What is a Mortgage REIT (mREIT) - Definition, risker och lämplighet
Nyligen har det ökat intresse för en grupp REIT som kallas mREIT, som också betalar höga utdelningar men utgör en något annan uppsättning risker.
Vad är en MREIT?
"M" står för "inteckning", eftersom mREIT är en speciell grupp REIT som baserar sina fastighetsinvesteringar på hypoteksmarknaden. För det mesta innebär detta att MREITs köper inteckningar på den sekundära hypoteksmarknaden - med andra ord köper de bolåneskulder.
Efter att en bank lånar ut pengar till någon som köper ett hus, säljer banken den inteckning till en inteckningsköpare (som till exempel en MREIT), och eftersom hypoteksräntorna är bundna till statsobligationsmarknaden är mREITs nära knutna till den marknaden också.
Typer av MREIT
När ett MREIT är upprättat specialiserar det sig vanligtvis i en typ av inteckningskuld. Vissa företag köper bara inteckningar som stöds av en federal byrå som Fannie Mae, Freddie Mac eller Ginnie Mae. De väljer dessa inteckningar eftersom de stöds av en federal garanti och det finns därför en lägre risk för fallissemang, vilket innebär att de också är mindre lönsamma.
Andra mREIT, ibland kallade icke-byrå mREIT, specialiserar sig på inteckningar som inte är garanterade av en federal byrå. Dessa tenderar att betala högre utdelning, till stor del för att det finns en högre risk för att inteckningarna går ut i fallet.
Att äga andelar
Investerare kan köpa in dessa MREITs genom att köpa aktier i företagen, som handlas på en börs. Som delägare i företaget får aktieägare utdelning från MREIT: erna och det är där de attraktiva höga avkastningen kommer in.
Liksom andra offentliga företag går en mREIT upp och ner i värde när marknaden omvärderar företagets värde. Om investerare tror att en MREIT kommer att bli mindre lönsam eftersom det blir dyrare för dem att samla in pengar eller eftersom inteckningar kommer att underprestera, kommer aktiekursen att sjunka. Eftersom många investerare ser på mREIT som en källa till passiva inkomster tack vare de höga utdelningarna kommer mREIT-aktier också att avskrivas om investerare tror att utdelningen kommer att gå ner.
Beskattning
Även om höga utdelningar kan vara attraktiva bör mREIT-utdelningar inte tas till nominellt värde. Detta beror på att MREIT-företagen måste betala minst 90% av sin inkomst till aktieägarna enligt lag, vilket i sin tur innebär att inkomst inte beskattas till REIT utan istället beskattas som ordinarie inkomst till aktieägaren. Så MREIT-utdelningar anses inte vara kvalificerad utdelning som är berättigad till föredragen skattebehandling, utan betraktas som ordinarie utdelning och beskattas till aktieägarens marginalskattesats. Därför, ju högre din skattesats är, desto mindre kommer du att vinna.
Eftersom REITs beskattas till den ordinarie inkomstnivån och inte till den lägre utdelningsnivån, kan de vara ett mycket ineffektivt sätt att tjäna passiva inkomster ur ett skattemässigt perspektiv. För vissa människor är detta irrelevant, men om inkomsten från en REIT-investering flyttar investeraren till en högre inkomstskattgrupp eller de redan är i en, skulle det förmodligen vara klokare för investeraren att välja lägre avkastning på utdelningsräntande aktier som beskattas till lägre utdelningsränta.
Det finns ett sätt att undvika skatteregler för REIT-utdelningar: Håll REIT-innehav på ett skatteskattet pensionskonto för att undvika att dessa REIT-utdelningar läggs till din skattepliktiga inkomst helt medan du fortfarande arbetar.
mREITs och obligationer
En viktig faktor som påverkar mREITs lönsamhet och utdelning är förändring på obligationsmarknaden. mREITs köper inte bara inteckningar med återinvesterade vinster från företagets verksamhet. Eftersom så mycket av företagets vinst går till investerare måste företaget låna pengar för att köpa inteckningar.
