Hur man hanterar dåliga hyresgäster - 13 problem Hyresvärdar möter

Medan lägre hyror uppenbarligen påverkar en hyresvärdas lönsamhet, är utkastningar också dyra och kan kosta hyresvärden tid, pengar och resurs att genomföra. Förutom de grundläggande omsättningskostnaderna som marknadsföring, förlorad hyra, ny färg och reparationer av apparater kan advokatavgifter för att räkna ut en hyresgäst vara upprörande. Dessutom kan en hyresgäst avlufta sin ilska genom att avsiktligt skada fastigheten.

Oavsett om du har varit en hyresvärd under mycket av ditt liv eller om du förbereder dig för att hyra ut din allra första egendom, är det viktigt att förstå att du kan behöva gå igenom eviction processen någon gång under din karriär. Även om du är en bra hyresvärd och gör ditt bästa för att bygga positiva relationer med dina hyresgäster, i vissa fall är relationer helt enkelt sura. Men snarare än att omedelbart utfärda ett meddelande om utkastning, kanske du vill prova något av ett antal tidtestade tips för att hantera vanliga hyresgästproblem.

Vanliga problem som hyresvärdar möter

1. Hyresgästerna vägrar att betala hyror

Hyresgäster kan hålla hyror från hyresvärdar av flera skäl, från kassaflödesbrist eller tillfällig arbetslöshet, till reparation och underhållstvister. Kommunikation är kritisk när man möter denna fråga, och det är viktigt att förstå hyresgästen och frågeställningens natur och försöka förhandla om möjligt.

Strukturbetalningsalternativ
Om hyresgästen har problem med kassaflödet är den mest effektiva hyresuppsamlingsmetoden att strukturera betalningsalternativ. Som hyresvärd bör du inse att människor ibland kämpar med räkningar, så att du kan försöka genomföra en policy om att acceptera en delbetalning från en invånare en gång per år. Ett annat bra sätt att samla in är att beräkna de sena avgifterna och brottsliga hyror under återstoden av hyresgästen..

Du kan också förhandla varje vecka om delbetalningar för att hjälpa hyresgästens kassaflöde och till och med tillämpa en del av depositionen för att underlätta belastningen på hyresgästens plånbok. Att ställa in en strikt betalningsplan och följa upp för att säkerställa att hyresgästen förblir i enlighet med betalningsplanen är din ultimata nyckel till framgång. I allmänhet är de hyresgäster som är bäst lämpade för flexibla betalningsplaner de med kortvariga ekonomiska problem som tenderar att betala när de har pengar snarare än enligt hyresvillkoren..

Ändra boarrangemanget
Om en hyresgäst inte längre har råd med hyran, kan hyresvärdar ställa in dem med rumskamrater eller flytta dem till mindre enheter med lägre kostnad. Hyresvärdar som gör denna ansträngning och erbjuder sina hyresgäster alternativ kan belönas med hyresgäster för livet.

Men om förhandlingar och kommunikation inte löser problemet kan du försöka övertyga hyresgästen att frivilligt lämna. Om hyresgästen inte kan betala, kan förklara den långsiktiga inverkan av eviction på deras kredit och hyreshistoria övertyga dem att överlåta besittningen av enheten. Att lämna sin egen vilja kan vara ett mycket bättre alternativ än att stå inför juridiska avgifter och dålig skuld.

2. Dåliga hyresgäster glider genom din screeningprocess

En enkel kreditkontroll och ansökan kanske inte tillräckligt avslöjar tidigare hyresgästproblem, men det är en utmärkt plats att börja. Här är flera sätt som hyresvärdar kan hjälpa till att säkerställa att hyresgästscreeningsprocessen avskaffar problemet hyresgäster:

