Hur du kan refinansiera ett inteckning på ditt hem

Innan du ansöker, förstå vad hypotekslånaren kommer att be dig att ge, vilken typ av inteckning du är (och inte) letar efter och om det är vettigt att refinansiera nu eller vänta.

Om du är redo att refinansiera, följ dessa steg för att få bästa möjliga erbjudande på din nya inteckning.

5 steg för att refinansiera ditt inteckning

1. Förbered din ekonomiska översikt

Kreditgivare behöver en fullständig ekonomisk bild för att avgöra om du har råd med din nya inteckning. Innan du tillhandahåller detta är det dock bäst att själv granska dina finanser.

Kontrollera först din kreditrapport. Om du hittar några felaktigheter, be kreditbyråerna om att korrigera dem. Du vill inte att materiella felaktigheter försämrar din kreditpoäng eller ökar räntan du erbjuds.

Därefter samlar du din dokumentation. Alla bank- eller inteckningsmäklare som du arbetar med kommer att begära vissa artiklar. Det är också bäst att granska dessa artiklar först, så att du inte möter några överraskningar:

Bevis på inkomst, inklusive skatteredovisning, betalstubbar eller kontoutdrag
En ny bedömning av ditt hem (särskilt om du inte har mycket kapital)
Aktuella kreditpoäng och kreditrapporter
Räkningar för fastighetsskatt

2. Bestäm det inteckning du vill ha

Genom att refinansiera din inteckning får du en chans till en "do-over." Om du inte fick det du ville första gången, ta chansen att skräddarsy din nya inteckning närmare efter dina behov.

Dessutom kan din kredit värdering ha förbättrats efter några år med snabba inteckning betalningar och du kan nu kvalificera sig för en bättre ränta än du gjorde tidigare. Men innan du börjar shoppa, bestäm dig vad du vill ha av din refinansiering.

Hur länge vill du ha en låneperiod??
Du kanske vill strukturera din refinansierade inteckning så att den betalas ut på samma schema som din ursprungliga inteckning. Om du till exempel initialt hade en 30-årig inteckning och refinansierade vid år sex skulle löptiden för din nya inteckning vara 24 år.

Du kan också få en längre eller kortare tid än du ursprungligen hade. Om räntan och avgifterna är desamma får du en lägre betalning på längre sikt. Men eftersom det tar längre tid att betala, kommer du i slutändan att betala mer i ränta. Om du vill betala av ditt hem snabbare och betala mindre ränta kommer en kortare låneperiod, till exempel 15 eller 20 år, att vara mer lämplig, så länge du har råd med de högre betalningarna.

Vill du ha en inteckning med en fast fast ränta?
En inteckning med justerbar ränta, eller ARM, var praktiskt taget okänd för femton år sedan. Men nu är de allmänt tillgängliga och är ofta ett av de första alternativen som en låneombud presenterar.

De flesta justerbara räntelån har en fast ränta på så lite som några månader till mer än fem år. Efter denna punkt kommer räntan att justeras enligt ett ränteindex, till exempel LIBOR. Fördelen med en ARM är att räntan för de första åren är mycket låg i förhållande till en 30-årig fast ränta. Dessutom tenderar dessa inteckningar att vara lättare att kvalificera sig för.

Om du är övertygad om att du inte kommer att stanna i ditt hem längre än den ursprungliga fast ränta kan en ARM vara ett bra alternativ. Men om du håller lånet förbi denna punkt kommer din ränta sannolikt att öka och kanske till och med göra dina betalningar obefordrade.

Dessutom riskerar du att frekvensen ökar ytterligare. Faktum är att många som refinansierar nu tar sig ur armband och till inteckningar med en fast fast ränta. Tyvärr beror detta delvis på att låneförvaltare har gjort fel på dessa lån tidigare.

Till exempel, om din låneombud säger att räntan är fast, fråga honom hur länge den är fastställd. Eftersom många människor begär en "30-års fast ränta" -lån, kommer vissa skrupelfria långivare att presentera ett 30-årigt lån med en fast ränta, men inte nämna att räntan endast är fast i två år. Detta är en anledning till att det är viktigt att dubbelkontrollera alla lånedokument innan du signerar.

Vad är ditt hem värt nu?
Eftersom bostadspriserna går upp och ner kanske du inte vet hur mycket kapital du har i ditt hem. Beloppet på eget kapital är helt enkelt det belopp som ditt hem är värt minus hur mycket du är skyldig på din inteckning och eventuella kapitalränta för kredit, bostadslån eller andra och tredje inteckningar.

