Skattefördelar med fastighetsinvesteringar - IRS-regler förklarade

Hemmakapitalet är grunden för personlig förmögenhet i USA, vilket representerar cirka två tredjedelar av nettovärdet för de flesta amerikanska hushåll per Bloomberg. Utvidgningen av hemägande har stimulerats av statliga program och skattemässiga fördelar för att stimulera inköp av hus. Enligt en studie i Social Forces leder hemägande till "en starkare ekonomi, bättre skolor och ett investerat, proaktivt medborgarskap." Hemägare har högre röstnivåer och är mer involverade i medborgarorganisationer.

Att äga fastigheter har några unika ekonomiska fördelar. Till exempel kan husägare dra av sina inteckningsräntor, inteckningspremier och fastighetsskatter från vanlig inkomst. Vinsten från försäljningen av ett hus behandlas också som realisationsvinster för skatter - upp till 250 000 USD av vinsten kan uteslutas från inkomst för en enskild skattebetalare eller $ 500 000 för ett par som lämnar in en gemensam avkastning.

Att äga ett hem eller en investering i fastigheter erbjuder enorma fördelar för både samhället och dig individuellt. Så här får du ut mesta möjliga av din investering.

Fastigheter som investering

Att äga en investeringseiendom är betydligt annorlunda än att äga den fastighet där man bor. Medan investerare delar många vanliga risker - illikviditet, brist på transparens, politisk och ekonomisk osäkerhet - är varje investeringseiendom unik och varierar beroende på användning, plats, förbättring och varaktighet. Varje investering kan bli föremål för en förvirrande samling av skatteregler, som alla påverkar nettoavkastningen på investeringen.

Andy Heller, medförfattare till ”Köp ännu lägre: The Regular People's Guide to Real Estate Riches,” konstaterar att de flesta betalar för mycket för sina fastigheter: ”Vinsten låses in omedelbart när investeraren köper fastigheten. På grund av misstag i analysen betalar investeraren för mycket och blir förvånad när han inte tjänar några pengar. ”

Heller rekommenderar att framgång i fastighetsinvestering kräver:

Noggrann planering. Alltför många blir kär i en fastighet utan en strategi för att göra vinst.
Realistiska förväntningar. Att köpa, äga och sälja fastigheter är inte ett enkelt sätt för rikedomar. Eric Tyson, medförfattare till "Real Estate Investing for Dummies", konstaterar att du måste vara smart, villig att arbeta och vara medveten om din personliga risktolerans.
Detaljerad due diligence. I försök att stänga erbjudanden före konkurrenter misslyckas många köpare med tillräcklig kontroll av historia, villkor och begränsningar för ett potentiellt fastighetsköp, vilket slutar med förvånansvärt dyra rehabiliteringskostnader.
Kompetenta och erfarna rådgivare. Framgångsrika verkliga investerare har alltid ett team av konsulter som hjälper dem att hitta, analysera, köpa, finansiera, hantera och sälja sina fastigheter.

Typer av fastighetsfastigheter

Termen "fastigheter" omfattar olika typer av fastigheter, inklusive:

Outvecklade fastigheter. Investerare förvärvar rå mark för en mängd olika syften, inklusive gårdar och gårdar, naturresursutnyttjande som skörd av virke eller gruvkol, underindelning och försäljning av partier eller framtida utveckling. Priset på rå mark beror på dess högsta möjliga användning, vare sig det är jordbruks- eller kontorsbyggnadens plats. Närhet till stadsområden och godkända zoneringsändamål avgör ofta fastighetens värde.
Bostadsfastigheter. Fastigheter används vanligtvis för bostadsändamål, vare sig småhus eller flerfamiljshus inklusive lägenheter och bostadsrätter. Dessa fastigheter - allt från en enda duplex till utveckling med hundratals hyresenheter - kräver konstant underhåll och aktiv förvaltning för att bibehålla beläggningen och öka värdet.
Kommersiella fastigheter. Detta segment inkluderar kontorsbyggnader, detaljhandelsfastigheter som livsmedelsbutiker och butiker och industrifastigheter inklusive lager och tillverkningsanläggningar. Kommersiella fastigheter kräver aktiv förvaltning på grund av konkurrens, fysiskt underhåll, konstant hyresgästen omsättning och mångfalden och komplexiteten i hyresvillkor. Fastighetsägare kämpar regelbundet med lagliga, zon- och miljöfrågor.