Gör en grundlig screening. En grundlig bakgrundskontroll innebär screening för att verifiera anställnings- och hyreshistorik, kreditkontroller och intervjuer för alla blivande hyresgäster. För att utföra en kreditkontroll, få sökandens personnummer, adress och namn och se till att du har hans eller hennes auktorisation. Vissa hyresvärdar begär betalning för kostnaden för att utföra kreditkontrollen, vilket kan kosta någonstans mellan $ 30 och $ 50. Även om du inte kan beställa en rapport direkt från Experian, TransUnion eller Equifax, kan du få hjälp av en hyresgästscreeningsservice eller kreditrapporteringsbyrå.
Intervju sökande på Show. En hyresvärds primära mål under en utställning är att inte sälja en potentiell bosatt på enheten. Det är snarare att ta chansen att intervjua sökande och lära sig varför de lämnar sin nuvarande bostad och bestämma vad de förväntar sig av sin nya fastighet eller hyresamhälle.
Begär en slutförd ansökan vid visning. Begär att blivande hyresgäster slutför ansökan under den första visningen. Genom att låta dem returnera formuläret senare ger du i huvudsak sökande möjlighet att skapa historier och rekrytera familjemedlemmar eller vänner för att framställa tidigare och nuvarande arbetsgivare och hyresvärdar.
Tala med tidigare hyresvärdar. När du undersöker en sökandes bakgrund ska du tala med sin tidigare, inte nuvarande hyresvärd. Om hyresgästen är oönskad kan den nuvarande hyresvärden ge en glödande rekommendation i hopp om att göra hyresgästen till ditt problem.
Kontakta sökandens direkta handledare. I stället för att kontakta mänskliga resursavdelningar för de blivande hyresgästernas arbetsgivare, kontakta deras direkta handledare. En kooperativ, ärlig och pålitlig anställd kommer sannolikt att ha samma personlighet som en hyresgäst.

Rum för kompromisser finns nästan alltid. Någon med dålig kredit är inte nödvändigtvis en dålig hyresgäst, eftersom människor tenderar att betala sina hyresräkningar först. Fortsätt med försiktighet om endast en del av en sökandes bakgrundskontroll är utslagen. Beroende på svårighetsgraden av frågan kan du erbjuda den sökande en provperiod med en större deposition än normalt eller för en tre månaders provanvändning.

3. En byggnad har en dålig rykte

Från högljudda fester till ogynnsamma människor som kvarstår i skuggorna finns det flera skäl till att hyreshus rutinmässigt kan utveckla obehagliga rykter som påverkar en hyresvärdas förmåga att locka välkvalificerade, respektabla hyresgäster. Konkreta åtgärder, som att ändra byggnadens namn, fixa försummad landskapsarkitektur och måla om måste vara snabba, så att invånarna ser omedelbara förändringar - även om de är små i början.

Prata med brottsbekämpning
Om det behövs, kontakta polisen för att ta reda på om vissa enheter i din byggnad genererar ett över genomsnittligt antal samtal till brottsbekämpande tjänstemän. Med aktivt samarbete från polisen bör du inte ha några svårigheter att ta bort dåliga hyresgäster från fastigheten.

Ett annat alternativ är att betala för en polisstation i ett av leasingkontoren på dina fastigheter. Detta kan göras genom att renovera en tom enhet för att göra det till ett mindre kontor med begränsade tjänster. Du måste kontakta din lokala sheriffavdelning för information för att se om ett sådant arrangemang är möjligt.

Om du och stationen inte utarbetar ett avtal kan erbjudande av gratis lägenheter eller enheter med reducerad hyra till provansvariga och poliser orsaka hyresgäster med verkliga problem omedelbart och frivilligt frånträda lokalerna.

Utveckla ett system
När du har släppt bort dåliga hyresgäster ska du implementera ett system där kvalitetshyresgästerna får hyreskrediter, kontanter eller presentkort för remisser. Att inrätta ett sådant system kan hjälpa till att återfolka din egendom med bra och anständiga boende.

Det är också viktigt att annonsera dina ansträngningar. Att bygga rapport och nätverka med andra fastighetsförvaltare i ditt område kan hjälpa till att sprida ordet om den positivitet du försöker få till samhället. Försök att resa vägskyltar som tillkännager fastighetens nya förvaltning och namn för att skapa medvetenhet i samhället.

