Hur man får pengar för en utbetalning på ett hus - 16 strategier och tips

Inte så snabbt. Att köpa ett hus är ett dyrt förslag - den största investeringen som de flesta familjer någonsin gör. Även om du inte är skyldig att täcka hela inköpspriset framför, måste du komma med en betydande kontant summa innan du kan stänga ditt hus.

Du måste oroa dig för vanliga stängningskostnader som din heminspektion, utvärdering av långivare och titelförsäkring. Sammantaget är dessa utgifter inget att nysa av - beroende på din situation kan de uppgå till 3–6% av det totala inköpspriset. På köparmarknaderna kan du ha tur att övertyga din säljare att betala några stängningskostnader, men det är långt ifrån garanterat.

Proffstips: Behöver du hjälp med att hitta en hypotekslånare? Med LendingTree Du kommer att få offert från flera långivare på några minuter. Var och en av dem försöker vinna ditt företag.

De största stängningskostnaderna för alla

De flesta rader är små förändringar jämfört med den största stängningskostnaden för alla: din utbetalning.

Även om det förfaller vid stängning betraktas normalt sett inte utbetalningen som en stängningskostnad. Det gör dock inte det mindre påverkande. Din utbetalning spelar en viktig och ibland avgörande roll för huruvida du kan stänga ditt drömhus - eller, låt oss vara riktigt, det bästa huset du har råd med på din budget.

Det beror på att din utbetalning är en viktig del av erbjudandet du presenterar för säljaren. Den allmänna tumregeln är enkel: ju större utbetalning, desto starkare erbjudande. Mer exakt: ju större nedbetalningens andel av det totala inköpspriset är, desto mer sannolikt är det att säljaren accepterar.

Historiskt sett har den ideala utbetalningen varit minst 20% av inköpspriset. På ett hus på 200 000 dollar är det $ 40 000. Under de senaste åren har mindre utbetalningar kommit på modet, tack vare lösare krav på garanti och ökande acceptans bland säljare.

Men att skrapa ihop en utbetalning är en hög beställning, speciellt för första gången husköpare på dyra kustmarknader. Enligt CoreLogic toppade det genomsnittliga hempriset i Kaliforniens Bay-område 700 000 USD 2016 - och det siffran inkluderar relativt billiga bungalows i East Bay-förorter, liksom extremt dyra radhus i San Francisco.

Det betyder inte att det är omöjligt att spara för en utbetalning. Det kräver bara tid och budgetdisciplin. Om du kan följa några eller alla av följande tips och strategier är jag övertygad om att du ska förverkliga din dröm om husägare snabbare än du trodde var möjligt - även om det innebär granskning på kort sikt.

Tips och tricks att spara för din förskottsbetalning

1. Bestäm din förväntade förskottsbetalning och tidsram

Berätta först hur stor din utbetalning blir.

Förskottsstorleken är en funktion av tre överlappande faktorer: önskat initialt belåningsgrad (LTV), din tidshorisont (när du vill köpa) och lokala bostadsmarknadsförhållanden. När folk pratar om att budgetera för ett framtida husköp hänvisar de i allmänhet till listpris: "Vi är villiga att betala 300 000 dollar" eller "Vi har råd med $ 250 000, men inte mer."

Men när det gäller överkomliga priser är det viktigaste antalet utbetalningsbeloppet. Om du inte kan cobla ihop en 50.000 $ utbetalning på ett $ 250.000 hus (eller ett $ 400.000 hus, om du lägger ner mindre än 20%), så har du inte råd med det huset.

Den övre delen av ditt råd till överkomliga priser är då den högsta utbetalningen du kan spara för inom din tilldelade tidshorisont, utan att underskatta din mål LTV. Så om du vill köpa ett hus på 300 000 USD med 20% utbetalning på tre år måste du ha 60 000 dollar avsatta för detta ändamål 36 månader från idag.

Naturligtvis måste du ta med mer än bara din utbetalning till stängning. För att vara säker, antar att dina andra stängningskostnader kommer att lägga till upp till 6% - nära den övre änden av det realistiska stängningskostnadsområdet. På ett hus på 300 000 dollar är det ytterligare $ 18 000 för totalt 78 000 dollar.