Detta är viktigt eftersom du vanligtvis behöver ett visst eget kapital för att kvalificera dig för att refinansiera. Med det sagt, även om du har lite kapital eller är uppochned på din inteckning, kan du fortfarande kvalificera dig för att refinansiera via det regeringsstödda Making Home Affordable-programmet. Med traditionella medel kan det vara svårt eller omöjligt att få en inteckning på ett hem med mindre än 10% eget kapital, eller så kan du inte kvalificera dig för en tillräckligt låg ränta för att göra omfinansieringskostnaderna värda det.

Rullar du andra skulder till din inteckning?
I vissa fall kan det vara smart att kombinera ett kreditkapitallån, ett eget kapitallån eller en andra inteckning med din primära inteckning i en refinansiering. Detta gör att du kan få en bättre ränta på skulden och eventuellt betala ner den snabbare.

Men om du funderar på att rulla kreditränteskuld med hög ränta till en ny inteckning bör du noga överväga de potentiella konsekvenserna först. Till exempel, vad som en gång var osäkrade kreditkortsskulder och berättigat till ansvarsfrihet i en konkurs kommer att säkras av ditt hem. Med andra ord, du riskerar ditt hem om du inte kan betala av det belopp du rullade till din inteckning.

Om du använder befintligt hemkapital för att betala av någon skuld, kommer du nödvändigtvis att minska mängden eget kapital i ditt hem och kan behöva betala privat inteckningförsäkring eller PMI. På grund av PMI kan det ibland kosta mindre att hålla din HELOC eller kreditkortsskild separat, även om de är högre. PMI krävs vanligtvis när du har mindre än 20% eget kapital i ditt hem och kostnaderna varierar något beroende på långivare.

Hur bra är din kredit?
En bra hypoteksmäklare kan ge dig en siffra på vilka räntor du kommer att kvalificera dig baserat på din kreditpoäng. Om du inte kan kvalificera dig till en lägre skattesats är det mindre troligt att en refinan kommer att gynna dig. Se till att du vet vilken ränta du behöver för att få den låneperiod du vill ha för att göra refinansiering värd kostnaden.

När du har svarat på dessa frågor kan du ansluta informationen till en inteckningskalkylator för att uppskatta betalningar så att du bättre kan jämföra utlåningserbjudanden och identifiera vilka som verkligen är "för bra för att vara sanna."

Kommer du att få en förskottsbetalning?
Eftersom långivarna tjänar på de räntor du betalar minskar deras vinst om du betalar din inteckning tidigare än väntat genom att återfinansiera eller sälja ditt hem. Därför har de infört lite säkerhet (för sig själva) i ekvationen via böter förskottsbetalning.

En inteckning med förskottsbetalning debiterar i grunden du extra om du refinansierar eller säljer ditt hem inom de första åren efter att du tagit inteckning. Denna straffperiod är ofta mellan tre och fem år, men kan vara så många som tio år eller längre. Dessutom är den påföljden ofta brant, till exempel sex månaders ränta, om du betalar lånet tidigt.

Så varför i övrigt vill du ha en förskottsbetalning på ditt nya lån? Det är många som inte gör det. Men baksidan är att det kan ge dig en lägre takt. Att använda sig av en förskottsbetalning är riskabelt eftersom du aldrig vet vad livet kommer att kasta på dig och när du kanske behöver flytta. Som sagt, om du är säker på att du kommer att vara i samma hemår från och med nu, undersöka fördelen med att lägga till en förskottsbetalning på ditt lån och leta efter en som bara straffar dig om du refinansierar och inte om du säljer.

3. Bestäm den bästa tiden att refinansiera

Om du vill refinansiera ur en ARM kan du missa potentiella besparingar om du gör det innan den initiala låga räntan löper ut. Det finns emellertid andra faktorer att tänka på, till exempel räntesatser och bostadsmarknaden är på väg.

Om du till exempel har två år kvar innan din ARM-ränta justeras, men ditt hemkapital svävar runt 20%, kan du välja att refinansiera nu så att du inte behöver betala PMI om ditt hemvärde minskar. Ta reda på det från din inteckningstjänst när dina räntor börjar förändras och jämföra de potentiella riskerna och fördelarna med att stanna kvar i din ARM lite längre kontra refinansiering nu.