Fastighetsfastigheter kategoriseras också som:

råmark. Obesvarade egenskaper är rå mark som inte har förändrats genom mänsklig handling, dvs utan några byggnader, strukturer, vägar, konstgjorda dammar eller sjöar. Eftersom mark anses ha en oändlig livslängd kan det inte skrivas av för skatteändamål. Avtömningsavdrag kan dock vara tillgängliga om naturresurser som timmer, olja och andra mineraler tas från fastigheten.
Förbättrad egendom. Förbättrade fastigheter är mark som har förändrats genom tillägg av byggnader och konstgjorda strukturer, bostäder eller kommersiella. Även om marken inte kan skrivas av kan kostnader för förbättringar återvinnas under deras livslängd. I många fall är det möjligt att påskynda de verkliga tillgångarna.

Regler och föreskrifter för fastighetsskatt

Att äga en fastighetsinvesteringsfastighet kan ge betydande skattemässiga fördelar för ägaren om de är ordentligt organiserade och förvaltade. De allmänna tumreglerna som gäller för skattemässig behandling av fastighetsinvesteringar är:

Kostnader för fastighetsförvärvet (titelavgifter, inspelningsavgifter) läggs till fastighetens kostnadsbas och skrivs av
Kostnader relaterade till finansiering av en fastighet (långivaravgifter, inteckningstilläggsavgifter) skrivs av under lånets löptid
Kostnader som uppkommer till följd av driften av fastigheten (skatter, försäkringar, verktyg) är avdragsgilla som löpande utgifter

Skattereglerna är emellertid komplexa, och deras tillämpning beror på egendomstypen och dess ägares klassificering. Med andra ord kan en investerare kunna skydda andra inkomst från skatter medan en annan inte kan.

Som en följd av detta använder sofistikerade fastighetsägare ofta en kombination av juridiska personer - förtroende, C-företag, val av underkapitel S och bolag med begränsat ansvar (LLC) - för att köpa, hantera och sälja sina fastigheter. Ägarna bedriver vanligtvis efterföljande komplexa transaktioner mellan enheterna för att minimera lagligt och ekonomiskt ansvar eller maximera sina personliga skatteförmåner.

Varje strategi skapas för att tillgodose de specifika omständigheterna för ägaren / ägarna, fastighetens avsedda användning, tillägg av betydande förbättringar, tillgångens innehavstid och strategins slutliga påverkan på icke-relaterad inkomst och skatteskuld.

Skattebetalaren kan bli skyldig att motivera en skatteställning till IRS. Som en konsekvens är det alltid nödvändigt att få professionell redovisning och juridisk rådgivning, om inte nödvändig, innan du fortsätter med genomförandet av en skattesänkningsstrategi.

Slutligen bör potentiella fastighetsinvesterare vara medvetna om att fördelarna med eventuella skatteincitament kan begränsas för högre inkomstskattebetalare på grund av utfasningar och den alternativa minimiskatten (AMT).

Frågan om passiv inkomst

Enligt IRS är passiv inkomst inkomst som är resultatet av en hyresaktivitet eller ett företag där skattebetalaren inte väsentligen deltar. Förluster från passiva inkomster kan endast kompenseras mot passiva vinster - förlusten kan inte användas för att minska skattebetalarens ordinarie inkomst och därpå följande skattetryck.

