Hur mycket hus kan jag ha råd? - Räknare för prisvärdhet i hemmet

Men när du väl är bosatt i ditt nya, vackra hem, upptäcker du att du inte kan koppla av och njuta av det. Du är för upptagen med att kämpa för att göra de höga månatliga inteckningarna. Du har inga pengar kvar för skojs skull och du är ständigt stressad över att betala alla dina räkningar. Det är när romantiken blir sur.

För att undvika att bli fångad i den här typen av dålig relation måste du planera framåt. Innan du börjar shoppa ska du ta reda på hur mycket hus du har råd med. Se sedan till att du håller dig inom din hemköpsbudget genom att vägra att titta på något utanför din prisklass. På det sättet riskerar du inte att sopas av dina fötter av ett hus som bara bryter ditt hjärta.

Farorna med att köpa för mycket hus

När du köper mer hus än du har råd så riskerar du inte bara din ekonomiska framtid. Du offrar också din lycka här och nu. Här är några av de problem som följer med ett dyrt hus:

Att vara hus fattig. Att vara husfattig innebär att du ägnar så mycket av din inkomst till din månatliga husbetalning att det inte finns något återstående. Du är omgiven av underbara lövträ och marmor, men du är trasig. Glädjen över att bo i en utsökt fyra-sovrums koloniala försvinner snabbt när du aldrig har råd att lämna den, för till och med en film eller en middag ute är för mycket för din budget.
Living on the Edge. När du sträcker dig för att betala din inteckning varje månad finns det inget rum i din budget. Om du drabbas av en plötslig inkomstnedgång - säg, eftersom dina arbetstimmar minskar - kommer du inte ha råd med betalningarna alls. Samma sak kan hända om dina utgifter ökar på grund av hälsoproblem eller vanlig gammal inflation. Det betyder att bara ett litet bakslag kan kosta ditt hem.
Risk för stigande betalningar. Risken för att du inte kommer att kunna uppfylla din inteckning är ännu större om du har en justerbar räntelån (ARM). ARM: er erbjuder en låg initial ränta, vilket gör att det ser ut som att din månatliga betalning ska vara lätt att hantera. Den låga räntan är dock bara bra under några år. Därefter hoppar din betalning till en nivå baserad på nuvarande räntor. Om du inte har råd med den nya, högre betalningen, måste du refinansiera eller förlora huset. Detta är vad som hände med många köpare i hypotekskrisen 2008.
Pengar stress. Om du har tur kommer problem som dessa inte att dyka upp. Men även om de inte gör det, bara att veta att de kan vara en ständig källa till stress. Att leva med denna typ av stress varje dag kan skada din hälsa och dina relationer. Det kan leda till förlorad sömn, ökat blodtryck och till och med hjärtsjukdomar och stroke. Det kan också göra dig deprimerad och irriterad med vänner och familj.
Offrar besparingar. När varje extra öre går mot din inteckning, lämnar det dig ingenting för besparingar. Du har inte längre råd att avsätta pengar för pension eller spara för ditt barns högskoleutbildning. För att ha ett bekvämt hem just nu riskerar du hela din ekonomiska framtid - och dina barns.

Bestämma vad du kan ha råd med

Det är frestande att anta att det enklaste sättet att ta reda på hur mycket hus du har råd med är att fråga din hypotekslånare. När allt kommer omkring, du tror att de är experterna. Om de säger att du är berättigad till ett lån på 300 000 dollar måste det innebära att du har råd med en inteckning på 300 000 dollar.

Tyvärr är inte hypotekslånare de bästa människorna att fråga. De tjänar sina pengar genom att göra lån, så det är i deras intresse att få dig att ta ett så stort lån som möjligt. För att göra detta kan de jonglera med alla typer av siffror - ränta, poäng, inkomst - för att få en månatlig betalning som bara passar in i din budget. Om du måste sträcka ut varje månad för att betala ditt hus, det är inte deras problem, så länge du fortsätter att göra det.

Det betyder inte att alla hypotekslånare är oärliga. De flesta av dem planerar inte att lura dig till ett lån du inte har råd - åtminstone inte med avsikt. Men de har fortfarande all anledning att uppmuntra dig att låna så mycket du kan. Dessutom vet de bara inte så mycket om din ekonomiska situation som du gör.

