Ska du köpa ett starthem som en första gången hemmaköpare?

Om du är i den här positionen kan nyckeln till att äga ditt drömhus en dag vara att köpa ett hem som inte är ditt drömhus just nu. Genom att göra ditt första hemköp till ett billigt "starthem", kan du bygga upp eget kapital som du kan få kontanter för att köpa ditt "evigt hem" några år längs vägen.

Att köpa ett starthem är en vanlig strategi för första gången bostadsköpare som försöker bryta sig in på bostadsmarknaden. Vissa experter varnar dock att det inte är rätt beslut för alla. Beroende på din situation kan du bli bättre på att fortsätta hyra och spara dina pengar tills du är redo att ta steget på ditt eviga hem.

Här är vad du behöver veta om plus och minus för att köpa en startbostad och hur du bestämmer om det är rätt drag för dig.

Typer av starthem

En startbostad behöver bara en nyckelfunktion: ett listpris som ligger långt under genomsnittet för ditt område. Det finns flera typer av hem som passar in i denna kategori, inklusive:

Bifogade hem

Varje anslutet enhet, som delar minst en vägg med ett annat hem, kommer sannolikt att kosta mindre än ett fristående hus. Denna kategori inkluderar lägenheter, radhus, co-ops (en form av cohousing) och parhus, till exempel hälften av en duplex.

Små hus

Vissa fristående hus prissätts under genomsnittet eftersom de är för små för de flesta familjer. Med den genomsnittliga storleken på nya amerikanska hus på 2 426 kvadratmeter, enligt U.S. Census Bureau, kan hus så stora som 1 500 kvadratmeter betraktas som små hus. De mest extrema exemplen är små hus, som inte har mer än 400 kvadratmeter utrymme och kostar mycket mindre än fullstora hem.

Fixer-överdelar

Andra hus säljer för mindre än genomsnittet eftersom de inte är i bästa skick. Att köpa en av dessa fixerings-överdelar och spira upp den kan vara ett bra sätt att bygga kapital, särskilt om du kan utföra reparationerna själv. Men att renovera och reparera en fixer-övre kräver mycket arbete och ofta mycket pengar, så du måste tänka igenom det noggrant innan du gör ett hus som detta till ditt första hemköp.

Hem i mindre önskvärda områden

Slutligen prissätts vissa hus under genomsnittet på grund av deras plats. Mindre önskvärda platser inkluderar stadsdelar med hög brottslighet, områden med förskoladistrikt och förortshem med en lång pendling till staden. Beroende på din situation kan dessa "oönskade" platser emellertid kanske inte vara ett problem för dig. Till exempel spelar skoldistriktet ingen roll om du inte har barn och inte planerar att få några snart, och en lång pendling är inte något problem om du är frilansare som arbetar hemifrån.

Fördelarna med Starter Homes

Den största fördelen med att köpa en startbostad är att det hjälper dig att få din fot in på dörren till fastighetsmarknaden. När du köper ett hus går en del av varje månadslån till att bygga upp kapital - det vill säga den andel av fastigheten som tillhör dig. Några år på vägen kan du sälja huset, kontanter i det egna kapitalet och lägga det mot köp av ditt evigt hem.

Här är några av de specifika sakerna som att köpa ett starthus kan hjälpa dig.

1. Kontanter på stigande priser

Normalt tar det lång tid att bygga kapital i ett hus. När du först börjar betala inteckningar går det mesta av varje betalning mot ränta på lånet, med bara en liten del som går mot eget kapital. Men om du bor på en varm bostadsmarknad där priserna stiger stadigt är det en annan historia. Från den första dagen du köper den kommer värdet på ditt nya starthus att öka och ditt eget kapital ökar tillsammans med det.

En studie från GOBankingRates från 2018 identifierade 20 amerikanska städer där huspriserna steg med mer än 10% föregående år. Om priserna fortsätter att öka i samma takt kan ett hus på 200 000 dollar som köpts i en av dessa städer idag vara värt över 322 000 dollar på fem år. Det skulle ge dig ytterligare $ 122 000 för att sätta på inköp av ditt evigt hem.

Om du bor på en av dessa heta bostadsmarknader, är att köpa ett startbostad din bästa chans att komma in på bottenvåningen och få de stigande priserna att fungera för dig. Om du sitter på sidan och väntar tills du har råd med ditt drömhus, finns det en risk att skyhöga bostadspriser överstiger din inkomsttillväxt och håller din dröm precis utom räckhåll.