4. En hyresgäst stör regelbundet grannarna

Även om implementering av en grundlig screeningprocess kan eliminera många hyresgäster, kan det inte förhindra framtida kämpar mellan grannarna. Hyresgästernas aktiviteter kan rutinmässigt, negativt och direkt påverka sina grannar.

Låt hyresgästerna lösa problem
En lösning för sådana tvister är att föreslå att alla hyresgäster löser tvister mellan sig. Gör en klausul i hyresavtalet som specifikt säger att alla hyresgäster ska göra alla kapabla försök att lösa argument utan ditt ingripande. Inkludera ett meddelande om att om du måste engagera dig, kanske en hyresgäst inte är nöjd med upplösningen, och någon har en god chans att lämna fastigheten.

Om du upptäcker att två hyresgäster argumenterar via en annan invånare, påminn dig artigt om villkoren i avtalet och de möjliga konsekvenserna, såsom utkastning, som kan vara i deras framtid. Även om hyresgäster troligtvis kommer att bestrida, kan de också lära sig att komma överens och respektera varandra.

Steg in när det är nödvändigt
Om hyresgäster helt enkelt inte kan agera anständigt mot varandra kan medling vara det enda alternativet. Om ingen av parterna är samarbetsvilliga, förklara konsekvenserna på ett lugnt sätt för att hjälpa till i resolutionen. Vid någon tidpunkt förstår dina invånare förhoppningsvis att nettoeffekten på dem, inte du

Som extra skydd - om en hyresgäst försöker skylla ledningen - vara säker på att alla hyresavtal eller hyresavtal innehåller fastighetsbestämmelser och regler, förutom täta klausuler om dessa meningsskiljaktigheter. Du kan meddela en "tre strejker och du är ute" eller prata med din fastighetsförvaltare om hans eller hennes erfarenhet av att hantera tvister. Det är alltid i ditt bästa intresse att ha någon form av dokumentation som du kan hänvisa till senare när du befinner dig inför ett problem hyresgäst.

5. En byggnad har en hög hyresgäldsomsättning

Ett av de vanligaste problemen som hyresgäster möter som får dem att lämna en lägenhet är reparationstvister. Att se till att alla svar på underhållsförfrågningar är professionella, av hög kvalitet och i rätt tid är därför ett av de mest effektiva sätten att upprätthålla en positiv relation med dina hyresgäster. För att göra enkla förfrågningar skickar du ut ett månatligt meddelande om att hyresgäster kan checka ut och återvända till kontoret om de behöver rapportera ett problem med sina enheter.

Här är flera andra saker du kan försöka hjälpa till att fylla dina nuvarande lediga jobb:

Reparera och uppgradera enheter. Se till att alla trasiga eller skadade armaturer adresseras innan hyresgäster klagar. Att förutse klagomål och korrigera problemet berättar din respekt för dina hyresgäster samt din stolthet över byggnaden. Byt till exempel ut trasiga, slitna mattor och installera energieffektiva apparater snarare än att utföra "Band-Aid" -fixningar.
Övervaka ofta konkurrerande fastighets bekvämligheter och hyror. Hyresgäster lämnar ofta för att spara pengar i ett annat hem. För att förhindra detta, följ tävlingen. Titta på marknaden och vet hur du passar in i den - och om du ser att hyran minskar i horisonten, sänk din hyra nu. Detta säkerställer hög beläggning och minimerar din förlust till konkurrenterna.
Förhandla om förnyelser i förväg. Det är vanligt att goda hyresvärdar förhandlar om förnyelser med respektfulla hyresgäster ungefär tre till fyra månader innan hyresavtalet är slut. Beroende på beläggningsnivåer vid tidpunkten och den nuvarande marknaden kan du erbjuda ett incitament eller rabatt för förnyelse. Om det är nödvändigt att höja hyran, skicka meddelanden till dina hyresgäster tillsammans med ett tackbrev och en förklaring. Se till att du eller en anställd personligen levererar brevet till varje hyresgäst. För långsiktiga hyresgäster, försök istället blygsamma årliga hyreshöjningar. Det kan ta lite tid att få hela samhället upp till de nuvarande marknadsstandarderna, men det kan du göra spara pengar genom att inte behöva hitta nya hyresgäster om du tvingar ut nuvarande hyresgäster.
Skapa en stark känsla av gemenskap. Var värd för semester- eller poolfester eller dekorering och trädgårdsskötselstävlingar, eller dela ut ett nyhetsbrev varje månad som hyresgäster kan dela information och bidra med artiklar.