Eftersom de flesta förbättrade fastighetsföretag skapar skattepliktiga förluster under de första åren av äganderätten på grund av användning av snabbare avskrivningar, är en oförmåga att kompensera sådana förluster med vanliga inkomster en nackdel för många fastighetsägare.

Definitioner av fastighetsinvesterare

Huruvida hyresintäkter behandlas som passiva eller icke-passiva inkomster beror på skattebetalarens identitet i en av de fyra IRS-kategorierna för fastighetsinvesterare:

Fastighetsinvesterare. En fastighetsinvesterare är en enhet (enskild eller juridisk organisation) som köper en fastighet med avsikt att hålla fastigheten och producera en kapitalvinst. Inkomster och förluster för en skattebetalare klassificerad som fastighetsinvesterare betraktas som ”passiva” och kan inte användas för att kompensera vanliga inkomster från andra källor. Det finns ett undantag: Investerare med en modifierad justerad bruttoinkomst (MAGI) på mindre än $ 100 000 och som aktivt deltar i en hyresverksamhet för en fastighet kan kompensera den ordinarie inkomsten under en särskild 25.000 USD-ersättning under IRC avsnitt 469 (Form 8582). Passiva förluster mer än passiva inkomster och särskild ersättning kan överföras tills de slocknar. Fastighetsinvesterare har också rätt till kapitalvinstbehandling vid försäljningen av deras egendom.
Fastighetshandlare. En fastighetsinvesterare karakteriseras som en återförsäljare om hans avsikt är att köpa fastigheter till försäljning, snarare än investeringar - med andra ord, att köpa och sälja fastigheter i många frekventa eller kontinuerliga (som att sälja partier i utveckling) transaktioner. Den största fördelen med att vara återförsäljare är att inkomster och förluster anses vara vanliga och kan kompensera för andra inkomster. Samtidigt kan fastigheter klassificerade som återförsäljare inte använda kapitalvinsterbehandling, avbetalningsförsäljningsbehandling (publikation 537) eller liknande slag (IRC-kod avsnitt 1031). Även inkomst som erhållits som fastighetshandlare är skattskyldig för egenföretagare.
Fastighetsproffs. Fastighetsinvesterare kan kvalificera sig som fastighetsprofessionell om de tillbringar minst 750 timmar varje år i fastighetsbranschen och mer än hälften av deras arbetstid spenderas för att utföra specifika fastighetsaktiviteter. En kvalificerad fastighetsaktivitet är all utveckling, ombyggnad, konstruktion, ombyggnad, förvärv, konvertering, hyra, drift, förvaltning, leasing eller försäljning av fastigheter. Om du har ett heltidsarbete som inte är relaterat till fastigheter är det osannolikt att du kommer att kvalificera dig till klassificeringen. Dessutom är korrekt journalföring inklusive en logg över dina timmar kritiskt eftersom IRS sannolikt kommer att utmana din användning av klassificeringen. Fastighetsföretagare beskattas på samma sätt som fastighetsinvesterare förutom att de kan dra 100% av passiva förluster från vanliga inkomster. Även om en fastighetsproffs hyresintäkter specifikt utesluts från skatter av egenföretagare som betalas av en fastighetshandlare, är deras inkomst föremål för 3,8% överskott på nettoinvesteringsinkomster som ingår i lagen om försoning av vård och utbildning från 2010.
Fastighetsutvecklare. En person eller enhet som remodellerar eller bygger en fastighet betraktas som en fastighetsutvecklare av IRS. En utvecklare måste kapitalisera alla kostnader eller utveckling av fastigheten. Inklusive direkta kostnader som ränta på lån, skatter och byggkostnader samt indirekta kostnader som administration, ledning och löpande kostnader för att driva verksamheten. Inga avdrag är tillgängliga för skatteändamål förrän fastigheten antingen tas i bruk eller säljs. Den främsta nackdelen med utvecklarklassificeringen är oförmågan att kompensera kostnader när de uppstår enligt de enhetliga kapitaliseringsreglerna.