2. Dra fördel av låga räntor

Från september 2018 var den genomsnittliga räntan för en 30-årig inteckning 4,9%, enligt Bankrate. Det är högre än för bara ett år sedan men fortfarande relativt lågt enligt historiska standarder.

Att köpa ett starthus nu ger dig en chans att bli husägare och börja bygga kapital medan det fortfarande är ganska prisvärd. Om du väntar några år på att köpa ditt evigt hem kan priserna vara mycket högre och ditt drömhus passar kanske inte längre till din budget.

3. Spara på utgifter

Startbostäder är inte bara billigare att köpa; de är också billigare att äga. Flera typer av utgifter är lägre med en startbostad, inklusive:

Fastighetsskatt. Hur mycket fastighetsskatt du betalar beror vanligt på fastighetens värde. Därför, ju billigare ditt hus, desto mindre är din skatteregning.
Elräkningar. Eftersom startbostäder vanligtvis är mindre än genomsnittet kostar de mindre för att värma och svalna. Det hjälper dig att spara på dina verktygsräkningar.
Underhåll. Såvida du inte köper en fixer-övre del, kommer ditt starthus sannolikt att ha lägre underhållskostnader. Det beror på att du helt enkelt har mindre utrymme att underhålla: ett mindre tak, en mindre gård och mindre rum.

De pengar du sparar på dessa utgifter kan gå till din husfond, redo att hjälpa dig att köpa ditt evigt hem.

4. Återförsäljning när du är redo

När det är dags att sälja ditt starthem kan du vara ganska säker på att hitta en köpare snabbt. Det finns alltid mycket efterfrågan på startbostäder eftersom de är ett så populärt val för första gången husköpare.

Enligt Trulia orsakade konkurrensen om ett minskande utbud av startbostäder medianprispriset för dessa bostäder att öka med nästan 10% mellan 2017 och 2018. Om denna trend fortsätter bör du inte ha några problem med att sälja ditt starthem efter några år under en snygg vinst.

Nackdelar med Starter Homes

Trots fördelarna är det inte en bra idé att köpa ett starthem. Det finns vissa problem med något hemköp, plus ett par andra problem som är specifika för startbostäder.

1. Högre kostnad än att hyra

Även om startbostäder är billigare än större bostäder kostar de fortfarande mer än många hyror. Enligt Trulia skulle hypoteksbetalningarna på det genomsnittliga starthuset 2018 äta upp över 40% av den genomsnittliga första gången köparens inkomst. Dessutom kommer det att äga ett hus med kostnader som hyran inte gör, till exempel fastighetsskatter, underhåll, husägarförsäkring och eventuellt högre transportkostnader om du flyttar ut till förorterna för att hitta ett hus du har råd.

Lägg till alla dessa utgifter, och den månatliga kostnaden för att äga ett starthem kan vara ganska lite mer än du skulle betala för att hyra ett hus av liknande storlek. Du kanske är bättre på att fortsätta hyra och investera extra pengar så att du kan lägga dem mot ditt evigt hus senare.

2. Begränsade val

Den stora efterfrågan på startbostäder innebär att du inte får många val när du köper ett. Trulia konstaterar att även när priserna på startbostäder har stigit, har deras kvalitet minskat. Det genomsnittliga starthemmet idag är mindre, äldre och mer troligt att behöva repareras än för sex år sedan.

Det är också svårt att hitta startbostäder i de mest önskvärda stadsdelarna. Att köpa en kan tvinga dig ut i förorterna bort från ditt jobb och dina vänner. Detta kan i sin tur lägga till en mycket längre pendel och möjlig social isolering, två huvudsakliga källor till olycka.

3. Risk för fallande priser

Som fastighetskraschen 2007–2008 visade sig kan fastighetsvärdena gå ner och öka. Om bostadsmarknaden sjunker strax efter att du köpt ditt starthus kan du plötsligt befinna dig fast i ett hem som är värt mindre än du betalade för det.

Om detta händer kan ditt starthem bli ett "under överskådlig framtid" hem. Istället för att sälja det för en vinst och handla upp till ditt för alltid hem, kan du hamna kvar där tills marknaden återhämtar sig. Lyckligtvis innebär den alltid höga efterfrågan på startbostäder att du kanske inte behöver vänta så länge som människor som bor i större hus.

4. Kapitalvinstskatter

När du köper ett starthem förväntar du dig förmodligen att bo i det i minst några år innan du handlar. Men ibland kastar livet dig en kurvboll. Till exempel kanske ditt jobb överför dig till en annan stad och du måste flytta. Eller kanske du plötsligt upptäcker att du har ett barn, och ditt starthem är nu för litet för din växande familj.

