Hur man beräknar skuld till inkomst för ett inteckning eller lån

Även om du inte behöver encyklopedisk kunskap om alla komponenterna i en bra kreditpoäng eller de överväganden som är involverade i beslut om låneförsäkring, så skadar det inte att veta vad som behåller långivare - och vad som stänger av dem.

Förutom din kreditpoäng i sig är den metrisk värd att vidare utredning din skuld-till-inkomstkvot.

Det är svårt att överdriva skuld till inkomst centralt för försäkringsprocessen. Om ditt förhållande är för högt, kommer du att ha det mycket svårt att säkra personliga lån och andra typer av kredit till rimliga priser. Det kan ha allvarliga konsekvenser för din livsstil och din personliga ekonomiska hälsa, av vilka vi kommer att diskutera mer i detalj nedan.

Här är vad du behöver veta om skuld-till-inkomstkvoten: hur det beräknas, varför det betyder något, dess begränsningar som en indikator på ekonomisk hälsa och vad du kan göra för att förbättra din personliga eller hushållsgrad.

Vad är skuldsättningsgraden?

Det är ett ganska enkelt koncept.

Din skuld-till-inkomstkvot jämförs vad du är skyldig mot vad du tjänar. I matematiska termer är det kvoten på dina månatliga skyldigheter dividerat med din månatliga bruttoinkomst: R = D/jag, där D är din totala skuld, är jag din totala inkomst och R är din skuld-till-inkomstkvot.

Hur du beräknar din skuldsättningsgrad

Du kan beräkna ditt skuldsättningsgrad i fyra enkla steg:

Lägg till dina skulder. Först lägger du till alla dina skulder. Förpliktelser som vanligtvis används för att beräkna din skuld-till-inkomstkvot inkluderar inteckning (inklusive fastställda skatter och försäkringar) eller hyresbetalningar, bilbetalningar, betalningar för studielån, personliga (och andra) lånebetalningar, lånebetalningar på alla lån du har med- signerad (en viktig post för föräldrar med skuldbelastade vuxna barn), underhållsbidrag, barnstöd, inbetalningar för hemmaplan och minimikreditkortsbetalningar (även om du tar ut mer). Detta är inte en fullständig lista över skulder som kan komma in i din skuld-till-inkomstkvot. Om du är osäker på vad din långivare letar efter, fråga din låneansvarig direkt.
Exkludera utgifter som inte beaktas. Räknarens räknatilläggsförhållande inkluderar endast kostnader som anses vara skulder. Det är inte en total redovisning av dina månatliga skulder. Icke-fakturerade utgifter inkluderar vanligtvis betalningar (t.ex. vatten och el), de flesta typer av försäkringar (inklusive bil- och sjukförsäkring), transportkostnader (utom billån), mobiltelefonräkningar och andra telekommunikationsutgifter, livsmedel och livsmedel, de flesta skatter (exklusive skatt på fastighetsskatt) och diskretionära kostnader (till exempel underhållning).
Lägg till din bruttoinkomst. Lägg till alla inkomstkällor före skatt. Om du har ett heltids W-2-jobb är det lika enkelt som att titta på din senaste lönecheck. Om du har flera deltidsjobb, arbetar som en oberoende entreprenör för flera kunder eller äger ett litet företag, är det förmodligen lättast att hänvisa till föregående års skattedeklaration (förutsatt att din inkomst inte har förändrats väsentligt) eller manuellt lägga till kvitton med dina senaste bankkontoutdrag.
Dela steg 1 för steg 3. Dela upp dina totala månatliga skulder enligt definitionen i steg 1 med din bruttoinkomst enligt definitionen i steg 3. Det är din nuvarande skuld-till-inkomstkvot!

Här är ett enkelt exempel. Säg din total sammanlagd månadsskuld, exklusive icke-skuldkostnader, är $ 1500. Din månatlig bruttoinkomst, före skatter och hushållskostnader, är $ 4500. Din skuldsättningsgrad är $ 1 500 / $ 4 500 eller 33,3%.

Varför din skuld till inkomstförhållanden är viktig?

Skuld till inkomst är en av de viktigaste faktorerna som långivare använder för att utvärdera lånesökande.

För långivare är din skuldsättningsgrad en pålitlig indikator på din förmåga att återbetala ett nytt lån i tid. Statistiskt sett, desto högre är din nuvarande skuldbelastning i förhållande till din nuvarande inkomst, desto troligare är det att du kommer att falla efter på skuldtjänsten.

Låneutlåare är särskilt medvetna om de sökandes skuldsättningsgrad. Inteckningsgarantier och de serviceföretag som köper de flesta inteckningar efter att de har utfärdats, har litet incitament att utfärda riskfyllda lån till sökande som kan kämpa för att uppfylla sina befintliga skyldigheter.

Långivare som emitterar hypotekslån med högre risk - så kallade subprime-inteckningar - kompenserar för den ökade risken genom att kräva större betalningar och tilldela högre räntor. Subprime-hypotekslån kräver ofta en utbetalning långt norr om 20% och debiterar ränta som överstiger 8% april, jämfört med 3% till 5% för primära inteckningar..

