Vad är tvångsförsäkringsskyddet - varför du bör undvika det

Även om det inte kan förväntas att du ska begå varje löptid på ditt hypotekslån till minnet, är det viktigt att vara medveten om vissa viktiga bestämmelser. Ett typiskt hypotekskontrakt anger exakt vilken typ av husägarförsäkring du behöver och hur mycket av det du måste ha. Till exempel kan du behöva täckning som skyddar ditt hem från bränder, rån eller andra specifika typer av skador.

Vanligtvis behöver du tillräckligt med täckning så att ditt försäkringsbolag skulle utfärda ett fordran som tillåter full återbetalning av ditt bostadslån vid en katastrof. Du kan också behöva ha särskilda försäkringar, t.ex. översvämningsförsäkring eller vindförsäkring, beroende på var ditt hem är beläget.

Om du inte alltid upprätthåller de nödvändiga försäkringsbeloppen, kan ditt inteckningskontrakt ge din långivare rätten att köpa den försäkring du saknar. Vanligtvis kallas detta tvångsförsäkring - och det kan vara mycket dyrt.

Kostnader och risker med tvångsförsäkring

Kostar

Om du saknar den försäkring som krävs av dina inteckningsvillkor (eller om din täckning upphör att gälla) kan din hypotekslånare köpa vilken typ av försäkring den väljer enligt reglerna om tvångsförsäkring. I dessa fall kommer din långivare inte att shoppa för att få de bästa erbjudandena åt dig - istället kommer policyn att vara betydligt Mer dyrare än vad en motsvarande politik skulle kosta på marknaden. Faktum är att tvångsförsäkrade försäkringar kan ha premier upp till tio gånger högre än normala försäkringssatser.

Ofta är tvångsförsäkring dyra eftersom långivare tjänar vinst på de försäkringar de köper. Till exempel köper Bank of America tvångsförsäkringar för sina inteckningslånare genom sitt eget dotterbolag. En annan större bank, JP Morgan, köper tvångsförsäkring genom Assurant, som sedan betalar ett dotterbolag till JP Morgan för att återförsäkra de försäkringar som den tillhandahåller. På grund av sådan praxis bland stora banker genererade premier för tvångsförsäkring 5,5 miljarder dollar 2010.

risker

När långivare köper tvångsförsäkring, täcks vanligtvis kostnaderna för de ofta orimliga premierna till dina månatliga inteckningar. Detta innebär ett antal risker. En fråga är att du kan tappa efter på dina lånbetalningar. Och när du faller bakom dina lånbetalningar kan du debiteras försenade avgifter och påföljder - vilket gör det ännu svårare att betala räkningen och komma ihåg.

Ett annat stort problem är att tvångsförsäkring ofta köps när en husägare redan kämpar för att betala alla sina räkningar. Under tider med ekonomiska problem kan du låta dina försäkringar upphöra - och därmed utlösa den tvångsförsäkrade. Om detta inträffar kommer du sedan att pressas in i en ännu sämre ekonomisk situation, eftersom din försäkring plötsligt blir mycket dyrare - och kan tvinga dig till avskärmning.

Undvika tvångsförsäkring

Det bästa sättet att undvika tvångsförsäkring är helt enkelt att göra allt för att undvika att din försäkringsskydd förfaller. Detta innebär att du läser ditt inteckningskontrakt noggrant för att bestämma vilka typer av försäkringar du behöver och se till att du alltid har en försäkring som uppfyller eller överskrider minimikraven.

I vissa fall är det dock inte tillräckligt med detta, eftersom vissa husägare har fått en tvångsförsäkring som de köpt för deras räkning för fareförsäkring som de inte fått tillräckligt med tid att köpa på egen hand. Till exempel kanske en husägare inte behöver en översvämningspolicy för sitt hem och därför inte köper den. Men om försäkringskraven ändras och han plötsligt får höra honom gör behöver en översvämningspolicy kanske han inte har tid att köpa den innan hypotekslånaren köper en kostsam politik för hans räkning.

Hur man vidtar åtgärder

Om du upplever ett förfaller i täckningen eller om din långivare köper en försäkring som du ännu inte hade eller inte väntade dig behöva, är det viktigt att vidta åtgärder direkt:

• Kontrollera ditt inteckningskontrakt varje månad för oväntade avgifter. Om tvångsförsäkring har köpt för dig, måste du kontakta din långivare för att ta reda på vilken försäkring du saknar så att du snabbt kan köpa din egen försäkring för att uppfylla täckningskraven.
• Se upp för meddelanden från din långivare som anger nya försäkringskrav. Om du får ett meddelande, agera snabbt och köp de nödvändiga planerna omedelbart.
• Kontakta din hypotekslånare så snart som möjligt om tvångsförsäkring har köpts åt dig. Du kan behöva kontakta din långivare via telefon och skriftligen. Var beredd att tillhandahålla tillräckligt bevis på försäkring och fortsätt att följa upp tills den tvångsförsäkrade försäkringen har tagits bort. Det kan ta flera telefonsamtal.

Även om Bureau Consumer Financial Protection Bureau har försökt att skydda konsumenterna mot tvångsförsäkring och höga premier, är det till slut upp till dig att vidta försiktighetsåtgärder för att undvika denna stora kostnad.

Slutord

Att ha tillräcklig husägarförsäkring är viktigt inte bara för att uppfylla bank- och långivarens krav, utan också för att skydda din investering. Det finns dock ingen anledning att betala mer för försäkring än vad som är nödvändigt. Håll ditt hus tillräckligt försäkrat, och om ett förfaller inträffar av någon anledning, vidta åtgärder direkt för att korrigera problemet - och se till att låneutlåningsgivaren avbryter den tvångspoliserade policyn.

Kontrollerar du noga dina försäkringar för att säkerställa att du har den täckning du behöver?