Det är därför det lönar sig att dubbelkontrollera bankens siffror genom att göra matematiken själv. Titta på din ekonomi, krossa siffrorna och ta fram en betalning som enkelt passar in i din budget - inte en du kommer att kämpa för att uppfylla.

När du börjar bestämma exakt hur mycket hus du har råd med är räntorna ett viktigt första steg. En halvpunktsskillnad kan vara skillnaden mellan prisvärd och otillgänglig. Gå över till Lending Tree så kan du få en bra uppskattning av aktuella räntor på några minuter.

Skuldsättningsgrad

Alla långivare använder samma grundformel för att räkna ut hur mycket hus du har råd med. Det kallas en skuld-till-inkomstkvot, eller DTI. Detta är den procentuella andelen av din månatliga inkomst som går till att betala alla dina skulder, inklusive din inteckning.

Här är ett exempel. Lou och Christy har en sammanlagd månadsinkomst på 7 400 $. Av detta betalar de:

Studielån för Lou: $ 600 per månad
Studielån för Christy: $ 600 per månad
Billån: 300 $ per månad
Minsta betalningar på Lou kreditkort: 200 $ per månad
Minsta betalningar på Christys kreditkort: $ 150 per månad
Totala skuldbetalningar: 1 850 dollar per månad

Men om de lägger till en månadslån på 1 500 $, ökar deras totala skuldbetalning till 3 350 $. Det skulle stöta deras DTI upp till mer än 45%. Med andra ord, nästan hälften av deras inkomst varje månad skulle gå mot sina skulder. De flesta banker håller med om att det är alldeles för mycket, så Lou och Christy skulle förmodligen inte vara berättigade till detta hypotekslån. Genom att dela sin totala skuld med sina $ 7 400 inkomst är deras DTI just nu 25%.

Men om de betalar några av sina andra skulder ser saker ljusare ut. Om de till exempel kan betala ett av sina studielån skulle det minska deras totala skuld till 2 750 $ per månad för en 37% DTI. Att betala av båda studielånen skulle minska sina skulder till 2 150 $ per månad och deras DTI till 29%. Det är ett belopp som de flesta banker skulle godkänna.

Hitta en prisvärd betalning

För att räkna ut hur mycket hus du har råd, beräknar bankerna din DTI på två olika sätt. Först tittar de på vad de kallar ”front-end ratio”. Detta är beloppet på din inkomst som din månatliga bostadsbetalning - huvudstad, ränta, skatter och försäkring - skulle ta upp själv.

Den vanliga regeln är att din betalning inte ska uppgå till mer än 28% av din totala inkomst. Titta till exempel på Lou och Christy. Deras månadsinkomst är 7 400 USD och 28% av det är 2 072 USD. Det är det maximala de kunde spendera på en husbetalning om de inte hade några andra skulder.

Lou och Christy har dock andra skulder, som också äter in deras inkomst. För att redovisa dessa använder bankerna "back-end-förhållandet." Detta är beloppet på din inkomst som går till alla dina skulder tillsammans.

De flesta banker säger att denna summa inte bör lägga till mer än 36% av din totala inkomst. För Lou och Christy skulle detta belopp vara 2 664 USD per månad. Men deras andra skulder kostade dem redan 1 850 dollar per månad. Det lämnar endast $ 814 per månad för dem att spendera på sin inteckning.

Lyckligtvis för dem finns det ett kryphål. Banker är ofta villiga att sträcka back-end-förhållandet till så mycket som 43% för "kvalificerade inteckningar." Det här är inteckningar som uppfyller vissa regler som gör dem lättare att betala. Till exempel kan de inte vara ballonglån eller lån med en endast ränta.

Med hjälp av denna regel kunde Lou och Christy betala upp till 3 182 USD per månad för alla sina skulder. Minus de 1 850 $ de betalar nu, vilket lämnar dem 1,332 $ per månad för en husbetalning.

Faktorer att tänka på

Även om du kan kvalificera dig för ett lån som ger dig 43% DTI betyder det inte att det är en bra idé. Om du ägnar så mycket av din månatliga inkomst till skuld har du bara 57% kvar för att täcka alla dina andra behov. Du måste ta reda på om detta är tillräckligt för att leva vidare innan du fattar ett beslut.

