Fördelar och nackdelar med att köpa en lägenhet - är det värt det?
Att köpa en lägenhet kan vara ett bra alternativ, oavsett om du bara startar en familj eller slipper tomt boet-syndrom. Lägenhetsboende är dock inte för alla. Det finns några viktiga frågor att ställa innan du köper en lägenhet och lika många nackdelar som det finns fördelar. Låt oss titta på för- och nackdelarna med lägenhetslivet.
Vad är en lägenhet?
En lägenhet är som en lägenhet som du äger, eller hur? Ungefär. Men det finns några stora skillnader mellan en lägenhet och en lägenhet.
En lägenhet, som är förkortning för "bostadsrätt", är en privat bostad i en större byggnad eller ett samhälle, medan en lägenhet är en hyrd bostad i en större byggnad eller ett samhälle. Andelslägenheter delar gemensamma områden med alla andra enheter i deras samhälle; Dessa gemensamma områden kan inkludera ett gym, pool och välskötta grunder. Till skillnad från en lägenhet betalar dock lägenhetsägare månatliga avgifter för att hålla dessa bekvämligheter i drift och i gott skick.
Lägenheter kan vara radhus som är fästa på en eller båda sidor till en annan enhet. Eller, om lägenheten ligger i en större byggnad eller höghus, kan den vara omgiven av andra enheter.
Fördelarna med att köpa en lägenhet
Är du utesluten för att vara en lägenhetägare, eller är det bättre att du köper ett enfamiljshus? Det är en knepig fråga. Vissa människor älskar att bo i en lägenhetssamhälle, medan andra upptäcker med tiden att de skulle vara lyckligare med lite mer integritet och frihet. Andelslägenheter erbjuder en lång lista med fördelar och nackdelar. Låt oss börja med de positiva först.
1. Mindre underhåll
En av de största fördelarna med att bo i en lägenhet är att andra människor gör underhållet åt dig. De klipper gräset och underhåller marken, de fixar taket och spade snön, och du behöver inte oroa dig för att hitta någon som ska byta sidospår. Om du är en första gången husägare, med dålig hälsa, upptagen med arbete, gillar att resa, eller om du bara inte vill ta itu med alla dessa sysslor, är detta en stor fördel.
Andelslägenheter kan också vara ett bra alternativ om du vill åldras på plats eftersom du har nära grannar, erfaren underhållspersonal för att ta hand om stora reparationer och massor av aktiviteter för att hålla dig engagerad i ditt samhälle.
2. Säkerhet
Många lägenheter erbjuder gated eller låst post, dörrvakter eller till och med säkerhetspersonal för invånarna. Om du bor ensam eller säkerhet är ett problem för dig kan det vara lugnande eftersom det kan minska risken för inbrott i hemmet. Dessutom bor du i närheten av många andra människor, vilket innebär att du i en nödsituation har många människor att vända sig till för att få hjälp.
3. Bekvämligheter
Vill du ha en pool? Ett gym? Onsdagens lekkvällar på community clubhouse? Många lägenhetssamhällen erbjuder boende bekvämligheter som är utom räckhåll för den genomsnittliga husägare.
Dessa bekvämligheter kan också göra det mycket lättare att lära känna dina grannar. Om du bor ensam eller älskar att umgås kan detta vara en bra förmåner.
4. Prisvärdhet
Andelslägenheter prissätts ofta lägre än enfamiljshus. Enligt National Association of REALTOR (NAR) svevde det genomsnittliga försäljningspriset för ett enfamiljshus i augusti 2018 runt 260 000 dollar. Andelslägenheter har vanligtvis ett lägre genomsnittligt försäljningspris - cirka 248.200 dollar, enligt NAR. Beroende på region och samhälle kan det begärda priset vara dramatiskt lägre än ett enfamiljshus. Så om du vill dyka in i husägare på att du har en stramare budget, kan en lägenhet vara ett bra första steg.
5. Värdering
Under tidigare år uppskattade lägenheter vanligtvis i en långsammare takt än enfamiljshus eftersom enfamiljshus är mer tilltalande för fler människor. Ännu viktigare är att du får mark när du köper ett hem, och mark är en enorm uppskattningsfaktor.
Detta förändras dock. Med hänvisning till forskning som utförts av Trulia rapporterar The Washington Post att marknadsvärdet för lägenheter ökade med 38,4% mellan 2012 och 2017, medan värdet på enfamiljshus endast ökade med 27,9%.
6. Närhet till stadslivet
Många lägenheter ligger nära livliga centrumsområden, vilket är tilltalande av många skäl.
