Hur man stoppar och undviker utestängning i ditt hem

Husägare kan hamna i denna situation av många olika skäl. Vissa förlorar sina jobb och kan inte längre få slut. För andra lämnar en hälsokris dem med stora medicinska räkningar som äter upp sina tillgängliga medel. Och vissa gör helt enkelt misstaget att köpa mer hus än de har råd med, så att till och med en liten förändring i deras ekonomi räcker för att få utbetalningarna utom räckhåll..

Oavsett varför det händer är avskärmning en hemsk upplevelse. Att förlora ditt hem är alltid skrämmande och deprimerande, men när du tappar det eftersom du inte kunde uppfylla betalningarna kan du känna att det är ditt fel. Detta högar känslor av skam och skuld ovanpå all din annan stress. Och för att förvärra saken, gör en avskärmning allvarligt din kreditpoäng, vilket gör det mycket svårare för dig att köpa ett annat hem i framtiden.

Om du står inför det här problemet är det vettigt att göra allt du kan för att undvika det. Det finns flera sätt för kontantbelagda husägare att förhindra en avskärmning - eller åtminstone skydda sig mot några av avskärmningens värsta effekter.

Att samla in extra kontanter

Om du inte har tappat efter på dina inteckningar med mer än en månad eller två har du fortfarande en chans att komma tillbaka på rätt spår. Om du kan lyckas samla in tillräckligt med extra pengar kan du kompensera de missade betalningarna och spara ditt hem från avskärmning.

Här är några sätt att samla in pengar i en hast.

Slash dina utgifter

Börja med att klippa bort allt extra i din budget, om du inte redan har gjort det. Avbryt din kabel-TV, skala tillbaka till en billigare mobiltelefonplan, släpp ditt gymmedlemskap, sluta dricka vatten på flaska och sluta gå ut och äta, även om det bara är för kaffe på morgonen.

Om det inte räcker för att stänga klyftan i din budget är det dags att gå vidare till mer extrema strategier. Leta efter sätt att skära dina livsmedelsräkningar, hitta prisvärd hälso-och sjukvård och eventuellt till och med ge upp din bil. Att dra åt bältet så mycket är smärtsamt, men det är bättre än att förlora ditt hem.

Använd hjälpprogram

Om du är berättigad till någon form av statligt stöd - som Medicaid, SNAP (matstämplar) eller värmehjälp - ta det. De extra pengarna som det frigör i din budget kan göra det möjligt för dig att hålla jämna steg med din inteckning. Benefit Finder på Benefits.gov kan hjälpa dig att hitta och ansöka om program i ditt land.

Sälj saker

Sök i ditt hus efter allt som du kan sälja för att få lite pengar. Högkvalitativa artiklar inkluderar smycken, elektronik, samlarföremål, verktyg, musikinstrument och till och med några möbler eller en andra bil om du kan få det utan dem. Du kan sälja dina ägodelar på eBay, posta dem på Craigslist eller ta dem till en bondehandel.

Öka din inkomst

Leta efter sätt att tjäna lite extra inkomst för att få slut. Se om din chef är villig att ge dig några extra skift eller övertid på jobbet. Om det inte fungerar, titta på att få ett andra jobb eller en sidokonsert som att köra för Uber. Att hyra ut ett extrarum i ditt hem, om du har ett, är ett annat sätt att få lite extra pengar.

Tryck på din ålderspension

Om du har avsatta pengar i en pensionsfond kan du överväga att ta ett tidigt uttag. Om du har en Roth IRA kan du ta ut pengar från den utan att behöva betala extra skatter eller påföljder. Om du gör detta kommer du fortfarande att lägga dig på dina pensionssparande, men du kan oroa dig för att komma ikapp senare, när din finansiella kris har passerat.

Om du har en traditionell IRA eller 401k måste du betala skatter och påföljder för eventuella tidiga uttag, men kostnaden kan vara värt det för att rädda ditt hem.

refinansiering

Vissa människor hamnar i problem på grund av justerbara räntelån som har en låg, hanterbar betalning de första åren, och hoppar sedan plötsligt upp till en nivå som är utom räckhåll. Några av de värsta gärningsmännen är lån med bara ränta, som blir mycket dyrare när du måste börja betala kapital och ränta. Andra människor har fast ränta, men räntan är mycket hög - kanske för att de hade dålig kredit, eller kanske för att räntorna bara råkade vara höga vid den tiden.