Å andra sidan kanske du vill placera din refinansiering i enlighet med andra händelser, som att vänta tills du har två år på ditt nuvarande jobb, betala ner skulder eller spara pengar för refinansieringskostnader. Var och en av dessa faktorer kan underlätta lånekvalificeringsprocessen eller minska din betalning. Eftersom ansökan om refinansiering kommer att skada din kreditpoäng, är det bäst att vänta tills du har åtagit dig innan du lämnar in din ansökan. Annars kan det vara svårare att kvalificera sig om du slutar processen och starta om den, säg, sex månader senare.

En annan övervägande är hur länge du planerar att bo i ditt hem. Eftersom refinansiering vanligtvis kostar mellan 2 000 och 4 000 dollar beroende på storleken på din inteckning och var du bor, se till att du tar tillbaka kostnaderna innan du flyttar. Den allmänna tumregeln är att om du inte planerar att bo i ditt hem i minst två år till kommer att refinansiering kosta dig mer pengar än det sparar.

4. Begär lånekonsultationer

Att refinansiera en inteckning är i allmänhet enklare och snabbare än att få din ursprungliga inteckning, så det finns ingen brist på banker och mäklare som vill hjälpa dig.

Kreditkonsolider. Ett bra ställe att börja är med en webbplats som Lending Tree, som gör att du kan få ränteuppgift från flera olika långivare. Du fyller bara i ett formulär och de ger din information till flera långivare som kommer att tävla om att erbjuda dig låga priser. Tänk dock på att de lägsta priserna och låga stängningskostnader vanligtvis inte går hand i hand.
Lånemäklare eller låneansvarig. Du kan också kontakta inteckningsmäklare eller låneförvaltare som hjälpte dig med din ursprungliga inteckning om du hade en bra upplevelse med dem. De kan också ge information om vilken typ av priser du kan kvalificera dig för och hur marknaden ser ut innan du ansöker.
Credit Union eller Bank. Kreditföreningar erbjuder inte alltid de mest konkurrenskraftiga priserna, särskilt på större lån som en inteckning. Men om du har en långvarig relation med din kreditförening eller bank kan du kanske få en bra affär.

Oavsett om du bestämmer dig för att arbeta med en lokal bank eller kreditförening, en större bank eller en mäklare, bör din lojalitet vara till din plånbok. Överväg erbjudanden från alla sidor noggrant för att bestämma vilka som passar dig. Titta på den totala kostnaden för refinansiering (inklusive ursprungspoäng, rabattpoäng, titelförsäkring och andra avgifter) och fokusera inte bara på kostnaderna utanför fickan eller din betalning. Kreditgivare har blivit väldigt kreativa när det gäller att göra lån som faktiskt är "högkostnad" verkar vara "billiga."

Se till att du jämför jämför äpplen med äpplen när du granskar olika citat också. Med andra ord, bekräfta att varje offert som du får är för samma lånetyp - den du begärde. Tyvärr kommer några skrupelfria långivare att visa dig fantastiska "erbjudanden" att rulle in i. Ännu senare upptäcker du att "affären" var för en helt annan typ av lån som en 6-månaders arm. I själva verket, om du ber om ett 30-årigt lån med fast ränta och låneförvaltaren visar dig en 30-årig justerbar räntelån med en 6-månaders fast period, stå upp och lämna!

5. Kostnader utanför fickan

Du måste överväga om du ska betala kostnaden för att refinansiera ur fickan eller packa upp den i lånet. Även om långivare kommer att erbjuda refinansiering med låg eller ingen kostnad, inser du att många av dem helt enkelt slår ut kostnaderna inom lånet som ska betalas senare.

Undersök de offert som du får för att avgöra hur stängningskostnaderna ska betalas och hur lånets villkor påverkas genom att inkludera dessa kostnader jämfört med att betala för dem ur fickan. Kom ihåg att om du finansierar dina stängningskostnader tar det längre tid att få tillbaka dem. Emellertid kan inlåning av stängningskostnader inom lånet låta dig refinansiera även om du inte har tillräckligt med kontanter för att täcka kostnaderna.

Slutord

Det viktigaste när du handlar efter en refinansiering är att komma till bordet förberett och dubbelkontrollera allt som du har sagt eller "garanterat." Detta territorium är fortfarande köpare. Bli inte kopplad till att ta den enkla vägen och "lita på" någon.

Du kan senare till exempel upptäcka att affären du tyckte var för bra för att vara sant faktiskt kom med en förskottsbetalning som hindrar dig från att sälja ditt hus. Gör dig själv en tjänst och gör dina läxor. Tänk också på att en inteckning är en inteckning oavsett var du får den, och de flesta kommer omedelbart att säljas till en annan servicepersonal efter att du har skrivit.