Hur mycket hyresförsäkring behöver jag och vad täcker den?

Men hyresgäster har en uppenbar nackdel: De är inte berättigade till husägarförsäkring. Tack vare hyresförsäkring är detta dock inte så stort, eftersom det ger många av fördelarna med husägarförsäkring, inklusive skydd mot personligt ansvar och täckning för skadade, förstörda eller stulna ägodelar. För personer som inte äger ett hem är hyresförsäkring svaret på husägarförsäkring.

Om du undrar om din nuvarande levnadssituation garanterar hyresförsäkring är det viktigt att ta hänsyn till fördelar, nackdelar och lite kända fakta.

Fördelarna med hyresförsäkring

1. Det är inte begränsat till din lägenhet interiör

När du hör termen "hyresförsäkring", föreställer du dig antagligen en policy som ersätter dig för fysiska ägodelar som är förlorade, skadade, förstörda eller stulna inom ramen för din lägenhet. Detta är verkligen en viktig funktion i hyresförsäkring, men det är inte allt det innebär. Praktiskt taget alla hyresgäster som försäkrar innehar en "försäkring för innehåll" som täcker (med vissa undantag) din TV, stereo, dator, möbler och andra värdefulla föremål som finns kvar i din hyresenhet. Innehållsförsäkring täcker också föremål som du förvarar i din bil, förutsatt att fordonet är registrerat i ditt namn och på din adress. Om din bil är inbrott över natten, medan du är ute i stan, eller under en lugn måltid på din favoritrestaurang, kan du få ersättning för stöld av täckta föremål i den.

Hyresförsäkring skyddar dig också mot ansvarsfrågor som kan uppstå under din hyresperiod. Om en gäst drabbas av en skada under ett fall eller som ett resultat av någon form av olycka i ditt hem - till exempel en brännskada från varm matolja eller en elektrisk stöt - kan din hyresförsäkringspolicy täcka kostnaden för en potentiell stämning och / eller gästens medicinska räkningar.

På samma sätt kan din policy täcka kostnaderna för brand- eller vattenskador som orsakats av andra hyresgäster i din byggnad som ett resultat av felaktig VVS, föråldrade ledningar, läckande golvskivor och andra faror som härrör från din enhet. Slutligen bör din policy täcka - eller åtminstone ge dig möjlighet att täcka - tillfälliga flytt- och levnadskostnader som du kan ådra dig om din lägenhet blir livlig på grund av brand, översvämning eller strukturella skador.

2. Det kan kombineras med andra försäkringspolicyer

Chansen är god att din lägenhet inte är det enda du vill skydda. Till exempel, om du äger en bil, är du juridiskt skyldig att försäkra den. Idag måste du också hålla någon typ av sjukförsäkring. Beroende på din ålder och familjesituation kan du också ha livförsäkring. Och om du äger särskilt värdefulla föremål som ädla smycken eller originalverk, kan du behöva anpassade policyer för att täcka dem.

Den goda nyheten är att hyresförsäkring kan (och ofta) paketeras med andra typer av försäkringar till en betydande rabatt. Praktiskt taget varje större försäkringsbolag erbjuder en multipolicyrabatt, vilket är en premiumrabatt för att ha mer än en försäkring med samma företag. Eftersom många hyresgäster också äger bilar är det särskilt populärt för hyresgäster att buntra hyresvillkor med bilförsäkringar. Rabatterna kan vara imponerande: Esurance erbjuder till exempel 30% rabatt på medföljande hyrbilspolicy. Andra försäkringsbolag erbjuder liknande rabatter från fall till fall.

3. Det erbjuder skydd för hyresvärdens försumlighet

Här är ett scenario: Du går hem från jobbet och ser fram emot en avkopplande kväll med att äta take-out och binge-titta på Netflix. Men när du närmar dig ditt hyreshus, inser du att något inte är rätt. Brandbilar och polisbilar omger entrén, och ett tunt rökmoln stiger upp från taket.

Så småningom bestämmer utredarna att en decennier-gammal krets har kortslutit och utlöste en kedjereaktion längs några gamla defekta ledningar som orsakade en brand på golvet. Byggnaden förstörs inte, men din lägenhet har brutalerats av rök och värme. Din elektronik är värdelös och dina möbler är oåterkalleligt skadade.

