Hur man hittar en bra fastighetsmäklare (fastighetsmäklare) som du kan lita på

Emellertid faller denna due diligence ofta vid vägen när det gäller att anställa en fastighetsmäklare. Ändå är att köpa eller sälja ett hem ett av de största ekonomiska besluten du kommer att fatta, och att hitta rätt person som ska representera dina intressen är nyckeln till att få det bästa erbjudandet eller den bästa avkastningen på din investering.

Om du väljer rätt fastighetsmäklare går processen relativt smidigt. Men fel agent kan förkorta en transaktion och kanske till och med förlora försäljningen helt. Med andra ord, det är ett stort beslut.

Men vad ska du leta efter när du anställer en fastighetsmäklare? Vilka röda flaggor ska du se upp för? Här är vad du behöver veta för att hitta en bra fastighetsmäklare.

Vilken typ av agent behöver du?

Första saker först: Köper du ett hem eller säljer ett hem? Det här svaret är nyckeln till att ta reda på vilken typ av agent du behöver.

Agenter som arbetar med husägare som säljer ett hem kallas ”säljarens agenter” eller ”noteringsagenter”. Dessa agenter representerar husägarens intressen under noterings- och förhandlingsprocessen.

Agenter som arbetar med husköpare kallas "köpare" eller "säljer agenter." Dessa agenter representerar köparens intressen under visnings- och förhandlingsprocessen. Vissa köpare agenter arbetar uteslutande med köpare, vilket betyder att de inte listar några hem alls.

Begreppen ”säljarens agent” och ”säljande agent” förvirrar ofta människor i köp- och hemförsäljningsprocessen eftersom de låter nästan identiska. Men de representerar olika parter med olika intressen. Säljarens ombud representerar den part som säljer ett hem, medan säljande agenter representerar den som köper hemmet; emellertid kallas de bara för en "säljande agent" när det slutliga kontraktet har undertecknats.

Dubbla agenter

Vissa agenter kallas "dubbla agenter", vilket innebär att de har kommit överens om att representera intresset för både köparen och säljaren under hemköpsprocessen.

Så här fungerar det. Föreställ dig att du går in i ett öppet hus och blir kär i platsen. Det är en het egenskap, och du vet att den inte kommer att pågå. Du har precis börjat din hemsökning och har inte din egen agent. Emellertid är noteringsagenten på plats och skulle gärna hjälpa dig att göra ett erbjudande hemma där. Du vill inte vänta med att få din egen agent, så du håller med att arbeta med henne. I det här fallet har du precis ingått ett arbetsförhållande med en dubbelagent.

Dubbel byrå är kontroversiell eftersom agenter tvingas gå en mycket fin linje och förbli neutrala under hela processen. När allt kommer omkring representerar de en säljare som vill få det högsta priset som möjligt för sitt hem och en köpare som vill få det lägsta priset som möjligt för samma hem.

Det finns också en potentiell intressekonflikt på grund av provision. Vid en typisk försäljning delade köparens agent och noteringsagent ungefär 6% provision och fick ungefär 3% vardera. En dubbelagent håller 100% av provisionen, vilket innebär att det är i deras bästa intresse att sälja ett hem till högsta pris. Detta fungerar bra för säljaren, men inte så bra för köparen.

Många fastighetsmän känner starkt om dubbla byråer, med goda skäl. Dual agenter är lagligt förbjudna att ta sida i transaktionen eller dela konfidentiell information. Så de får dubbla provisionen medan de ger mindre råd och vägledning till båda parter. För det mesta är den enda personen som verkligen gynnas agenten.

Dubbel byrå är endast laglig i vissa stater, till exempel Kalifornien och Texas. I de stater där det är tillåtet är agenter juridiskt bundna att avslöja sin dubbla byrå innan ett kontrakt undertecknas. För att ta reda på om dubbla byråer är lagliga i ditt land, helt enkelt Google "Är dubbla byråer lagliga i" tillsammans med din statens namn.

Hur man hittar en bra fastighetsmäklare

Inte varje agent där ute passar dig rätt. Även mycket framgångsrika agenter har sina nackdelar.

Till exempel kan den mest sålda agenten i ditt område ha en imponerande reklambudget och ett stort team på plats för att hjälpa kunder. Men det kan innebära att du slutar arbeta med flera olika personer under hela köp- eller säljprocessen. Om du letar efter personlig uppmärksamhet kanske den här agenten inte passar bäst.

Å andra sidan kanske du stöter på en agent med mycket mindre erfarenhet men vars personlighet passar perfekt med din. Du misstänker att deras strävan att göra dig lycklig - och få lite efterfrågade remisser och vittnesmål i gengäld - kan vara viktigare än upplevelsen ensam.