För att avgöra vad du har råd kan du tänka på dessa faktorer:

Månadsinkomst. Det första du behöver veta är exakt hur mycket pengar du tar in varje månad. Detta inkluderar din lön och andra inkomstkällor, till exempel investeringar. Din totala inkomst är baslinjen för att räkna ut hur mycket du har råd att betala för bostäder varje månad.
Skuldbetalningar. Om du har befintliga skulder talas redan för en del av din månatliga inkomst. Ta reda på hur mycket du behöver spendera per månad för att betala andra skulder du har, till exempel studielån, billån eller kreditkortsskuld.
Andra utgifter. Självklart är inte skuldbetalningar din enda kostnad. Du måste också täcka andra behov som mat, verktyg, barnomsorg och transport. Långivare frågar vanligtvis inte om dessa utgifter när du överväger dig för ett lån. De vet inte om du spenderar mycket för att skicka dina barn till en privatskola eller spara mycket genom att bo utan bil. Det här är något du behöver ta reda på själv. Titta på din hushållsbudget och ta reda på hur mycket av dina månatliga utgifter som går till nödvändigheter du inte kan minska. Om du inte har en budget är detta en bra tid att skapa en, eftersom du förmodligen behöver den som husägare.
Besparingar. En sista månadskostnad är pengar du vill spara. Om du till exempel avsätter 250 $ per månad för att spara för pension eller finansiera en universitetsbesparingsplan för dina barn, är det en annan del av din inkomst som du inte kan lägga till bostäder.
Tillgängliga fonder. Att erbjuda ett hus är inte bara en fråga om att uppfylla de månatliga betalningarna. Du måste också ha tillräckligt med kontanter för att täcka utbetalnings- och stängningskostnaderna. Det belopp du betalar i förväg kommer också att påverka de månatliga betalningarna. Om du har råd med en stor utbetalning behöver du inte låna så mycket för din inteckning, vilket sänker dina månatliga betalningar. Å andra sidan, om det belopp du har sparat inte räcker för en utbetalning på minst 20%, kommer du förmodligen att behöva betala för privat inteckning försäkring (PMI). Det kommer att lägga till mellan $ 50 och $ 200 till din månatliga betalning. Titta på alla tillgängliga medel, till exempel besparingar och investeringar, och ta reda på hur mycket du kan spara för att lägga till ditt husköp.
Kreditvärdighet. Slutligen måste du ta hänsyn till din kreditpoäng. Om du har mycket god eller utmärkt kredit - det vill säga en FICO-poäng på minst 750 - kommer du att kvalificera dig för de bästa räntorna på din inteckning, vilket kommer att hålla dina månatliga betalningar låga. Å andra sidan, om du har rättvis till dålig kredit - inte bättre än 700 - kommer du sannolikt att betala högre priser och höja dina betalningar. Om du inte vet hur bra din kredit är, finns det flera sätt att kontrollera din kreditvärdering gratis. Jag brukar använda Credit Karma för att få min kreditpoäng varje månad.

Online-kalkylatorer

Som ni ser är det många faktorer som påverkar din månatliga husbetalning. Att försöka lägga till dem alla och ta reda på vad du har råd kan vara oerhört komplicerat. Vid någon tidpunkt i processen är det frestande att kasta upp dina händer och besluta att gå med bankens uppskattning trots allt.

Lyckligtvis behöver du inte göra all denna matematik själv. Det finns många kostnadsberäknare online som kan göra det åt dig. Allt du behöver göra är att slå in lite information om dig själv, till exempel din inkomst, skulder och utbetalning. Sedan kraschar räknaren siffrorna och berättar hur mycket hus du har råd med.

En av mina favoriträknare är från Zillow. Kalkylatorn för överkomliga priser på Zillow har två versioner:

Den snabba och enkla versionen ber om tre nummer - inkomst, skulder och utbetalning - och spottar ut ett högsta bostadspris.
För en mer exakt uppskattning kan du klicka på "avancerad" och ange information om lånevillkor. Till skillnad från de andra kalkylatorerna låter den här också justera mål-DTI. Istället för att förlita sig på det normala siffran på 36%, kan du ställa DTI till vilken andel av din inkomst du är bekväm att spendera på bostäder. Ju lägre du anger denna siffra, desto mer säker kan du vara på att ditt nya hus lätt kommer att passa in i din budget.

Gör dig redo att köpa

I vissa fall är det en oförskämd uppvaknande att se hur mycket hus du har råd med. Det kan till och med vara deprimerande om summan är så låg att det bara finns inget i ditt område som passar in i din prisklass.