Dags att sätta ditt liv på vent? Inte om du har hyresförsäkring. Även om denna händelse helt klart är fel hos din hyresvärd, skulle du vara på kroken för att ersätta dina skadade ägodelar utan tillräcklig hyresgästförsäkring. Medan din hyresvärdspolicy täcker enhetens strukturella komponenter och apparater (och möbler, om platsen blev möblerad), omfattar den inte allt du äger.

Nackdelar med hyresförsäkring

1. Samlingar eller specifika värderingar kan kräva ytterligare täckning

Hyresförsäkring täcker kostnaderna för att ersätta vardagliga ägodelar och utrustning, men den har alltid en täckningsgräns - den kan vara så låg som $ 5 000 eller så hög som $ 500 000 - och täcker i allmänhet inte nya eller värdefulla ägodelar. Om du till exempel lagrar flera smycken i din lägenhet kanske din hyrespolicy inte täcker den (till och med en vanlig gammal förlovningsring kanske inte passar räkningen). Om du har omfattande samlingar av skivor, stereoutrustning, skor, konstverk, till och med sällsynta böcker, kanske du inte lyckas.

Du kan fortfarande täcka dessa artiklar, men det kommer att kosta dig. Titta på att köpa en ryttare - en tilläggspolicy som täcker specifika artiklar och som visas på din huvudpolicy som en separat radpost - eller specialförsäkring för högvärdesartiklar. Till exempel erbjuder Allstate "värdepappersförsäkring" som låter dig överskrida sina täckningsgränser på 1 000 dollar per smycken och 2 500 dollar för all elektronisk utrustning. Det ger dig också möjlighet att pakka in flera objekt med högt värde som smycken i en grupp eller ta ut planerad personlig egendomstäckning som specificerar dina premier för specifika ägodelar.

2. Det täcker inte allt

Om du någonsin har varit inblandad i en bilolycka som inte täcks av din bilförsäkring, vet du att det helt enkelt inte förutsätter att du försäkrar dig från ekonomiskt eller personligt ansvar. Beroende på storleken på din avdragsgilla måste du göra några utbetalningar innan din täckning startar. Vid bilförsäkring kan din försäkring endast innehålla personlig ansvarsskydd som skyddar dig vid en rättegång ; om du saknar omfattande täckning kan du vara ansvarig för alla kostnader relaterade till skador på ditt fordons glas, kollisioner med vilda djur och andra branta kostnader. Innan du tecknar din hyresförsäkring - och så länge du behåller den - måste du därför spendera lite ansträngning för att maximera chansen att den kommer att leverera när tiden kommer.

Först kräver detta en noggrann titt på dina täckningsgränser och undantag. Enligt Esurance webbplats, äger den genomsnittliga hyresgästen personlig egendom värd någonstans i närheten av 20 000 dollar. Om du är "genomsnittlig" i detta avseende behöver du åtminstone så mycket täckning för att isolera dig mot en total förlust, och det kan vara en bra idé att ta på dig ytterligare täckning om du räknar med att göra stora inköp inom en snar framtid . Som nämnts ovan är det viktigt att tänka på täckgränser för specifika produktkategorier också. Elektronik, smycken och sällsynta kollektioner sticker ut här - för att minimera kostnaden för en ryttare eller tilläggspolicy (genom att dra nytta av paketrabatter), köpa den samtidigt och genom samma försäkringsgivare, som din huvudsakliga hyresgästförsäkring..

Det är också viktigt att förstå vilken hyresförsäkring inte omslag. Liksom husägarförsäkring är hyrestäckningen snål att betala för översvämningsskador och avloppsproblem. Om du bor i ett område som är benäget för översvämningar från en naturlig källa som en flod eller hav, fråga din försäkringsgivare om du skulle vara täckt vid en översvämning; Om inte, titta på kompletterande översvämningsförsäkringar, som kan subventioneras av statliga eller federala program.