Om du befinner dig i någon av dessa situationer kan refinansiering av din inteckning vara tillräckligt för att få din månatliga betalning ner till en nivå du kan hantera. Detta kan vara ett alternativ även om du är uppochned på ditt lån. Vanligtvis vill bankerna inte refinansiera en inteckning om du inte har ett rimligt eget kapital, men om alternativet avskärmar lånet kan banken tjäna mer pengar genom att låta dig refinansiera än genom att gå igenom avskärmningsprocessen.

Refinansiering kontra avskärmning

Om du kan återfinansiera ditt hemlån är det vanligtvis det bästa alternativet till avskärmning. Det erbjuder flera fördelar:

Minsta påverkan på kredit. Att ansöka om ett nytt lån dyker alltid din kreditpoäng lite, men nedgången är bara tillfällig. Jämfört med andra alternativ - till exempel en kort försäljning, lån modifiering eller handling i stället för avskärmning - bör en refinansiering göra minsta skada på ditt kreditbetyg på lång sikt.
Ett mer prisvärd lån. Omfinansiering av ditt hem ersätter ett obetalbart lån med ett överkomligt lån. Du har månatliga betalningar som passar mer bekvämt i din budget, snarare än att sträcka den till gränsen eller utöver.
Du håller ditt hem. Det viktigaste är att refinansiering låter dig behålla ditt hem. Du måste gå igenom några krångel för att fylla i pappersarbetet, men det är mycket mindre besvär än att flytta till ett nytt hem.

Sätt att refinansiera

Om du har byggt upp mycket kapital i ditt hem, bör din bank gärna refinansiera din inteckning för dig. Även om du inte kan få en lägre ränta, bör du kunna sänka dina månatliga betalningar genom att förlänga din låneperiod.

Om du till exempel hade ett lån på $ 200 000 och du redan har betalat ut $ 50 000 kan du ta ett nytt 30-årigt lån för $ 150 000. Det kommer att ta längre tid att få ditt hus betalt på det här sättet, men det är bättre än att förlora ditt hem helt.

Om du inte har mycket kapital finns det en chans att du fortfarande kan återfinansiera med hjälp av några speciella program. Dessa inkluderar:

HARPA. Home Affordable Refinance Program (HARP) hjälper husägare vars hem har tappat värde för att refinansiera sina inteckningar, även om de nu är upp och ned. Detta program är endast tillgängligt för inteckningar som uppstod till och med maj 2009 av de regeringssponserade programmen Fannie Mae eller Freddie Mac. HARP-webbplatsen kan berätta om du är behörig och hjälper dig att ansöka. HARP kommer att löpa ut i slutet av 2018, så du måste agera snabbt för att använda detta program.
FHA-program. Om din inteckning stöds av Federal Housing Authority (FHA) kan du dra nytta av några speciella FHA-program för refinansiering. En FHA Simple Refinance är ett bra alternativ för att få lägsta möjliga ränta och hålla dina out-of-pocket-kostnader låga, medan en FHA Streamline Refinance hjälper dig att refinansiera snabbt och undvika pappersarbete.
IRRRL. Husägare med en inteckning som finansieras av Department of Veterans Affairs, eller VA, kan kvalificera sig för ett räntesänkning refinansieringslån (IRRRL). Ibland kallas VA Streamline eller VA-to-VA-lån, detta lån hjälper dig att refinansiera till en lägre ränta. Alla långivare kan tillhandahålla denna typ av lån, men ingen långivare är skyldig att, så du kanske måste shoppa runt för att hitta en bank som kommer att ge detta lån till dig.

Inteckningsträning

Om du inte kan refinansiera ditt hemlån kan du försöka få din långivare att acceptera ett "inteckningsträning." Detta låter som en träningsplan för ditt hus, men det är faktiskt en plan som hjälper dig att "träna" ett sätt att göra din inteckning mer hanterbar. Det finns flera typer av inteckningsträning, inklusive lån modifieringar, uthållighetsplaner och återbetalningsplaner.

