Hur man hittar en bra entreprenör för reparationer i hemmet

Ingen vill gå igenom en sådan prövning. Och ändå händer det hela tiden, särskilt under sommaren när fler husägare startar projekt för att förbättra hemmet.

De allra flesta entreprenörer är ärliga och pålitliga, men det kommer alltid att finnas de som är redo och villiga att köra en bedrägeri och springa av med dina pengar. Så hur kan du se till att du hittar en pålitlig och ansedd entreprenör som håller sina löften? Och hur ser du till att du anställer rätt professionell för jobbet? Låt oss ta en titt.

Behöver du en entreprenör eller Handyman?

Ta en titt på ditt projekt att göra-lista. Kanske måste du byta ut taket, fixa läckan under diskbänken, kakla igen på hallgolvet och installera en takfläkt i din sons sovrum. Du skulle också vilja bygga ett litet däck för sommarkokningar.

Vissa av dessa projekt är relativt enkla att genomföra, medan andra är mycket mer komplexa. Så frågan blir: Behöver du anställa en entreprenör, eller räcker en praktiker?

Vissa projekt kräver djup kunskap och till och med lokala eller statliga certifieringar; för dessa projekt behöver du en entreprenör. Andra projekt kan hanteras av någon som vet hur man använder en bandsåg eller som har tid att fixa ett läckande rör; för dessa projekt kan du ringa en praktiker, som vanligtvis tar ut mindre per timme eller projekt än en licensierad entreprenör.

Så här räknar du ut vilken professionell du ska anställa för ditt projekt.

Hantlangare

En praktiker kommer vanligtvis att genomföra allmänna hemreparationer och rutinunderhållsprojekt, till exempel:

• Byt ut ett handfat
• Installera en ny toalett
• Målning
• Rengör rännor
• Gipsreparation
• Installera en uteplats
• Säsongsunderhållsprojekt
• Mindre VVS-reparationer
• Golvreparation eller utbyte
• Trädgårdsarbete
• Staketreparation
• Eliminera utomhusform

Dessa projekt är inte komplexa och kräver inte mycket specialiserad kunskap.

Entreprenör

Entreprenörer är bättre lämpade för större jobb som kräver tillstånd, specialkunskap eller båda. Dessa yrkesgrupper ingår i två kategorier: entreprenörer och entreprenörer.

Byggentreprenör

En generalentreprenör (GC) fungerar som chef för stora projekt. De anställer entreprenörer, så kallade underleverantörer, för att utföra specialiserade uppgifter som att installera ny VVS, installera nya bänkskivor eller återkoppla ett hus. Byggentreprenörer ser till att alla tillstånd lämnas in, att alla tidsfrister uppfylls och kostnaderna stannar på budget.

Du bör anställa en entreprenör för projekt som:

• Ombyggnad av kök eller badrum
• Bygga ett tillägg
• Bygga ett nytt hem

entreprenörer

Entreprenörer är skickliga och licensierade varumärken som arbetar oberoende med flera entreprenörer eller med en större byrå. Du skulle anställa en entreprenör för projekt som:

• Bygga ett däck
• Belöna ett hem
• Installera en helhusgenerator
• Byta ut VVS eller installera en varmvattenberedare
• Installera nya fönster eller dörrar
• Återskapa en öppen spis eller installera en vedspis
• Installera brickor eller murverk
• Installera en VVS-enhet

Om du fortfarande inte är säker på om du behöver en allmän entreprenör, ordinarie entreprenör eller hantverkare, följ dessa regler från HomeAdvisor:

• Om jobbet tar mer än en vecka ska du anställa en GC.
• Om jobbet kräver flera olika proffs att slutföra, anställa en GC.
• Om jobbet kräver några tillstånd, hyra en GC.
• Om dessa regler inte är tillämpliga på ditt projekt, kan du ha det bra med en vanlig entreprenör eller till och med en praktiker.

Hur mycket kostar det dig?

Du undrar kanske om du ska göra det själv (DIY) eller hyra en entreprenör. Och om du anställer någon, hur mycket kommer det att kosta dig?

En entreprenörs offert beror på ett antal faktorer: typ av projekt, hur dyra material är och var du bor. Det är omöjligt att ange ett genomsnittspris eftersom projekt varierar så mycket.

Om du till exempel tänker bygga om ditt kök, kommer du förmodligen att behöva anställa en entreprenör som också kommer att anställa underleverantörer som rörmokare och elektriker. Kostnaden för ett projekt som detta beror på projektets omfattning och genomsnittliga timpriser för varje underleverantör, som kan variera mycket beroende på var du bor.

