8 saker att tänka på innan du investerar i nyckelfärdiga fastigheter

Visst, vissa fastighetsinvesterare skapar kapital genom att renovera fastigheter. Men att anställa, hantera och förhandla med entreprenörer har sina egna huvudvärk. Och vissa investerare har inte magen för att krånga med tillstånd, schema för långivare och överraskningskostnader.

Lyckligtvis kan investerare som vill diversifiera sina tillgångar och köpa hyresfastigheter hoppa över renoveringar helt med en nyckelfärdig fastighet via en webbplats som Roofstock. Nyckelfärdiga fastigheter är exakt hur det låter som: en fastighet som antingen är i hyresklar skick eller som redan har hyrts ut till en betalande hyresgäst.

Låter som en dröm för en ny fastighetsinvesterare? Det kan vara ett lågt engagemangssätt att komma igång med hyresinvesteringar, men det är inte som att klicka på en knapp för att köpa ett aktie- eller fastighetsinvesteringsförtroende. Från höga initiala investeringskostnader till låg likviditet kommer fastigheter - även i form av nyckelfärdiga fastigheter - med sina egendomar och utmaningar för investerare.

Bästa överväganden för nyckelfärdiga egenskaper

Innan du går på en nyckelfärdig köptavla måste du veta vad du får dig själv till. Med varje fastighet som kostar tiotusentals dollar i stängningskostnader och utbetalningar ensam, har du inte råd att göra många misstag.

Här är åtta saker att tänka på när du börjar utvärdera potentiella nyckelfärdiga fastigheter som investeringar.

1. Cap Rate

Den största nackdelen med nyckelfärdiga egenskaper är svårigheten att hitta bra erbjudanden.

Tänk på det. Någon annan har redan gjort allt arbete åt dig för att uppdatera fastigheten och sätta den i perfekt, hyresklart skick. De säljer dig en färdig produkt, redo att börja avskaffa passiv inkomst.

Det lämnar lite kött på benet för nyckelfärdiga köpare i form av valuta för pengarna. Säljaren, ofta en flipper, har redan tvingat eget kapital genom att uppdatera fastigheten och eventuellt till och med placera en hyresgäst i den. De betalar in det kapitalet när de säljer till dig.

Så du köper till eller nära fastighetens fulla marknadsvärde.

Som inkomstinvesterare ligger ditt fokus mer på fastighetens löpande intjäningspotential än dess nuvarande marknadsvärde. Inkomstinvesterare mäter ofta den intjäningspotentialen genom kapitaliseringsgrad eller capränta.

Cap-priser är ett mått på fastighetens avkastning på investeringar. Formeln ser ut så här:

Netto rörelseresultat (NOI) ÷ Inköpspris

Rörelseresultat är den årliga inkomst som fastigheten kan generera minus alla driftskostnader, såsom reparationer, underhåll, fastighetsförvaltningsavgifter, vakansgrad, fastighetsskatt och försäkring.

Föreställ dig att du funderar på två identiska egenskaper tvärs över gatan från varandra. Båda fastigheterna ger en årlig nettoresultat på 20 000 USD. Men en säljare ber $ 275 000 medan den andra frågar $ 250 000 för en taktavgift på 7,3% respektive 8%.

Observera att medan capräntor ger ett sätt att jämföra egenskaper objektivt, de står inte för din avkastning på investeringen. För det måste du beräkna avkastning på kontanter.

2. Avkastning på kontanter

När du finansierar en nyckelfärdig fastighet kommer du bara med ett visst belopp av dina egna pengar ur fickan. Specifikt kommer du med pengar för utbetalning och stängningskostnader.

Du investerar mindre kontanter, men du ser också mindre nettointäkter varje år eftersom du har en inteckning. Cash-on-cash-avkastning mäter din avkastning på de pengar du var tvungna att lägga ner.