Lånändring

Med en låneanpassning accepterar din långivare att ändra villkoren för din inteckning för att göra betalningarna mer överkomliga. Till exempel kan långivaren sänka räntan, ändra ditt lån från justerbar ränta till fast ränta eller förlänga lånets löptid. En fördel med lånmodifieringar är att du ansöker om en tillfälligt stoppar avskärmningsprocessen, vilket ger dig mer tid att rädda ditt hem.

För att vara berättigad till lånemodifiering måste du visa att du har drabbats av ekonomiska svårigheter och inte längre kan uppfylla dina nuvarande lånbetalningar. För att bevisa detta måste du tillhandahålla dokument som lönecheck, skattedeklarationer och kontoutdrag. Du måste också gå igenom en provperiod för att visa att du har råd att göra de nya, lägre betalningarna.

Det finns många olika lånmodifieringsprogram. The Hardest Hit Fund (HHF), som tillhandahåller ändringar i bostadslån och annat stöd till kämpande husägare, finns i 18 stater och District of Columbia fram till slutet av 2020. Det finns särskilda program för att ändra lån för VA- och FHA-lån, som samt program som drivs av banker.

För att ansöka om ett lån modifiering, kontakta din långivare avdelning för att minska förluster (även känd som en avdelning för hemskydd) Du bör kunna hitta kontaktinformation för den här avdelningen på din månatliga inteckningskontrakt eller på långivarens webbplats. Webbplatsen Making Home Affordable (MHA) har mer information om vad du behöver använda.

Tålamod

I vissa fall är den finansiella krisen som gör att din inteckning betalas utom räckhåll endast tillfällig. Till exempel kanske du har tappat jobbet, men du vet att du kommer att starta en ny om några månader. Eller kanske har du hälsoproblem som har lämnat dig tillfälligt oförmögen att arbeta.

I en situation som denna kan ett försörjningsavtal hjälpa dig tills du kommer upp igen. Enligt dessa planer samtycker långivaren till att minska, eller till och med avbryta, din inteckningsbetalning under en viss tid. De lovar också att inte avskärma fastigheten under denna period. I utbyte accepterar du att återuppta betala din inteckning fullt ut när perioden är slut, liksom att betala extra för att komma ikapp de missade betalningarna.

Processen för att söka lånåterhållning börjar på samma sätt som att få ett lån modifiering: kontakta din långivare och be dem att hjälpa dig att skapa en plan. Kom bara ihåg att uthållighet bara är en tillfällig lösning. Det hjälper dig inte att stanna i ett hem som du inte har råd med.

Återbetalningsplan

Du kanske riskerar att avskärmas eftersom du missade flera hypoteksbetalningar under en kortvarig kris, men du är nu tillbaka på fötterna och möter betalningarna igen. I det här fallet erbjuder en återbetalningsplan dig ett sätt att fånga upp och undvika avskärmning.

I en återbetalningsplan lägger din långivare till alla betalningar du har missat och delar sedan upp summan i små bitar som läggs till din vanliga inteckningskostnad under en fast period. Till exempel, om du står bakom $ 3000, kan du lägga till ytterligare $ 500 till varje inteckning betalning under de kommande sex månaderna. Längden på återbetalningsperioden varierar, men tre till sex månader är typiskt.

Kort försäljning

Om du bara inte har råd med ditt hem längre kan ditt bästa alternativ vara att sälja det. Problemet är att om bostadspriserna har sjunkit kan det belopp som ditt hem hämtar på marknaden vara mindre än det belopp du är skyldig på din inteckning, vilket gör att du fortfarande är i rött. I ett fall som detta kan en kort försäljning - att sälja ditt hem för mindre än det belopp du har kvar på inteckning - vara lösningen. Om din långivare accepterar det kan du sälja ditt hus, gå bort och börja om igen.

Anta till exempel att du för närvarande är skyldig 100 000 dollar på din inteckning. För att betala av detta belopp och även täcka dina stängningskostnader vid försäljningen, måste du ange huset för $ 105.000. Bostadsmarknaden i ditt område är dock så kallt att du inte får några erbjudanden till det här priset.