Enligt HomeAdvisor inkluderar genomsnittspriser för entreprenörer:

• Elektriker: $ 50 till $ 100 per timme
• Rörmokare: $ 45 till $ 200 per timme
• Kakelinställning eller steninställningsprofessionell: $ 863 till $ 2,681 per jobb
• Taktäckare: 7 544 dollar per jobb
• HVAC: 284 $ (reparation) eller 4 274 $ (installation) per jobb
• Fönsterinstallation: 5 274 $ per jobb
• Husmålning (exteriör): 2 803 $ per jobb

Det är lite lättare att uppskatta vad du ska betala för ett mindre projekt som kräver en praktiker. Dessa yrkesutövare tar normalt mindre än en entreprenör; enligt HomeAdvisor är den typiska kostnaden för ett hantverkarprojekt, landsomfattande, $ 178 till $ 650.

Hur man hittar en bra entreprenör

En snabb online-sökning räcker för att skrämma dig från att anställa en entreprenör någonsin. Webben är full av skräckhistorier från familjer som anlitade en entreprenör som:

• Gick av med sina pengar utan att någonsin utföra arbetet
• Har arbetet så dåligt att de var tvungna att anställa någon annan för att fixa jobbet till dubbelt eller tredubbla kostnaden
• Det tog månader eller till och med år att slutföra ett projekt, för tiotusentals eller till och med hundratusentals dollar över budgeten

Om ditt område nyligen har genomgått en stor storm, till exempel en orkan, tornado, hagel storm eller översvämning, måste du också se upp för "storm chasers." Det här är entreprenörer som svänger in från staden för att fixa hem skadade av en ny naturkatastrof. Medan vissa av dessa entreprenörer är legitima, ser många bara för att tjäna några snabba kontanter och sedan slå vägen innan husägare upptäcker deras lika arbete.

Det finns fortfarande massor av ärliga och pålitliga entreprenörer där ute. Hur hittar du en? Det tar tid, arbete och tålamod, men dina ansträngningar kommer att betala sig.

1. Gör dina läxor

Webbplatser som Angie's List och HomeAdvisor hjälper till att ta gissningen ur att anställa någon synlig osynlig; det här är fantastiska platser för att starta din sökning. Varje webbplats har en omfattande databas med entreprenörer som granskas av verifierade medlemmar. Ett annat alternativ är Handy.com. De hjälper dig att hitta en praktiker för en enkel uppgift som att hänga en TV hela vägen upp till en entreprenör för en större ombyggnad.

Försök kontakta din lokala handelskammare eller byggbranschförening och be om deras rekommendationer.

Du kan också fråga ditt försäkringsbolag, även om de inte betalar för arbetet. De flesta försäkringsbolag har avtal med ansedda lokala entreprenörer. Inte bara kan du dra nytta av den granskningsprocess som ditt försäkringsbolag har utfört på dessa företag, utan du kan till och med få ett prisavbrott baserat på förhållandet mellan entreprenören och ditt försäkringsbolag.

När du har undersökt dina alternativ kan du skapa en lista med minst tre högt rankade entreprenörer som du vill få ett bud från och kontakta dem direkt.

2. Få entreprenörens licensnummer

När du har skapat en kortlista med entreprenörer kan du begränsa listan genom att ringa och be entreprenörerna om deras licensnummer och försäkringsintyg. Alla entreprenörer, oavsett vilken stat de är verksamma i, måste ha en företagslicens och försäkringsskydd.

Genom att ha ett företagslicensnummer kan du kontakta din lokala kommun och bestämma om entreprenören är lagligt i verksamhet, medan försäkringsintyget säkerställer att entreprenören täcks om något går fel. Bra entreprenörer bör bära både arbetstagares komp och ansvarsförsäkring genom sin verksamhet. Be om att se deras försäkring så att du kan granska deras täckning.

Tänk på att en företagslicens inte är samma som en entreprenadlicens. Varje stat, stad och kommun har olika krav på entreprenadlicenser. Besök HomeAdvisors statliga licensieringssida för att leta upp dina statliga unika krav så att du vet vilka licenser du kan leta efter från en ansedd entreprenör.

3. Ställ frågor

När det är dags att träffa varje entreprenör är det bra att ha en lista med frågor som skrivs ut så att du inte glömmer något viktigt. Överväg att ställa dem några eller alla av följande frågor:

Vilka lokala handelsföreningar du tillhör?

Efter intervjun, ring upp dessa organisationer och kontrollera att den här entreprenören verkligen är en medlem i god status.

Hur länge har du varit i affärer?