Det finns mycket att tänka på när det gäller att hitta den bästa agenten för din situation. Så här kommer du igång.

1. Skapa en kort lista med ombud

Tack vare Google kan du enkelt hitta dussintals till hundratals agenter i ditt område med några tangenttryckningar. Men du hittar vanligtvis mer detaljerad information om agenter via en fastighetswebbplats.

Ett av de bästa ställena att börja din sökning är Zillows Agent Finder, som låter dig se en fullständig lista över lokala agenter med deras kundbedömningar och senaste listor. Funktionen för de senaste listningarna är särskilt användbar. Först kan du använda den för att hitta agenter som nyligen har arbetat med säljare eller köpare i det område du funderar på. Om du säljer ditt hem kan du också analysera hur varje agent fotograferar och marknadsför sina listor. Ser till exempel varje lista professionell och tilltalande? Finns det en videotur?

Andra användbara webbplatser inkluderar Realtor.com och HomeLight.

Gör en lista med minst tre agenter som du är intresserad av att intervjua.

2. Ställ många frågor

Nu när du har en kort lista med agenter är ditt nästa steg att prata med dem personligen. Ja, du kan göra en telefonintervju, men att träffas personligen är bättre.

Ett möte ansikte mot ansikte gör att du verkligen får en känsla för vem den här personen är, vad deras värderingar är och huruvida deras personlighet kommer att passa bra i din eller inte. Det här är personen som kommer att vägleda dig genom en stressande och ekonomiskt betydelsefull process; du måste känna dig bekväm att prata med dem. Du måste också veta om de kommer att säga sanningen i stället för att sockerbelägga några dåliga nyheter. Och du måste veta att du delar samma kärnvärden.

Börja med dessa allmänna frågor:

Arbetar du i fastigheter på heltid?
Hur länge har du fått licens?
Är du medlem i National Association of Realtors (NAR)? (NAR kräver ytterligare utbildning och efterlevnad av en strikt etisk kod.)
Arbetar du med ett team? Om så är fallet kommer jag främst att arbeta med dig eller någon annan?
Hur mycket av ditt företag kommer från hänvisningar?
Vad är ditt genomsnittliga antal nuvarande kunder?
Hur tycker du om att kommunicera? (Till exempel kanske din agent föredrar snabba texter att skicka information, medan du hellre vill ha ett telefonsamtal. Se till att du är på samma sida här, eftersom god kommunikation är nyckeln till ett framgångsrikt arbetsförhållande.)
Har en klient någonsin lämnat ett klagomål mot dig eller din byrå? Om så är fallet, hur hanterade du det?
Har du vunnit några professionella priser?
Vilket typ av kontrakt erbjuder du? Vad händer om jag är missnöjd med vår arbetsrelation?
Vad tycker du bäst om att vara fastighetsmäklare? Vad gillar du minst?

Dessa frågor är ett bra sätt att komma igång konversationen. Du måste dock ställa ytterligare frågor beroende på om du köper eller säljer.

Om du säljer ett hem

Om du säljer ett hem, ställa potentiella ombud följande frågor:

Hur många försäljningar stängde du i år?
Hur många bostäder har du sålt i mitt område? Var de i en liknande prisklass som mitt hem?
Hur många av dessa bostäder som säljs till eller nära listpriset?
Behöver du förkvalificering eller förhandsgodkännande från ett inteckningföretag innan du visar hem?
Vad är din avgift? Vilka andra fastighetsavgifter kommer jag att ansvara för? (Kom ihåg att fastighetsavgifter är förhandlingsbara.)
Vad är din marknadsföringsstrategi för ett hem som mitt?
Använder du en professionell fotograf eller hemmakontakt?
Vad behöver jag göra för att göra mitt hus klart för försäljning eller öka trottoarkantet? (De kan ha några förslag på ombyggnadsprojekt för att öka ditt hemvärde.)
Värdar du öppna hus?
Hur lång tid tror du att det kommer att ta att sälja mitt hem?
Vem är min målköpare?

