11 sätt att väsentligt sänka dina skatter som fastighetsinvesterare

Förutom alla avdragsgilla kostnader, har fastighetsinvesterare mycket mer skattemässiga fördelar än den typiska sidostyrningen tillåter. I min hemstad Baltimore står en egenföretagare i den översta skattskyldigheten med en inkomstskatteskuld på över 60%, medan den högsta inkomstskatten för någon som bor i San Francisco är 67% - över två tredjedelar av deras inkomst . Det är svårt att komma framåt i livet när du tappar 30% till 60% av din inkomst till skatter.

Om du har letat efter det perfekta sidostycket för att tjäna pengar och minska din skattskyldighet, här är 11 idéer för att skära ut din skatträkning genom fastighetsinvesteringar.

Är du intresserad av att bli fastighetsinvesterare men har inte köpt din första egendom? Tänk på Roofstock. De är en marknad för hem för fastighetsinvesterare. De har vettat fastigheterna för att se till att de är bra inkomstmöjligheter.

Skattbesparande strategier för fastighetsinvesterare

1. Egna egenskaper i en självstyrd IRA

Du är förmodligen bekant med IRA och Roth IRA som ett skattemässigt uppskjuten sätt att investera för pensionering. Vad du kanske inte vet är att du kan skapa din egen självstyrda IRA och använda den för att investera i skattefria fastigheter.

Varning: Det här är inte så enkelt som att köpa aktier i en normal IRA. Först måste du anställa en vårdnadshavare eller ett förtroendeföretag för att administrera den självstyrda IRA åt dig. De skapar den självstyrda IRA, och du överför pengar till den. Du kan sedan skapa en juridisk enhet, till exempel en LLC, för att köpa och äga investeringseegenskaper. Den självstyrda IRA investerar pengar i den juridiska enheten som din valda investering.

Där det blir komplicerat är om du vill finansiera investeringseiendom snarare än att köpa den kontant. Finansiering är tillåtet, men det kommer med några viktiga varningar. Lånet måste vara "non-recourse", vilket innebär att låntagaren inte kan vara individuellt ansvarig, vilket många långivare inte tillåter. Dessutom är endast den icke-finansierade delen av köpet skyddad från skatter av IRA. Och naturligtvis gäller de normala IRA-reglerna: Du kan inte ta ut pengar före åldern 59,5, och du måste börja dra ut efter 70 års ålder.

Om du är intresserad av att investera i fastigheter genom en självstyrd IRA, börja med att undersöka vårdnadshavare och prata med dem om processen och deras avgifter. Kolla in Rocket Dollar, men se till att du gör dina läxor och förstår processen helt innan du åtar dig till en vårdnadshavare.

2. Håll fastigheter mer än ett år

När du äger något för mindre än ett år och säljer det för en vinst, beskattas den vinsten till din normala inkomstskattesats. Det gäller att vända fastigheter, återställa och sälja veteranbilar, dagshandel, antik vändning - allt som handlar om att köpa lågt och sälja högt.

Om du bläddrar mer än en eller två fastigheter på ett år riskerar du att IRS klassificerar dig som en egenföretagare "återförsäljare" och utsätter dina intäkter för dubbla FICA-skatter (mer om detta inom kort).

Ett alternativ för att undvika detta är att äga fastigheter längre än ett år innan de säljs. Detta avskaffar risken att klassificeras som återförsäljare och förskjuter dina vinster från att beskattas som normal inkomst till att beskattas som realisationsvinster. För de flesta amerikaner beskattas kapitalvinster med 15% - betydligt lägre än de flesta amerikaners normala inkomstskattesatser.

Om du bläddrar hus, kan du överväga att hyra dem för en års hyresperiod innan du säljer dem. Du sänker din skattesats, tjänar lite kassaflöde och kan till och med dra nytta av uppskattning och ett högre försäljningspris.

Här är några andra tips för att minska din kapitalvinst på fastighetsinvesteringar, tillsammans med ytterligare information om vem som kvalificerar sig som återförsäljare.

3. Undvik att betala dubbla FICA-skatter

Som nämnts ovan, om IRS klassificerar dig som återförsäljare snarare som investerare, anses du vara egenföretagare och är skyldig dubbla FICA-skatter.

FICA-skatter är anställningsskatter utformade för att finansiera social trygghet och Medicare. De är uppdelade mellan arbetsgivare och anställda, där varje part betalar 7,65%. Om du är egenföretagare är du skyldig båda, för totalt 15,3% utöver din federala, statliga och lokala inkomstskatter.

Alla som vänder hus bör utforma en strategi för att undvika återförsäljarklassificering enligt IRS och därmed undvika denna extra 15,3% skatt. Ett sätt att undvika återförsäljarstatus är att visa ”investeringsintensitet” för vinsterna vid varje försäljning. Med andra ord, bygg ett fall som du inte säljer fastigheter som en del av din vanliga affärspraxis, utan att generera kapital för andra investeringsprojekt. Dessa andra investeringsprojekt kan inkludera att betala för förbättringar av en annan fastighet eller göra en utbetalning på en långsiktig hyresfastighet.

