Hyra mot att köpa ett hus - hur man fattar ett beslut, fördelar och nackdelar

Sedan mitten av 1900-talet har den amerikanska hushållsgraden varierat mellan 62% och 70%. Enligt det amerikanska folkräkningsbyrån satt det 63,7% under andra kvartalet 2017, nära lågor som inte sågs sedan mitten av 1960-talet. Däremot var hyresvakansgraden 7,3% under andra kvartalet 2017, nära en 20-årig låg.

Bostadsräntan har varit i doldrums i flera år. Nedgången beror till stor del på ekonomiska och demografiska faktorer, till exempel minskade ansträngningar för åldrande Baby Boomers, förhöjda bostadspriser på vissa högbefolkningsmarknader och höga studenter skuldbelastningar som förhindrar många yngre köpare från att spara tillräckligt för att göra utbetalningar.

Oavsett de socioekonomiska krafterna i storbild som påverkar hushållsgraden är det ett personligt val som kräver noggrant övervägande att bestämma om och när man ska köpa ett hem. Detta beslut varierar från marknad till marknad - vad som är vettigt i Peoria kanske inte fungerar i San Francisco, och vice versa. Eftersom den amerikanska kulturen idealiserar husägare i viss utsträckning kan emotionella och sociala påverkan påverka beslutet nästan lika mycket som ekonomiska problem..

Är du hyresgäst som är intresserad av att köpa ett hus, eller en husägare som undrar om att hyra är mer meningsfullt vid denna tidpunkt i ditt liv? Det är dags att utvärdera de relativa kostnaderna, fördelarna och nackdelarna med att äga kontra hyra ditt hem.

Kostnader för att köpa och äga ditt hem

Kostnader på förhand och stängning

Att köpa ett hus medför många kostnader på förhand. Vissa betalas ur fickan efter att säljaren accepterar ditt köpbjudande, medan andra betalas vid stängning.

Hederliga pengar. För att visa säljaren att du ser allvar med att köpa fastigheten är det vanligt att du följer ditt köpbjudande med en "tjänande pengar" -check. Tjäna pengar varierar i allmänhet från 1% till 3% av hemets inköpspris, beroende på lokala marknadsförhållanden och säljarens preferenser. Efter att ha accepterat erbjudandet, sätter säljaren in de allvarliga pengarna på ett spärrkonto, och beloppet krediteras mot dina stängningskostnader.
Handpenning. Din utbetalning är den procentandel av hemets köppris som du betalar i förskott, vanligtvis vid stängning. Du måste ange ett betalningsbelopp i ditt köpbjudande, men du kan ändra det innan du stänger om säljaren samtycker till det. Ditt betalningsbelopp varierar mycket beroende på din kreditprofil, lokala marknadsvillkor och vilken typ av hypotekslån du godkänts för, men varierar vanligtvis från 3,5% (främst för FHA-lån) till mer än 20% av inköpspriset.
Hemvärdering. För att säkerställa att erbjudandepriset överensstämmer med det verkliga värdet på hemmet, behöver långivare en hembesökning innan lånet godkänns. Bedömningskostnader, vanligtvis $ 300 till $ 500, betalas under eller före utvärderingen.
Heminspektion. Licensierade heminspektörer är utbildade för att hitta potentiella problem och defekter som kanske inte är uppenbara för en oerfaren köpare som gör en avslappnad genomgång. Av denna anledning uppmanas köpare starkt att få en, även om privata långivare sällan gör lån godkännande villkorade av en genomförd heminspektion. Kostnaden liknar bedömningen och betalas vanligtvis vid inspektionen.
Fastighetsskatt. Eftersom fastighetsägare betalar fastighetsskatt på förhand, vanligtvis i sexmånaderssteg, måste du kompensera säljaren för skatter som betalats under perioden mellan slutdatum och slutet av den aktuella skattetiden. Denna kostnad varierar mycket beroende på din lokala skattesats och slutdatum. Du kan vara ansvarig för nästan sex månaders fastighetsskatt, eller praktiskt taget ingen alls.
Förstaårs husägarförsäkring. Kreditgivare kräver bevis på husägarförsäkring innan de stängs. Du behöver nästan alltid betala det första års premien på förhand, antingen det datum du köper policyn eller vid avslutande. Bostadsägarnas försäkringskostnader varierar beroende på värdet, stilen, platsen och innehållet i hemmet, liksom din kreditpoäng, försäkringsavdrag och täckningsgränser. PolicyGenius är ett bra ställe att börja leta efter husägare försäkringar. De visar dig offert från flera långivare så att du vet att du alltid får de bästa priserna.
Andra stängningskostnader. Bedömning, inspektion, skatter och försäkringar är bara några av de många rader som ingår i din stängning. Andra stängningskostnader inkluderar avgifter för lånets ursprung, kreditrapportavgift, översvämningscertifieringsavgift, långivarens och ägarens titelförsäkring, registrering av skatter, statliga och lokala överföringsskatter, första månadens inteckning av ränta och stängningsavgift. Som tumregel kan du förvänta dig att dina totala stängningskostnader varierar från 2% till 4% av inköpspriset, med förhållandet fallande när inköpspriset ökar.