Lyckligtvis finns det sätt runt problemet. Om du beställer ditt finansiella hus innan du börjar husjakt kan du sträcka din budget för att täcka mycket mer hus. Här är några steg att ta.

1. Bygg en nödfond

Kontrollera först att du bygger upp en nödfond. Att äga ett hem är dyrt - och oförutsägbart. Du vet aldrig när ditt tak kommer att börja läcka eller din varmvattenberedare kommer att ge upp spöket. Utan kontantkudde måste du lita på kredit för att betala för stora reparationer som denna, vilket kommer att sätta mer belastning på din budget.

En akutfond kan också vara en stor hjälp om du plötsligt tappar jobbet eller har avbrutit dina timmar. Med massor av kontanter till hands kan du fortfarande göra dina betalningar, så att du inte tappar det hem du arbetade så hårt för att köpa.

Experter säger att du borde ha tillräckligt med pengar i din akutfond för att täcka minst sex månaders levnadskostnader. Om du inte har så mycket är du inte redo att köpa ett hus ännu. Börja avsätta lite varje månad för att bygga upp ditt boägg, och vänta tills det når full storlek för att börja handla ett hem.

2. Gör en utbetalning

Tillsammans med dina nödbesparingar måste du spara för en utbetalning - desto större, desto bättre. Ju mer kontanter du kan lägga fram, desto mindre måste du spendera på dina månatliga betalningar.

Helst vill du lägga ner minst 20% av huskostnaden så att du inte behöver betala PMI. Så om du vill köpa ett hus som är värt $ 200 000, bör du sträva efter att ha $ 40 000 för din utbetalning.

Om du inte befinner dig någonstans nära det beloppet ännu, måste du börja tränga alla extra kontanter du kan i din husfond. Börja med att skumma bort en del av din lönecheck varje månad - innan du ens kontanterar det - och lägg det i fonden. Dessutom kan du spara alla extra kontanta vindfall som kommer din väg: en skatteåterbäring, en prestationsbonus, till och med kontantbesparingar från ditt kreditkort. Du kan spara ännu mer med Acorns-appen. Det avrundar varje köp du gör och investerar skillnaden. Med tiden lägger det allt till.

3. Rensa upp din kredit

Ju högre kreditpoäng är, desto bättre är villkoren för din inteckning. Om din kredit bara är så där så kan du öka den till det bra eller mycket bra sortimentet så att du får ett lån du har råd med.

Det finns flera sätt att förbättra din kreditpoäng:

Betala dina räkningar i tid. Den största faktorn i din kreditpoäng är om du betalar dina räkningar i tid. Att ha bara några sena betalningar kan allvarligt krossa din poäng. För att säkerställa att detta inte händer dig ställer du in betalningspåminnelser i ditt onlinekonton. Banken skickar ett meddelande när du har en räkning som förfaller inom några dagar. Eller, ännu enklare, använd en automatisk betalningsplan för att betala din räkning så snart du får den.
Betala ned skulden. Att ha en hög skuldbelastning skadar din kreditpoäng. Det beror på att ju mer skuld du redan har, desto mer sannolikt är det att du har problem med att betala av nya skulder. Att betala av gamla skulder eller betala sina saldon förbättrar din kreditpoäng. Som en bonus kommer det också att frigöra extra kontanter för ditt husbetalning.
Höj dina kreditgränser. Även om att låna mer pengar gör din kredit värdering stånd att låna mer pengar hjälper det. Säg att du har ett utkortat kreditkort med en gräns på 1 000 USD. Om du höjer gränsen till 3 000 USD har din totala skuld inte förändrats, men nu använder du bara 33% av din tillgängliga kredit. Det betyder att du inte längre kjolar nära den ekonomiska kanten, så din poäng förbättras.
Betala räkningar oftare. Även om du betalar dina räkningar i sin helhet varje månad, visar din kreditrapport inte saldo på $ 0. I stället säger det att du är skyldig beloppet på din senaste månatliga faktura. Så om du tar ut 1 000 dollar i månaden och betalar allt, ser det fortfarande ut som att du har 1 000 dollar i skuld. Men om du betalar hälften av din räkning tidigt kommer beloppet på räkningen när du får det endast att vara $ 500. Det ser ut som att du har sänkt din skuld i hälften - och det kostar dig inte ett öre extra.

