6 alternativ om du behöver flytta och inte kan sälja ditt hus

Trots att vi släppte vårt hus på marknaden efter våren - den främsta fastighetssäsongen - och det faktum att First-Time Homebuyer Tax Credit hade gått ut två månader före flytten, var vi säkra på att vi skulle sälja huset inom ett par månader.

Pojke, hade vi fel.

Det tog nästan ett helt år - fram till maj 2011 - innan vi kunde sälja vårt hus, och för ett pris nästan 20 000 dollar mindre än vad vi väntade oss att få.

Detta är en alltför vanlig situation för familjer som måste flytta. Efter bostadskrisen är det inte längre en relativt lätt del att flytta att sälja ditt hus. Lyckligtvis finns det flera alternativ för husägare som försöker sälja.

Alternativ för dem som inte kan sälja sitt hus

1. Sälj till rätt pris

Under de fem åren i vårt Columbus-hem lägger min man och jag många tusentals dollar i hemförbättringar, liksom otaliga timmar med vår egen arbetskraft. Medan vi visste att hemförbättring är något som borde göras eftersom vi ville ha resultaten (och inte bara det ökade återförsäljningsvärdet), kunde vi fortfarande inte låta bli att få dollartecken i våra ögon när vi började planera vårt drag. Vi listade ursprungligen vårt hem för cirka 25 000 dollar mer än vi betalade för det - ett pris som skulle ha varit lämpligt för vårt hem före bostadskrisen, men inte ett som vi kunde få 2010.

När vi sålde kände vi oss lyckliga med att sälja för bara $ 6 000 mer än vårt ursprungliga inköpspris. Även om det är osannolikt att ursprungligen notering av vårt hus till det priset skulle ha påskyndat försäljningen - köparna var de första individerna som visade ett allvarligt intresse för huset till vilket pris som helst - är det viktigt att komma ihåg att pengar (och tid) läggs in i hus höjer ofta inte inköpspriset, särskilt inte på en nedåtgående marknad.

Arbeta med din fastighetsmäklare för att få fram ett realistiskt nummer som inte prissätter dig ur marknaden och gör att du kan sälja snabbt. Ett sätt att göra detta är att titta på priser på jämförbara bostäder som sålt nyligen. Om du å andra sidan ser lista priser på hus som liknar dig, du kanske inte får en korrekt känsla av marknaden, eftersom dessa kan prissättas väl över vad en säljare är villig att betala.

Viktigast av allt är att när bostadsmarknaden upplever en tappning måste du inse att prispunkten där du kan sälja ditt hem sannolikt kommer att vara mindre än du skulle vilja, och kanske till och med mindre än du betalade för huset. Men kom ihåg att om du inte har råd att sälja ditt hus för mindre än du betalat är du inte utan alternativ.

2. Vänta ut

Att planera för det värsta är vad alla hemsäljare behöver göra, och att inte göra det var det största misstaget som min man och jag gjorde. Vi antog att bostadskrisen inte hade påverkat vårt område. Men med två avskärmningar inom några kvarter av oss och några hus i grannskapet som säljer för mindre än de var värda, borde vi (och vår fastighetsmäklare) ha sett skrivningen på väggen. Istället köpte vi lyckligtvis ett nytt hus direkt i Indiana och tänkte att vi bara skulle ha några månader med dubbla inteckningar.

En bättre plan hade varit att vi skulle hyra en lägenhet i ett år eller två när vi väntade på att vårt första hus skulle sälja. Det skulle inte bara ha tagit ekonomiskt tryck av oss, utan det hade också gett oss en möjlighet att lära oss mer om de olika stadsdelarna i vår nya stad.

Ett annat alternativ under en tuff bostadsmarknad är att en del av familjen stannar kvar, medan den nya anställda flyttar själv för att ta det nya jobbet. Även om detta kan vara känslomässigt svårt, gör det det lättare att hålla huset i toppform för utställningar och gör att du kan undvika de ökade kostnaderna för att försäkra ett tomt hem.

I slutändan är det bäst att anta att du inte kommer att sälja ditt hus snabbt och göra dina bostäder och flyttplaner utifrån det.

3. Bli hyresvärd

På vissa sätt kan hyra ut ditt hem vara en lycklig lösning på dina försäljningsproblem. Det finns dock mycket att veta om att vara hyresvärd innan du hoppar in.