Vad är en bra skuld-till-inkomstkvot för långivare?

Varje långivare är annorlunda, men 36% är den allmänt accepterade nedskärningen av skuld till inkomster för primära hypotekslån. Det är den maximala skuldkvot som tillåts enligt Fannie Maes regler för manuellt tecknade lån.

Fannie Mae gör undantag från 36% -regeln. Enligt Fannie Mae: s Eligibility Matrix tillåter Fannie Mae skuld-till-inkomstkvoter så höga som 45% på lån som ges till låntagare med högre kreditpoäng och kontanta reserver.

Lån till låntagare vars skuldkvot överstiger 43% kan sakna viktiga låntagarskydd, till exempel gränser för uppsatta "poäng" -avgifter och ränta. Se Consumer Financial Protection Bureau: s litteratur om kvalificerade inteckningar för mer information om vad som är och inte är tillåtet.

Mindre borgenärer är undantagna från regler för kvalificerade inteckningar och kan därför utfärda gynnsamma hypotekslån till låntagare med en inkomstkvot på över 43%. Små borgenärer definieras som långivare med under 2 miljarder dollar i tillgångar och 500 eller färre inteckningar som utfärdats föregående år. Kom ihåg att långivare har slutgiltigt skönsmässig bedömning av beslut om försäkringsgaranti - och att oavsett hur försiktig din långivare är, kommer du sannolikt att möta högre räntesatser och krav på utbetalning om din skuldsättningsgrad överstiger 36%.

Är skuldsättningsgraden en bra indikator för ekonomisk hälsa?

Det är förmodligen klart att skuldkvotsgraden inte är en fullmakt för hushållens kassaflöde. Genom att utesluta breda utgiftskategorier, såsom verktyg, försäkring och mat, är skuldsättning i bästa fall en ofullständig bild av din totala ekonomiska hälsa. Även om det är lättare att spendera mer än du tjänar med en plånbok full med kreditkort eller en stor portfölj av personliga lån, är överdriven hävstång inte den enda faktorn som kan äventyra din ekonomiska motståndskraft.

Skuld till inkomst är en bra indikator på din personliga kreditvärdighet, om det bara beror på i vilken utsträckning långivarna förlitar sig på det i försäkringsbeslut. Men din ”out of the box” skuldkvot, definierad i de fyra stegen ovan, räcker inte för att ge en helhetsbild av ditt ekonomiska välbefinnande.

För att uppnå detta måste du omdefiniera "skuld".

Hur man beräknar en personlig skuldförhållande

Din personaliserade skuld-till-inkomstkvot ska stå för återkommande, oundvikliga personliga eller familjekostnader som inte ingår i steg 2-definitionen av ”skulder.” Sådana utgifter kan inkludera:

Hälsoförsäkring
Bilförsäkring
Hemförsäkring, om inte buntad i escrow
Barnomsorg kostar, om du har små barn i en ensamstående förälder eller tvåårig hushåll
Inkomstskatter, om inte helt tillbaka från din lönecheck
Kostnader för verktyg och kommunikation
Specerier

Självklart, ju fler utgifter du inkluderar, desto närmare kommer du att helt enkelt förvärra ditt hushålls budget. (Om du inte redan har en hushållsbudget, läs hur du gör en personlig budget för första gången.)

Du kan undvika det genom att koncentrera dig på de största skyldigheterna: i de flesta fall sjukförsäkring och barnomsorg. Innan du beräknar din personliga skuld-till-inkomstkvot, subtrahera dina sjukförsäkringskostnader och barnomsorgskostnader (om tillämpligt) från din bruttoinkomst.

Om du är berättigad till skattelättnader eller avdrag relaterade till endera utgifterna, lägg till dem tillbaka i. Beroende på din inkomst kan du vara berättigad till en skattelättnad som motsvarar 20% till 35% av de kvalificerade daghemmen eller andra tillsynskostnader för barn och anhöriga under ålder 13, med en kostnad på $ 3 000 för ett barn och $ 6 000 i utgifter för två eller fler barn. Den fulla krediten är endast tillgänglig för föräldrar med lägre inkomst. Om du tjänar mer än $ 43 000 per år, är din kredit begränsad till 20%. (Denna tröskel kan komma att ändras varje skatteår, så hänvisa till din senaste skattedeklaration och aktuella IRS-publikationer innan du gör några antaganden om din behörighet.)

Beräkning av din skuldsättningsgrad: ett exempel

Låt oss gå igenom ett exempel. Säg din del av din sjukförsäkringsplan kostar dig $ 2500 per år, dina barnomsorgskostnader totalt 11 000 dollar per år för två barn, och din brutto årsinkomst är $ 70 000. Förutsatt att dina barn är berättigade till skattefradrag för barn och beroende av vård, skulle du kunna göra anspråk $ 2200.