Säg att du köper fastigheten i exemplet ovan för $ 250 000. Du lägger ned 20%, eller $ 50.000, plus 10.000 $ i slutkostnader för en total kontantutbetalning på $ 60.000. Men det ger dig en inteckning på 200 000 USD, vilket vi säger kostar dig ungefär 1 200 USD per månad för ett 30-årigt lån med en räntesats på 6%. Lånebetalningen sänker din årliga nettointäkt från $ 20 000 till 5 600 $.

Din kontant-till-kontant avkastning för fastigheten ser nu ut så här: $ 5 600 i årsinkomst dividerat med din $ 60 000 investering, för en årlig avkastning på 9,3%. Det visar kraften på hävstångseffekten genom att inte bara minska din kontantinvestering utan också påskynda din kontantavkastning.

3. Finansiering

Som just visats, ändrar finansieringen dina beräkningar - ibland till det bättre, men inte alltid. Du måste veta vilken typ av finansieringsvillkor du kan förvänta dig för en viss fastighet innan du gör ett erbjudande.

Låt oss till exempel säga att du har en lokal långivare i din hemstad som är villig att låna dig 80% av en fastighets köppris till 6%. Men de lånar inte ut ur staten. Så när du tittar på nyckelfärdiga egenskaper längre bort måste du leta efter en annan långivare, som kan ha olika utlåningsvillkor.

Upprätta förhållanden med flera långivare på varje marknad där du planerar att investera i händelse av att din första val långivare inte tillåter en viss egendom av någon anledning. Varje långivare har sina egna riktlinjer för garanti, och även de är inte alltid förutsägbara. Ibland gillar inte en långivare utseendet på en fastighet och avslår lånet.

Tänk också på att för nyckelfärdiga fastigheter behöver du långsiktig finansiering snarare än ett kortfristigt lån med hårda pengar. Leta efter portfölj långivare och lokala samhällsbanker, särskilt de som inte rapporterar om din kredit för investeringar fastighetslån.

4. Fastighetsförvaltning

Innan du köper en hyresfastighet bör du ha en plan för vem som ska hantera den.

Det kan naturligtvis vara du. Att hantera dina egna hyresfastigheter, särskilt när du börjar investera, är ett bra sätt att lära sig branschen snabbare. Det gör dig till en bättre investerare med en djupare förståelse för hur utgifter och ledningsarbete varierar mellan olika typer av fastigheter, stadsdelar och hyresgäster.

Men det är inte alltid praktiskt att hantera dina egna hyresfastigheter. Om du bor i ett annat tillstånd, föder tripletter, tar ett krävande nytt jobb eller samlar dussintals fastigheter måste du förbereda dig för dagen då du inte själv kan hantera dem. För den delen upptäcker många hyresvärdar att hantera hyror kommer med för många problem, och de hatar helt enkelt att göra det. Så även om du tänker hantera fastigheten själv, har du en beredskapsplan för fastighetsförvaltning.

Och se till att du budgeterar för fastighetsförvaltning, även om du inte planerar att använda det till en början. Fastighetsförvaltning är en arbetskostnad, oavsett om du utför det arbetet eller någon annan är. Uthyrningsfastigheter är inte en helt passiv inkomstkälla.

Om du väljer att anställa en fastighetsförvaltare, se till att du undersöker och intervjuar företag på marknaden innan du köper en fastighet där. Som en utgångspunkt i din fastighetsförvaltaresökning, kolla in Roofstock, som har en rikstäckande lista över certifierade fastighetsförvaltare.

5. Befintliga hyresgäster

Har fastigheten redan hyresgäster placerade? Om så är fallet, hur länge har de varit där? Hur är deras kredit? Deras inkomst? Har de någonsin kastats ut? Vad är deras betalningshistorik?

Det är bekvämt att köpa en fastighet med en ren och pålitlig hyresgäst. Men lika lätt kan du ärva en mardrömshyresgäst som kommer att ersätta din första ägarmånad.

Om fastigheten har en hyresgäst på plats, skärm dem på samma sätt som en ny sökande. Granska deras betalningshistorik, alla deras bakgrundscheck, deras hyresapplikation och deras inkomst.