Kostar

• Husägarens försäkring. Att hyra ut ditt hem medför flera tillhörande kostnader som du kanske inte förutser. Till exempel måste din husägarförsäkring byta till en policy som specifikt täcker hyresvärdar / hyresfastigheter. Enligt Insurance Information Institute kostar "hyresvärdspolicyer i allmänhet cirka 25% mer än en vanlig husägare-politik eftersom hyresvärdar behöver mer skydd än en typisk husägare."
• Fastighetsförvaltning. Dessutom kan kostnaderna för fastighetsförvaltning - särskilt om du är en avlägsen hyresvärd - potentiellt äta upp en stor del av hyresintäkterna. Om du befinner dig i en annan del av landet, måste du ha någon till hands för att ta hand om problem, från tilltäppta avlopp, till rutinmässigt underhåll, till dödliga hyresgäster. I de flesta fall måste du anställa en fastighetsförvaltare, vilket generellt kostar dig cirka 10% av den månatliga hyran.
• Realisationsvinster. Slutligen kommer din skattebörda sannolikt att förändras när du blir hyresvärd. Exempelvis är en potentiell skattesorg din eventuella förlust av skattebefrielsen för kapitalvinster. Så länge du bor i ditt hem i två av de fem åren före försäljningen av ditt hem, behöver du inte betala skatt på upp till 250 000 dollar i vinst (500 000 dollar för gifta par) från försäljningen av ditt hem. Men om du slutar hyra ut ditt hem i mer än tre år efter flytten och sedan säljer för en vinst, kommer du att skylda den federala regeringen pengar på den vinsten.

Potentiella skattefördelar

• Att kräva kapitalförlust. En baksida av oro över förlusten av skattebefrielse för kapitalvinster (särskilt på en nedmarknad) är att hyra ut ditt hem och sedan sälja det med en förlust innebär att du kan kräva kapitalförlust mot din inkomst. Det kan vara en enorm skattelättnad, och av den anledningen är det ofta en bra idé för säljare på en nedmarknad att hyra ut sitt hem innan de säljer, eftersom de faktiskt kan få tillbaka några av sina förluster genom skatter.
• Skattelättnader. Förutom att göra anspråk på din kapitalförlust mot din inkomst, finns det andra skattelättnader tillgängliga för husägare som hyr ut sina hem medan de är hyresvärdar. Hyresvärdar kan dra av praktiskt taget alla utgifter som är relaterade till underhåll och marknadsföring av deras hyresbostad, såsom försäkringspremier, reparationer, reklamkostnader, landskapsplaneringstjänster, fastighetsförvaltningstjänster, ränteinteckning och till och med resekostnader relaterade till hyran.

Ställa in dina priser
Det kan vara svårt att veta ett lämpligt belopp att debitera för hyra. Den allmänna tumregeln för förvaltningsfastigheter antyder att du måste ta ut minst 1% av beloppet för inteckning för att generera ett positivt kassaflöde. Men denna regel är lite svårare när du hyr ut ditt befintliga hem.

Du måste först bestämma hur mycket hyra som är typiskt för ditt område. Även om det finns få hyresfastigheter där du bor, kan du fortfarande fastställa en rimlig skattesats. Prata med fastighetsförvaltningsbyråer för att lära dig mer om priser och söka efter liknande hyror online. Craigslist, Rentometer och Rent.com är också bra resurser att kontrollera.

Du måste också tänka på dina vakansgrader för att få en uppfattning om hur mycket pengar du kan förvänta dig under ett års hyra. De flesta råd om investeringseiendom tyder på att du bara planerar för 10 och en halv månaders beläggning per år - vilket innebär att du kan förvänta dig 10% vakans under en viss tid som du hyr.

Även om du upptäcker att det hyresbelopp du kan debitera (minus tillhörande transportkostnader och vakansgrad) inte skulle räcka för att täcka din månatliga inteckningskostnad, kan det ändå vara meningsfullt att hyra ut ditt hem snarare än att försöka bära inteckning själv.

Hitta hyresgäster
En av de tuffaste aspekterna med att hyra ut ditt hem är att hitta pålitliga hyresgäster. Du måste se till att du annonserar på mycket synliga platser: Online, både på hyresidor som Rent.com och Craigslist, samt på sociala nätverkssajter som Facebook; genom lokala förflyttningsföretag och HR-avdelningar; vid alla lokala universitet; och med ett gammaldags skylt i din trädgård.