För att hitta din "riktiga" inkomstbasis för en personlig beräkning av skuld till inkomst, skulle du subtrahera $ 13,500 från $ 70.000, lägg sedan tillbaka $ 2200: 58.700 USD årliga inkomst, eller ungefär $ 4,892 per månad.

Du kan sedan använda din inkomstbas för att bestämma din maximala rekommenderade skuldbelastning, baserat på långivarnas tröskelvärden. Om du ansöker om en inteckning och vill vara säker på att du kvalificerar dig för bästa möjliga priser och villkor för din kreditprofil, skjut inte mer än 36% inkomstskuld. Med en månatlig inkomstbasis av $ 4892, utan att redovisa några extrakostnader, har du råd att spendera mer än 1 761 $ per månad på skuldtjänst.

Tips för att förbättra din skuldsättningsgrad

Att sänka din skuld-till-inkomstgrad kan verka självförklarande, men att betala ner skuld är ofta lättare sagt än gjort. Följ dessa tips för att få en meningsfull och snabb effekt på din skuld-till-inkomstkvot innan du ansöker om en inteckning eller ett annat större lån:

Skatt med en diskretionär kostnad från din budget varje månad. Det kan vara en morgonlatte, ett kabel-telefon-internetpaket du knappt använder, ett abonnemang för matleverans som du inte har tid att laga mat. Identifiera en sådan ekonomisk svaghet per månad, gör en plan för att leva utan den och ta bort den från din budget.
Snabbare betalningsskuld. Avbetalningslån inkluderar billån, inteckningar, personliga lån och andra lån med fasta månatliga betalningar. (I motsats till detta är kreditkort och kreditvårdslinjer kända som ”roterande” skulder, eftersom du kan dra på dem fritt och det utestående saldot kan stiga eller sjunka i enlighet därmed.) Om höga månatliga betalningar på avbetalningslån faktorerar din höga skuldsättningsgrad, försök att lägga till lite till varje betalning för att minska antalet månader som krävs för att betala av saldot. För låntagare som främst är oroliga för att minska skulden till inkomst på kort till medellång sikt fungerar denna strategi bäst med lån som närmar sig utbetalning: säga ett billån med 24 månatliga betalningar kvar. Det är inte lika effektivt för nyligen utgivna lån på längre sikt: säg, en 30-årig inteckning med 280 månader kvar. Betala mer för lån med längre lån varje månad kan minska lånets totala räntekostnad. Det är bra för din långsiktiga ekonomiska hälsa, men inte direkt relevant för din närmaste skuld-till-inkomst situation.
Betala ut kreditkort i sin helhet varje månad. Om du inte drar nytta av en marknadsföring på 0% i april för att finansiera ett stort köp eller betala ned kreditkortskuld med högre ränta via balansöverföring, ska du inte ha kreditkortsaldo från månad till månad. Om du gör det höjer du din minsta månatliga betalning - och därmed din skuld-till-inkomstkvot.
Dra fördel av erbjudanden om saldoöverföring. Om din kredit är i god form kan du kvalificera dig för låga APR-kreditkort, till exempel Chase Slate eller Citi Simplicity. Dessa kort har ofta långa 0% APR-balansöverföringserbjudanden som i huvudsak fryser ränteansamling på överförda kreditränteskulder med hög ränta, vilket minskar kostnaderna för att betala dem ned. Dra fördel av dem!
Plocka upp några timmar med frilansarbete varje vecka. Att öka sin inkomst är ofta lättare än att minska sin skuld. Om du har säljbara färdigheter eller talanger som översätter väl till frilansavtalet eller konsultmarknaden, hänga på en digital bältros. Leta efter jobb på ansedda webbplatser för frilansarbete.
Uppskjuta stora inköp. Planerar du ett stort hemförbättringsprojekt? Pining för en ny bil? Överväg att skjuta upp dessa köp tills dina befintliga skulder är under kontroll. Om du behöver finansiera en del av dessa köp ökar du din skuld-till-inkomstkvot och ångrar en del av eller allt hårt arbete du har lagt ned.
Undvik att ansöka om nya lån eller kreditkort. Dessa "förhandsgodkända" kreditkorterbjudanden är frestande, men de är inte bra för din skuld-till-inkomstkvot. Undvik att ta på dig nya skulder, särskilt lån med hög ränta och kreditlinjer, tills din skuld-till-inkomstkvot är under kontroll. Undvik rovdrivande lån, till exempel lön till lån, helt och hållet.

Slutord

Skuldsättningsgraden är lätt att förstå i abstrakt. Där gummit träffar vägen är saker inte alltid så tydliga.

Om du tar en slutsats bort från det här inlägget, hoppas jag att det är att din skuld-till-inkomstkvot inte är all-end-all arbider för din ekonomiska hälsa. Ja, det är en avgörande ersättning för långivare och en hög skuldkvot kommer sannolikt att höja dina lånekostnader eller utesluta dig helt från strid. Men det är helt enkelt inte möjligt att få en fullständig, uppmätt bild av din ekonomiska status från detta enda nummer.

Har du beräknat ditt skuldsättningsgrad nyligen? Är det i god form, eller är det mer arbete som ska göras?