Beroende på lokala fastighetsmarknadsförhållanden, allmänna ekonomiska klimat och förhandlingar kan säljaren komma överens om att betala några eller alla dina stängningskostnader. Innan du gör ett erbjudande, fråga din agent om det är realistiskt att förvänta sig att säljaren delar eller täcker stängningskostnader på din nuvarande marknad.

Återkommande kostnader

Hemägande innebär också många återkommande kostnader. Vissa ingår i den månatliga betalningen som du betalar till din långivare eller inteckningstjänst, medan andra betalas separat.

Lånbetalningar. Du måste göra månatliga huvud- och räntebetalningar för ditt hypotekslåns livslängd, vanligtvis 15 eller 30 år. Om du har en fast räntalån förblir din lånebetalning konstant under hela perioden. Om du har en inteckning med justerbar ränta blir din ränta bunden till ett riktmärke och din betalning varierar när referensnivån ändras. Din lånebetalning är en del av din månadspengebetalning.
Fastighetsskatt. Din stad eller län sätter fastighetsskatter som betalar för lokala skolor, infrastruktur och andra kritiska tjänster. Priserna varierar mycket beroende på plats och ändras ofta från år till år. Fastighetsskatter är en del av din månatliga spärrbetalning - du betalar en tolftedel av din årliga skattebörda varje månad.
Husägarförsäkring. Enligt Insurance Information Institute var den genomsnittliga årliga amerikanska husägarens försäkringspremie 1132 $ under 2014. Huvudägarnas försäkringspremier kan dock variera från år till år baserat på förändringar i ditt hem utvärderade värde, din polis avdragsgilla belopp, täckningsbelopp, och din kreditpoäng. Liksom med fastighetsskatter betalar du en tolftedel av din årliga hyresägarpremie med din månadspengebetalning.
Privatlåneförsäkring. Om din hypotekslånare är ett privat företag och din utbetalning är mindre än 20% av inköpspriset för ditt hem, inkluderar din månatliga spärrbetalning en premiebetalning för privat inteckning. PMI skyddar din långivare från ekonomiska förluster om ditt hem avskärmas och säljs till en rabatt relativt ditt inköpspris. Om du har god kredit kan din långivare bedöma PMI-premier tills din lånevärde (LTV) - förhållandet mellan din nuvarande inteckningssaldo och ditt hemma totala värde - når 78%. Emellertid respekterar långivare i allmänhet låntagarnas PMI-avbokningsförfrågningar när LTV når 80%. Om du utgör en högre kreditrisk kan din långivare kräva att du bär PMI tills din LTV är lägre. Månatliga PMI-betalningar varierar vanligtvis från $ 50 till $ 200, beroende på ditt låns saldo och PMI-ränta.
verktyg. Som husägare är du ansvarig för att betala alla verktyg och lokala tjänster på din fastighet: vatten, gas, elektrisk, skräp och återvinning, kabel och internet och kanske mer. Dessa kostnader varierar mycket beroende på plats och användning.
Underhåll. Du ansvarar också för allt hemunderhåll och underhållskostnader, till exempel att byta ut slitna inventarier och apparater, yttre målning och efterbehandling, interiörstädning och mekaniskt underhåll (som HVAC-rengöring och inspektion). Som en allmän tumregel kan du förvänta dig att betala 1% av ditt hemvärde per år för underhåll och slittrelaterade ersättningar och reparationer.

