Hur man köper ett avskärmningshem eller en egendom från en bank - 5 frågor att ställa

I den här artikeln sammanfattar jag några av de viktigaste frågorna att tänka på innan jag bestämmer mig för att underteckna ett köpeavtal för avskärmning. Jag ska också lägga till några av mina personliga anekdoter och dela delar av min erfarenhet. Om du är intresserad av att köpa ett avskärmningshem är dessa punkter viktiga att tänka på och kan hjälpa dig att bygga en hälsosammare finansiell portfölj.

1. Hur länge har fastigheten funnits på marknaden?
Inte alla avskärmade fastigheter skapas lika. Till exempel kommer en bra fastighet i ett framtida stadsdel att köpas snabbt - vanligtvis av en fastighetsinvesterare eller en ivrig person som letar efter ett nytt hus. Förvänta dig inte att dessa hus ska stanna på marknaden i mer än 30 dagar.

Men om du köper ett hus i sub-par skick eller i ett område som har drabbats hårt av hypotekskrisen förväntas en längre marknadstid. Som köpare kan detta leda till mer flexibilitet i priset: banker hatar att ha en avskärmad egendom på sina händer i mer än 90 dagar (ett finansiellt kvartal), och de kommer att förhandla med en bra köpare.

Jag köpte mitt hem i Arizona efter att det hade funnits på marknaden i nära tre månader. Jag såg att husets pris sänktes med nästan 7% varje månad och vände därför inte på nästa månad att köpa huset. Istället förhandlade jag med banken för att sänka priset ytterligare 12% från det senaste priset. Banken erbjuds motbjudande med 9% rabatt. Min slutliga besparing motsvarade nästan 23% rabatt från det angivna priset (dvs. 7% + 7% + 9%).

2. Hur mycket betalar du per kvadratmeter bostad?
Beräkningen av priset per kvadratmeter är ett bra sätt att bestämma ditt hem värde. Kolla in de genomsnittliga priserna per kvadratmeter på de hus som såldes under de senaste två månaderna i samma postnummer. Multiplicera det med ditt hems livliga område för att bestämma ett "genomsnittligt" pris för ditt hus.

Till exempel, om ett hem är värt $ 75 per kvadratfot och det finns 1500 kvadratmeter, så är det totala värdet på hemmet $ 112 500.

Naturligtvis, om du vill betala det genomsnittliga priset, finns det risk för att du betalar för mycket. Om inte ditt hus är i utmärkt skick och det inte finns mycket arbete att göra på det (i vilket fall är det betala genomsnittet bra!), Titta på de två tredjedelarna av priserna. Med det i åtanke, låt oss beräkna hemvärdet och se vad vi får.

Eftersom vi antar att hemmet inte är på toppen av marknaden i termer av värde, kommer vi att anta att det är värt $ 65 per kvadratmeter. Multipliserat med samma 1500 kvadratmeter som tidigare är huset nu värt $ 97 500. Voila! You sparade precis $ 15 000. Tror du att du kan använda det bättre? Definitivt.

Som en hård förhandlare var jag fast besluten att betala ett mycket lågt pris per kvadratmeter för mitt hem; Jag visste att marknaden i Arizona inte skulle bli bättre. Jag betalade faktiskt det näst lägsta priset per kvadratmeter i mitt postnummer vid köpstillfället under 90-dagarsperioden.

3. Betalar du kontanter eller intecknar?
Om du betalar kontant går ditt erbjudande direkt framför bankens bunt med erbjudanden. Säg att du erbjuder $ 85.000 kontant för ett hus som är listat till $ 100.000. Du har antagligen en bättre chans att få det än den som erbjuder $ 95 000. Kontanter innebär att du är en pålitlig köpare och banken behöver inte vänta två veckor på att din check kommer in. Använd detta till din fördel.

Om du köper ditt hem med ett hypotekslån har du mer flexibilitet i priset, eftersom den initiala utbetalningen kommer att uppgå till cirka 20% av huset. Om du verkligen älskar huset, oroa dig inte för att betala lite mer för att få det.

Som kontantköpare visste jag att jag hade hävstång på många fronter. Min fastighetsmäklare, som gör provision baserat på mitt köp, ville att jag skulle erbjuda ett belopp mycket nära det begärda priset så att han hade en bestämd försäljning. Naturligtvis var han inte den som betalade, så hans åsikt sattes på vent.

4. Finns det många avskärmade hus i samma område?
Om det finns en hel del avskärmade hus nära den du köper, kommer sannolikt en ökad värdeminskning att komma. Detta scenario skickar många negativa meddelanden till potentiella köpare om stadsdelen, staden och marknaden. I vår nuvarande ekonomi är detta en allestädes närvarande scen, men låt inte det spåra dig från att fatta ett klokt beslut. Tills alla hus på kvarteret är sålda kommer det att finnas ett avskärdat hus som minskar ditt fastighetsvärde. Kör en snabb postnummerscanning på en pålitlig webbplats som Redfin eller Zillow för att se hur området går.

Eftersom huset jag köpte kommer att vara med mig i minst ett halvt decennium var jag inte alltför orolig för att se fyra hus till kvarter i avskärmningen. Jag tror att fem år är god tid för att priserna ska sjunka och komma tillbaka igen, vilket garanterar att min investering är säker.

5. Hur mycket pengar har du efter köpet?
Var beredd att spendera mycket pengar efter ditt första köp för att fixa huset så att det uppfyller dina standarder. Har minst 20% av husvärdet undangömt i nödsituationer. Även efter en heminspektion kommer du att hitta saker som stör dig och måste ändras. Glöm inte apparater, möbler, landskapsarkitektur och fastighetsskatt. Om möjligt, be banken om att täcka deponeringsavgifterna (eller någon av de andra fastighetsavgifterna eller inteckningskostnaderna) så att du har mer kontanter till hands. Till och med de 1 000 $ som de betalar är 1 000 $ mer i fickan, vilket räcker för en storskärms LCD- eller plasma-TV!

Personligen har jag spenderat tusentals på olika hemförbättringar. Jag blev faktiskt ganska förvånad över hur snabbt dessa kostnader ökar. Små inköp som säkerhetsdepositioner för ett elkonto och nya dörrar till huset var saker som jag helt enkelt inte tänkte på förut.

Det finns många andra frågor att ta hänsyn till innan du beslutar att slå sig ner, särskilt när du köper en avskärmningsfastighet. Har du någon erfarenhet av avskärmningar? Hur har din erfarenhet varit och vad letar du vanligtvis efter?