4. Betala andra skulder

Som du kan se från Lou och Christy, ju mer skulder du har, desto svårare är det att ha råd med en inteckning. Att betala av gamla skulder, till exempel ett studielån eller ett billån, lämnar mer pengar gratis för din månatliga husbetalning. Det förbättrar också dina chanser att kvalificera sig för ett lån med goda villkor.

Det finns flera olika metoder för att betala av gamla skulder:

Skuldsnöboll. Med den här metoden avsätter du ett visst belopp varje månad och lägger allt mot din minsta lånesaldo. Att fokusera på din minsta skuld hjälper dig först att betala den snabbt och öka din moral. När den väl är borta kan du ta alla pengar du brukade lägga till den skulden varje månad och kasta dem på nästa minsta skuld. Med tiden kommer det belopp du sätter mot din skuld att växa och växa och dina skulder försvinner en efter en.
Skuldsskred. Denna metod fungerar mycket som skuld snöboll, men du fokuserar först på ditt lån med högsta ränta. Skuld med hög ränta kostar dig mest pengar varje månad, så att betala av det först hjälper dig att slå ner din totala skuld snabbare.
Skuldsnöflinga. Om du inte har tillräckligt med utrymme i din budget för att sätta ett fast belopp för att betala av skuld varje månad, kan du fortfarande dela dina skulder genom skuld snöflinga. Detta innebär att ta alla små belopp du kan avsätta varje månad, från en skattebidrag till en kupongbesparing på $ 10 och placera dem mot din skuld. Med tiden lägger till och med små betalningar som dessa samman. Du kan också kombinera snöflinga med antingen snöboll- eller lavinmetoden och lägga till dessa små summor ovanpå din vanliga månatliga betalning.
refinansiering. Om du har högränteskuld kan du betala den snabbare genom att återfinansiera den till en lägre ränta. Till exempel kan du använda en balansöverföring eller ett personligt lån från SoFi för kreditränta med hög ränta, du kan sänka räntorna på studielånet med LendKey eller använda ett skuldkonsolideringslån. Att spendera mindre på ränta innebär att mer av din månatliga betalning går till kapital, så att din skuld krymper snabbare. Det finns dock en avgift för refinansiering av skuld, så det är förmodligen inte värt att göra om månatliga besparingar är små.

Om du lyckas betala Allt dina gamla skulder, kan du konvertera din skuld snöboll till en besparing snöboll. Ta bara det månatliga beloppet du brukade betala på din skuld och börja spara det för din utbetalning. Du kan gå från att titta på din skuld krympa till att se din utbetalning växa månad för månad.

5. Leta efter specialerbjudanden

Om du har en stram budget, kan du överväga program som kan hjälpa dig att få en hel del på en inteckning. Många statliga regeringar erbjuder specialrabatter för första gången husköpare. Du kan också få erbjudanden baserat på din inkomst, ditt jobb eller var du bor. Besök HSH.com för att hitta program i ditt tillstånd.

Det finns också program som kan hjälpa dig att få en utbetalning. Till exempel ger National Homebuyers Fund bidrag till låg- och medelinkomstköpare genom sitt program för utbetalning av bidrag. Specifika stater erbjuder också program för att hjälpa köpare med sina betalningar. För att hitta en, leta efter "hjälp med utbetalning" med namnet på din stat.

Slutord

Det yttersta för husköpare är att inte sträcka över dig själv. Kanske kan du köpa det "drömhemmet" om du tappade ditt spararkonto och pressade varje sista öre ur din månatliga budget. Men om din ekonomi förändras kan den drömmen förvandlas till en mardröm.

Det är mer meningsfullt att lämna lite andningsrum i din budget. På det sättet, om livsmedels- eller bränslepriserna stiger, kommer det inte att sträcka din budget till brottpunkten. Om du stöter på en stor kostnad, som att byta ut ugnen, har du pengar att betala för det. Och om du tappar ditt jobb eller en del av din inkomst kommer du inte nödvändigtvis att förlora ditt hem också.

Att hitta rätt hus, som att hitta rätt make, tar tid. Det är lätt att förföras av snygg och ignorera alla nackdelar som följer med dem. Men det är värt att hålla på ett hem som passar både dig och din budget. Ett hus du har råd med är ett hus du verkligen kan leva lyckligt alltid med.

Har du någonsin fallit för ett obekvämt hem? Eller har du väntat på något i din prisklass?