för lagring av lager, behöver det allmänna området inte användas exklusivt. Det område som tas upp av en hyllenhet i den där du förvarar lager eller produktprover kan ingå i avdraget, även om hela den inte endast används för företag. Dessutom, om du har en daghem i ditt hem, finns det särskilda regler som beskrivs i publikation 587.

Var också medveten om att om bruttoinkomsten från ditt företag är mindre än avdragen (inklusive office-in-home) kan vissa av dina avdrag begränsas. Om du använder den allmänna metoden, snarare än den förenklade metoden, kan vissa avdrag dras vidare till nästa år. Återigen finns information i publikation 587.

En annan påminnelse: Om du använder den allmänna metoden, och du inkluderar utgifter som annars är avdragsgilla som specificerade avdrag i schema A (som hypoteksränta, fastighetsskatter och inteckningspremier), kommer procenten av de indirekta utgifterna inte att användas på Blankett 8829 är fortfarande avdragsgilla i schema A.

Till exempel, i exemplet ovan, är 10% av inteckningens ränta på $ 14 400 (eller $ 1 440) avdragsgilla på formulär 8829. De andra 90%, eller $ 14 400 - $ 1,440 = $ 12 960, kan dras av som inteckning på schema A.

Slutord

Hemmakontoravdraget kan spara dig en betydande skattebelopp. Om du är en liten företagare som vill sänka kostnaderna börjar du tidigt att samla in dina kvitton, verktygsuttalanden, hypotekslån eller annullerade hyreskontroller för att beräkna och motivera ditt avdrag för ett hemmakontor. Att minska ditt företags nettovinst minskar inte bara din inkomstskatt utan också din egenföretagande skatt.

Driver du ett företag hemifrån? Vilka andra skatteavdrag använder du?