Fördelar och nackdelar med att äga och hantera hyresfastigheter
Tyvärr är lönekontrollerna i samband med hyresfastigheter inte så lätt att ta sig fram. Även om hyresfastigheter säkert kan generera betydande inkomster, är det viktigt att komma ihåg att äga och förvalta en fastighet fortfarande är ett jobb. Innan du dyker in i en värld av inkomstfastigheter, ta dig lite tid att allvarligt överväga för- och nackdelarna med ett sådant arrangemang så att du kan se till att dina styrkor och svagheter matchar lämpligt med fördelarna och nackdelarna med jobbet.
Fördelar med att hantera en hyresfastighet
1. En månadslön
De månatliga lönecheck som du kan tjäna för att äga och hantera en hyresfastighet är ett av få tillfällen där du ibland kan samla in inkomst för att göra nästan ingenting. När fastigheten är i god form och din hyresgäst är ansvarig kan du samla in hyreskontroller för att kompensera kostnaderna för din inteckning och andra utgifter för att hålla fastigheten. Om inteckning är mindre än vad du samlar in för att hyra kan du befinna dig i den lyckliga situationen att ha ett överskott varje månad.
Tänk dock på att du måste avsätta pengar för hemförbättringar och reparationer, framtida vakanser och skatter. Det belopp du avsätter beror på din skatteklass, husets skick och dina prognoser för lediga platser och hyresgästers omsättning.
Men även om du tar en förlust på fastigheten (utgifterna är större än inkomst) varje månad kan det fortfarande vara värt din investering. Det beror på hur mycket du förväntar dig att fastigheten kommer att uppskatta under den tid du tänker hålla den, hur mycket du förväntar dig att hyresmarknaden ska förbättras under den tiden och vilken inverkan förlusten kommer att få på dina skatter.
Roofstock, som är en marknadsplats för nyckelfärdiga förvaltningsfastigheter, har en mycket noggrann rapport om varje finansiella fastighet för att hjälpa dig förstå potentiellt kassaflöde varje månad.
2. Eget kapital som investering
Liksom alla investeringar är det risker att äga och hantera hyresfastigheter. Men för dem som tar risken finns potentialen för en betydande belöning.
Två fantastiska saker kan hända: För det första kan fastigheten uppskatta i värde över tid, och för det andra, din kapitalinvestering i fastigheten kompenseras och kan täckas helt av det belopp du tjänar. Dessutom kan du få en betydande skattelättnad på din investering eftersom du kan skriva av räntebetalningar på din inteckning, utöver alla dina utgifter.
Om dessa två saker inträffar, kanske du kan samla in en betydande check när du säljer eller refinansierar fastigheten med Figure.com. Se bara till att avsätta en del av ditt beräknade hem för kapitalvinstskatter när du säljer, liksom pengar för att täcka avgifterna för antingen refinansiering eller försäljning av fastigheten. Till skillnad från en primär bostad är alla pengar du tjänar på försäljningen av din hyra - minus kostnader - skattepliktiga.
3. Ett alternativ till att sälja
Uthyrningsfastigheter kan vara ett trevligt alternativ till att sälja om marknaden är i en nedgång. Till exempel blir det allt svårare för potentiella köpare att hitta finansiering, så det kanske inte finns tillräckligt med efterfrågan på din fastighet för att generera det försäljningsvärde som det är värt. Om detta är fallet för en fastighet du äger kan det vara klokt att hyra den tills marknaden förbättras. Genom att hyra ut fastigheten innan du säljer den kan du bygga kapital medan du kör ut på en dålig marknad.
Dessutom är en stor fördel med att hyra ut din fastighet på en nedmarknad att du kanske kan avskaffa en del av förlusten på hemmet när det är dags att sälja. Detta görs bäst om du räknar med att fastigheten kommer att avskrivas ytterligare i värde när du börjar hyra den. Detta kunniga drag kan lindra smärtan av att sälja ditt hem med förlust eftersom du som affärsfastighet får göra anspråk på en del av den förlusten som ett avdrag för din inkomst, vilket är särskilt användbart om du är högre skattetabell. Du kan skriva av upp till 25 000 dollar i förluster.