Om du köper ett hem

Om du köper ett hus kan du tänka på följande frågor:

Hur bekant är du med de områden eller stadsdelar jag är intresserad av?
Händer det något i det här området eller området som jag borde veta om? Om så är fallet kommer dessa ändringar att påverka bostadspriserna nu eller i framtiden?
Vilka tider är du tillgänglig för att visa hus?
Hur ofta skickar du nya listor som matchar det jag letar efter?
Kan du rekommendera andra yrkesverksamma jag behöver, till exempel en heminspektör?
Hur lång tid tar den typiska köpprocessen med dig?
Hur många hus visar du köpare i genomsnitt innan de gör ett erbjudande? (Detta är en viktig statistik eftersom en bra fastighetsmäklare vet vad deras kunder vill ha och måste visa färre hem innan de hittar rätt passform. Detta sparar tid och energi för alla inblandade.)
Besöker du varje inspektion i hemmet? (Agenter som deltar i heminspektioner kan ställa heminspektören detaljerade frågor direkt; denna information kan hjälpa dem att förhandla om ett lägre pris.)
Vad är din försäljning-till-lista-kvot för dina senaste 10 transaktioner? (Skillnaden mellan försäljningspriset och listpriset kommer att ge dig en viktig ledtråd om hur bra denna agent är att förhandla.)

3. Prata med tidigare kunder

När du har intervjuat flera agenter personligen är det viktigt att prata med några av sina tidigare kunder. Be varje agent ge dig kontaktinformation för minst tre kunder de har arbetat med under det senaste året.

Överväg att ställa följande kunder följande frågor:

Hur var din erfarenhet av den här agenten totalt sett?
Vad gillade du bäst med den här agenten? Vad gillade du minst?
Om du sålde ditt hem, hur marknadsförde agenten din fastighet? Känner du att det var effektivt? Hur länge var ditt hem på marknaden?
Om du köpte ditt hem, känner du att agenten var villig att visa dig alla fastigheter du var intresserad av? Kändes du att de förstod vad du verkligen ville ha i ett hem?
Var de snabba att svara på telefonsamtal och e-post?
Är de en bra lyssnare?
Vad var ditt hem listpris och slutligt försäljningspris?
Känner du att den här agenten fick dig det bästa priset som möjligt?

4. Verifiera deras licens

Det är svårt att tro att någon skulle ljuga om att vara en licensierad fastighetsmäklare, men det händer. Lyckligtvis finns det ett enkelt sätt för konsumenter att kontrollera att en agentlicens är legitim. Association of Real Estate License Officials (ARELLO) har en sökbar databas som gör det möjligt för konsumenter att verifiera agentens licens eller registrering.

Arbeta med nya agenter: Fördelar och nackdelar

Om du funderar på att arbeta med en agent med liten eller ingen erfarenhet, måste du ta reda på mer om deras nuvarande situation och framtida mål.

Till exempel börjar många agenter sina karriärer som säljer hem på sidan medan de fortfarande håller ner ett heltidsarbete. Det finns inget fel med det, men det är viktigt att ta reda på om den här agenten kommer att ha den tid och flexibilitet du behöver. Tänk på dessa frågor:

Kommer du att kunna returnera telefonsamtal eller e-postmeddelanden under dagen eller bara på kvällen?
Kommer du att vara begränsad till att visa hem bara på helgen?
Har du en mentor som du kan vända dig till om förhandlingsprocessen blir knepig eller obekant?
Har du deltagit i några konferenser eller seminarier som nyligen gjorts? Om så är fallet, vilka?

Tänk på att nya agenter inte kommer att ha erfarenhet av erfarna proffs; fastigheter är definitivt ett "lär dig som du går" yrke. Denna brist på erfarenhet kan vara en nackdel vid förhandlingsbordet, särskilt i komplexa transaktioner. Är du bekväm att vara en del av den här agentens inlärningsprocess?

Som sagt, nya agenter är hungriga för både kunder och erfarenhet, och som det gamla ordstävet säger: "Den hungriga vargen jakter bäst." En oerfaren agent kommer troligen att böja sig bakåt för att tillgodose dina behov och göra dig lycklig, och de kommer förmodligen att ha god tid att ge dig en-mot-en uppmärksamhet. Väg vad du vill och vad du är bekväm med innan du tecknar ett kontrakt

Röda flaggor att leta efter

Enligt ARELLO, som citeras av NAR, finns det cirka 2 miljoner aktiva fastighetsmäklare i USA. Det betyder att det finns massor av fantastiska agenter att få. Det betyder också att du troligen kommer att stöta på några dåliga äpplen.

Se till att du hittar en agent som är rätt för dig genom att hålla ett öga på dessa röda flaggor.

1. De vill lista ditt hem till ett högt pris

Om du säljer ditt hem är det ursprungliga listpriset nyckeln till en framgångsrik försäljning.

Förhoppningsvis planerar du att intervjua minst tre noteringsagenter. Var och en av dessa agenter bör kunna berätta vad de vill lista ditt hem på. Detta listpris baseras på ett antal faktorer, inklusive din plats, fyrkantiga bilder, jämförbara försäljningar i ditt område (kallad "komp") och hemets ålder och skick.