Slutligen, tappa inte helt ditt bankkonto för att köpa ditt drömhus. Det är klokt att ha minst tre månaders inkomst i likviditetssparande som en akutfond, oavsett dina nära eller långsiktiga mål. Sex månader är ännu bättre.

Proffstips: Om du inte har inrättat en nödfond ännu eller om det finns ett konto som tjänar mindre än 1% ränta, titta på ett högavkastningssparekonto från CIT Bank.

2. Krymp din nödvändiga förskottsbetalning med ett speciellt lån

Om du vill köpa på en snabbare tidtabell, bo på en dyr bostadsmarknad eller tvivla på din förmåga att spara för en 20% utbetalning på ett acceptabelt hus i ditt målområde, titta på speciella låneprogram med lägre betalningskrav . Dessa kan lätt hittas via LendingTree.

Några av de vanligaste speciallånsprogrammen listas nedan. Andra alternativ finns, så kontakta lokala, statliga eller federala bostadsmyndigheter för att lära dig vad som är tillgängligt för familjer i ditt område och omständigheter.

FHA-lån. FHA-hypotekslån är försäkrade, men inte ursprungliga, av den federala regeringen - speciellt Federal Housing Administration. Kända som 203b-hypotekslån kräver de bara 3,5% nedåt. De kan användas i en- till fyrfamiljshus och har vanligtvis lägre räntor än konventionella hypotekslån, även om din exakta ränta beror på din kreditvärdighet och andra faktorer. Underwriting standarder är också mycket lösare än på konventionella inteckningar - du kan kvalificera dig med en kredit värdering under 600.
VA-lån. Om du eller din make är en nuvarande eller tidigare militärmedlem, kan din familj kvalificera sig för ett VA-lån som stöds av den federala regeringen (Department of Veterans Affairs). På utbetalningsfronten är VA-lån ännu bättre än FHA-lån - de kräver inga pengar, även om du är fri att lägga ner pengar och minska det totala beloppet du måste låna. Om räntorna sjunker efter att du varit i ditt hus ett tag, titta på VA-rationalisering av refinansieringslån (IRRRL), vilket kan sänka dina räntor betydligt till en lägre kostnad än ett konventionellt refinansieringslån.
USDA-lån. Om du köper ett hem i ett landsbygds- eller yttre förortsområde kan du kvalificera dig för ett USDA-lån, en annan typ av federalt försäkrade lån som är utformade för att få bostäder inom räckhåll för låginkomsttagare. Till skillnad från FHA- och VA-lån är USDA-lån direktlån - de görs av USDA själv. Använd USDAs karta över egendomskvalifikationer för att se om du är behörig.
Konventionella 97 lån. Konventionella 97-lån är precis som de låter: konventionella hypotekslån som låter dig lägga ner så lite som 3%, för en maximal LTV på 97%. De stöds av Fannie Mae och finns i olika konfigurationer, så se till att du läser Fannies faktablad innan du ansöker.

Utöver programspecifika krav har dessa speciallån några viktiga nackdelar. Kanske viktigast av allt är att de har premiepremier för privat inteckning (PMI) tills LTV når 78% (även om du formellt kan begära att PMI tas bort till 80% LTV). I vissa fall kan dessa årliga premier överstiga 1% av det totala lånevärdet - extra $ 3 000 per år på ett 300 000 $ lån, till exempel.

Speciallån kan också försvaga ditt erbjudande. Vissa säljare är motvilliga att sälja till första gången husköpare med FHA eller konventionella 97-lån, med anledning att deras ekonomi kan vara skakig och affären kan falla isär innan de stängs. Alla rättsliga säljare, allt annat lika, gynnar konventionella 20% -erbjudanden jämfört med lägre utbetalningar.

3. Dra fördel av nationella program för stöd till betalningar

Relativt få blivande husägare inser att de kan kvalificera sig för nationella program för utbetalning av stöd som kan minska sina utbetalningskostnader med tusentals dollar.