Först vill vissa människor kunna gå, pendla med cykel eller ta kollektivtrafik till sitt jobb eftersom de är trötta på att spendera en timme om dagen eller mer sitta i rusningstrafiken. Att bo nära ditt jobb kan spara tusentals dollar varje år i kostnader för bränsle och bilunderhåll.
Att bo nära ett blomstrande centrum gör det också enkelt att besöka nya restauranger, shoppa och kolla in live-show. Om du kan gå eller ta kollektivtrafik kommer du troligtvis upptäcka att du får mer träning eftersom det är lättare att ta sig ut. Andelslägenheter som ligger i främsta stadsdelar kan också öka i värde snabbare än lägenheter i förorter, vilket kan göra dem till en värdig investering.
Nackdelarna med att köpa en lägenhet
Det finns många fördelar med lägenhetslivet, men det finns lika många nackdelar.
1. Avgifter för husägare
Som du kan föreställa dig kostar den poolen, gymmet, säkerhetssystemet och underhållsbesättningen pengar. När du köper en lägenhet blir du i princip en affärspartner i det samhället. Du betalar en månadskostnad för husägare (HOA) varje månad, ovanpå din inteckning, som går mot underhållet av fastigheten, såväl som framtida investeringar som parkeringsplatser eller tillägg av en hundpark.
HOA-avgifter varierar mycket beroende på plats, storlek och kvalitet på ditt samhälle, och Trulia rapporterar att HOA-avgifterna har ökat runt om i landet. 2005 var den genomsnittliga HOA-avgiften $ 250 per månad; 2015 hade det gått upp till 331 $. Naturligtvis, där du bor spelar en viktig roll. Till exempel är den genomsnittliga HOA-avgiften i New York City 571 $ per månad, medan genomsnittet i Charlotte, North Carolina endast är 218 $.
Den stadiga höjningen av avgifterna är inte förvånande när du tar hänsyn till inflationen; kostnaderna fortsätter att öka i nästan alla sektorer. Vad är överraskande är att när Trulia jämförde HOA-avgifterna med ökningen och nedgången av hemvärden, fanns det ingen match; HOA-avgifterna fortsatte att stiga även under år då medianvärden för hemmet sjönk. Mellan 2005 och 2015 ökade HOA-avgifterna med 32,4%, jämfört med en ökning av hemvärdena med 15,1%.
Så, inte bara måste du betala en rejäl månadsavgift för att bo i en lägenhet, men du kan räkna med att dessa kostnader stiger stadigt under de kommande åren. Om du inte budgeterar för de ökade avgifterna riskerar du att bli prissatt från din lägenhet eftersom du inte har råd att bo där.
2. Potentiellt missförvaltade fonder
Du skulle tro att om du betalar $ 300 i månaden i HOA-avgifter, allt skulle tas om hand omedelbart, men det är inte alltid fallet.
Varje HOA har två typer av konton: ett driftkonto och ett reservkonto. Pengarna i driftskontot används för vanliga underhållskostnader, som gräsklippning, poolunderhåll och snöskakning. Reservkontot är avsedd för större eller långsiktiga projekt, till exempel att återanlägga parkeringsplatsen, byta ut staketet runt samhället eller bygga en ny lekplats. Tänk på detta som ett nödsparande konto.
Ett välskött HOA kommer att se till att båda kontona är välfinansierade så att det finns tillräckligt med pengar för att möta regelbundna utgifter, liksom tillräckligt med pengar för långsiktiga eller nödprojekt. Men det finns gott om HOA som inte är välskött. Om det inte finns tillräckligt med pengar i reservfonden och en oväntad kostnad växer upp, till exempel ett träd som faller på taket, kommer styrelsen att rösta för att ta ut en särskild bedömning för alla husägare. Det innebär att du enligt lag måste betala en extra avgift, som kan vara hundratals eller till och med tusentals dollar, för att göra skillnaden.
Detta hände med invånare i Sudden Valley i Bellingham, Washington. Som Bellingham Herald rapporterar, försökte Sudden Valley HOA att höja månatliga avgifter med 48%, från $ 832 till 1 237 dollar, för att täcka både rutinmässiga och oväntade reparationer. Det fanns inte tillräckligt med pengar för att täcka kostnader, eftersom styrelser under tidigare år hade avskaffat även rutinmässiga reparationer och investerat i tvivelaktiga förbättringar, till exempel en skolbusshållplats med solpaneler.