Specialkostnader eller engångskostnader

Hemägarskapet har också något mindre förutsägbara kostnader som endast uppstår en gång eller med oregelbundna intervall.

inredning. Om du är en första köpare är ditt nya hem troligen större än ditt tidigare utrymme. Det betyder att du måste köpa möbler och inventarier, även om du ägde en del eller alla möbler i din hyra. Om du är en upprepande köpare är möbler inte så dyra. Hur som helst, dina möbelutgifter kommer sannolikt att variera i enlighet med din budget. Att köpa begagnade möbler och inventarier är ett bra sätt att minska denna kostnad.
Flytta kostnader. Oavsett om du anställer ett team av movers eller hyr en lastbil från Uhaul.com och tar en DIY-strategi, kan flyttning variera i kostnader från cirka $ 100 eller $ 200 till mer än $ 1000, beroende på hur mycket du måste flytta och vad du kan åstadkomma din egen.
reparationer. Du ansvarar för att betala för att reparera skador som inte täcks av försäkring. Till exempel, om din källare drabbas av vattenskador på grund av yttre översvämningar och du inte har en översvämningsförsäkringspolicy, är alla kostnader för mögelrensning dina att betala ur fickan. Även mindre kostsamma reparationer och utbyten kan lägga till. Till exempel kan ett barn eller ett husdjur stanna en vägg, slå över och bryta en lampa eller smutsa en matta efter reparation bli dyrt.
Förbättringar och renoveringsprojekt. Om du vill ta på dig ett hemförbättrings- eller renoveringsprojekt, måste du antingen betala för det ur fickan eller ta ett hemförbättringslån som du kan få från ett företag som Light, som kan komma med hårda bestämmelser. Projektkostnaderna varierar mycket. En fullständig renovering av köket eller tillägg till bonusrum kan enkelt sväva förbi märket på 20 000 dollar, medan stängsel på gården eller uppdatering av verandemöblerna bara kan kosta några hundra dollar. Även om förbättrings- och renoveringsprojekt kan öka ditt hem värderade värde, är det inte garanterat att det återspeglas i dess eventuella försäljningspris.

Kostnader för att hyra ditt hem

Kostnader i förväg

Uthyrning innebär inte en kostsam köpprocess, så det har färre kostnader på förhand. Ändå kan du stöta på följande kostnader före eller kort efter att du flyttat in i en ny lägenhet.

Säkerhets inbetalning. Hyresvärdar kräver en deposition för att försäkra sig mot egendomskador som kräver reparationer, brottsliga hyror, trasiga hyresavtal och andra tillfällen. Många stater begränsar säkerhetsinsättningar till 1,5 gånger månadsvis hyra.
Första månadens hyra. De flesta hyresvärdar kräver första månadens hyra i förskott. Om du flyttar i mitten av månaden kan hyresvärden acceptera en hyresbetalning.
Ej återbetalningsbara depositioner. Beroende på lagstiftningen om hyresfastigheter i ditt land, din levnadssituation och din hyresvärds preferenser kan du debiteras icke återbetalningsbara depositioner utöver din deposition. Till exempel är sällskapsdepositioner vanliga. De sträcker sig vanligtvis från $ 100 till $ 500, beroende på typen av djur och bashyra.
Flytta kostnader. Liksom husköpare måste hyresgäster betala för att flytta sina ägodelar, antingen genom att hyra flyttare, hyra en lastbil och köra den själva eller lita på vänner.

