Hur man köper ett Fixer-Upper House - Spara pengar och undvika risker

Men innan du går ut för att köpa dig en fixer-övre, gå tillbaka och ta en verklighetskontroll. Visst, att köpa en fixer-övre och lägga lite arbete på det kan vara ett bra sätt att få ett bra hem på en budget - särskilt om du gör reparationer själv. Men det kan också vara ett bra sätt att sugas in i en pengegrop som kommer att svälja dina besparingar, såväl som din fritid, och fortfarande vara hungrig efter mer.

För att avgöra om fixing av en fixer-övre verkligen är för dig, måste du ha en realistisk uppfattning om vad jobbet innebär. Det betyder att man vet hur man beräknar de faktiska kostnaderna för reparationer från topp till botten. Det betyder att ta reda på om dina färdigheter, ditt schema, din budget och dina relationer kan hantera belastningen. Och slutligen betyder det att du vet hur du får det bästa om du väljer att ta steget.

Hur man bestämmer den verkliga kostnaden för en fixer-övre

Ett av problemen med alla dessa reality-TV-program är att de inte går så mycket detaljerade om kostnader. De fokuserar på drama: upptäcka ett doldt problem, hitta en kreativ lösning och avslöja slutligen ett vackert, förvandlat rum.

Men i det verkliga livet är siffrorna viktiga. Innan du ens börjar fixa väggar eller plocka målarfärger måste du veta om du verkligen har råd att köpa det här huset och göra reparationer på det. Att arbeta ut hur mycket dessa reparationer kommer att kosta är en komplex process med flera steg - och var och en kan ha en stor inverkan på den slutliga summan.

Steg 1: Identifiera framtida reparationer

För att ta reda på hur mycket det kommer att kosta att fixa din fixer-övre är det första du behöver veta exakt vad som behöver fixas. Ett bra första steg är att gå över huset, rum för rum och skriva ner alla problem du ser. Det räcker dock inte av sig självt, eftersom gamla hus kan ha många problem som inte är synliga för det blotta ögat. Till exempel kan du se om köksskåpen är föråldrade, men du kan inte se om det finns ruttnande gips bakom dem.

För att upptäcka dessa dolda problem måste du hämta in en professionell inspektör. Detta är ett avgörande steg i processen. En inspektör kan avslöja alla typer av problem som inte är uppenbara, till exempel föråldrade ledningar, vattenskador från läckande rör eller termiter. Inspektörer kan också göra tester för att se om huset innehåller några faror som mögel, radon eller blyfärg.

Steg 2: Dubbelkontrollera strukturella problem

Ibland visar en inspektion stora strukturella problem med huset. Dessa är problem som gör huset farligt att bo i. Exempel inkluderar:

Skada på stiftelsen
Större VVS-problem eller elektriska problem
Ett otillräckligt VVS-system
Omfattande skador på väggar, tak eller sidospår
Allvarlig termit eller mögelskada

Om du hittar problem som detta, säger experter, är det nog bäst att gå bort. Din fixer-övre del kommer att behöva stora, dyra arbeten för att göra det livligt - och chansen är stor att du inte får tillbaka de flesta av de pengarna när du säljer. Stora reparationer, såsom ett nytt elektriskt system, är "osynliga"; de dyker inte upp i bilder, och de höjer inte värdet på ett hus tillräckligt för att betala för arbetet. Så om inte huset säljer till en allvarligt brant rabatt, är det osannolikt att du någonsin kommer att få dina pengar värda ut av det.

Om du bestämmer dig för att du fortfarande är intresserad av huset trots dess strukturella problem, måste du vara extra försiktig så att du har hittat dem alla och att du vet vad de kommer att kosta att fixa. Sätt in en konstruktör för att inspektera hemmet och ge dig en fullständig nedskrivning av alla problem som behöver fixas. Att anställa en byggnadsingenjör kostar cirka $ 500, men det är mycket billigare än att upptäcka halvvägs genom en ombyggnad som du behöver för att ersätta halva grunden.

Steg 3: Bestäm vad du ska göra DIY

Att göra reparationer själv är mycket billigare än att anställa en entreprenör för att göra dem. När du har kommit fram till vad som reparerar din fixer-övre behov är nästa sak du behöver veta hur mycket av det arbete du kan göra själv. Ju mer du kan göra på egen hand, desto mindre måste du spendera.