När du väl har sökande är det viktigt att du gör dem genom en screeningprocess. Du kan hitta applikationer med pannplattor och hyresavtal online, men du måste se till att du frågar dina potentiella hyresgäster om deras inkomst, anställningshistoria och hyreshistorik - och ring alla deras referenser.

Kom också ihåg att du kan begära personnummer för bakgrund och kreditkontroller via en webbplats som E-Renter. Dessa bakgrunds- och kreditkontroller kostar en nominell avgift (cirka $ 25), men kan spara dig ett antal huvudvärk.

4. Vänd ditt hus till en semesteruthyrning

Även om det inte är möjligt att bli en långsiktig hyresvärd eller locka dig, kan du fortfarande kompensera några av kostnaderna genom att hyra ditt hem till resenärer. Att lista ditt hem som en semesteruthyrning på Vrbo eller på hyresplatsen för peer-to-peer-boende kan Airbnb hjälpa dig att rida ut ur marknadsnedgången tills du kan sälja.

Om du dessutom använder ditt hem som en semesteruthyrning tillräckligt ofta för att det ska betraktas som en inkomstproducerande fastighet, och du slutar sälja fastigheten innan marknaden återhämtar sig, kan du göra anspråk på att förlust på dina skatter.

5. Sätt ditt hem för en kort försäljning

Om du absolut måste flytta och du är under vattnet i ditt hem, är en kort försäljning ett sista-grävningsalternativ som åtminstone kommer dig ut ur huset. I det här fallet skulle du och din långivare komma överens om att sälja ditt hus till ett mycket reducerat pris, bara för att få det sålt. Din långivare förlåter då bristen mellan vad du kan betala för inteckning och hela beloppet. Det är dock viktigt att notera att i vissa fall är den bristen inte förlåtit, och säljaren är fortfarande ansvarig för att betala den till långivaren.

Tyvärr, även när bristen förlåtes, kan en kort försäljning ha långvariga ekonomiska konsekvenser. Det kan skada din kreditpoäng, men inte så mycket som en avskärmning, vilket ofta är vad en kort försäljning försöker undvika. Långivare accepterar i allmänhet endast en kort försäljning om husägaren redan står bakom betalningar och har fått ett standardmeddelande.

Det räcker med att säga, en kort försäljning är bara en lösning om ditt inteckningsproblem annars är oöverstigligt.

6. Gå in i utestängning

I vissa fall kan det verka som att låta banken utesluta ditt hus är ditt enda alternativ. Även om avskärmning får dig ur ditt bostadsröra är detta ett alternativ som du måste arbeta hårt för att undvika. De flesta förstår att avskärmning har stora kreditkonsekvenser - men inte många inser att drabbningen av din kredit kan kosta dina kreditkort. Efter en avskärmning kan den tidigare husägaren hitta kreditkort avbrutna eller sänkta gränser. Dessutom tar det år (vanligtvis tre till sju) innan bankerna är villiga att ta en chans på en inteckning för en husägare som har avskärdat på ett tidigare hem.

Avskärmning betyder inte nödvändigtvis att en husägare kan gå bort utan att spendera några kontanter. I de flesta stater kan banker lagligen hålla husägare efter bristen, vilket är skillnaden mellan vad banken kunde få för hemmet och vad som fortfarande var skyldigt på inteckning. Och även de husägare som bor i en stat med lagar mot brister måste fortfarande svara till banken om de någonsin har tagit ett andra lån eller refinansierat sin inteckning för att få ut lite kapital. Lagar mot brister skyddar inte husägare i dessa fall.

Allt som en husägare kan göra för att undvika avskärmning är i slutändan det bästa ekonomiska beslutet, eftersom avskärmning kan fortsätta påverka finanserna negativt under kommande år..

Slutord

Det kanske inte är möjligt att sälja ditt hem inom den önskade tidsramen eller för det pris du vill ha, men att acceptera det faktum och fatta dina beslut i enlighet därmed kan hjälpa dig att nå det bästa ekonomiska resultatet för din situation. Förutsatt att det värsta om bostadsmarknaden är troligtvis den säkraste handlingsplanen för din kärnpunkt.

Har du nyligen försökt att sälja ditt hem? Vilka andra tips föreslår du för dem som kämpar med att sälja?