Andra vanliga hyresgästproblem

6. Problem med skadedjur

Ingen vill bo i ett hem med gnagare eller kackerlackor som springer runt. Om du rutinmässigt undviker att anställa en utrotare upplever du antagligen betydligt höga omsättningsgrader i dina fastigheter.

Duplex, lägenheter och enfamiljshus kan utveckla felproblem när antingen invånaren eller hans eller hennes granne tar med sig dessa critters, och om du upptäcker att en enhet är förorenad med vägglöss kommer det inte att ta lång tid innan alla enheterna är. I stället för att låta situationen gå ut ur kontrollen, kontakta en utrotare för att hantera problemet så snart du hör eller får ett klagomål.

7. Taktäckproblem

Om du vet att taket i din byggnad läcker ut, fixa det omedelbart - och aldrig försök att hyra fastigheten till en intetanande hyresgäst. Hyresgäster har alla lagliga rättigheter till ett säkert hem, och ju längre du lämnar taket läcker, desto mer skada och vedergällning möter du.

Även de minsta läckorna kan leda till mögel och mögel, orsaka vattenskador eller till och med göra takgrottan i. Enligt lag kan hyresgäster placera sina hyrpengar på ett spärrkonto och hålla dem från dig tills taket är ordentligt fixerat, så det är bäst att ta itu med dessa problem innan du planerar en visning.

8. Trasiga apparater

Om ditt hyreskontrakt anger att fastigheten levereras med apparater, är du juridiskt ansvarig för underhåll och reparation av dessa apparater om du inte anger något annat. Du kan till exempel inkludera en klausul som bekräftar att fastigheten kommer med en tvättmaskin och torktumlare, men utbyte är hyresgästers ansvar. Ändå, om du lovar apparater och en hyresgäst flyttar in i enheten för att upptäcka att till exempel ugnen är trasig, måste du avhjälpa situationen så snart som möjligt.

Medan det är långt ifrån billigt att köpa en ny apparat, kan du göra det innan en hyresgäst flyttar in dig mycket besvär och klagomål. Kom ihåg att hyresgäster kan förfölja ett krav mot dig eller lämna in sina hyresbetalningar till domstolen eller i ett separat sparkonto tills du reparerar eller byter ut de trasiga apparaterna.

9. Problem med deposition

Om en av dina hyresgäster felaktigt tror att han eller hon kan använda depositionen för att betala för den senaste månadens hyra, kan du ha några problem. Förvirringen inträffar när en hyresgäst felaktigt tror att han eller hon inte är skyldig att betala hyran förra månaden och att hyresvärden helt enkelt kan använda depositionen istället. Medan den civila koden anger att en hyresvärd kan innehålla depositionen för att täcka den senaste månadens hyra eller eventuell obetald hyra under hyresavtalet, kan hyresgästen inte räcka för att täcka den senaste månaden plus utgifter.

Om du har fått en avsikt att lämna ett meddelande från en hyresgäst men fortfarande är blyg en månads hyran, kan du starta utkastningsprocessen om du tycker att det här är den bästa lösningen. Vissa hyresvärdar gör det klart i hyresavtalet att depositionen inte ska användas som ersättning för förra månadens hyra. Du kan också samla in den första månadens hyra, förra månadens hyra och en tredje betalning som ska användas som deposition. Men om du väljer den här rutten, måste du vara säker på att det är klart i hyresavtalet och att hyresgästen helt förstår innan han eller hon undertecknar dokumentet.

