Skatteeffekter och konsekvenser av en kort försäljning eller avskärmning

Normalt, om du betalar i ett lån eller når en lösning på mindre än hela beloppet som betalas ut, kommer din långivare att utfärda en skatteformulär på 1099 för det år då standardfallet inträffade, vilket tvingar dig att ta med den obetalda - eller "förlåtna" delen av skulden som inkomst på din skattedeklaration. Om det händer, måste du betala skatt på "inkomst" som aldrig riktigt gått igenom dina händer. Detta kan vara extremt frustrerande, för att inte tala hårt om din budget. Beroende på storleken på den förlåtna skulden, kan tilläggsinkomsten - och den resulterande skatten på den - vara betydande.

Tack och lov kommer inte nödvändigtvis att ångra de läkande effekterna av ditt förlåtna lån. I slutet av 2007 antog kongressen lagen om förlåtande av skuldlättnad för hypotekslån, vilket gav skattelättnader till de miljoner som tvingats lösa sina hypotekslån för mindre än det belopp de hade. Enligt IRS:

Lagen för förlåtelse av skuldlättnad från 2007 allmänt gör det möjligt för skattebetalarna att utesluta inkomster från ansvarsfrihet på sin huvudbostad. Skuld som reducerats genom omstrukturering av inteckning samt hypotekslån som förlåtts i samband med en avskärmning är berättigad till denna lättnad. Denna bestämmelse gäller skuld som har förlåtits under kalenderår 2007 till och med 2012. Upp till 2 miljoner dollar förlåtna skulder är berättigade till denna uteslutning (1 miljon dollar om gifta sig arkiverar separat). [betoning tillagd]

Lagen täcker inte bara avskärmningar, utan även kortförsäljning eller eventuell skuldavveckling på din primära bostad för mindre än hela skuldbeloppet.

Så fungerar lagen för förlåtande av skuldlättnad

Även om lagen kommer att bidra till att minska din skatteskuld, kommer det inte att minska mängden pappersarbete du kommer att hantera. För att få skattelättnader, måste du fortfarande registrera och rapportera den blivande inkomsten. När du betalar en skuld för mindre än det är värt, bör din långivare utfärda ett formulär 1099-C (Cancellation of gjeld). Detta formulär rapporterar det verkliga marknadsvärdet på ditt hem strax före avskärmningen och mängden förlåtna skulder. Skattekonsekvenserna av skuldförlåtelsen rapporteras och beräknas på din skattedeklaration på formulär 982.

Du måste rapportera två potentiella skattekonsekvenser:

Intäkter från avbokning eller förlåtelse av skulden
Möjlig vinst från bostadets disposition

För att beräkna skuldavskrivningen på ett formulär 982, subtrahera det verkliga marknadsvärdet för hemmet (som rapporterats på 1099-C, ruta 7) från det totala skuldbeloppet strax före avskärmningen. Ett nummer större än noll kommer att representera inkomst för skuldförlåtelse och bör transporteras till rad 21 (övriga inkomster) på sidan 1 i din 1040 skatteformulär. Som med de flesta delar av skattekoden finns det undantag och undantag, som vi kommer att diskutera.

För att beräkna vinsten från bostadets disposition, subtrahera din justerade bas i hemmet - det du betalade för hemmet plus stora hemförbättringar som ökar värdet - från det verkliga marknadsvärdet på hemmet vid avskärmning (igen, från 1099-C, rad 7). Om värdet på hemmet vid avskärmningen är högre än din justerade grund kommer du att få en vinst som kan rapporteras på formulär 1040, schema D (kapitalvinster och förluster).

Vad är inte Täckt

Notera användningen av ordet ”generellt” i IRS-förklaringen. Det är kanske det enskilt mest laddade ordet som visas i IRS-förordningarna. Och denna tvetydiga flyktklausul i ett ord visas i deras förordningar ganska ofta. I det här fallet betyder det att inte alla avskärmningar och kortförsäljningar omfattas, så du måste veta om handlingen verkligen kan hjälpa dig eller inte.