Be om bevis för deras tjänstgöring, eftersom vissa fly-by-night entreprenörer kommer att kräva "20 års erfarenhet" i området när de faktiskt bara kom in i stan förra månaden.

Kan du ge mig minst 3 senaste referenser?

Nyckelordet här är "nyligen". Bra entreprenörer bör vara redo och villiga att dela kontaktinformationen från minst tre husägare de har arbetat med under det senaste året. Om allt de har är gamla referenser kan det vara ett tecken på att deras arbetskvalitet har sjunkit.

När du pratar med dessa husägare, fråga dem:

• Hur snabbt returnerade denna entreprenör dina telefonsamtal?
• Var projektet slutfört på budget? Om inte, vad hände?
• Höll entreprenören sina löften till dig?
• Var entreprenören lyhörd för förändringar med projektet? Om det var någon oenighet, vad hände?
• Skulle du rekommendera den här entreprenören till någon i din familj?

Vilken tidslinje har du för det här projektet? Har du några andra projekt som kan påverka den här tidslinjen?

Fråga dem också om de senaste bud som de har lagt med andra husägare. De kanske inte har några projekt ställda upp just nu, men vad händer om två andra husägare anställer dem senare i veckan?

Vilket betalningsschema kräver du?

Kom ihåg att en ärlig entreprenör aldrig kommer att be om hela projektbeloppet framför, men de flesta kommer att be om en insättning och regelbundna betalningar under hela projektet. Se till att du vet när betalningarna förfaller och hur mycket de kommer att bli.

Kommer samma människor att arbeta med detta projekt varje dag?

Om du intervjuar en entreprenör, fråga dem som kommer att dyka upp hemma varje dag. Vilken veterinärprocess använder de när de anställer underleverantörer? Blir det samma team av underleverantörer varje dag, eller kommer olika team att dyka upp på olika dagar? Ta reda på detaljerna så att du vet vad du kan förvänta dig.

Vad ska jag göra för att göra huset redo?

Behöver du flytta möbler? Ta bilder från väggarna i angränsande rum? Rulla upp mattorna?

Det här är också en chans att fråga om det finns något du kan göra för att förbereda det område som kan sänka kostnaden för projektet.

Hur ser projektet ut, verkligen?

Med den här frågan frågar du hur projektet kommer att påverka ditt liv och din familj. Uppföljningsfrågor kan innehålla:

• Hur högt kommer arbetet att vara?
• Hur mycket damm kommer att blåsa om?
• Hur mycket papperskorgen kommer att genereras och kommer det att städas upp varje dag?
• Kommer en av oss att vara hemma medan arbetet är slutfört?
• Kommer du att använda några tarps för att skydda möbler och andra föremål?
• Kommer dina entreprenörer att använda skoskydd när de kommer in från utsidan?
• Var behöver du lagra verktyg och material under projektet?

Om det är ett stort projekt, fråga om entreprenören tar med en port-a-potta eller om underleverantörer kommer att använda en av dina toaletter under dagen.

Vissa av dessa frågor kanske verkar lite nitpicky, men underskatta inte hur mycket det kan irritera dig när en entreprenör spårar lera över hela mattan eftersom de inte tar av sig skorna. Ta reda på det här innan projektet börjar så att du kan kommunicera dina förväntningar och spara dig själv lite huvudvärk.

4. Få ett specificerat bud

Varje entreprenör du intervjuar bör ge dig ett specificerat bud. Detta är ett bud som listar, objekt för artikel, allt du betalar för. Det bör innehålla:

• Alla arbetskraftskostnader (inklusive uppskattade underleverantörskostnader, om ditt projekt kräver dem)
• Alla material (inklusive detaljer som färg, gips och ljusarmaturer)
• Alla tilläggsavgifter
• Alla andra utgifter, till exempel reseavgifter som entreprenören räknar med att fakturera

En specificerad räkning ger dig tydlig och förhandsinformation om hur mycket projektet kommer att kosta. Det ger dig också kraften att hålla budgeten. Om entreprenörens initiala bud är mer än du har råd med, kan du enkelt ändra projektets omfattning så att den passar din budget bättre. Du kan till exempel bestämma dig för att gå med billigare brickor eller göra all målning själv.

Om det behövs ändringar i din ursprungliga offert, dokumentera dem på din ursprungliga offert och se till att både du och entreprenören undertecknar den. Din offert bör också innehålla tillämplig information om garantier eller garantier för utfört arbete och använt material.

Förvara detta avtal på ett säkert ställe tills din garanti löper ut om du någonsin måste vidta rättsliga åtgärder mot entreprenören.