Om du har en bottenvåning eller en källarlägenhet som är benägen att översvämningar eller skador på grund av avloppsbackup kan din hyrespolicy inte täcka tillhörande saneringskostnader. Din försäkringsgivare bör erbjuda extra "avlopp och avlopp".

Slutligen, när du tecknar din hyresförsäkring måste du välja mellan en "ersättningsvärde" -policy och en "verklig kontantvärde" -policy. I händelse av ett godkänt anspråk ersätter den förra dig för varje förlorat eller förstört föremålets värde vid köpstillfället, vilket gör det desto viktigare att spara dina kvitton. Det senare ersätter under tiden dig för varje föremål avskrivet värde. Avskrivningsberäkningar är komplexa och därför svåra att göra generaliseringar om, men elektronik som datorer och TV-apparater tenderar att förlora det mesta av sitt värde inom tre till fem år. Mer hållbara föremål som soffor, bord och smycken kan behålla sitt värde längre.

Även om faktiska kontantvärdespolicyer är betydligt billigare än ersättningsvärdesprinciper, täcker de inte de verkliga kostnaderna för att ersätta värdefulla varor. Om du är en ivrig användare av elektronik eller en samlare av sällsynta, svårvärda artiklar, kan det vara värt att investera i en ersättningsvärdespolicy.

3. Det kan vara väldigt dyrt

Som nämnts kommer hyresförsäkringar med täckningsgränser. Med de flesta försäkringsbolag som erbjuder försäkringar på $ 100 000 eller mer är det troligt att du kan hitta gott om täckning. Det är verkligen en fråga om vad du är villig att betala. Du kan minska dina månatliga premier genom att acceptera en högre avdragsgilla - det belopp som du måste betala ur fickan innan din täckning börjar - men det minskar policyns effektivitet. Och återigen kanske standardpolicys inte täcker högvärdesartiklar, till exempel $ 5 000 ringar och $ 10 000 stereosystem. Kostnaden för ryttare eller schemalagd fastighetsskydd kan snabbt lägga till.

Din personliga och ekonomiska profil kan medföra ytterligare kostnader: Hyresgäster som har en solid kreditpoäng (650 och uppåt) betalar i allmänhet mindre för jämförbara policyer än de som har suboptimal poäng. Och i slutändan kan din ersättning för ett specifikt krav aktivera händelser som inte helt ligger inom din kontroll.

För att minska de långsiktiga utbetalningarna sätter många försäkringsbolag ett tak på dollar eller en tidsbegränsning för ersättningar för tillfälliga levnadskostnader. Om det tar fyra månader efter en brand att återställa din lägenhet till ett levande skick och din hyresförsäkring bara täcker utflyttningskostnader i två månader, måste du betala ur fickan för de andra två. Med andra ord är det förmodligen bäst att anta att din hyresförsäkring inte täcker varje enskild kostnad som uppstår på grund av en olycklig omständighet.

Viktiga faktorer att tänka på

Det är inte alltid bra att se saker i svartvitt. Dessa överväganden är inte nödvändigtvis "fördelar" eller "nackdelar", men de är viktiga att ha i åtanke.

1. Ansvars- och innehållsförsäkring kan köpas separat

Många hyresgäster köper innehållsförsäkring och ansvarsförsäkring som en del av ett omfattande paket. Om du verkligen ser allvar med att kontrollera dina policys kostnader kan du dock köpa var och en separat. Huruvida du kan göra det beror på värdet på dina ägodelar och hur du använder ditt bostadsområde.

Om du bor i en modern, välskött byggnad och äger massor av värdefulla föremål men inte är värd för fester eller sammankomster regelbundet, kanske du vill få en innehållsförteckning. Detta kommer inte att skydda dig mot ansvarskostnader såsom skadade gästars medicinska fakturor eller vattenskador som har sitt ursprung i din lägenhet och sprider sig till andra enheter, men avvägningen kan vara värdefull om du anser att sådana incidenter är osannolika.

Om du bor i en äldre, dåligt underhållen byggnad och ofta är värd för sammanträden men inte äger många värdefulla föremål, kan du vara en bra kandidat för en policy som endast är ansvarig. I båda fallen är det bäst att prata med en representant från ditt försäkringsbolag innan du drar på avtryckaren på en ofullständig policy.