Resurser finns i överflöd, men National Homebuyers Fund är representativ. Sedan 2002 har det gett mer än 200 miljoner dollar i direkta bidrag till mer än 30 000 köpare. Det har en mängd bidragsalternativ som stöds av olika institutioner - du kan se kraven för det Citibank-stödda Sapphire-alternativet här, till exempel.

NHF-bidrag kanske endast finns i vissa stater och på lån i vissa storlekar. Andra villkor kan också gälla, så det är en bra idé att kontakta organisationen direkt och prata med din långivare innan du antar att du kommer att kvalificera dig.

4. Se in i statspecifikt stöd och resurser för utbetalning

Din stat och kanske lokala myndigheter kan också erbjuda stöd till utbetalningar. Till exempel, i mitt ursprungliga Minneapolis, har Minnesota Homeownership Center en praktisk utbetalningsassistent som berättar blivande husägare om finansiering av utbetalning och resurser som inte är ekonomiska stöd tillgängliga i deras områden. I Kalifornien tillhandahåller Golden State Finance Authority direkta, behovsbaserade bidrag (med några strängar bifogade) värda upp till 5% av lånebeloppet - inte ett obetydligt belopp i dyra Kaliforniska tunnelbanearealer som San Francisco och Los Angeles.

5. Betala utestående kreditkortsskuld

Potentiella husägare möter ofta ett fullständigt val: betala av sina utestående kreditkortsaldo eller spara för sina utbetalningar.

För många är betalning av kreditkortsskuld ett högt prioriterat mål. Även låga APR-kreditkort debiterar vanligtvis räntor norr om 10% APR. På en genomsnittlig saldo på 1 000 USD är det $ 100 i räntekostnader varje år. Om din skuldbelastning är högre, justera därefter.

Eftersom de är säkrade med fysisk egendom har inteckningar nästan alltid lägre räntesatser än kreditkort, även när låntagarens kredit är mindre än perfekt. Inför valet att köpa ett hem till 5% april eller bära kreditkortsskuld till 15% april, de flesta människor skulle välja den tidigare.

Att betala av kreditkortsskuld är dock inte alltid enkelt. Fokusera på din högsta ränta skuld först (skulden lavin metod), även om det innebär att lägga så lite som $ 25 eller $ 50 extra till din betalning varje månad. När din högränta skuldbelastning krymper kan du gå till kreditkortsskuld med lägre ränta och du kommer sannolikt att påskynda dina framsteg mot en $ 0-saldo. Med lägre (eller inga) räntekostnader som äter i dina utgifter och sparar ström, kan du sedan rikta dina dollar mot din utbetalningsfond.

För att påskynda och förenkla din skuldutbetalningsprocess, överväga att ta ett skuldkonsolideringslån genom SoFi som rullar alla dina olika åtaganden till ett enda instrument. Många långivare gör personliga lån utan säkerhet för just detta ändamål, så shoppa efter en långivare vars produkter passar din kreditprofil och förmåga att återbetala.

6. Avrunda och spara din förändring

Tillkomsten av nätbank gör det enklare än någonsin att spara små mängder pengar utan att ens inse det. Vissa stora banker, inklusive Bank of America (Keep the Change) och US Bank (START), ger innehavare av insättningskonton möjlighet att spara sina reservförändringar från varje transaktion med appar som automatiskt rundar betalkortbetalningar upp till närmaste hela dollar och socker bort resterande på ett sparkonto.

Till exempel när du spenderar $ 3,69 på din morgonlatte debiteras ditt betalkort $ 4 och de återstående $ 0,31 tappar till ditt sparkonto. Multiplicera det med 50 eller 100 transaktioner per månad och du har en fin sidopot.

Klämta är ett annat bankkonto som avrundar vart och ett av dina inköp och överför skillnaden till ett sparkonto. Det finns till och med en app som heter ekollon som avrunder både kredit- och betalkortköp och investerar skillnaden i en diversifierad investeringsportfölj.

7. Ange bredvid en del av din återbetalning av skatter

Räknar du med en återbetalning i år? Boka en bit av den för att belöna dig själv för allt ditt hårda arbete förra året - en trevlig restaurangmåltid, en sparsam helghelg, en ny möbel till ditt hem. Njut av det.