Denna brist på finansiering är vanligt. Enligt en studie utförd av Association Reserves, ett företag som hjälper samhällsföreningar att hantera sina medel, är upp till 70% av alla HOAs underfinansierade. Till och med friska HOA-medel kan förstöras när ekonomiskt analfabeter medlemmar röstas i styrelsen eller när gruppen tillsammans fattar några dåliga beslut.
3. Brist på integritet
En annan nackdel med att bo i lägenheten är att det strukturellt sett är det mycket som en lägenhet. Och som du förmodligen kommer ihåg från unga vuxen ålder, är ibland lägenhetsboende inte allt det är knäckt att bli.
I en lägenhet har du grannar på andra sidan av dina väggar, och kanske över och under dig också. Du har grannar som går upp och ner i korridoren eller korsar marken alla dygnet runt dag och natt. Du får höra deras firande, deras argument och deras nyfödda gråt varje natt kl.
Om du letar efter lugn och ro kan en lägenhet kanske inte vara det rätta valet.
4. Kriminalitet
I en lägenhetssamhälle delar du det ekonomiska ansvaret för underhållet med alla andra. När människor kämpar för att få slut på mötet kan de tappa av att betala sina föreningsavgifter. Detta får avgifter att gå upp för alla andra för att täcka brottslighet, vilket innebär att du sitter fast och håller den korta änden av pinnen.
5. Svårighetsförsäljning
Lägenheter kan vara svåra att sälja av flera orsaker.
Först vill inte alla bo i en lägenhet. Familjer med små barn vill ofta ha en gård, familjer med flera hundar behöver ofta en gård, och vissa vill bara inte bo ovanpå någon annan. Dessa faktorer minskar din pool av potentiella köpare.
För det andra måste du ta hänsyn till din HOA. Om din HOA kräver höga avgifter kommer detta att prisa vissa människor att köpa. Om din HOA är underfinansierad och samhället ser sämre ut för slitage, kommer andra människor inte att bo där. När du säljer en lägenhet spelar din HOA en stor roll i hur snabbt det rör sig.
Din HOAs ekonomiska hälsa kommer också att vara en faktor för köpare som tecknar en inteckning. Många långivare kommer inte att godkänna ett lån om det väntar tvister mot ett HOA eller om ett HOA inte har tillräckliga reserver. Om samhället har en hög andel hyresgäster, kommer vissa långivare att neka lånet. Alla dessa problem kan ytterligare begränsa din pool av potentiella köpare.
Slutligen, eftersom de flesta lägenheter i ett samhälle ser desamma ut, om det finns tomma enheter i din byggnad, kommer de sannolikt att sälja först. Och om det finns många tomma enheter, lycka till.
6. Fler regler
Att bo i en lägenhet innebär att du måste leva enligt ledningens regler. Säg till exempel att du vill installera grön energiteknik, till exempel en solpanel på taket för att spara energi hemma. Istället för att bara komma igång måste du be condo-föreningen om tillåtelse. Om de avvisar din begäran är det lyckligt.
HOAs kan ha en överväldigande lista över regler som ägarna måste följa. Till exempel kan din HOA begränsa antalet husdjur du får ha och till och med begränsa vissa raser. De kan sätta gränser för antalet besökare du kan ha eller ställa in dedikerade "tyst tider" för att begränsa buller. De kan också begränsa den typ av renoveringar du får göra eller dekorationer som du får göra.
Att leva efter någon annans regler kan vara bra för vissa människor, men för andra kan det vara kvävande.
Tips för att köpa en lägenhet
Så, känner du att en lägenhet passar bra för din livsstil? Tänk sedan på dessa tips innan du investerar.
1. Äldre lägenheter kan vara dyrare
Som Trulia rapporterar är HOA-avgifterna ofta högre i äldre samhällen, helt enkelt för att dessa samhällen kräver mer underhåll. Enligt deras uppgifter, som kommer från U.S. Census, hade byggnader som byggdes 2005 eller senare HOA-avgifter som var $ 90 per månad billigare än byggnader som byggdes mellan 1960 och 1969.
2. Läs styrande dokument noggrant
Att inte ta itu med många hushållsarbete är tilltalande för många. Men det är viktigt att du förstår vilka delar HOA täcker och vilka i slutändan är ditt ansvar. Här finns tre underhållskategorier.
Enhet
Först måste du förstå hur din HOA definierar gränserna, eller "enheter", i ditt samhälle. En viktig del av HOA-stadgarna är att definiera vad som ingår i en standardenhet. Se till att du vet vad du äger och vad HOA äger.
Normalt definierar en HOA en standardenhet som allt som finns i enhetens innerväggar, inklusive apparater. När du öppnar dörren till din lägenhet är det ditt privata utrymme, så du ansvarar för att måla väggarna, fixera droppen under diskbänken och byta ut mattan.