Det är här obligationsmarknaden blir avgörande för en mREITs verksamhet. Enkelt uttryckt lånar mREIT pengar till kortfristiga obligationsräntor och lånar dem till räntor nära de högre långsiktiga obligationskurserna - när de köper inteckningar lånar de i princip de pengarna till nuvarande hypoteksräntor. Eftersom hypoteksräntor är bundna till de högre, långa räntorna, är MREIT-vinsterna direkt proportionella mot klyftan (eller "spridningen") mellan kort- och långfristig obligationsränta.
Eftersom hypoteksräntor är bundna till obligationskurser måste en investerare i mREIT titta på obligationsmarknaden såväl som fastighets- och hypoteksmarknaderna för att förstå den vinstpotentialen. Ju större klyftan, mellan kort- och långfristig obligationsränta, desto mer lönsam blir MREIT-verksamheten. Om Federal Reserve håller sitt löfte om att hålla räntorna låga, bör skuldspreadarna förbli stora och MREIT-utdelningen bör förbli hög.
Det största hotet mot mREIT är en ökning av den kortsiktiga statsräntan. Detta är delvis varför mREIT har blivit populära under hela 2012. I januari tillkännagav ordförande Ben Bernanke Fed: s avsikt att hålla priserna låga fram till slutet av 2014, vilket i huvudsak garanterar mREITs vinstmarginal under tre år. Löfte om att fortsätta injicera kontanter som en del av QE3 i september fick också MREIT-aktiekurserna att hoppa längre, liksom Bernankes uttalande om att Federal Reserve planerar att hålla räntorna låga fram till 2015.
Risker och fallgropar för mREIT-investerare
Innan du tar slut och fyller din portfölj med ett gäng mREIT, finns det flera punkter att tänka på. Även om vinstpotentialen kan vara hög, riskerar MREIT-investerare att förlora pengar i det underliggande aktiekursen och även via reducerad utdelning.
1. Utdelningstider
Ett antal mREIT har minskat sina utdelningar de senaste åren. Det finns många möjliga orsaker till detta: lån som inte fungerar, dålig hantering och krympande möjligheter på den sekundära hypotekslånemarknaden. Och eftersom mREIT-utdelningar är mycket känsliga för fluktuationer i obligationsräntorna och för kontantbeloppet i ekonomin, om Federal Reserve beslutar att höja räntorna, skulle mREIT-värden vara de första att förlora värde.
2. Prioritetslån och refinansiering
En högre lånekostnad skulle påverka alla mREIT, men enskilda mREIT kan också skadas av lån med dålig prestanda. Om de inteckningar som innehas av ett MREIT förfaller, förlorar MREIT pengar. Medan MREIT vanligtvis är mycket diversifierade mellan olika inteckningar, är de fortfarande begränsade till en marknad och saknar därför mångfalden för att motstå en kollaps på hypoteksmarknaden.
Om en annan olycka som subprime-krisen får låneinnehavare att misslyckas med sina inteckningar kan det förstöra MREIT-marknaden. Det finns dock ett sätt att mildra denna risk: Vissa mREIT-investerare investerar endast i inteckningslån på byråer, som Fannie Mae och Freddie Mac-lån. Eftersom dessa byrålån har en amerikansk statsgaranti, är de lägre risk än mREIT utanför byrån och erbjuder vanligtvis en lägre utdelningsränta som ett resultat.
Det andra extrema är dock lika dåligt: Om en inteckning betalas tidigt förlorar MREIT också pengar eftersom den inte längre kommer att få betald ränta från den skulden och måste köpa ny skuld. Den höga räntan på inteckningslån under 2012 har skadat vissa MREIT, och även om de fortfarande kan låna pengar till låga räntor och köpa inteckningar, kommer dessa inteckningar sannolikt att ha lägre räntor.
3. Driftsförluster
För det tredje och mest oroväckande fungerar många av de största mREIT-enheterna med en liten vinst eller förlust. Om en MREIT fortsätter att verka med en vinst som är mindre än det belopp som det måste utdelas för utdelning måste den utdelningen minskas. När dessa utdelningsminskningar tillkännages faller mREITs aktiekurs vanligtvis också. Naturligtvis, om företaget verkar med en förlust tillräckligt länge, kommer det att gå ur verksamhet och aktierna kommer att vara värdelösa.