Strumpa sedan bort resten av din återbetalning i din utbetalningsfond. Om du på ett tillförlitligt sätt får en återbetalning på 3 000 USD, spenderar 1 000 $ och sparar resten, har du 6 000 USD efter tre år och 10 000 $ efter fem. Det kommer förmodligen inte att stå för hela utbetalningen, men det kan inte skada.

8. Ange bredvid en del av din prestationsbonus

Om en del av ditt kompensationspaket omfattar månatliga, kvartalsvisa eller årliga prestationsbonusar eller vinstdelningsbetalningar, tillämpa samma logik på dessa: Spara en del och lägg sedan resten i din utbetalningsfond.

Eftersom prestationsbonusar och vinstdelningsbetalningar inte garanteras är det riskabelt att redovisa dem i dina dagliga eller månad-till-månad-budgetar ändå. Det är som att räkna dina kycklingar innan de kläcks. Om du inte planerar för dina bonusar eller vinstandelar innan du vet att du kommer att få dem, kommer du inte att missa dem. Egentligen är du tacksam för dem när de långsamt men stadigt växer din utbetalningsfond.

9. Gör återkommande besparingar

Att veta att du behöver avsätta pengar varje månad är en sak. Det är faktiskt en annan. Ställ in en kalenderpåminnelse på samma dag varje månad eller löneperiod för att överföra ett fast belopp - minst 5% av din hemlön och helst 10% - till ditt primära sparkonto. Du kan sedan separera andelen tilldelad din utbetalning från dina allmänna besparingar eller andra sparmål. Eller ännu bättre, skapa ett separat sparkonto vars enda syfte är att hålla dina betalningsmedel.

10. Automatisera dina sparade insättningar

Vad är ännu bättre än återkommande inlåning av spararkonton? Automated spararkontot som du inte behöver komma ihåg att utföra varje månad. De flesta banker tillåter återkommande sparöverföringar från interna eller externa kontrollkonton. Undersök din budget och bestäm hur mycket du har råd att spara varje löneperiod eller månad och låt den sedan hända, helst på samma datum (eller dagen efter) som du får din lönecheck eller direktinsättning. Överväg igen ett separat sparkonto bara för din utbetalningsfond. Om du vill öppna ett nytt konto, gå med en av dessa bankkontokampanjer så att du kan utnyttja möjligheten till det bästa.

11. Spara dina kontantinkomster

Du kan välja att betala av din kreditkortsskuld och fokusera din ekonomiska eldkraft på att spara för din utbetalning utan att faktiskt avbryta dina kreditkort. Hemligheten: cashback-kreditkort.

Det finns bokstavligen hundratals kontantkreditkort på marknaden. Vissa, som Chase Freedom och Capital One Quicksilver Cash Rewards, är praktiskt taget hushållsnamn. Andra är mer otydliga - de kan vara nya eller utfärdade av regionala banker med noll erkännande av namn.

Per definition erbjuder alla viss avkastning på utgifterna. Mer generösa kort med gynnade utgiftskategorier kan erbjuda så mycket som 5% tillbaka på en konsekvent basis och mer på utgifter med utvalda köpmän eller på vissa artiklar. Många har attraktiva registreringsbonusar värda $ 100, $ 200 eller ännu mer. Och de flesta tar inte ut årliga avgifter.

Ett kontantkreditkort (eller två eller fler) finansierar inte din handbetalning på egen hand. Men så länge du faktiskt sparar de kontanter du tjänar och kommer ihåg att betala av ditt saldo i sin helhet varje månad för att undvika räntekostnader, kan det ge ett bra boost för dina sparande.

12. Återtag från din IRA utan straff

Under vissa villkor, ditt pensionskonto kan tjäna som en extra finansieringskälla för din utbetalning. Specifikt, om du är en första gången homebuyer, får du låna upp till $ 10 000 från en traditionell eller Roth IRA utan straff för att finansiera din utbetalning.

Det är naturligtvis inte gratis pengar. Om du har en traditionell IRA, måste du betala skatter på det uttagna beloppet till din totala ränta - 28% i 28% -gruppen, och så vidare. På en Roth IRA som hålls under längre tid än fem år är ditt uttag skattefritt, eftersom du redan har betalat skatt på bidraget.