10. Brott mot regler

I ett skriftligt avtal anges villkoren för ditt hyresavtal, inklusive om en hyresgäst kan hyra ut en del av utrymmet till en annan hyresgäst, eller om en hyresgäst har ditt tillstånd att hålla husdjur på fastigheten. Om bostaden är i en husägarförening kan hyresgästen vara ansvarig för underhållet av landskapet och yttre byggnaden.

Oavsett om du själv har bevittnat en överträdelse av hyresavtalet eller ord har kommit till dig genom en tredje part, är det viktigt att meddela hyresgästen skriftligen om överträdelsen och begära att han eller hon korrigerar problemet eller på annat sätt möter en utkastning. Till exempel, om ditt hyresavtal specifikt anger att inga husdjur är tillåtna och du hittar bevis på en hund, skicka ett brev till hyresgästen som informerar om att han eller hon bryter villkoren för hyresavtalet och att djuret måste tas bort från fastigheten genom ett visst datum.

Låt hyresgästen veta att om han eller hon inte återvänder djuret, är en eviction möjlig. Alternativt, beroende på situationen, kan du göra en ändring av hyresavtalet genom att begära en extra deposition och höja den månatliga hyran för att betala för möjligheten till framtida skador orsakade av djuret. Om hyresgästen inte uppfyller din begäran när du gör en inspektion kan du bestämma om en utkastning är lämplig åtgärd.

11. Förfallna verktyg

Många hyresvärdar misslyckas med att övervaka betalningen av verktyg förrän hyresgästen har flyttat från fastigheten. Oavsett om verktygen finns i ditt namn eller hyresgästers namn avgör vem som är ansvarig för förfallna räkningar. Se till att ditt hyresavtal är tydligt och specifikt.

Till exempel, om du håller med om att verktygen finns i ditt namn och hyresgästen måste betala dig varje månad, blir dessa verktyg din ansvar om hyresgästen lämnar utan varning. Å andra sidan, om ditt hyresavtal säger att verktyg är i hyresgästens namn, kommer verktygsföretaget att försöka spåra den boende i händelse av förfallna betalningar. Nätverksföretaget kan inte lagligen tvinga en ny hyresgäst att betala den förfallna saldot för en tidigare hyresgäst.

12. Syftet med skada

Det är olyckligt att vissa hyresgäster lämnar hyresvärden med betydande höga kostnader genom att avsiktligt orsaka skador innan de lämnar. I vilket fall som helst är det alltid bra att dokumentera lägenheten i lägenheten: Ta bilder av fastigheten innan den hyrs och ta bilder efter att hyresgästen flyttat ut. Se till att fotona har tid och datumstämpel på sig, eftersom det kan hjälpa dig att bevisa ditt ärende i domstol.

Du måste också alltid skydda din investering genom att teckna en fastighetsförsäkring som är utformad specifikt för hyresvärdar. Tänk på att en traditionell husägare kan inte täcka en hyreslägenhet eller byggnad, så du behöver en försäkring som täcker ditt ansvar när byggnaden hyrs, samt skador på strukturen som orsakats av dina hyresgäster..

Det har förekommit många fall av översvämningar eller bränder orsakade av problem hyresgäster eller andra boende som i slutändan förstörde fastigheter eftersom hyresvärden misslyckades med att försäkra enheten. Det är därför det är oerhört viktigt att skydda dig själv med en hyresvärd specifik försäkring. Lyckligtvis ingår ansvarsförsäkring nästan alltid i hyresvärden, och ansvarsskydd skyddar dig mot en stämningsansökan om din hyresgäst beslutar att vidta rättsliga åtgärder.

Om din försäkring inte inkluderar ansvarsförsäkring, eller om du vill öka din täckning, kontrollera med din försäkringsleverantör för att se om du kan lägga till den här täckningen via en paraplypolicy. För att skydda dig ytterligare, kräva att hyresgästen har ett lägsta hyresförsäkringsbelopp.

13. Olaglig användning av hemmet

Om du får information om ändringar i din enhet är det avgörande att vidta åtgärder för att skydda dig själv genom att söka juridisk rådgivning från en erfaren advokat och genom att rapportera händelsen till behöriga myndigheter. Trampa dock med försiktighet för att undvika eventuella motreaktioner från hyresgästen.