Återkommande kostnader

Månadshyra. Om du inte bor i ett hyreskontrollerat område eller i en stad med strikta lagar för hyresskydd, kan din hyra öka när du tecknar ett nytt hyresavtal. Hyresbetalningar varierar mycket beroende på lokala marknadsförhållanden, antal boende, och hyrans storlek, skick och plats.
Husdjur hyra. Istället för en deposition för husdjur, debiterar vissa hyresvärdar husdjurshyra. Husdjurshyra sprider den förväntade kostnaden för husdyrrelaterat slitage över hyresgästens hela vistelse. Det uppgår vanligtvis $ 10 till $ 40 per månad, beroende på djur- och bashyra.
Hyresförsäkring. Hyresgäster är inte skyldiga att bära hyresförsäkring (som du kan hitta igenom PolicyGenius) för deras ägodelar, men det rekommenderas starkt att skydda mot förlust på grund av stöld, brand och andra faror. Försäkringskostnaderna baseras på värdet och arten av försäkrad egendom, täckningsgränser, avdragsgilla och andra faktorer. Enligt US News är den genomsnittliga månadskostnaden för hyresförsäkring cirka $ 15.
verktyg. Verktygen varierar beroende på hyresvärd och region. I vissa bostäder, särskilt i större hyreshus, kan alla verktyg (inklusive saker som kabel och internet) ingå i den månatliga hyran. I andra är hyresgäster ansvariga för de flesta eller alla verktyg.
Tvätt. Många hyror har inte tvättmaskiner i enheten. Hyresgästerna måste antingen hitta en närliggande tvättomat eller använda mynt eller kortdrivna maskiner på plats. I båda fallen kräver processen direkt betalning på mellan $ 2 och $ 4 per cykel. Även för hyresgäster som använder strategier för att spara pengar på tvätt, lägger det upp $ 9 till $ 18 per person per månad, förutsatt att en belastning varje, per vecka.

Fördelar med att köpa

1. Bygga kapital över tid

Till skillnad från hyresgäster bygger husägare kapital över tid. På de flesta inteckningar går en del av varje månatlig betalning till lånets ränta. Återstoden betalar sin huvudstad. (Din långivares avskrivningsschema visar de exakta andelarna, som ändras över tiden, för varje månads betalning.) Varje dollar du lägger mot ditt lån är en dollar i eget kapital - faktiskt ägande av fastigheten. När du når 20% kapital, eller 80% LTV, kan du trycka på det egna kapitalet genom ett hemkapitallån eller refinansiera din inteckning för att säkra en lägre ränta eller längre återbetalningsfönster.

Du kan också öka ditt hemvärde och därmed sänka din LTV genom välkända investeringar i hemförbättring. Till exempel, det hem som min fru och jag nyligen köpte har bara en rutted smuts uppfart med en liten skjul i slutet. Att belägga uppfarten och bygga ett ordentligt fristående garage i stället för skjulet skulle avsevärt öka fastighetens funktionalitet och bromsa överklagandet och potentiellt öka dess värde med ett belopp som är större än projektets totala kostnad.

2. Skatteförmåner

Flera skatteförmåner gäller endast husägare, men inte alla husägare är berättigade till alla förmåner. Dessa är de mest anmärkningsvärda:

Homestead-undantag. Många stater befriar ägarbostäder (husstäder) från en del av fastighetsskattetrycket som normalt skulle tillfalla. Till exempel befriar Louisiana de första 75 000 $ av ett hems värde från fastighetsskattutvärderingar, så ett 200 000 $ hem i New Orleans beskattas som om det var värt $ 125 000.
Federala skatteavdrag. Om du specificerar dina federala inkomstskatter kan du dra av dina fastighetsskatter och de räntor som betalas på din inteckning, vilket minskar din totala inkomstskattbörda (ofta avsevärt). Detta gynnar särskilt de i högre skattetapparater.

Dessa förmåner är inte tillgängliga för hyresgäster.

3. Potential för hyresintäkter

Även om du inte tänker på ditt hem som en investeringseiendom, kan du förvandla det till en inkomstkälla. Detta kan delvis eller helt kompensera din inteckning, skatt och försäkringar på det.

Det enklaste sättet att göra detta är genom att hyra ut en del av eller hela fastigheten, förutsatt att du följer alla lokala lagar för hyresfastigheter. Du kan hyra ut ett källarrum till en vän, bo i en enhet i en duplex och hyra ut den andra till främlingar, eller köpa och flytta till ett andra hem, så att hela din fastighet kan hyras gratis. Du kan också kasta dig in i delningsekonomin och ta in korttidshyrare via Airbnb, vrbo, eller en annan plattform för husdelning.

4. Mer kreativ frihet

Som husägare svarar ditt utsmyckning, DIY-projekt och alternativ för hemförbättring ingen, förutsatt att de inte bryter med lokala byggkoder eller bryter mot husägarnas föreningsregler. Du kan måla väggar, lägga till nya badrumsarmaturer, uppdatera ditt kök, avsluta din källare eller bygga en uteplats eller däck till ditt hjärtas innehåll.