Kom ihåg att kvaliteten på dina hyresgäster avgör kvaliteten på din avkastning.

6. Ålder för mekaniska system

Du hittade en fastighet i livligt skick som är redo att annonsera för nya hyresgäster eller med befintliga hyresgäster på plats. Men det betyder inte att ugnen inte kommer att dö på dig nästa månad eller att ledningarna inte är ett inferno som väntar på att hända.

"Livable" är inte synonymt med "nytt", "renoverat" eller "modernt." Även när en säljare marknadsför fastigheten som "uppdaterad" eller "renoverad" betyder det inte att de ersätter alla komponenter på fastigheten.

Titta på varje mekaniskt system och konstruktionskomponent i fastigheten för att bedöma dess ålder och återstående livslängd. Fråga din fastighetsmäklares bidrag och bekräfta dessa åsikter med en heminspektör.

Bara för att ett eller flera system åldras betyder inte att du inte vill gå vidare med fastigheten. Men du måste veta vad du får dig själv och budgetera i enlighet därmed.

7. Kvalitet på renoveringar

På samma sätt, bara för att en fastighet nyligen renoverades betyder inte att den renoverades väl.

Flippers behöver inte bo i fastigheten eller behålla den på lång sikt; deras prioritering är vinst. De syftar till att spendera minst pengar för att skapa en färdig produkt. Det innebär ibland att spendera mindre på andra klassers entreprenörer eller material.

Plocka över fastigheten med en fin tandkam och be din husinspektör att göra detsamma. Fråga inspektören och fastighetsmäklaren deras åsikter om renoveringens kvalitet.

Om ni inte gillar det ni ser, hoppa över egenskapen och gå vidare till nästa. Synligt bevis på lurvigt arbete är bara ytan på problemet - det är vad du inte kan se som borde verkligen skrämma dig.

8. Långsiktig ekonomisk hälsa på den lokala marknaden

Att köpa hyresfastigheter, till skillnad från hus som vänder, innebär en långsiktig investering. Du vill investera i en stad och ett kvarter med ökande befolkning, jobb och efterfrågan på bostäder. Du vill också ha en stad med minskande brottsfrekvens, vakanser och sociala problem.

Jag investerar inte längre i staden där jag växte upp eftersom jag inte litar på dess långsiktiga ekonomiska och politiska hälsa. Jag lärde mig det svåra sättet att stadsdelar i nedre delen ofta ser bra ut på papper med höga takhastigheter, men dessa takhastigheter döljer mindre synliga kostnader som omsättning, brottslighet och protektionistlagar.

Det finns en nisch av investerare som tjänar god vinst i kämpar städer och stadsdelar. Men det är just det: en nisch med unik dynamik. Motstå frestelsen för låga inköpspriser och hög avkastning på papper. Det krävs specialiserad expertis för att tjäna pengar där.

Om du inte är 100% säker på att en stad och stadsdel går i rätt riktning ska du inte investera där.

Var man kan köpa nyckelfärdiga egenskaper

Är du redo att diversifiera till nyckelfärdiga hyresfastigheter men är du inte säker på var du hittar dem? Diversifiera utan huvudvärk genom att använda alternativ som inte kräver många års erfarenhet av fastighetsinvesteringar.

Roofstock

Under de senaste åren, Roofstock har framstått som den främsta plattformen för hela landet för totala hyresfastigheter. Det är billigare för säljare än att anställa en fastighetsmäklare, och det ger köpare en enorm mängd data.

Dessa uppgifter innehåller detaljer om stadsdelar, till exempel kvaliteten på de lokala skolorna, medianvärden i hemmet och uppskattningens historia. För själva fastigheten innehåller plattformen justerbara kalkylatorer och data om takshastigheter, intern avkastning och beräknad uppskattning.