Om du och din make båda har IRA kan du båda ta ut upp till $ 10.000 för totalt 20.000 $. Beroende på den beräknade storleken på din utbetalning kan det vara ett betydande uppsving. Och på Roth IRA som hålls längre än fem år kan du ta ut skatte- och strafffria avgifter som överstiger 10 000 USD, även om eventuella inkomna intäkter är skattepliktiga till din normala kurs.

Men du måste också ta hänsyn till möjlighetskostnaden för att ta ut pengarna från ditt konto, eventuellt i flera år (när du ger ytterligare bidrag för att täcka ditt uttag).

13. Ta ett 401k lån

Du kan också låna från 401-sponsrade arbetsgivarsponserade för att finansiera din utbetalning. På 401k-lån är lånegränserna mycket generösa: Du kan låna upp till det lägsta på 50 000 $ eller halva kontot. Det räcker för att finansiera en 20% utbetalning på ett hus på $ 250 000 eller en 10% utbetalning på ett hus på $ 500 000.

Djävulen är dock i detaljerna. Du måste betala tillbaka dina 401k lån, med intresse - vanligtvis 2% över primärräntan. För större lån innebär det flera års värde av tresiffriga månatliga betalningar och flera tusen räntekostnader. Dessutom, om du tar ett 401k lån innan du ansöker om ett hypotekslån kommer ditt kreditanvändningsförhållande att öka, vilket kan höja ditt hypotekslåns ränta eller få banken att tänka två gånger om att låna till dig i första hand.

Som en allmän tumregel är 401k lån användbara i två situationer: för att finansiera små utbetalningar ($ 5 000 eller mindre) i sin helhet eller som den sista delen av en flerårig strategi för finansiering med flera källor till betalningar.

14. Tjäna extra inkomst på sidan

Om din hemlön inte får dig till ditt utbetalningsmål på önskad tidsram eller om du är orolig för att påverka din livsstil negativt när du granskar och sparar för ditt drömhus, kan du överväga att öka din inkomst genom att plocka upp en sida spelning - antingen genom att anställa ett andra deltidsjobb, plocka upp arbete som självständig entreprenör eller utforska de många sätten att tjäna pengar hemifrån.

Hemma och pengar för att tjäna pengar är praktiskt taget obegränsade. Dina valda sysselsättningar beror sannolikt på dina unika färdigheter och de tillgångar eller bekvämligheter du har till ditt förfogande. Några vanliga idéer för att tjäna pengar på din tid, talanger och fysiska tillgångar inkluderar:

Dela din bil på Turo
Bli en leveransdrivrutin för DoorDash
Börja genomföra enkäter online Undersök Junkie eller InboxDollars
Frilansskrivning och redigering
Frilans webbutveckling och design
Att sälja förbrukade ägodelar (och nedskärning under processen) på Craigslist, eBay, Amazon eller en garageförsäljning
Kör för en ridesharing-app som Uber
Undervisningskurser via onlineportaler som Udemy
Odla och sälja dina egna produkter
Säljer hantverk på Etsy eller på en loppmarknad
Att bli en medicinsk transkriberare
Arbetar som en virtuell assistent, kundtjänstrepresentant eller teknisk supportpersonal

15. Sätt kortfristiga utbetalningar i låg risk, räntebärande konton

Vi berörde underverk av återkommande och automatiserade besparingar ovan, men det är värt att upprepa att inte alla sparalternativ skapas lika.

Om du inte arbetar under en mycket lång tidshorisont, är det inte klokt att sätta dina betalningsmedel på aktiemarknaden. Aktier, ETF: er, fonder och andra aktieinstrument är viktiga komponenter i pensionsportföljer, men de är inte lämpliga för vissa kortfristiga sparmål.

Varför? Eftersom marknadsnedgångar över kortare tidsramar kan förstöra sparmålen. Föreställ dig att du placerade $ 20 000 på marknaden mellan 2005 och 2007, på väg till en förväntad 40 000 $ betalning senast 2009. Mellan mitten av 2007 och början av 2009 tappade de amerikanska marknaderna ungefär hälften av sitt värde. Med andra ord, den summan på 20 000 dollar skulle ha krympt till bara 10 000 dollar, förutsatt att du inte lagt till några nya medel - utan tvekan krossa din dröm om att köpa ett hus 2009.

