Är omarbetning av ett hypotekslån ett bättre alternativ än refinansiering?

I grund och botten innebär ett omarbetat lån att medan din ränta och din låneperiod förblir oförändrad, minskar din månadslånutbetalning för att återspegla din faktiska nuvarande lånesaldo. Till exempel, om du är 6 år i en 30-årig inteckning, när du har omarbetat ditt lån har du fortfarande 24 år kvar för att betala det. För omarbetning för att arbeta kräver långivare en extra engångsbetalning för att minska ditt saldo. Storleken på den extra betalningen påverkar hur mycket du kan spara med ett lån omarbetat. Istället för att omarbeta kan du dock betala ett engångsbelopp till ditt befintliga lån, vilket skulle minska ditt saldo, men inte minska din månatliga inteckning.

Hur fungerar omarbetning av lån

Omarbetning av lån kan vara vettigt om du ärver pengar (eller får en betydande bonus på jobbet) och vill använda dem på saldot på din inteckning. Eftersom du minskar saldot före schemat kommer du i slutändan att betala mindre ränta. Detta gör det möjligt för långivare att omarbeta ditt lån eller omberäkna din månatliga inteckning.

Enskilda långivare har olika krav för omarbetning av lån. Till exempel kräver vissa långivare en engångsbetalning på $ 5 000 eller 10% av lånet - beroende på vad som är större - för att minska saldot innan du kvalificerar någon för ett lån som omarbetas.

Om du har en $ 400.000-inteckning med 4% ränta under 30 år, skulle din månatliga huvud- och räntebetalningar vara $ 1 910. Om du betalar lånet i tio år skulle ditt återstående lånesaldo vara 315 1336 dollar. En engångsbetalning på 10% av den återstående lånesaldot skulle vara 31 554 $, vilket skulle innebära 283 552 USD. I detta fall skulle de månatliga betalningarna minska till 1 718 $. Tänk dock på att även om du sparar $ 200 per månad på din inteckning är ett värdefullt mål, kommer du också ha spenderat en betydande mängd kontanter för att uppnå den minskade betalningen.

Naturligtvis tar långivare en liten avgift för omarbetning av lån, vilket ofta är så lågt som $ 250.

Fastställa behörighet

Omlåning av lån tillåts på konventionella, överensstämmande Fannie Mae och Freddie Mac-lån, men inte på FHA-hypotekslån eller VA-lån. Vissa långivare omarbetar jumbo-lån, men betraktar dem från fall till fall.

För att kvalificera dig för en omarbetning av lån måste du vara aktuell på dina lånbetalningar och ha kontanter som krävs för att betala ditt huvudsaldo. En kreditkontroll och en bedömning är inte nödvändig.

Fördelar med omarbetning av lån

Minskad betalning. Genom att omarbeta ditt lån kan du underlätta ditt kassaflöde utan kostnaden för en hemfinansiering, vilket kan kräva utgifter på så mycket som 6% av din lånesaldo. I vissa fall kan faktiskt vad som skulle spenderas på refinansieringen användas för att minska ditt saldo tillräckligt för att kvalificera sig för en omfördelning av lån.
Ingen utvärdering krävs. Till skillnad från en hemfinansiering kräver inte en omarbetning av ett lån en utvärdering. Om ditt hem har sjunkit i värde kanske du inte är berättigad till refinansiering, eftersom de flesta långivare endast refinansierar ett hem med minst 5% till 10% i eget kapital.
Ingen kreditkontroll behövs. Omarbetade lån kräver i allmänhet inte kreditgodkännande. Om du har kreditfrågor och inte kan kvalificera dig för en refinansiering kan du fortfarande kvalificera dig för ett omarbetat lån.

I ett specifikt fall kan omarbetning av lån vara särskilt fördelaktigt. Om du är en husägare som har köpt ett nytt hem innan du säljer ditt nuvarande hem kan du tillfälligt behöva betala två inteckningar. När du har sålt ditt tidigare hem kan du använda vinsten från den bostadsförsäljningen för att betala ner din lånesaldo och omarbeta din inteckning för att göra betalningarna mer överkomliga. Många husägare planerar medvetet att använda lån omarbetning för detta ändamål när de flyttar från ett hem till ett annat. Kom bara ihåg att du vanligtvis måste vänta 90 dagar efter att ditt lån går till avveckling innan du kan omarbeta det.

Nackdelar med omarbetning av lån

Innan du bestämmer dig för att omarbeta ditt lån skulle du vara klok att utvärdera det i samband med hela din ekonomiska plan. Några av nackdelarna med omarbetning av lån inkluderar:

Bindar kontanter. Om du har en fast summa kontanter, se till att det är den bästa användningen av pengarna att betala ner din inteckning. Om du till exempel har kreditränteskuld med hög ränta bör du absolut betala det först. Om du saknar en nödsparande fond eller behöver avsätta pengar för andra utgifter, är det förmodligen bäst att du inte lägger hela ditt fall till att betala ner din inteckning.
Minskar inte inteckningstiden. Du bör också överväga omlåning av lån i samband med din pension. Många äldre husägare hoppas kunna betala av sin inteckning innan de går i pension. En omarbetning av lån förkortar emellertid inte din låneperiod, även om det kan förbättra ditt kassaflöde. Om ditt mål är att minska din inteckningssaldo kan det vara ett bättre alternativ än att omarbeta till två veckovis inteckning eller helt enkelt göra vanliga extrabetalningar till din huvudansvarige..
Sänker inte räntan. Om du betalar en hög ränta kan en refinansiering vara ett bättre alternativ. En långivare kan jämföra kostnader och månatliga betalningar för en refinansiering och omlån om för att avgöra vilken som passar dig bäst.

Slutord

Omarbetning av lån är inte för alla, men om du har extra pengar, konsultera din långivare för att se om denna metod för att minska din månatliga betalning är rätt för dig. Om du är en husägare som säljer ett hem och flyttar till ett annat, kan du mycket väl dra nytta av ett omarbetat lån. De som äger ett hem med nedsatt värde eller har kreditutmaningar kan också ha mer nytta av ett omarbetat lån än refinansiering.

Kan du tänka på andra scenarier där ett omarbetat lån skulle vara ett klokt ekonomiskt drag?