Å andra sidan kanske du har en hyresgäst som bedriver brott beteende som negativt påverkar deras grannar, bara för att upptäcka att dessa aktiviteter är helt lagliga. I den här situationen är det bäst att utarbeta ett brev för att formellt begära att hyresgästen omedelbart upphör med åtgärden eller möter utkast. Till exempel kan en hyresgäst öva med sitt rockband från kl 10 till 15 varje måndag och onsdag. Brusförordningen i kommunen är dock 23:00, så medan hans granne finner detta motbjudande och respektlöst, har hyresgästen lagligen rätt att spela under dessa timmar.

Eviction: The Final Solution

Tyvärr, i vissa extrema fall kan utkastning vara det enda alternativet. Ibland finner en hyresvärd att att ge en hyresgäst en chans blir två chanser, vilket resulterar i en tredje chans, och så vidare. Detta slösar bort tid, orsakar förvärring och kan resultera i förlust av hyresintäkter.

Om du tror att du kommer att befinna dig i domstol inom en snar framtid - eller till och med om du helt enkelt vill skydda dig själv, för fall - är det alltid en bra idé att föra detaljerade loggar över hyresgästproblem, som du måste bevisa orsak till utkastning i domstol. Många hyresvärdar underskattar behovet av pappersspår när de hanterar problemhyresgäster och tror felaktigt att muntliga avtal håller i domstol. Men denna process kan vara mycket lättare om du dokumenterar varje interaktion du har med dina hyresgäster.

Den vanliga utkastningsprocessen är som följer:

Förstå eviction lagarna i din stad och stat
Ha ett giltigt, rättsligt skäl för utkastet
Försök att resonera eller kompromissa med hyresgästen
Leverera ett formellt meddelande om utvisning
Registrera din utkast till rätt domstol
Förbered dig på och delta i domstolsförhandlingen
Avlägsna hyresgästen
Samla eventuell förfallen hyra

Eftersom kostnaden för en utkastning kan vara extremt dyr, beroende på omständigheterna i din specifika situation, bör det vara ditt absolut slutliga alternativ att vidta rättsliga åtgärder för att räkna ut en hyresgäst. Till exempel har vissa hyresvärdar rapporterat att de har använt tusentals dollar för att ta bort hyresgäster från sina fastigheter, och dessa utgifter kan inkludera:

Domstolsansökningsavgifter: $ 50 till $ 500
Processserveravgifter: $ 30 till $ 150 per svarande
Relaterade utgifter: $ 400 till $ 700, beroende på svårigheten att meddela meddelanden till alla hyresgäster eftersom det kan krävas mer än ett försök
Avgiftsserviceföretag: $ 140 till $ 500 för att hantera eviction pappersarbete
Juridiskt biträde: $ 200 till $ 400 per timme, eller $ 500 till $ 5000 eller mer i totala advokatkostnader om hyresgästen begär en rättegång och anställer sin egen advokat
Extrakostnader: Beror på skador orsakade av hyresgäst och kostnader för reparationer, förlorade hyror, nya lås och sanering

Slutord

Om du bestämmer dig att, trots dina bästa ansträngningar, förhållandet mellan dig och din hyresgäst helt enkelt inte fungerar, är det bäst för alla inblandade att starta utkastningsprocessen. Men rådfråga din advokat för att se till att du följer statliga och federala lagar för att göra det och försök inte ta bort hyresgästen själv. Att stänga av verktygen, ta bort hyresgästens tillhörigheter eller byta lås på huvuddörren till komplexet eller hyresgästen kan ha allvarliga juridiska följder. En utkastning kan vara den enda resolutionen, men för att undvika att involvera domstolssystemet och advokater, försök att förbli tillgängligt och synligt för hyresgäster innan problem uppstår och efter att de har blivit uppmärksamma på dig.

Har du varit tvungen att hantera problemhyresgäster? Har du några visdomsord för andra hyresvärdar som har samma benägenhet?