4. Ytterligare skatteförmåner
Som hyresvärd kan du skriva av ett stort antal utgifter för att äga och hantera din fastighet. Hyresvärdar kan avskriva inteckningskostnader, avskrivningar, reparationer, resor och försäkringskostnader relaterade till fastigheten. Och som alla egenföretagare kan en hyresvärd också avskriva utgifter för hemmakontor, juridiska tjänster och bokföringstjänster och andra utgifter för att driva ett företag.
Dessa avskrivningar kan översättas till pengar tillbaka i fickan i slutet av året. Och i många fall, till skillnad från en egenföretagare, kommer du inte att kräva din inkomst på schema C och du kommer inte att bli skyldig att betala egenföretagande skatt, utöver inkomstskatt.
5. Oberoende
Genom att äga och förvalta en fastighet kan du vara din egen chef. Visst kan det hända att du inte kan få slut med de intäkter som genereras från bara en fastighet, men det finns många kunniga investerare som förvandlar hyresintäkter till deras försörjning. Dessa investerare äger och förvaltar vanligtvis en fastighetsportfölj, vilket är mycket arbete. Avvägningen är naturligtvis att de kan investera, upprätthålla och hävstångseffekt enligt deras önskemål och schema.
Nackdelar med att äga en hyresfastighet
Hyresintäkter för fastighetsägare och förvaltare kan vara en underbar investering och inkomstkälla. Det är emellertid mer komplicerat än att bara betala in dina hyresgästernas hyreskontroller.
1. Hyresgäster kan vara hemska
Hyresgäster har några skäl att noggrant ta hand om en fastighet. Ofta, i bästa fall, kommer en hyresgäst att lämna platsen lite smutsig när han eller hon flyttar ut. Du måste fortfarande måla om och slutföra grundläggande underhåll av husägare.
Tyvärr har hyresgäster som antingen är sladdar eller vinklade över upplevda glider varit kända för att helt ransacka en fastighet, med att de vet att det är värt deras slaviskhet med en mäktig $ 500 deposition. I dessa fall kanske du måste skicka ut tusentals dollar för att återlämna fastigheten till ett godtagbart skick för på varandra följande hyresgäster.
Dessutom slutar hyresgästerna ibland bara att betala hyran, och veta att de troligtvis kan komma undan med det en stund på grund av dina kostnader för att ta dem till domstol för en utkastning. Hur som helst, hemska hyresgäster kan få dig tillbaka tiotusentals dollar - och kan orsaka otaliga huvudvärk.
2. Investeringen kräver kapital
Utöver det kapital som krävs för en förskottsbetalning för att köpa en fastighet, måste du ha flytande kapital för att hantera din egendom. Till exempel kan du behöva tusentals dollar för att reparera en fastighet som rivs av en hemsk hyresgäst. Du kan behöva hundratals dollar för att ta en hyresgäst till eviction domstol. Och för att du inte tror att screening för en anständig hyresgäst minskar mängden kapital som behövs för händelse, är oförutsedda hemreparationer ofta kostsamma, och du är enligt lag krävs som hyresvärd att hantera fastighetsproblem snabbt och tillräckligt.
Till exempel behöver du hundratals dollar till hands för att byta ut en busted varmvattenberedare, och eventuellt tusentals dollar för att ersätta ett läckande tak. Du behöver också ytterligare försäkringsskydd om du hyr ut ditt hem, eftersom husägarförsäkring endast gäller för fastighetsägare.
3. Potentiella juridiska konsekvenser
Om vi talar om juridiska problem är lagen på hyresgästens sida om du inte gör nödvändiga reparationer på grund av dina tids- eller pengarbegränsningar. Enligt Nolo kan din hyresgäst hålla hyror eller till och med gå ut på hyresavtal utan bestraffning om du inte tar hand om affärsverksamhet. Om hyresgästens hyresavtal inte är lufttätt kan du dessutom ha lite ansträngning om din hyresgäst skadar egendom eller inte tillfredsställande betalar hyra.
Se till att en advokat har erfarenhet av att hyra fastigheter granska detaljerna för ditt hyresavtal. Och kom ihåg att om du inte kontrollerar dina försäkringar för tillräcklig ansvarsförsäkring, kan din hyresgäst ta dig till domstol om han eller hon eller gäster skadas på fastigheten.