På kort och medellång sikt är det mycket säkrare att investera i FDIC-försäkrade instrument som traditionella sparkonton, inlåningscertifikat (CD-skivor) och pengemarknadskonton. Även om dessa instrument har relativt låga avkastningar - för närvarande under 2% APY i de flesta fall (UFB Direct är för närvarande 2,45%) - är risken för huvudförlust extremt låg. Om du vill att din utbetalning faktiskt ska vara där, i sin helhet, när du behöver det, kan du spara investeringar i FDIC-försäkrade konton.

16. Använd en budgeteringsapp för att hålla dig på rätt spår

För de flesta blivande husägare är sparande för en utbetalning en medellång till lång sikt. Mycket kommer att hända mellan den dag du bestämmer dig för att bli husägare och den dag ditt framtida hemsäljare accepterar ditt köpbjudande.

En budgeterings-app kan minska risken för att du kommer att bli slagen av oförutsedda händelser. Världen är fylld med sådana appar, av vilka några är ganska lätta - i princip förhärliga kalkylblad - och andra har massor av klockor och visselpipor. Bland de vanligaste är:

Personligt kapital har snabbt blivit ett av de mest populära verktygen för att hantera din budget och totala ekonomi. Förutom att ha en mycket detaljerad budgetplattform med förmågan att dela upp allt efter kategorier, ger Personal Capital dig också verktyg för att spåra ditt nettovärde. Vill du ha mer? Du kan analysera din investeringsportfölj för avgifter och se till att du förblir diversifierad.
Mynta är en av de äldsta och mest kända av de många personliga budgeteringsappar som finns tillgängliga för amerikanska konsumenter. Det har en mängd funktioner som är utformade för att öka din förståelse för din personliga ekonomi, kategorisera dina utgifter och sparande och bli mer ekonomiskt passande övergripande. Det är gratis att använda, men subventioneras av sponsorannonser och partnererbjudanden.
Nivå pengar väger din förväntade månatliga inkomst mot dina beräknade månatliga utgifter för att producera din Spendable, det saldo du säkert kan spendera under loppet av månaden utan att spendera mer än du tjänar. Det kan enkelt redovisa besparingsmål som ett nytt hem. Det är helt gratis.
Wally är en global personlig finansieringsapp som ger en komplett, intuitiv bild av dina intjäning, utgifter och sparande, allt i ett lätt, användarvänligt gränssnitt. Wally är gratis, även om dess utvecklare har planer på att lägga till premiumfunktioner i framtiden.
PocketGuard länkar hela ditt ekonomiska liv - alla dina olika konton - för att ge en total bild av din skattehälsa. Det är superlätt att skapa mål och en maskininlärningskomponent hjälper dig att skapa dynamiska budgetar som låter dig veta när du behöver ringa tillbaka dina utgifter för att nå dem.

Slutord

Ditt hus kan vara det enskilt största köpet du någonsin gjort, men det kommer inte att vara den enda stora biljettvaran du någonsin köper. Om du inte bekvämt kan bo utan bil, kommer du sannolikt att köpa ett nytt eller begagnat fordon med några års mellanrum. Om du har barn måste du budgetera för deras utbildning. När du är ensconced i ditt hem, vill du förmodligen göra förnuftiga förbättringar som förbättrar dess värde eller rymmer din växande familj. Och hela tiden måste du ha tillräckligt avsatt för det oväntade.

Var och en av dessa artiklar, och många andra som inte nämns här, kräver en uppmätt, genomtänkt besparingsstrategi. När du noterar små segrar i din strävan att cobla ihop en utbetalning för ditt drömhus, kan du inte försumma dina andra mål - vare sig du tänker nå dem nästa månad, nästa år eller nästa årtionde.

Om du fortfarande behöver hjälp med att spara, kolla in 25 enkla sätt att spara pengar på en tätt budget idag.

Sparar du för en utbetalning på ett hus?