Att radikalt ändra din livsmiljö för att passa dina nyanser är en rolig och till och med katartisk aspekt av husägare - och i allmänhet är det inte tillgängligt för hyresgäster.

5. Sense of Belonging and Community

Eftersom husägare tenderar att stanna i sina hem längre än hyresgäster, är de mer benägna att sätta rötter i sina samhällen. Detta manifesteras på många sätt. Du kan gå med i en lokal grannskapsförening, sponsra blockfester eller National Nights Out, volontär i ett närliggande samhällscenter, gå med i en skolgrupp eller anpassa dig till ett affärsförbättringsområde. Som hyresgäst kanske du inte gör något av dessa saker, särskilt om du vet att du kanske flyttar om ett år eller två.

Nackdelar med att köpa

1. Potential för ekonomiskt förlust

Även om husägarskapet bygger eget kapital över tid, motsvarar inte eget kapital det automatiska resultatet. Om bostadsvärdena i ditt område minskar eller förblir platta under din tid som husägare och drar ner det uppskattade värdet på ditt hem riskerar du en ekonomisk förlust när du säljer. Medan hyra inte bygger eget kapital innebär det inte heller risken att äga en avskrivningstillgång.

2. Ansvar för underhåll och reparationer

Som husägare är du ansvarig för att täcka kostnaderna för allt oförsäkrat underhålls- och reparationsarbete i ditt hem. Även om din exakta utlägg sannolikt kommer att variera från ett år till det nästa, kan du förvänta dig att betala cirka 1% av värdet på ditt hem årligen för dessa utgifter. Om du bor i ett hem på 200 000 USD i tio år är det 20 000 USD under perioden och kanske mer om du måste ersätta en kostsam, långlivad mekanisk föremål, till exempel en ugn.

3. De flesta hem är inte sålda möblerade

New York Times rapporterade nyligen om en växande trend i avancerad fastighetsförsäljning: fullt möblerade nybyggnadshus. Även om detta koncept är vackert, är det långt ifrån vanligt, särskilt i enfamiljekonstruktion. Om inte din tidigare bostad var på samma storlek och fullt möblerad, måste du spendera tid, pengar och energi på att inreda ditt nyinköpta hem.

Däremot är många hyror möblerade. Även om deras dekorationer inte riktigt matchar din smak, sparar möblerade utrymmen resurser och sundhet i framkant av din tjänstgöring.

4. Höga kostnader på förhand

Även om kostnaden för hemköp varierar väldigt beroende på storleken på utbetalningen och värdet på hemmet, kan du förvänta dig att utskala inte mindre än 5,5% av ditt hemvärde (för ett FHA-lån och relativt låga stängningskostnader) innan du flyttar i. Du kan spendera över 20% av inköpspriset.

Däremot betalar de flesta hyresgäster relativt låga förkostnader. Och de som får tillbaka en del av eller hela sin tidigare lägenhets deposition kan placera den mot depositionen på sin nya plats.

Fördelar med att hyra

1. Inget ansvar för underhåll eller reparationer

Som hyresgästen är du inte ansvarig för hemunderhåll eller reparationskostnader. Om en toalett säkerhetskopierar, ett rör spricker eller en apparat slutar fungera, behöver du inte ringa en dyr reparationsperson - du måste bara ringa din hyresvärd eller superintendent.

2. Att flytta är lättare

När du hyr är det enklare, mindre tidskrävande och eventuellt mindre kostsamt att flytta för arbete. Det är därför hyresgäster som byter jobb ofta (eller har stabila jobb som kräver ofta flyttning) hyra vanligtvis tills deras yrkesliv stabiliseras. Även om en plötslig flyttning kan kräva att du bryter hyresavtalet, kan du delvis eller helt kompensera kostnaderna för att göra det genom att hyra ut din lägenhet eller förhandla med hyresvärden.

Däremot tar det tid och ansträngning att sälja ett hem. Om du behöver sälja ditt hus snabbt kan du tvingas acceptera ett lägre pris och potentiellt ta en förlust på din investering.

3. Ingen exponering för fastighetsmarknaden

Hemvärdena varierar som svar på förändrade ekonomiska förhållanden och kan minska över tiden. Om du är hyresgäst är det inte ditt problem - det är din hyresvärd.