Vid fastställandet av klassificeringen av en fastighetsägare tittar IRS på hans ursprungliga avsikt när han köper fastigheten samt mängden av hans tid på fastigheter och hans angivna affärsändamål. Även om bestämningen ofta är subjektiv, har en klassificering en betydande skatteeffekt på skattebetalaren.

Frågan är ytterligare komplicerad eftersom beteckningen kan variera från egendom till egendom. I själva verket kan en fastighetsägare betraktas som en fastighetsinvesterare för en fastighet och en fastighetshandlare för en annan. Som en följd av detta använder fastighetsägare ofta olika juridiska personer för att förvärva, utveckla och inneha fastigheter för att få maximal skattemässig fördel.

Ytterligare hänsyn till fastighetsskatt

Investerare som äger förbättrade fastigheter kan använda en mängd olika skattebehandlingar för att minska sin inkomstskatt, inklusive:

Avskrivning

Avskrivningar är processen för att återvinna en tillgångs kostnad under dess nyttjandeperiod. Även om mark, som har en oändlig livslängd, inte är avskrivbar, har fastighetsbyggnader och förbättringar som inte är bostäder en livslängd på 39 år och hyresfastigheter för bostäder en livslängd på 27,5 år enligt IRS-publikation 946.

Beroende på fastighetsklassen kan fastighetsägare använda antingen linjär eller en snabbare avskrivningsmetod. Den första metoden ger ett jämnt avdragsgiltigt belopp varje år under fastighetens livslängd (kostnaden för förbättringarna dividerat med nyttjandeperioden i år, dvs $ 3.500.000 kostnad / 39 år = $ 89.744 avskrivningar varje år). Accelererade avskrivningar genererar de största avskrivningskostnaderna under de första åren och minskar därefter.

Investerare skiljer ofta de olika komponenterna i en struktur för skatteändamål på grund av deras olika livslängd. Till exempel kan hyresförbättringar - de boende som gjorts för en viss hyresgäst - skrivas av under en 15-årsperiod eller mindre medan kontorsmöbler och inventarier har en livslängd på 7 år. Genom att separera tillgångarna maximeras avskrivningarna, vilket genererar en beskattningsbar eller ”pappersförlust”.

Avsnitt 179 i IRS-koden tillåter att köp av viss kvalificerad utrustning (t.ex. luftkonditionering eller värmeenheter) kostnadsförs upp till en gräns på 500 000 USD under förvärvsåret. Den kvalificerade utrustningen sträcker sig från affärsfordon och möbler till hårdvara och programvara som krävs för att bedriva verksamheten. Kongressen ger också bonusavskrivningar under några år över de 179 gränserna, för närvarande på 2 miljoner dollar.

Kapitalvinster och förluster

Vid försäljning är person- eller investeringstillgångar föremål för en skatt på kapitalvinster. Vinsten eller förlusten på en tillgång bestäms av skillnaden mellan ”baspriset” - inköpspriset inklusive justeringar, såsom avskrivningar, enligt definitionen i IRS Publikation 551 - och nettoförsäljningspriset. Vinster eller förluster betraktas som kortsiktiga om de hålls under mindre än ett år eller på lång sikt om innehavstiden är större än ett år.

Fastigheter som ägs av fastighetsutvecklare måste inkludera alla kostnader - direkt och indirekt - i basberäkningen tills fastigheten tas i bruk eller säljs. Den främsta nackdelen med utvecklarklassificeringen är oförmågan att kompensera kostnader när de uppstår enligt de enhetliga kapitaliseringsreglerna. Inkomster från försäljning av fastigheter som ägs av fastighetshandlare anses vara ordinarie inkomst och är inte berättigade till kapitalvinsterbehandling.