Med en kort försäljning kan du sänka det begärda priset för huset till $ 95 000. Med $ 5 000 för stängningskostnader, lämnar det bara $ 90 000 att betala av din gamla inteckning. Långivaren accepterar emellertid att acceptera detta mindre belopp som full betalning för ditt lån snarare än att gå igenom den dyra, tidskrävande processen att avskärma hemmet. Vissa långivare kräver faktiskt att du provar en kort försäljning innan de överväger några andra alternativ till avskärmning, till exempel ett lån modifiering.

Kort försäljning kontra utestängning

En kort försäljning har flera fördelar jämfört med en avskärmning, men den har vissa nackdelar också. Så här jämför man:

Mindre vänta med att köpa ett nytt hem. Om ditt hus går igenom avskärmning måste du vänta fem till sju år innan en bank ger dig en inteckning igen. Denna väntetid kan minskas till tre år om du kan visa att avskärmningen berodde på omständigheter utanför din kontroll. Efter en kort försäljning kan du emellertid kvalificera dig för ett hemlån igen om bara två år.
Kontroll av försäljningen. Med en kort försäljning styr du processen att sälja ditt hus. Du kan bestämma hur mycket du ska be om det och du vet vem den slutliga köparen är. I en avskärmning grepp banken helt enkelt ditt hem, och du har inget sätt att veta vad som kommer att hända med det.
Mindre social stigma. För många husägare är en kort försäljning mycket mindre pinsamt än en avskärmning. För grannarna ser det ut som alla andra hemförsäljningar; bara banken vet att du får mindre för fastigheten än du är skyldig.
Fortsatta betalningar. Medan du kort-säljer ditt hus, är du fortfarande på kroken för att fortsätta betala inteckning tills försäljningen är klar. Om ditt hus står i avskärmning kan du däremot sluta göra betalningar och fortsätta att bo i huset tills banken sparkar ut dig.
Samma effekt på kreditpoäng. En kort försäljning och en avskärmning skadar båda ditt kreditbetyg med ungefär samma belopp. Båda alternativen kan leda till att din kreditpoäng sjunker med 105 till 160 poäng. Båda lämnar ett negativt märke som kommer att hålla fast vid din kreditrapport i upp till sju år, men din poäng kan börja återhämta sig efter de första två åren eller så.

Hur man gör en kort försäljning

För att få godkännande för en kort försäljning, kontakta din banks avdelningsavhjälpningsavdelning, precis som du skulle göra för ett modifiering av ett lån. Du måste fylla i en ansökan och säkerhetskopiera den med massor av dokument som visar alla detaljer om din ekonomi. Banken kommer att använda denna information för att ta reda på om det är verkligen det enda alternativet att avskärma att ta kortförsäljningen.

De flesta banker kräver också att du har ett erbjudande från en köpare innan de accepterar en kort försäljning. Så du måste lista huset till lägre pris, få erbjudandet, ta det till banken och sedan vänta för att höra om kortförsäljningen har godkänts innan du beslutar om du vill acceptera erbjudandet. Allt detta fram och tillbaka mellan säljaren, köparen och långivaren gör kortförsäljning till en mycket komplicerad process som kan ta upp till ett helt år.

Det är viktigt att se till att om långivaren godkänner försäljningen samtycker den till att inte stämma dig för det extra belopp som du fortfarande inte har betalat på inteckningen. Ibland accepterar långivaren att frigöra sin pant, eller lagligt håll, på fastigheten så att du kan sälja den, men den accepterar inte att acceptera intäkterna som full betalning av ditt lån. Istället kan den söka en "bristdöm" mot dig för att samla in extra pengar på sådana sätt som att garna dina löner.

I några få stater - nämligen Arizona, Kalifornien, Nevada och Oregon - är brister i domar efter en kort försäljning olagliga. Om du inte bor i en av dessa fyra stater, måste du få ett skriftligt avtal från din långivare om att de inte kommer att söka en. Annars kan du sälja ditt hus för mindre än det är värt och fortfarande vara i hålet.

Deed in Lieu of Foreclosure

Om allt annat misslyckas finns det fortfarande en sista sak du kan göra för att undvika den långa, smärtsamma avskärmningsprocessen. Det kallas en handling i stället för avskärmning, och det är en transaktion där du i princip överlåter ditt hem till din hypotekslånare. I utbyte accepterar långivaren att frigöra dig från din skuld, även om det var mer än vad hemmet nu är värt.