Det finns två anmärkningsvärda, väsentliga undantag från lagen:

Andra bostäder och investeringar fastigheter omfattas inte av lagen. Om en långivare förlåter din skuld på någon av dessa fastighetstyper, du måste rapportera det som inkomst. Bestämmelserna i lagen gäller bara din huvudbostad.
Kanske mer betydelsefullt är det i lagen att du bara kan utesluta ansvarsfrihet huvudbostadens skuldsättning. Det är skuld som används för att köpa, bygga eller förbättra din huvudsakliga bostad väsentligt eller för att refinansiera skuld som uppstått för dessa ändamål. Enkelt uttryckt, om du refinansierade din bostadslån (bara en eller flera gånger) och tog ut kontanter som översteg din ursprungliga skuld, kan du inte utesluta några förlåtna skulder från utbetalningsdelen av din refi. Du måste rapportera det som beskattningsbar inkomst.

Till exempel, om du förra året tog ut en inteckning på $ 180 000 på ett hem på $ 200 000 och sedan ökade värdet till $ 250 000, kan du ha refinansierat för att få lite extra kontanter för att betala av kreditkort. Skillnaden mellan den ursprungliga inteckning och det nya värdet, i detta fall 70 000 dollar, anses vara skattepliktig inkomst efter en avskärmning eller en kort försäljning.

Om fastighetsmarknaden kraschar och banken avskärmar hemmet med ett värde av $ 190 000, så är de återstående $ 60 000 som din långivare har förlåtit skattepliktiga. Om huset avskärmar Nedan dess ursprungliga värde, säg till $ 160 000, och medan 70 000 $ fortfarande är beskattningsbara, faller $ 20 000 av den förlåtna skulden (beloppet under värdet på din ursprungliga inteckning) fortfarande under lagens skydd.

På samma sätt kommer hemmaplaner för kredit och andra inteckningar som du kan ta efter att du har köpt ditt hem också att uteslutas. Men om du använder intäkterna för att göra stora förbättringar i ditt hem, kommer de pengarna att skyddas.

Några goda nyheter: Även om du befinner dig i ett av undantagen från lagen kan du utesluta upp till $ 250 000 ($ 500 000 om du gifter dig tillsammans) under en gång uteslutning av vinst på primärbostad.

Om du inte kvalificerar dig

Om du faller inom ett av dessa undantag, eller om IRS hittar en annan anledning till att deras "generellt" klausul blockerar dig, kan du fortfarande hitta lättnad i andra delar av skattekoden.

Konkurs. Om ditt hem och hypotekslån ingår och avskrivs genom konkurs är den förlåtna skulden i allmänhet inte beskattningsbar.
Lån utan resurs. I flera stater är bostadslån "non-recourse", vilket innebär att din långivares botemedel är begränsad till värdet på den fastighet som säkras genom ditt lån. Långivaren kan inte förfölja dina andra tillgångar i ett försök att tillgodose skulden. Förlåtelse av ett icke-återkallande lån representerar inte beskattningsbar inkomst för låntagaren. Inteckningar är icke-utnyttjande i 12 stater (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), men kolla med din advokat för att se om det finns några andra bestämmelser i ditt samhälle.
Insolvens. Om dina totala skulder överstiger dina totala skulder, är du tekniskt "insolvent" och förlåtna skulder kan komma att omfattas av uteslutande av insolvens. Om du är insolvent kräver normalt inte IRS att du inkluderar förlåtna skulder i din inkomst. Om du tror att du faller in i den här kategorin, prata med din skatteadvokat. Beviljningskraven för denna uteslutning är betydande och du behöver ett proffs som hjälper dig att förbereda pappersarbetet.

Slutord

Förhoppningsvis är en avskärmning eller kortförsäljning en situation som är en gång i livet, men om du står inför utmaningen att förlora ditt hem, måste du veta vad skattekonsekvenserna och konsekvenserna är innan de smyger på dig och orsakar mer skada på din budget. Att förstå lagen för förlåtande av skuldlättnader kan hjälpa till att lindra en del av bördan, eller åtminstone hindra dig från att bli överraskad av din revisor eller IRS.

Du vill definitivt inte hantera pappersarbete, beräkningar eller rättsliga beslut på egen hand. Försök inte att hantera dessa problem med en självförberedd skattedeklaration eller med gratis programvara för skatteförberedelser online. Om du handlar med förlåtelse av fastighetsskuld bör du säkert söka vägledning av en CPA, särskilt om du behöver använda en av de metoder som inte omfattas av lagen.

Fullständig information om annullering av inteckningskuld finns i IRS-publikation 4681, som för närvarande inte är tillgänglig på IRS-webbplatsen. För att beställa en kopia, kontakta IRS direkt på (800) 829-3676 eller besök ett IRS-fältkontor.