Kortsiktiga kapitalvinster kompenseras för kortsiktiga kapitalförluster medan långsiktiga kapitalvinster kompenserar för långsiktiga kapitalförluster. Den återstående kortsiktiga förlusten eller vinsten matchas med den återstående långsiktiga förlusten eller vinsten. Om nettoresultatet är en långsiktig realisationsvinst är hälften av vinsten skattefri och hälften är föremål för skattebetalarens vanliga inkomstskattesats. Eftersom den maximala skattesatsen är 39,60% kommer en långsiktig realisationsvinst att beskattas med högst upp till 19,8%. Kortsiktiga vinster beskattas till skattebetalarens ordinarie skattesats.

Högst 3 000 dollar för lång- och kortfristiga förluster kan dras av från ordinarie inkomster under ett enda år, med återstående förlust. Skatteavgivare använder schema D i formulär 1040 för att rapportera kapitalvinster och förluster.

Skatter på vinsten från försäljningen av fastigheter som ägs av fastighetsinvesterare kan skjutas upp om de redovisas som en avbetalningsförsäljning enligt reglerna i ämne 705 - Avbetalningsförsäljning. Denna behandling är särskilt fördelaktig för kortsiktiga kapitalvinster eftersom vinsten och skatteskulden är spridd över flera år. Varje betalning består av delar av skattefri avkastning av kapital, ränta och en kapitalvinst.

Fastighetsinvesterare kan också använda IRS avsnitt 1031 för att skjuta upp skatter på eventuella vinster om de handlar sin egendom för en liknande egendom i ett liknande sort. Grunden i den nya fastigheten förblir densamma som basen i den gamla fastigheten och därmed håller den möjliga framtida vinsten intakt. Grunden för den gamla egendomen överförs dock också till den nya fastigheten för att beräkna avskrivningar.

Andra överväganden

Fastighetshandlare är föremål för egenföretagande skatter och rapportering, medan fastighetsproffs kan vara ansvariga för överskottet på nettoinvesteringar. Som en följd av detta använder fastighetsproffs och deras rådgivare olika strategier för att skjuta upp eller undgå sådana skatter. Exempelvis är hyresintäkter som strömmar till en investerare från ett S-företag uteslutna som inkomst för egenföretagare och som inte är skattskyldiga för egenföretagare.

Företagsinkomster som inte är skattskyldiga för egenföretagare är underkastade skatten på nettoinvesteringsintäkter med ett stort undantag: Inkomst som anses vara icke-passiv enligt kodavsnitt 469 är inte föremål för inkomstskatt för investeringar. Enligt Forbes betyder detta att inkomsterna från hyresfastigheter, inklusive vinst vid disposition, kan vara undantagna från 3,8% -skatten för fastighetsföretag.

Slutord

Andrew Carnegie, en skotsk invandrare i mitten av 1800-talet, byggde en förmögenhet i stålindustrin och blev en av landets största filantroper. (Han krediteras med att ha öppnat 2 800 offentliga bibliotek i städer i hela Amerika.)

Även med sin framgång som industrin erkände Carnegie investeringsvärdet för fastigheter: ”90% av alla miljonärer blir så genom att äga fastigheter. Mer pengar har gjorts i fastigheter än i alla industriella investeringar tillsammans. Den kloka unga mannen eller dagens löntagare investerar sina pengar i fastigheter. ”

Sedan Carnegies iakttagelse förblir fastighetens attraktivitet som investering ofullständig. Barbara Corcoran, en välkänd amerikansk affärskvinna och ofta deltagare på ABCs Shark Tank, hävdar: ”En rolig sak händer i fastigheter. När det kommer tillbaka [efter en lågkonjunktur], kommer det tillbaka som gangbuster. ”

Även om skattebehandlingen av fastighetsinvesteringar ofta är förvirrande, kan investerare använda skattestrategier för att minska risken och förbättra avkastningen. Att behålla behöriga skatterådgivare och spåra förändringar i regler och förordningar kommer att betala utdelning långt utöver deras kostnader.

Investerar du i fastigheter? Har du använt skattereglerna till din fördel? Önskar du att du hade en bättre förståelse av reglerna så att du kan utnyttja dem?