Handling i Lieu mot utestängning

En handling i stället är i själva verket fortfarande en avskärmning, men den är snabbare och enklare. Så snart du lämnar ditt hus annulleras din skuld omedelbart. Du undviker också mycket offentligt generande att gå igenom avskärmningsförfaranden.

En handling i stället kommer förmodligen att skada din kredit värdering lika mycket som en vanlig avskärmning. Du behöver dock inte vänta så länge innan du kan köpa ett hus igen. Att välja en handling i stället kan minska väntetiden från minst fem år till fyra - eller till och med två, om du kan visa förmildrande omständigheter.

Hur man får en handling i stället för utestängning

Handlingen i stället processen börjar med att kontakta din banks avdelning för förluster. Du måste fylla i samma typ av pappersarbete som du skulle göra för ett lån modifiering eller en kort försäljning, visar att du har lidit en ekonomisk svårighet och inte längre kan uppfylla dina betalningar.

Precis som du ser din bank troligtvis på en handling i stället som en sista utväg. Det är mindre kostsamt och tidskrävande för det än en avskärmning, men det är inte lika bra som en refinansiering eller till och med en kort försäljning. Vissa banker kommer att kräva att du försöker sälja fastigheten innan de accepterar en handling i stället, och de kommer att be om pappersarbete för att bevisa att du har släppt den på marknaden.

Om din bank samtycker till en handling i stället måste du skriva under två dokument. De första överlämnar ditt hem till långivaren, och den andra, som kallas en estoppel-utfästelse, förklarar om banken accepterar gärningen som full betalning för din inteckningskuld. I de flesta fall kommer banken att frigöra dig från din skuld efter en handling i stället, men i sällsynta fall kan den förbehåller sig rätten att begära en bristdom mot dig. För att undvika detta problem, se till att du innan du skriver under pappersarbetet att det specifikt anger att din gärning i stället löser din skuld.

Vad fungerar inte: Avskärmning bedrägerier

Du kanske undrar varför den här artikeln inte har nämnt någon av "avskärmningshjälp" -tjänsterna som annonserar via lokala tidningar, flygblad och onlineannonser. Dessa tjänster hävdar att de, i utbyte mot en avgift, kan rädda ditt hem från avskärmning. De kan erbjuda:

Förhandla med din långivare för att refinansiera ditt lån
Ta över ditt lån så att du betalar din inteckning till dem, inte till banken
Utför en kriminalteknisk revision för att se om din långivare bryter mot lagar
Hjälper dig att hitta hjälpprogram för nödställda husägare
Hjälper dig att ansöka om konkurs

Tyvärr är dessa så kallade tjänster verkligen ekonomiska bedrägerier som byter utsatta människor som är desperata efter att rädda sina hem. I bästa fall kommer de bara att ansluta dig till riktiga program, som HARP, som du kan använda gratis. I värsta fall kommer de att stjäla hypoteksbetalningarna som borde gå till banken och gräva dig ännu djupare i skuld.

I allmänhet kan du säkert anta att alla program som erbjuder att hjälpa dig undvika avskärmning mot en avgift - i motsats till riktiga program från regeringen, som är gratis - är en bluff.

Slutord

Ibland finns det inget sätt att rädda ditt hem från avskärmning eller ett av dess alternativ som en kort försäljning. Den goda nyheten är att det är möjligt att bygga om din kredit efteråt så att du en dag kan äga ett hem igen. Fokusera på att betala alla dina räkningar snabbt och betala ner alla andra skulder du har, till exempel kreditkortsaldo. Efter ungefär två år bör du se din kreditpoäng börja återhämta sig.

När du äntligen är redo att köpa ett hus igen, lära dig av ditt misstag så att du inte hamnar med en annan inteckning du inte har råd med. Innan du bjuder på ett hus, gör matte och se till att den månatliga betalningen inte äter upp mer än 28% av din inkomst. Ju lägre du kan få betalningen, desto bättre är dina chanser att kunna behålla huset om du står inför ett annat ekonomiskt bakslag.

Vilka råd skulle du ge till någon inför möjligheten att avskärmning?