4. Tidskrävande ansträngningar
Självklart kan oväntade reparationer ta tid att felsöka. Hela processen för äganderätt och förvaltning av hyresfastigheter tar dock tid.
Du måste redovisa den tid och energi som behövs för att hitta en hyresgäst av hög kvalitet genom applikationer, intervjuer och kreditrapporter. Du måste också stanna ovanpå din hyresgästens insättningar, hyreskontroller, förfrågningar och behov. Din hyresgäst betalar dig inte bara för ett boende, utan också för service på fastigheten. Allt detta tar tid och kunskap.
Du kan inte bara anta att din inkomst kommer att strömma in utan ett betydande antal timmar avsatt för fastighetsförvaltning. Detta är särskilt problematiskt om du försöker hålla ner ett konventionellt heltidsjobb också. I det här fallet kan du lägga ut den dagliga verksamheten för fastighetsförvaltning till ett specialiserat fastighetsförvaltningsföretag, men detta minskar ytterligare din nedre rad med 8% till 10% eller mer beroende på hur mycket du tjänar. Innan du börjar är det en bra idé att prata med några få lokala fastighetsförvaltningsföretag för att få en uppfattning om vilka tjänster de erbjuder och hur de tar ut för dem.
5. Den nedersta raden kan bita tillbaka
Liksom alla investeringar finns det risker att äga och hantera en hyresfastighet. Ibland uppträder marknaderna inte som du vill, till exempel när en fastighet skrivs av snarare än att uppskatta i värde. Andra gånger har problem en fastighet, till exempel en rad dåliga hyresgäster eller dyra reparationer (vilket är särskilt förödande om du inte har avsatt tillräckligt med flytande kapital för att hantera problemen). Du kan ha svårt att fylla lediga platser eller tjäna en avkastning som är värt den tid du har lagt i det. Du kan skydda dig mot motgångar genom att diversifiera din portfölj av fastigheter, så din ekonomiska framtid är inte helt bunden i en inkomstfastighet.
Kom ihåg slutligen att regeringen kommer att knacka på sin rättvisa andel av din inkomst. Se till att noggrant dokumentera dina inkomster och utgifter så att regeringen inte kan ta mer än vad som förfaller. Om du har några skattemässiga frågor om användningen av din fastighet, dess inkomst eller dess utgifter, kontakta din revisor för att se till att du inte blir förvånad över några dolda regler i slutet av året.
6. Konvertera en primärbostad till en deltidsuthyrning
Om du inte är försiktig kan det med små bokstäverna på din hyresfastighets ambitioner komma tillbaka till dig. Ta till exempel den allt populärare semesterbostadsuthyrningen. Skattelagen tillåter inte bara dig och din familj att lämna lokalerna några veckor om året för att få lite extra inkomst och avskrivningar. I det här scenariot är du välkommen att hyra ut ditt hem för extra inkomst, men du kommer antagligen inte att kunna ta några extra avdrag.
All egendom du äger betraktas fortfarande som en primär bostad om du och din familj bor i huset i mer än 14 dagar eller mer än 10% av den tid det hyrs ut av hyresgäster, beroende på vad som är större. Om fastigheten fortfarande räknas som en primär bostad, även om du har konverterat den till en semesterfastighet, kan du inte dra av dina kostnader mot dina hyresintäkter när det är dags för skatter. (Eftersom det emellertid är din primära bostad, kan du fortfarande dra av inteckningsränta, i många fall.) Om din motivation är att dra nytta av avdragen i samband med att hyra ditt hem, prata med din revisor innan du gör några djärva drag med att konvertera din bostad till en hyra så att du inte blir chockad vid skattetid.
Slutord
Om att hyra fastigheter låter tilltalande för dig och en djupgående förvaltning av fastigheter ligger längre än dina kunskaper, intressen eller schemaläggningsbegränsningar, kan du överväga att anställa ett fastighetsförvaltningsföretag. I det ideala scenariot kan du generera inkomst och / eller eget kapital från hyran, men någon annan står kvar för den dagliga fastighetsskötseln, samlingen och till och med att hitta nya hyresgäster. Det är en bra idé att intervjua mer än en lokal fastighetsförvaltare för att få en känsla av de tjänster som företaget tillhandahåller och om deras kostnader är värda det.
Har du någonsin upplevt en stor nackdel med hyresfastigheter?