En annan strategi är att undvika att göra affärer genom en enda medlem LLC, som vanligtvis inte beaktas i skatteändamål. Istället kan du skapa en juridisk enhet som ett partnerskap LLC eller S-corp som ändrar hur investerare beskattas.

Prata med en revisor med mycket erfarenhet av att arbeta med fastighetsinvesterare om du planerar att vända mer än ett par fastigheter varje år. Liksom många andra delar av skattekoden har den här gråa områdena, så du måste kunna göra ett övertygande fall för status som icke-återförsäljare om IRS utmanar dig.

4. Bo i fastigheten i två år

Har du någonsin funderat på att göra en live-in-flip? Du flyttar in och med tiden gör du förbättringar och uppgraderingar. Om du bor i fastigheten i minst två år är de första $ 250 000 kapitalvinsten skattefria för singlar. För gifta par är gränsen hela $ 500 000.

Naturligtvis kanske du inte vill bo i en konstant arbetszon eller flytta vartannat år, men om du älskar förbättringar av hem och knep i huset kan det vara ett roligt sätt att tjäna pengar skattefritt.

5. Uppskjuta skatter med en utbyte 1031

Ett "utbyte av liknande slag", enligt avsnitt 1031 i skattekoden, möjliggör för fastighetsägare att skjuta upp att betala skatt på obestämd tid genom att köpa en liknande fastighet med deras intäkter.

Det fungerar så här: Säg att du köper en fastighet för $ 100.000, spenderar ytterligare 20.000 $ på förbättringar och säljer den för $ 150.000 för en vinst på $ 30.000. Du kan ficka de 30 000 dollar och spränga den på måltiderna eller köpa en ny bil för att visa upp hur framgångsrik du är. Du skulle då betala inkomstskatter på det, vilket ger dig 15 000 USD eller 20 000 nettoinkomster att visa för dina ansträngningar snarare än $ 30 000.

Eller så kan du investera den i en annan fastighet och inte betala skatter på den - åtminstone för nu.

Säg att du tar $ 30 000 och använder den som en utbetalning på en egendom på 200 000 $ snarare än en 100 000 $ egendom. I det här nästa avtalet investerar du 50 000 dollar i förbättringar och säljer fastigheten för en vinst på 60 000 USD. Nu har du $ 60 000 i vinst. Återigen kan du spendera dessa pengar, eller så kan du återinvestera dem med ett annat 1031-utbyte. Kanske den här nästa gång du köper en $ 400 000 fastighet med den, en hyresfastighet med fyra enheter som netterar dig $ 1 200 per månad i kassaflöde.

Om du säljer fastigheten måste du än en gång välja mellan att betala skatter på vinsten eller göra ett annat 1031-utbyte. Ingen säger att du måste sälja; du kan behålla det för alltid och njuta av de extra hyresintäkterna.

6. Gör en avbetalningsförsäljning

Säg att du säljer en fastighet för en vinst på 50 000 dollar. Av någon anledning vill du inte göra ett 1031-byte för att köpa en ny fastighet direkt. Om du skickar in din skattedeklaration med ytterligare 50 000 $ i beskattningsbar inkomst på ett enda år, kan du förvänta dig att betala några rejäla skatter på det, vilket mycket väl kan ställa dig in i en högre skatteklass.

Alternativt kan du sprida vinsten över många år genom att erbjuda säljarfinansiering. Under året du säljer fastigheten, behöver du bara betala inkomstskatter för vad som helst förskottsbetalning och kapital som köparen betalar dig. Med tiden betalar de gradvis ner det saldo de är skyldigt dig, månad för månad och år för år. För att göra saken ännu bättre måste du ta ut köparens ränta.

Risken är naturligtvis att de går ut och att du måste avskärma fastigheten. Gå inte in i en delbetalningsförsäljning lätt och se till att du kvalificerar köparen noggrant. Ett alternativ är att börja med ett hyresavtal, där köparen börjar som hyresgäst med en del av hyran som går mot deras utbetalning varje månad. Vid ett visst betalningsbalans kan du sedan överföra bostaden till hyresgästköparen och underteckna en inteckningskort och pantelån.

7. Maximera dina avdrag

En av fördelarna med fastighetsinvesteringar är att alla verkliga utgifter och vissa papperskostnader är avdragsgilla för skatter.

Du kan dra av:

• Inteckningsränta
• Försäkring
• Fastighetsskatt
• Underhållskostnader
• Förvaltningsavgifter
• Reklamkostnader
• Programvara, verktyg eller andra kostnader för fastighetsstöd
• Advokatkostnader
• Stängningskostnader såsom titelföretag och långivaravgifter
• Hemmakontorets utgifter
• Resekostnader och körsträcka
• Genomgångsavdrag (mer om det inom kort)
• Avskrivningar (mer om det inom kort)

Den bästa delen? Du kan fortfarande ta standardavdraget. De flesta av dessa kräver inte att du specificerar dina avdrag. de minskar helt enkelt mängden total beskattningsbar inkomst på ditt schema E eller schema C.