2. Din hyresvärden kan kräva det

Hyresvärdar har vanligtvis försäkringar som täcker deras fastighets strukturella komponenter, infrastruktur och vissa delar av ansvar. Men denna täckning omfattar inte hyresgästen eller personligt ansvar.

Vissa hyresvärdar har börjat kräva att hyresgästerna försäkrar hyresgästen. Det finns ingen lag som hindrar dem från att göra det, även om kravet måste uttryckligen anges - tillsammans med minsta acceptabla krav för själva försäkring - i ett undertecknat, daterat hyresavtal. Om din hyresvärd inte accepterar att förnya hyresavtalen om du inte får täckning kan du behöva ta steget.

3. Politik kan kosta mer i vissa områden

Den genomsnittliga kostnaden för en hyresgästförsäkring som saknar ryttare med högt värde eller schemalagd täckning är inte överdrivet. Om du bor i en stad eller region med högre brottslighet än genomsnittet kommer dina premier att vara något högre än för en jämförbar politik i ett område med låg brottslighet. Ditto för premier för policyer i områden som är utsatta för katastrofala väderhändelser som orkaner, översvämningar, tornadon och eldbränder.

Om din lägenhet är belägen i ett särskilt utsatt område - till exempel längs orkanen benägna Gulf Coast eller på en stor flods flodslätt - kan du behöva köpa en ryttare som täcker väderrelaterade översvämningsskador, vindskador och andra relativt troliga händelser. Felzoner är också dyra, men de kan hanteras av dedikerade statliga myndigheter som erbjuder "prisvärda" policyer. Till exempel erbjuder Kaliforniens jordbävningsmyndighet "katastrofala" policyer som täcker förluster relaterade till allvarliga skakningar. Om du bor i L.A.-bassängen eller i Bay-området, kan du avveckla att handla med ett privat försäkringsbolag för dina "vanliga" hyresförsäkringsbehov, och CEA för extra jordbävningstäckning.

4. Det är ditt ansvar att hålla reda på täckta artiklar

Innan du validerar din policy ska du noggrant katalogera lägenhetens innehåll. Du måste ändå ge ditt försäkringsbolag en grov redovisning av innehållet, men en mer detaljerad granskning är avgörande för dina egna poster.

Fotografera varje värde som du äger när din policy träder i kraft. spara inköpskvitton för varje objekt också i den mån det är möjligt. Gör detta för varje stort köp du gör efter att din policy träder i kraft också. Gör digitala / molnbaserade säkerhetskopior av dessa foton och spara dina kvitton i ett eldfast kassaskåp eller låda. Det låter som överdöd, men det är en relativt liten investering som dramatiskt kan öka sannolikheten för att ditt krav kommer att accepteras.

Hur man bestämmer mängden täckning som behövs

Även om husägare med aktiva inteckningar i allmänhet är skyldiga att försäkra sina fastigheter, har hyresgäster med aktiva hyror inget sådant mandat. Av detta följer att hyresförsäkring inte är lika utbredd - åtminstone per capita - som husägarförsäkring. I stället för att teckna separata eller bundna hyresförsäkringar kan ansvarsfulla hyresgäster - särskilt de som planerar att hyra på lång sikt eller som har samlat värdefulla ägodelar - välja att bygga upp en nödfond som är tillräcklig för att täcka kostnaderna för att ersätta deras lägenhets innehåll.

Är den här handlingen rätt för dig? Det beror på. Först är det viktigt att komma ihåg att du kan isolera dig från vissa typer av risker - nämligen ansvar för olyckor som drabbar dina gäster, underhållsarbetare och din byggnads andra hyresgäster - utan att försäkra all din personliga egendom.

Fördelarna med ansvarsförsäkring

Du kan (och ofta borde) köpa ansvarsförsäkring separat från innehållsförsäkring. Även om det kan vara svårt för dig att göra det ekonomiska fallet för att ha innehållsförsäkring (i motsats till en riklig och välskött akutfond), är det svårare att argumentera mot fördelarna med grundskyddstäckning på din lägenhet. Till att börja med kan oskyddade ansvarskostnader snabbt växa ur kontroll - om en skadad gäst måste stanna på sjukhuset över en natt tittar du enkelt på en femsiffrig medicinsk räkning.