Tyvärr, om du slutligen måste sälja ditt starthus i en hast, kan du möta en brant skatteregning. Normalt, när du säljer din primära bostad, kan du tjäna upp till $ 250 000 i vinst, eller $ 500 000 för gifta par, utan att behöva betala kapitalvinstskatt. Detta undantag gäller dock bara ett hus du bodde i minst två av de senaste fem åren. Så, om det finns en chans att du inte kommer att kunna hålla ditt starthem i minst två år, kanske det inte är värt risken.

Faktorer att tänka på

Att köpa ett starthem är inte en lösning i alla storlekar. Huruvida det är rätt för dig beror på din livsstil, plats och ekonomi. Om du funderar på att köpa en startbostad är här några faktorer att tänka på.

1. Din budget

Innan du tar steget på ett hemköp måste du ta reda på hur mycket hus du har råd med. För att bestämma detta, titta på alla kostnader för att köpa ett hem, inte bara utbetalningen. Experter som Neale Godfrey från Forbes och Julie Park, en fastighetsmäklare som intervjuats av U.S. News and World Report, varnar för att förstköpande bostadsköpare ofta underskattar stängningskostnader och andra utgifter för husägare, till exempel:

Fastighetsskatt
Underhåll, reparationer eller renoveringar (särskilt om de köper en fixer-övre)
Husägare försäkring
verktyg
Gårdvård
Flytta kostnader
Transportkostnader (om de flyttar från staden till de bilberoende förorterna)

Det är många faktorer att tänka på, men det finns verktyg som kan hjälpa. Först konsultera en kalkylator för hushållens överkomliga priser, som den här från NerdWallet. Det tittar på din inkomst, andra skulder, plats och utbetalning för att ta reda på hur mycket du kan spendera på ett hus utan att sträcka ut din budget. Webbplatsen har också ett verktyg som hjälper dig att beräkna dina stängningskostnader.

För att beräkna transportkostnader, kolla in H + T Affordability Index. Den visar hur stor andel av deras inkomst bosatta i ett visst område vanligtvis spenderar på bostäder och transport. Det kan också ge detaljer som det genomsnittliga antalet bilar per hushåll och den genomsnittliga kostnaden för att äga en bil. Detta är särskilt användbart om du jämför hus i olika områden.

För att uppskatta flyttkostnader kan du prova Moving Cost Calculator från Moving.com. Det kan visa dig den ungefärliga kostnaden för en flyttning baserat på plats, hemstorlek och tjänster. Slutligen, för att ta reda på dina övergripande ägarkostnader, titta på hemkostnadsberäknaren från Angies lista. Om du anger ett bostadspris, uppgifter om hypotekslån och plats kan det ge dig en uppskattning av kostnader som verktyg, fastighetsskatter, försäkringar och reparationer.

2. Din lokala fastighetsmarknad

När du väl vet vad det skulle kosta dig varje månad att äga ett hus kan du få några siffror för att se hur det jämför med hyreskostnaderna och som sannolikt kommer att gynna dig mer på lång sikt. Här är några frågor att ställa:

Hur jämför hyra med att köpa? Om du för närvarande hyr ett hem kan du lägga till det belopp du spenderar just nu - inklusive hyra, verktyg och transport - för att bo där du bor. Jämför sedan det med det totala beloppet du skulle spendera varje månad om du köpte ett starthem. Om du inte betalar hyra nu, eller om du flyttar till ett annat område, kan du kolla in hyreskostnader i ditt valda område på Trulia.
Är hempriserna stigande eller fallande? Om bostadspriserna i ditt område stiger kan det vara en bra investering att köpa ett starthem idag eftersom du förmodligen kan sälja det för en vinst om några år. Men om de faller, finns det en god chans att du inte får tillbaka de pengar du lägger in i ditt starthem när det är dags att sälja. Det kan vara en bättre idé att vänta tills marknaden tappar ut så att du kan köpa på väg upp. För att se vilken väg hempriserna i ditt område är trendiga, gå till Zillow och leta upp platsen för ditt nuvarande hem eller ett eventuellt starthus du är intresserad av att köpa. Klicka på "Zestimate history and details" för att se hur ditt hemvärde och allmänna huspriser i området har förändrats under de senaste åren, liksom hur de kunde förändras under nästa år.
Stiger eller sjunker räntorna? Om räntorna ökar ger det dig att köpa ett hus nu en chans att få din inteckning medan de fortfarande är relativt låga. Men om de faller, kan du spara pengar genom att vänta lite längre.
Vad kan du göra för att investera dina pengar någon annanstans? Även om bostadspriserna stiger är inte en startbostad nödvändigtvis den bästa investeringen du kan göra. Om att hyra är mycket billigare än att köpa, kan du göra bättre att hyra och investera extra kontanter någon annanstans. Titta på de aktuella avkastningarna för lågriskinvesteringar, till exempel CD-skivor, statsskuld och värdepappersfonder. Använd sedan en investeringskalkylator, som den här från Bankrate, för att ta reda på hur mycket du kan göra med en av dessa investeringar under de närmaste åren. Om det är mer än det belopp som ditt starthus sannolikt kommer att öka i värde, är hyra och spara en bättre affär.