Under det andra kvartalet 2012 rapporterade några av de största mREIT-värdena efter marknadsvärde förluster på miljoner dollar och rörelsemarginaler från -30% till -60%. Detta beror på att de långa räntorna föll, vilket minskade spridningen mellan kort- och långfristiga obligationskurser när investerare letade efter en säker obligationsmarknad.
Eftersom inget företag kan verka för evigt med förlust ger dessa nedslående avkastningar obekväma frågor om hållbarheten av mREIT-uppskattning om obligationsspridningen fortsätter att minska. Det ger också upp frågan om hur mycket spekulation och risk som finns på MREIT-marknaden, eftersom dessa förluster drabbade företagen just när deras aktiekurser steg kraftigt.
4. QE3 och förskottsbetalningsrisk
Federal Reserve: s senaste beslut att inleda en tredje omgång av kvantitativ lättnad (QE3) är ytterligare ett problem för mREIT. QE3 riktar sig, till skillnad från sina föregångare, mot inteckningssäkrade värdepapper - Fed planerar att köpa ett obegränsat antal av dessa värdepapper varje månad tills ekonomin ser bättre ut.
Dessa värdepapper är desamma som MREITs investerar i, så detta meddelande påverkar dem direkt. Med Federal Reserve som en mer aggressiv aktör på marknaden kan det finnas fler möjligheter för inteckningshållare att refinansiera. Detta är dåligt för MREITs, eftersom en refinansiering innebär att den inteckning som de har betalas tidigt - och de inkomster de tjänade på räntebetalningar stoppar.
Å andra sidan kan QE3 ha en mer positiv inverkan på sekundärlånemarknaden. Genom att uppmuntra till fler refinansiering skapar det större inteckningsaktivitet och därmed fler affärsmöjligheter för MREIT. Eftersom det också håller de korta obligationskurserna låga, bör en stor spridning mellan kort- och långfristiga obligationskurser förbli på plats, vilket gör att MREITs möjlighet att låna pengar till en mycket lägre ränta än vad de lånar ut.
5. Begränsat kapital
Eftersom dessa företag måste returnera 90% av sina inkomster till aktieägarna är de starkt begränsade i hur de kan hantera och återinvestera sina vinster, vilket gör det svårt att växa i goda tider och hålla sig flytande i dåliga tider. Detta gör REIT-strukturen till en i sig riskfylld verksamhet. Avvägningen för denna risk är en mycket högre utdelning på kort sikt, men den avväxlingen är inte alltid hållbar.
Lämplighet
Eftersom mREIT är flyktiga och lätt påverkas av hypoteksmarknaden, fastighetsmarknaden och den federala statsobligationsmarknaden, är de ett riskabelt spel. Men deras höga avkastning och direkta betalning av vinster till investerare gör dem till en stor källa till kontanter på kort sikt.
Dessutom erbjuder de en likvida form av investeringar i fastigheter och tillgång till professionell förvaltning. Genom att köpa aktier i ett MREIT kan enskilda investerare indirekt låna ut pengar till personer på hypoteksmarknaden. Om du tror att det kommer att bli en återhämtning på fastighets- och hypoteksmarknaden är mREIT ett sätt att göra det.
Yngre, mer aggressiva investerare som inte äger någon fastighet själva men som är hausse på fastigheter kanske vill överväga mREITs. Men MREIT kan också ha en plats i mer mogna portföljer så länge andelen de utgör är inte mer än investeraren har råd att ta en förlust på.
Slutord
Fallgroparna i MREIT betyder inte att de alltid bör undvikas. Genom att dra fördel av obligationsspridningar som är ganska förutsägbara och erbjuder likviditet till fastighetsmarknaden ger mREITS en värdefull service och en möjlighet för investerare att överlämna sina medel till experter som kan spela både obligations- och fastighetsmarknaderna för att göra en vinst.
Innan du investerar bör du dock titta bortom de tvåsiffriga utdelningarna, oavsett hur främmande de först verkar. Genom att titta på en mREITs balansräkning, kassaflödesanalyser och tidigare resultat kan investerare få en bra känsla för om företaget är värt att investera i, och om de kan kränka risken.
Vad är dina tankar om att investera i MREITS?