Vanliga element
Vanliga element är de områden eller funktioner som delas av alla ägare. HOAs ansvarar för reparationer och underhåll i dessa områden. De kan inkludera:
- Pools
- Tennisbanor
- Fountains
- Rekreationscentra eller klubbhus
- Grunder
- Parkeringsplatser
- trottoarer
- Yttre sidospår
- tak
- hallar
- Staket runt marken
- Ingångsportar
Begränsade gemensamma element
Begränsade vanliga element är funktioner som inte faller inom ramen för din standardenhet men inte heller exakt vanliga element. Vanligtvis är ett begränsat vanligt element ett som du delar med andra ägare, men inte alla ägare i samhället. Det kan vara funktioner som faller utanför enhetens innerväggar, till exempel en uteplats. Eller så kan de vara en funktion som bara vissa lägenheter i samhället har, till exempel en skorsten eller takfönster.
Till exempel skulle ett garage som du delar med en annan ägare vara ett begränsat gemensamt element, liksom en bärande vägg som du delar med personen bredvid. Andra exempel kan inkludera:
- Ingångar eller gemensamma dörrar
- brevlådor
- markiser
- Stoops
- Fönsterluckor
- Balkonger eller uteplatser
- Ytterdörrar eller fönster
Varje HOA har olika regler för begränsade vanliga element, så det är viktigt att du läser dina stadgar noggrant för att avgöra vilka ytterligare funktioner du kommer att ansvara för. Normalt tar HOAs ansvar för gemensamma element men kräver att ägarna upprätthåller de begränsade gemensamma elementen som är anslutna till deras enhet. Om begränsade vanliga delar behöver repareras kan HOA betala för en del av kostnaderna och be att ägarna som delar elementet utgör resten.
3. Prata med grannarna
Det är en smart idé att prata med grannarna innan du gör ett erbjudande på en lägenhet. Det ger dig inte bara möjlighet att se vem du bor nära, utan också att fråga hur väl samhället drivs. Nuvarande invånare kan ge dig användbar intern information om styrelsemedlemmarna, samhällets vibe och antalet hyror.
Att ta reda på hyresförhållandet är viktigt av flera skäl. För det första betyder enheter som ägs av investerare och hyrs ut att det alltid kommer främlingar att komma och gå. Dessa enheter kan hyras varje år, som en lägenhet, eller så kan de hyras varje vecka för semester. Människor i semesterenheter är mer benägna att stanna uppe sent, vara höga och kanske till och med orsaka problem för samhället.
En annan anledning till att hyresgraden är viktig är att vissa långivare inte godkänner ett lån för samhällen med en hög hyresgrad. Detta är vanligtvis mer ett problem i stora städer, till exempel New York eller Miami, där investerare köper condos och sedan hyr dem till turister.
4. Be om HOA-budgeten
En HOA kommer sannolikt inte att ge en potentiell köpare en kopia av sin nuvarande budget. Men om du ser allvar med att köpa en lägenhet kan du be säljaren ge dig en kopia.
Genom att gå över HOA: s budget får du chansen att se vart pengarna går och hur mycket de har i reserv för framtida projekt. Du bör också titta på deras skuld. Hur mycket skuld bär HOA, om någon? Viktigare, hur många ägare betalar inte sina avgifter? Gemenskaper med hög standardprocent kan vara i ekonomiska problem, vilket kan vara dyrt för dig på vägen.
Det kan också vara upplysande att läsa protokollet från de senaste flera styrelsemötena. Ja, det är ett tråkigt jobb, men dessa minuter kan ge dig värdefull insiderinformation om hur väl styrelsen och samhället arbetar tillsammans. Till exempel kan du ta reda på om killen bredvid lägenheten du vill köpa ofta lämnar in klagomål mot sina grannar, eller om styrelsen överväger en särskild utvärdering för nästa år. Det här är information du vill ha innan du investerar i samhället.
Slutord
Det finns ingen tvekan om att köpa en lägenhet kan vara ett bra beslut - för vissa människor. Åldrande tomma nesters, unga familjer och upptagna yrkesverksamma tycker det ofta är befriande att bo i ett lågt underhållshem där stora beslut hanteras av andra människor. Men om du älskar din integritet och självständighet och inte vill leva efter någon annans regler, så är förmodligen lägenheterna att leva inte rätt för dig.
Bor du i en lägenhet? Gillar du det, eller skulle ett enfamiljshus passa bättre för dig?