3. Dina aktuella behov

Per definition är ett starthem som du inte förväntar dig att bo i på lång sikt. Så din behöver inte vara tillräckligt stor för de sex barnen du förväntar dig att ha någon dag eller vara i ett grannskap med de bästa skolorna för dessa barn. Men det behöver vara ett ställe du kan vara glad att bo på under de närmaste åren.

En av de viktigaste faktorerna är platsen. Hem i eller i närheten av stadskärnan kostar vanligtvis mer, särskilt om de är i exklusiva eller trendiga stadsdelar. Att flytta ut till förorterna ger dig mer utrymme för din bostadsdollar, men det betyder inte nödvändigtvis att det är en bra idé. Om du absolut älskar din nuvarande stadsdel - eller om du verkligen hatar idén om en lång pendling - kommer du att bli gladare att bo i det kvarteret, även om det innebär att du fortsätter att hyra tills du kan spara mer pengar.

En annan möjlighet är att bo nära stadens centrum men välja ett mindre hem, till exempel en villa eller radhus. Återigen är detta en fråga om vad som är viktigast för dig. Om du älskar att vara i hjärtat av staden och leva en bilfri livsstil, kan en lägenhet i ett stadsdel vara ett bra val. Men om det du vill ha från ditt nästa hem är en trädgård där du kan plantera en trädgård eller låta din hund springa runt, kommer en lägenhet inte att passa bra för dig.

4. Dina framtidsplaner

Enligt en amerikansk nyhetsberättelse 2015 om startbostäder är experter i allmänhet överens om att det inte är en bra idé att köpa ett hus om du inte förväntar dig att bo i det i minst fem år. Det betyder att innan du köper måste du inte bara ta hänsyn till din nuvarande livsstil utan också dina planer för framtiden.

Om du till exempel planerar att växa upp en familj en dag, tänk på hur snart du vill starta. En liten stuga med ett sovrum kan se ut som det perfekta starthemmet för dig eller dig och din make. Men om det finns en chans att du kommer att få upp barn där, behöver du förmodligen mer utrymme - och det betyder mer pengar.

På samma sätt, om du redan har minst ett barn, överväga det lokala skolsystemet. Om ditt barn kommer att börja skolan medan du är i ditt starthem måste det vara i ett område med bra skolor, vilket också kommer att lägga till priset. Det är något du måste tänka på när du räknar ut de relativa kostnaderna för att köpa och hyra.

Om dina planer för framtiden är uppe i luften, är det kanske inte bra att köpa ett hem just nu. Om du till exempel arbetar på ett företag som plötsligt kan flytta dig över hela landet med bara några månaders varsel, ger det dig inte mycket tid att sälja ditt hus. Du kan i slutändan behöva sälja med förlust, och om det gått mindre än två år sedan du köpte huset, kan du till och med vara skyldig kapitalvinstskatt.

Tips för att köpa ett starthem

Även om du är säker på att köpa ett starthem är rätt drag för dig, är det bäst att fortsätta med försiktighet. Ta dig tid att planera ditt köp och hitta rätt starthem i rätt kvarter till rätt pris.

Här är några tips från experterna om att handla efter ett starthem.

1. Planera framåt

Kom ihåg att du planerar att sälja den och gå vidare så småningom när du köper ett starthem. Innan du ens köper huset bör du ha en uppfattning om hur länge du tänker bo där och vad du planerar att göra med det när du flyttar ut.

Kommer du att sälja huset eller hyra det och bli hyresvärd? Att räkna ut detta i förväg hjälper dig att fatta strategiska beslut om vilken stadsdel du ska välja och hur du ska underhålla huset. Om du till exempel planerar att sälja det så småningom, vill du välja bostadsförbättringsprojekt som ger mervärde för framtida köpare. Om du hyr ut det kan du välja finish som kräver mindre underhåll i framtiden.