Oavsett hur nära din relation med den skadade gästen, bör du inte räkna med goda nådar för att skydda dig från rättsliga åtgärder. När det gäller ansvar är vänliga gäster det minsta av dina bekymmer.

Om du eller din hyresvärd ringer en entreprenör eller en servicepersonal till din lägenhet för att ta itu med en elektrisk, VVS-, VVS- eller strukturproblem, kan du vara ansvarig för eventuella missöden - såsom allvarliga fall, punkteringssår, trubbiga skador eller elektrokution - som drabbade dem under deras arbete. Du kommer också att vara ansvarig gentemot grannar som har egendomskada eller skada till följd av en fara som härrör från din lägenhet.

Enligt Assurant, ett fastighetsförsäkringsbolag, är den nationella genomsnittliga kostnaden för en hyresgästförsäkringspolicy med en täckningsgräns på $ 100 000 cirka $ 11 per månad, eller $ 132 per år. Även om du bär denna politik under ett decennium och spenderar drygt 1 300 $ i processen, kommer du att betala mycket mindre - förmodligen en storleksordning mindre - än vad du skulle göra för att lösa en juridisk tvist om bara en övernattning på sjukhus över natten som du ” återfinns ansvarig.

Väger kostnaden för innehållstäckning

Den genomsnittliga kostnaden för en "typisk" hyresförsäkringspolicy - som Independent Insurance Agents & Brokers of America definierar som $ 30 000 för täckning av egendom / innehåll och $ 100 000 i ansvarsförsäkring - är cirka $ 145 per år. Den genomsnittliga kostnaden för alla hyresförsäkringar, en kategori som inkluderar försäkringar med mycket högre täckningsgränser, är cirka $ 185 per år.

I stater med låg kriminalitet som inte är benägna att katastrofala väderhändelser, såsom Dakotas och Minnesota, kan premierna vara 30% lägre än det nationella genomsnittet. I mer "farliga" områden längs västkusten och Gulf Coast kan premierna överstiga genomsnittet med 20% till 30%.

När alternativet är en total förlust av möbler, kläder och elektronik med ett kollektivt värde av tusentals eller tiotusentals dollar, så betalar $ 185 per år - eller 1 850 dollar under 10 år, eller 3 700 dollar över 20 år innan inflationen - som ett nej -brainer. Men denna rubrik är lite vilseledande på grund av faktorer som din policys avdragsgilla och täckningsgränser.

När du väger kostnader och fördelar med att köpa innehållstäckning är det bra att dela dina alternativ i dessa breda men väldefinierade kategorier:

• Toppnivåpolicyer Med en låg avdragsgill (mellan $ 0 och $ 300) och höga täckningsgränser (mer än $ 50 000 i innehållstäckning) är dessa policyer utformade för att minimera din ekonomiska exponering för en total förlust samt specificerade förluster på poster med högt värde. Premien för denna politik är mycket högre än de nationella genomsnitt som anges ovan, men avvägningen för denna kostnad är sinnesfrid. Om du känner att du behöver en toppnivåpolicy har du förmodligen några dyra eller sällsynta ägodelar och du kan behöva undersöka ryttare eller kompletterande försäkringar för att säkerställa att de är tillräckligt täckta.
• Familjepolicyer. Dessa policyer har låga till måttliga avdragsgilla (mellan $ 300 och $ 500) och höga täckningsgränser (mer än $ 50 000). De är särskilt användbara för familjer eller medelklasspar som planerar att hyra på lång sikt; typiska försäkringstagare har massor av saker att skydda, men kanske inte kan eller är villiga att betala för högsta täckning. Det är en bra idé att komplettera denna typ av politik med en nödfond, som en växande familj antagligen borde ha i alla fall.
• Mellanvägspolitiken. Med större självrisker (mellan $ 500 och $ 1 000) och lägre täckningsgränser (mellan $ 20 000 och $ 50 000), är dessa policyer populära bland yngre, uppåt mobila hyresgäster som tjänar anständiga inkomster men ännu inte har samlat massor av ägodelar med högt värde eller startade familjer. De är användbara för att skydda elektronik, kläder och andra viktiga (men inte otroligt värdefulla) föremål. Med tanke på storleken på avdragsgillingen och potentialen för en total förlust att överskrida policyns täckningsgräns, bör din politik för medelstora vägar kopplas ihop med en nödfond.
• Lågkostnadspolicyer. I likhet med ”katastrofala” sjukförsäkringar, dessa instrument har höga avdragsgilla ($ 1000 eller mer) och relativt låga täckningsgränser (mindre än $ 20 000). De är perfekta för personer med lägre inkomst, som studenter och nyutbildade, som inte har samlat ägodelar med högt värde och inte kommer att krossas av möjligheten att betala ut ur fickan för att ersätta specifika artiklar. Med en lågkostnadspolicy kanske du inte har råd att ersätta alla dina ägodelar på en gång. Om du vill komma tillbaka på fötterna snabbt efter ett missöde, är det viktigt att ha en robust nödfond för att komplettera din policy relativt låga utbetalning.