Gör dina läxor på exakt vilka avdrag du kan kräva för att minimera din skattekostnad, och prata som alltid med en revisor för att diskutera alla gråområden.

8. Dra fördel av 20% genomgångsavdrag

Lagen om skattesänkningar och jobb från 2017 inkluderade en spännande skattekostnad för småföretagare, inklusive fastighetsinvesterare.

På den enklaste nivån tillåter det småföretagare att dra 20% extra av sina nettoomsättningar. Naturligtvis är inget enkelt med IRS. Det tillåtna avdraget är det mindre av:

1. Din "kombinerade kvalificerade affärsinkomst"
2. 20% av överskottet av beskattningsbar inkomst över summan av eventuell nettovinst

Vad är exakt ”kombinerad kvalificerad affärsinkomst”? För vissa typer av företag finns det inkomstbegränsningar: 315 000 dollar för gifta par och 157 500 dollar för enskilda filers. Du kan läsa den fulla IRS-definitionen av "kvalificerad affärsinkomst" eller spara själv migrän och prata med din revisor om det.

Även om det förblir otestat och inte helt klart från IRS, med en skarp revisor, bör du kunna dra 20 procent av dina fastighetsinvesteringar från din skattepliktiga inkomst.

9. Avskriv dina egenskaper

En annan pappersutgift som fastighetsinvesterare kan dra nytta av är avskrivningar. IRS sätter livslängden på ett bostadshus till 27,5 år, så fastighetsägare kan dra 1 / 27,5 av deras fastighets byggnadsvärde varje år under de första 27,5 åren de äger fastigheten.

Till exempel, säg att du köper en fastighet för $ 150 000, med marken uppskattad till $ 50 000 och byggnaden uppskattad till $ 100 000. Varje år under de kommande 27,5 åren kan du dra av $ 3,636 för avskrivningar: $ 100 000 ÷ 27,5 = 3 636 $.

Du kan också avskriva kapitalförbättringar på fastigheten. Om du till exempel installerar ett nytt tak för 8 000 USD kan de 8 000 $ också skrivas av under 27,5 år.

Det är de goda nyheterna. De dåliga nyheterna är att när du säljer fastigheten är du skyldig skatter för "avskrivning av avskrivningar" på alla vinster du tidigare undvikit att betala skatt på genom avskrivningar. Naturligtvis, om du aldrig säljer, är du aldrig skyldig dessa skatter.

10. Förstå uppskattning genom att låna, inte sälja

Fastigheten du köpte ovan för $ 150 000 uppskattar över tid och efter några år har du byggt lite kapital i den.

Du kan sälja den och betala kapitalvinstskatt på det egna kapitalet, eller så kan du låna mot fastigheten och inte betala några skatter på dina kontanter i handen. I själva verket skulle du kunna dra av lånekostnaderna, både stängningskostnader och inteckning.

Med tiden betalar dina hyresgäster lånet för dig. Du får behålla fastigheten, som förhoppningsvis fortsätter att uppskatta för dig, och hyrorna ökar med tiden, även om din inteckning betalas kvar.

Och när lånet betalas, gissa vad? Du kan vända dig och låna mer kontanter mot din fastighet!

11. Dö äga dina egenskaper

Om du dör som äger fastigheter försvinner den ursprungliga grunden (anskaffningskostnaden) och dina arvingar betalar inga realisationsvinster.

För att fortsätta med exemplet ovan var din ursprungliga bas för fastigheten $ 150 000. Låt oss säga att det över 30 år uppskattar det till 900 000 dollar. Om du säljer fastigheten, kan du förvänta dig att vara skyldig skatt på din kapitalvinst på $ 750 000.

Eller så kan du fortsätta hålla hyran från fastigheten varje månad och aldrig sälja den. Om du vill dra ut kontanter kan du låna mot det som beskrivs ovan, eller så kan du lämna det obehindrat och tjäna så mycket mer kassaflöde från det.

När du dör övergår fastigheten till dina arvingar som en del av ditt gods. De kan vara skyldiga till fastighetsskatter på det, men bara om du dog rika; de första 11,18 miljoner dollar av din egendom är skattefria. Annars får de sälja fastigheten och hålla intäkterna skattefria.

Slutord

Om du vill vinna i spelet för rikedom måste du känna till reglerna. Och ingenstans är det tydligare än att lära sig att skära ner din inkomstskatt.

Lär dig hur du utnyttjar de skattemässiga fördelar som fastigheter ägare tillhandahåller. Under hela ditt liv kan de spara hundratusentals dollar eller mer och hjälpa dig att lägga mer av dina pengar på att bygga rikedom.

Vilka är din favorit taktik för att skära ner dina skatter?