2. Få förhandsgodkännande

Lånekreditgivare rekommenderar att du ställer in ditt hemlån innan du börjar handla efter ett hus. Processen att få godkänt en inteckning kan ta lång tid, och du vill inte riskera att missa det perfekta hemmet medan du kryper för att säkra finansiering. Att ha ett förhandsgodkännandebrev från en välkänd, lokal hypotekslånare kommer att göra dig mycket mer tilltalande för säljare och förbättra dina odds för att få ditt perfekta starthem när du hittar det.

3. Välj rätt grannskap

Eftersom du kommer att bo i detta hem i minst fem år är det viktigt att välja en plats som passar dina behov. Beroende på din livsstil kan det betyda ett uppåtgående kvarter i hjärtat av staden eller ett familjevänligt förortsläge.

En annan faktor att tänka på är om grannskapet kommer att tilltala framtida köpare eller hyresgäster om några år. Ett hem på ett önskvärt läge kommer att bli mycket lättare att sälja eller hyra ut när du går vidare.

4. Håll dig fast vid din budget

Experter varnar för att spendera för mycket på ett starthem. Det är lätt att bli sopad av ett stort hus med fantastiska bekvämligheter, men hela poängen med att köpa ett starthem är att hålla det prisvärt. Att anstränga din budget för mycket nu kan skada din kreditpoäng, vilket gör det svårare för dig att få en inteckning när du är redo att köpa ditt evigt hem.

5. Var uppmärksam på utgifterna

När du försöker ta reda på om ett starthus passar din budget, titta inte bara på priset. Se till att ta del av stängningskostnaderna och kostnaderna för ägandet, till exempel underhåll och fastighetsskatter. Tänk särskilt på kostnaderna för reparationer och renoveringar om du köper en fixer-övre. När du är klar med att ansluta huset igen, lägga till ett andra badrum och göra om köket, kan det hamna på att kosta så mycket som du skulle ha spenderat för att köpa ditt evigt hem precis utanför fladdermusan.

6. Få en grundlig inspektion

En heminspektion är en avgörande del av hemköpsprocessen. Om möjligt, följ med heminspektören och skriv anteckningar så att du har en klar uppfattning om i vilket skick huset är. Detta hjälper dig att ta reda på om du behöver byta ut något stort, som taket eller ugnen, under den tid du äger huset. Om du upptäcker att några större system är på deras sista ben, be säljaren att sänka priset för att kompensera kostnaderna för att ersätta dem.

7. Var flexibel

Förvänta dig inte att ditt starthjälp ska ha allt på din önskelista. När allt kommer omkring kommer du inte bo där för alltid. Ta reda på vad som är absolut nödvändigt för dig, till exempel rätt plats eller en trädgård, och vara villig att kompromissa med resten. Kom också ihåg att om ett hus i allmänhet passar dina behov men saknar en funktion du vill, till exempel ett garage eller ett däck, kan du alltid lägga till det. Se bara till att ta reda på hur mycket tillägget kommer att kosta och faktor det i inköpspriset innan du bestämmer om hemmet passar din budget.

8. Överför inte

Även om du kan förbättra ditt starthem så att det passar dina behov bättre, varnar experter mot att uppgradera det för långt. Om du lägger för mycket pengar i ditt starthus kanske du inte kan få tillbaka pengarna när du säljer. Fokusera på förbättringar i hemmet som tillför värde till ditt hem och lägger inte mycket pengar i lyxiga kök och bad som inte betalar dig tillbaka.

Slutord

Om du fortfarande inte är säker på att köpa ett starthem är rätt drag för dig, gör det inte - eller åtminstone, gör det inte just nu. Att köpa ditt första hem är ett stort beslut, och du bör ta all tid du behöver för att överväga dina alternativ. Att fortsätta hyra en liten stund längre kan inte skada dig verkligen, men att köpa ett hus som inte passar din livsstil eller din budget är ett svårt beslut att ångra.

Viktigast av allt, köp inte ett hus bara för att du känner att det är vad du "ska göra" i det här stadiet i ditt liv. Bara för att köpa ett hus är rätt drag för de flesta av dina kamrater betyder inte att det är rätt drag för dig. Ditt liv och omständigheter är unika, och bara du kan bestämma om att bli husägare är vettigt för dig vid denna tidpunkt i ditt liv. Att besluta att hyra nu utesluter inte att köpa senare; bostadsmarknaden kommer fortfarande att vara där när du är redo.

Vad skulle du hellre göra: köpa ett starthem och byta ut, eller vänta tills du är redo att köpa ditt evigt hem? Varför?