Roofstock innehåller också två garantier. Den första är en återbetalningsgaranti. Köpare kan omlista fastigheten till salu om de inte är nöjda med den inom 30 dagar efter köpet, och Roofstock garanterar att de återvinner sitt inköpspris. Den andra är en hyresgästplacering. Om du köper en ledig fastighet och inte placerar nya hyresgäster i den inom 45 dagar, betalar Roofstock 90% av marknadshyran tills du gör.

Behåll en fastighetsmäklare

Du kan alltid gå gamla skolan och anställa en fastighetsmäklare. Trots allt säljer de flesta hem i USA på MLS. Dessutom betalar säljaren mest - om inte alla - agentens avgift. Det kostar dig väldigt lite som köpare att anställa en fastighetsmäklare.

Se bara till att du anställer en fantastisk fastighetsmäklare som har erfarenhet av att arbeta med investerare - och helst en som är en investerare själva.

Problemet med hem som är noterade offentligt på MLS är att de per definition säljer för marknadsprissättning. Om det finns en uppgörelse, är det genom antingen hårt nosförhandling eller ren tur. Du kommer inte att göra ett avtal som ingen annan visste om bland hem som är öppet noterade för försäljning.

Privata nyckelfärdiga säljare / vippor

Många fastighetsinvesterare tjänar sitt liv genom att vända hem till långsiktiga investerare. De hittar en hel del på ett förfallet hem, renoverar det och säljer det som en nyckelfärdig fastighet. Vissa placerar hyresgäster i den för att täcka transportkostnaderna medan de marknadsför den.

Medan vissa av dessa säljare listar sina fastigheter på MLS eller Roofstock, fungerar andra via privata kontaktlistor. Du kan hitta dem med en Google-sökning efter nyckelfärdiga säljare på din valbara marknad eller i fastighetsinvesteringar Facebook-grupper eller forum.

Ibland tillåter dessa säljare ett visst utrymme för förhandling utan extrakostnader för fastighetsmäklare eller takavgift. Men som alltid, tänk på ovanstående överväganden innan du köper en nyckelfärdig från en flippare.

Närma sig befintliga hyresvärdar

Folk älskar att hata hyresvärdar. Men faktum är att det att vara hyresvärd kommer med en massa huvudvärk, från 03:00 telefonsamtal från skrikande hyresgäster till obetalda hyror till ständiga klagomål och krav.

Många hyresvärdar är så eländiga att de kommer att lossa sina egenskaper till den första som uttrycker intresse. De planerar inte nödvändigtvis att sälja just nu, men de är så olyckliga, de ger efter för frestelsen när ett erbjudande kommer.

Direktbrev, sociala medier, även telefonsamtal kan alla fungera som uppsökande taktik för befintliga hyresvärdar. Ofta har fastigheterna betalande hyresgäster redan på plats, vilket gör dem inte bara nyckelfärdiga utan också redan hyrda.

Men det betyder naturligtvis inte att de är bra hyresgäster. Sätt ihop en plan för att hantera dessa fastigheter bättre än dina föregångare, och ta en fast hand i att samla hyror, inspektera enheten och verkställa ditt hyresavtal.

Slutord

Om du vill diversifiera till fastigheter och inte vill ha huvudvärk av direkt ägande har du gott om alternativ att investera i fastigheter indirekt.

Men för dem som är redo att bli hyresvärd, är nyckelfärdiga fastigheter ett relativt snabbt och enkelt sätt att diversifiera till hyresfastigheter - ingen hammare och naglar krävs.

Utöver de andra fördelarna finns det många skattemässiga fördelar med förvaltningsfastigheter. Och om du säljer en fastighet och inte vill betala kapitalvinstskatt på intäkterna, kan du alltid göra ett 1031-byte genom att köpa en nyckelfärdig fastighet med dem.

Se bara till att du kör siffrorna och dubbelkontrollera fastigheten och hyresgästerna innan du investerar tiotusentals av dina hårt förvärvade dollar.

Tänker du på att köpa en nyckelfärdig fastighet? Vad håller dig tillbaka från att investera?