4. Kreditkrav i allmänhet mindre strikta

Även om de flesta hyresvärdar kräver att potentiella hyresgäster genomgår en kreditkontroll, är detta vanligtvis ett förslag om nollsumma. Din ansökan antingen godkänns eller avslås baserat på din kreditpoäng och kredithistorik. Så länge du inte har en rutig kreditrapport som innehåller konkurser och domar, är det troligt att du hittar en hyresvärd som är villig att hyra till dig.

Däremot har hypotekslånare vanligtvis höga kreditstandarder, med kreditbetyg under 680 eller 700 som i många fall betraktas som subprime. Även små förändringar i din kredit värdering kan påverka dina hypoteksräntor avsevärt, och eventuellt lägga till tusentals dollar i ränta under din låneperiod.

Proffstips: Om din kreditpoäng är lägre än du vill, kan du överväga att registrera dig Experian Boost. Denna gratistjänst använder dina telefon- och verktygsbetalningar för att förbättra din kreditpoäng omedelbart.

5. Vissa verktyg kan inkluderas

Många byggare av flera enheter täcker kostnaderna för de flesta eller alla verktyg, inklusive icke-nödvändiga material som kabel-tv. Övningen är mindre vanlig, men definitivt fortfarande möjlig, i mindre byggnader som duplex och enfamiljshus. Däremot måste husägare betala fulla nyttokostnader, ibland flera hundra dollar per månad, beroende på bostadens storlek och användning.

Nackdelar med att hyra

1. Ingen kapitalbyggnad

Om du inte är part i ett hyresavtal är varje dollar du betalar i hyran försvunnen för alltid. Oavsett hur länge du är kvar i din hyresenhet eller hur föredömlig en hyresgäst du är, kan du inte bygga eget kapital i fastigheten enligt ett standardhyresavtal. Om du planerar att stanna på samma plats i mer än några år kan köp vara ett smartare ekonomiskt val än att hyra.

2. Inga federala skatteförmåner

Även om husägare kan dra av fastighetsskatter och inteckning ränta på deras federala inkomstdeklarationer, är hyresgäster inte berättigade till bostadsrelaterade federala skattekrediter eller avdrag. Beroende på din fastighetsskatt och räntebörda för inteckning kan denna brist höja din federala skatteskuld med flera hundra dollar per år.

3. Begränsad kontroll över pågående bostadskostnader

Om du inte bor i en kommun med hyreskontrolllagar, har din hyresvärd förmåga att höja din hyra när ditt nuvarande hyresavtal löper ut. Hyresfastighetsägare höjer hyror för att matcha hyreshöjningar någon annanstans på marknaden, för att tvinga nuvarande hyresgäster att utrymma lokalerna snarare än att skriva ett nytt hyresavtal, och av många andra skäl.

Om du upprätthåller en god relation med hyresvärden, är det mindre troligt att du får hårda hyresökningar från år till år. Men oavsett vad du gör kan du inte utöva fullständig kontroll över din hyra. Däremot betalar husägare med fast räntalån fasta lån varje månad, oavsett vad den lokala fastighetsmarknaden gör.

4. Begränsad bostadsskydd

Även om de flesta jurisdiktioner har generösa lagar om hyresskydd som förbjuder hyresvärdar att avvisa utan orsak och kräver tillräckligt meddelande (vanligtvis 30 eller 60 dagar) om att hyresgäster inte kommer att få möjlighet att förnya sina hyresavtal, ger ingen lag rätt att stanna kvar i din hyresenhet obegränsat. Husägare möter inte sådan osäkerhet. De kan stanna kvar i sina hem så länge de håller sig uppdaterade på sina inteckning.

Slutord

New York Times har en praktisk kalkylator som väger de kända kostnaderna (både ekonomiska och tid) i samband med hyra och köp. Även om denna kalkylator kan hjälpa dig att avgöra vad som är mest ekonomiskt förnuftigt i en viss situation, kan den inte hjälpa dig att utvärdera alla subjektiva, icke-finansiella faktorer som påverkar ditt slutliga beslut. Endast du och dina nära och kära kan fatta det slutliga valet, så när du arbetar mot ett slutligt beslut, håll ett öppet sinne. Kom ihåg att det är bättre att vänta och ringa det rätta samtalet än att rusa till ett val du kommer att ångra.

Bestämmer du om du vill hyra eller köpa ditt hem?