Alla agenter som du intervjuar använder samma information för att prissätta ditt hem, vilket innebär att alla offerter borde vara ganska lika. Se upp för en agent som prissätter ditt hem betydligt högre än andra agenter du intervjuade; detta är ett tecken på erfarenhet, girighet eller båda.

Ett för högt pris innebär att många blivande köpare inte ens tittar på ditt hem eftersom det är ur deras budget eller helt enkelt för dyrt för vad de skulle få. Ditt hem kommer att försvinna på marknaden i månader längre än ett mer konkurrenskraftigt prisat hem, och det kan till och med sälja för mycket mindre än det skulle ha med ett korrekt startpris.

2. De är en dålig kommunikatör

Alltför ofta är bristen på kommunikation nr 1-klagomålet från personer som arbetar med fastighetsmäklare.

Tydlig och snabb kommunikation är avgörande för hemköp och försäljning av hem. Fastighetsmäklare måste vara bra kommunikatörer för att effektivt hjälpa sina kunder och se till att denna komplicerade process slutar framgångsrikt. I vissa fall kommer du att kommunicera med den här personen dagligen.

Titta noga på e-postmeddelanden till en potentiell agent till dig, deras marknadsföringsmaterial och deras webbplats eller blogg. Är deras skrivning tydlig och fri från fel? Är det lätt att förstå vad de pratar om? När du ursprungligen kontaktade dem, returnerade de ditt samtal eller e-post i rätt tid? Under intervjun tar de sig tid att lyssna på vad du säger, eller avbryter de dig och börjar prata?

Dålig skriv- och kommunikationsförmåga kan innebära att agenten inte förmedlar viktig information snabbt eller tydligt, eller att det kan signalera att de bara är för upptagna för att arbeta med dig. Hursomhelst, gå vidare.

3. De ställer inte frågor

Stora agenter är bra lyssnare. De vet att nyckeln till en framgångsrik arbetsrelation hänger på att förstå vad du vill och behöver.

En bra agent tar tid att ta reda på mer om dina drömmar och mål. Om du till exempel köper ett hem vill en bra agent veta om du är en investerare eller letar efter ett långsiktigt hem. Om du säljer kan en bra agent fråga om din tidslinje, prisflexibilitet och vad du letar efter i förhållandet.

Detta är bara några exempel; poängen är att en bra agent kommer att ställa frågor för att lära sig vad du letar efter. Om agenten håller mamma, gå med någon annan.

4. Deras kommission är låg

Säljaren betalar fastighetsprovisioner, som vanligtvis ingår i listans pris på hemmet. Normalt är provisioner 6%, vilket är uppdelat mellan noteringsagenten och köparens agent.

Om en agent citerar dig en provision lägre än 5%, se upp. De kanske försöker vinna ditt företag genom att erbjuda dig en affär, men denna ultralåga provision kommer förmodligen att skrämma bort andra agenter som inte vill dela en så låg avgift.

Slutord

Att köpa och sälja ett hem är känslomässigt och stressande av många skäl. Mycket står på spel, och det är ett av de största ekonomiska besluten du kommer att fatta i ditt liv. Att hitta rätt agent för din situation är nyckeln till att se till att transaktionen går smidigt och att alla går bort glada.

När jag sålde mitt första hem tänkte jag inte på vem min noteringsagent skulle vara - ett vanligt misstag för första gången husköpare. Jag gick med agenten som vi använde när vi köpte hemmet eftersom hon var vänlig och vi kände henne.

Medan hon var en god köpare, var hon en hemsk noteringsagent. Hon prissatt vårt hem alldeles för högt för marknaden, gjorde noll marknadsföring, och som ett resultat tog det över två år att sälja. Jag blev äntligen upp och hittade en fantastisk agent som sålde vårt hem inom några månader efter att jag tog över listan.

Om jag hade gjort mina läxor från start, skulle vårt hem sannolikt ha sålt snabbt och till ett konkurrenskraftigt pris. Istället försvann det på marknaden och vi tappade nästan 40 000 dollar. Det var ett dyrt misstag som vi aldrig kommer att göra igen. Vi gör oss redo att sälja vårt nuvarande hem, och du kan satsa på att vi ska intervjua flera agenter för att hitta rätt för vår situation.

Gör din forskning. Ja, det tar tid och ansträngning, men att välja rätt agent kommer att betala enorma utdelningar på lång sikt.

Har du arbetat med en bra (eller inte så bra) agent när du köper eller säljer ditt hem? Hur var din upplevelse??