Om du är villig och kan betala för en toppnivåpolicy - med eller utan tillhörande åkare och tilläggsförsäkring - som är tillräcklig för att ersätta alla dina ägodelar, kan det vara mer meningsfullt att du buntar ditt ansvar och täckning av innehåll i en enda paket. Om du inte äger mycket dyr utrustning eller tillbehör kan det vara bättre att avstå från innehållsförsäkring, köpa en försäkringspolicy och använda en akutfond för att täcka kostnaderna för förlorade, skadade eller stulna föremål på en as- nödvändig grund. Men det ultimata beslutet ska fattas efter noggrann granskning av din situation och prioriteringar.

Att hålla en akutfond i stället för innehållstäckning

Ett annat alternativ för innehållstäckning är att starta eller förstärka en akutfond som specifikt är öronmärkt för oväntade utgifter relaterade till din lägenhet och dess innehåll. Du kan göra detta istället för att köpa hyresförsäkring, premierna går i huvudsak mot din fond istället för försäkringen. Men du vill verkligen inte förlåta ansvarsförsäkring eller försöka spara för det på egen hand med tanke på kostnaderna för medicinska räkningar och / eller potentiella stämningar.

Varje nödfond bör förvaras på ett FDIC-försäkrat sparkonto från vilket du får göra uttag enligt eget gottfinnande. Även om det kan vara frestande att söka högre avkastning på din "investering", är likviditet en avgörande aspekt av din nödsituation. En av fördelarna med en akutfond är att dina medel inte är begränsade till en lägenhetsnöd, men kan vara redo för andra nödsituationer också.

Det kan dock ta flera år att samla ett belopp för att täcka kostnaden för att ersätta ditt innehåll. Om du bestämmer dig för att gå utan innehållstäckning ska du vara säker på att du kan acceptera den risk som medför att dina icke-väsentliga ägodelar är upptäckta.

Ett annat alternativ är att fråga din försäkringsgivare om att bara försäkra dina mest värdefulla föremål som din dator, mobiltelefon eller surfplatta. Denna täckning är ofta extremt prisvärd.

Slutord

För vissa hyresgäster är hyresförsäkring ett användbart verktyg som kan påskynda återhämtningen från en olycklig händelse och minska den ekonomiska effekten av stöld, skador på egendom och ansvar. För andra kan det vara mindre användbart än en stabil, välskött akutfond som specifikt är öronmärkt för liknande syften.

I slutändan är ditt val att få hyresförsäkring en personlig som försöker beskaffenheten och värdet på din lägenhets ägodelar samt din upplevda exponering för ansvarsfrågor. Om du redan har gott om besparingar eller en robust nödfond kan du mycket väl klara det utan det. Återigen gör det aldrig ont att begära offertar från välrenommerade försäkringsbolag - speciellt om du vill samla dina hyresförsäkringar med ytterligare försäkringar.

Känner du att du behöver hyresförsäkring? Eller vill du hellre ha en separat nödfond istället?