Du måste också klargöra om entreprenörens bud är en uppskattning eller fast pris. Uppskattningar kan avveckla dig mycket mer, så ta reda på vilka faktorer som kan påverka det slutliga priset.

Om din entreprenör inte vill ge dig ett specificerat bud ska du inte anställa dem.

Röda flaggor att se upp för

En bestridande entreprenör kan dyka upp när som helst, var som helst. Men de visar ofta några röda flaggor som du kan hålla ett öga på.

1. De begär dörr till dörr

Bra entreprenörer har vanligtvis mer arbete än de kan hantera och behöver inte knacka på dörrar eller sätta flygblad i postlådor för att hitta arbete.

Vissa otillbörliga entreprenörer använder dörr till dörr uppmaningar för att bedra sina kunder direkt. Till exempel, i en av mina gamla stadsdelar, skulle en asfaltförslutande entreprenör regelbundet rulla ner på gatan och släppa sina tjänster för alla som råkade vara utanför. En granne anlitade honom ovetande, och de gick med på priset och skakade hand om det. Inget kontrakt var inblandat.

Entreprenören avslutade jobbet samma eftermiddag och krävde det dubbla priset som han ursprungligen citerade. Eftersom inget kontrakt undertecknades var det ett fall av "sa han, sa hon." Min granne var tvungen att ta entreprenören till domstolen för små fordringar för att lösa problemet. han vann sitt fall, men inte utan en betydande tid och stress.

En annan vanlig bedrägeri involverar landskapsarkitektur. En lastbil lastad med träd, buskar och blommor kommer att köra runt i grannskapen och fråga husägare om de vill köpa dessa super billiga "överskottsväxter" och låta landskapspersonalen plantera dem i deras trädgård. Vanligtvis är dessa växter på dödsdörren, och husägaren betalar bra pengar bara för att behöva gräva upp dem en vecka eller två senare.

Var försiktig med att någon går från dörr till dörr och letar efter affärer. Oftare än inte är detta ett tecken på någon som är desperat efter arbete.

2. De ber dig att få tillstånd

Anerkända entreprenörer tar ansvar för att få alla nödvändiga tillstånd för ett projekt eftersom det är de som kommer att prata med byggnadsinspektören när de kommer för att inspektera arbetet. De arkiverar tillståndet under deras entreprenadlicensnummer.

En svindlare kommer att be dig att få ditt eget byggtillstånd, vilket innebär att du måste ljuga om vem som verkligen gör arbetet. Som husägare kan du få ditt eget tillstånd för DIY-projekt, men om någon annan gör arbetet måste de få tillståndet - och därför är det de som ansvarar för inspektören. Alltför ofta är entreprenörer som begär att husägare får sina egna tillstånd olicensierade eller har ett dåligt rykte med lokala inspektörer. Hursomhelst, kör.

3. De vill ha alla pengar på framsidan

Det är normalt att entreprenörer ber om lite pengar i förväg, vanligtvis ett engångsbelopp eller en procentandel av vad de citerade i deras bud - vanligtvis högst 10%. Om en entreprenör vill ha alla pengar framåt, visa dem dörren.

4. Deras bud är alldeles för lågt

Du bör få minst tre bud innan du anställer någon, och dessa bud ska vara relativt lika i pris.

Var försiktig med alla entreprenörer som lämnar ett extremt lågt bud. Det finns en god chans att de bjuder lågt för att få foten i dörren så att de senare kan slå dig med oväntade avgifter för material eller arbetskraft.

En annan vanlig bedrägeri med låga bud involverar en entreprenör som säger att han vill använda ditt projekt för "reklamändamål" eller som ett fönster för sin portfölj. Säg bara nej och gå bort. Ett extremt lågt bud är ett tecken på erfarenhet, skärande hörn eller värre.

Få en allmän uppfattning om vad ditt projekt ska kosta innan du börjar titta på bud. Kolla in ombyggnadens kostnadseffektrapport, som visar de typiska kostnaderna för 30 vanliga hemförbättringsprojekt per område.

Slutord

Det är tillräckligt skrämmande för att få ut tusentals dollar eller mer för ett hemförbättringsprojekt, och det är ännu skrämmande när du inte helt litar på den person som är ansvarig för att slutföra arbetet.

Att hitta en bra entreprenör tar tid och forskning, men det är väl värt ansträngningen. Att hantera någon som är professionell, erfaren och pålitlig kommer att lindra mycket stress i en redan stressande situation och se till att du får det du betalar för.

Hur har din erfarenhet av entreprenörer varit? Har du några tips för att hitta en bra entreprenör (eller några skräckhistorier att dela)?