När du bestämmer vad du kan göra själv ska du vara realistisk om dina förmågor. Vissa jobb, som målning eller strippning av tapeter, är enkla nog att även en nybörjare av DIY kan hantera dem. Andra, som tak eller större elektriskt arbete, är alldeles för farliga för en amatör att försöka. Varje jobb där ett misstag kan döda dig eller orsaka stora skador på ditt hus, är ett jobb som bäst lämnas åt proffsen.

Mellan dessa två färdighetsnivåer finns det många jobb som en skicklig DIYer kan göra, till exempel:

Hängande skåp
Reparera väggar
Byggnadsdäck
Byta ut fönster
Plattsättning
Refinishing golv
Sätta på vinylsidospår

Du skulle inte vilja ta itu med jobb som detta om du är helt ny på DIY. Men om du redan har lite erfarenhet, eller om du har en erfaren vän eller släkting som kan vägleda dig, kan du göra detta slags arbete själv spara en bunt.

Men även om du kan hantera ett jobb på egen hand, betyder det inte nödvändigtvis att du borde göra det. Vissa jobb är mycket tidskrävande för DIY. Att hantera dem själv kan innebära att man antingen tar ledigt från jobbet eller ägnar varje helg åt dem i flera veckor i slutet - och lever i en arbetszon under tiden. När du har tagit del av den tid och krångel som är inblandad, kan du bestämma att det är bättre att anställa en proffs och göra det med det.

Steg 4: Uppskatta reparationskostnader

Det finns massor av onlineverktyg som kan ge dig en snabb uppskattning av bollar för kostnaderna för reparationer i hemmet. På HomeAdvisor kan du ange ditt postnummer och det jobb du vill göra för att se en prisklass för ditt område. Du kan också fråga vänner som har gjort liknande reparationer hur mycket de betalat. Om du bara försöker bestämma om ett hus är värt att titta på är den här typen av grov uppskattning tillräckligt bra.

Men om du ser allvarligt med att lämna ett bud på ett hus, behöver du en mer exakt uppfattning om vad reparationerna kommer att kosta. Hitta en bra entreprenör för att genomföra huset och ge dig en offert på alla reparationer som du inte planerar att göra själv. Detta är särskilt viktigt för alla slags större strukturreparationer. Se till att du har en bindande, skriftlig uppskattning av dessa innan du gör ett erbjudande.

Sedan, för de jobb du planerar att göra själv, kolla hemmabutiker och webbplatser för att ta reda på vilka leveranser du behöver och hur mycket de kommer att kosta dig. Lägg till din entreprenörs uppskattning och dina DIY-shoppingkostnader för att ta reda på hur mycket det kommer att kosta totalt att göra reparationerna på din fixer-övre.

Slutligen, ta det totala och lägg på 10% till 20% mer. Den extra stoppningen är att täcka kostnaderna för eventuella oväntade problem som dyker upp när du börjar arbeta på huset. Överraskningar som detta händer nästan alltid, så du måste planera för dem i din budget.

Steg 5: Beräkna tillståndskostnader

Tillsammans med material och arbetskraft finns det en annan kostnad du behöver budgetera för: tillstånd. Ett tillstånd är ett officiellt tillstånd från din stadsregering att utföra vissa typer av arbete i ditt hem. Nästan varje tillägg eller strukturförändring i ditt hem kräver ett tillstånd. Du kommer också troligtvis behöva en för VVS, VVS, tak, sidospår eller elektriskt arbete.

Tillstånd kan vara dyr. Vissa städer tar upp så mycket som 1% av den totala reparationskostnaden. Det kan också ta så länge som sex veckor att genomföra alla inspektioner som krävs för att få ett tillstånd. Ibland tvingar inspektörer dig att göra extra arbete eller ändra hur du utför ditt projekt innan de ger dig ett.

Det är frestande att undvika all denna kostnad och krångel genom att utföra arbetet utan tillstånd, men det är ett misstag. När det är dags att sälja din fixer-upper kommer du att få problem om du inte har rätt tillstånd i filen. En bank kan till och med vägra att ge köpare ett inteckningslån på ett hus som ombyggdes utan tillstånd.

För att undvika dessa problem, kontakta lokala tjänstemän för att se vilka reparationsjobb på din lista som kräver ett tillstånd och hur mycket det kostar. Lägg till den kostnaden till det totala du kom med i steg 4.

Fråga också vad processen är för att få ett tillstånd. Om det visar sig vara en stor krångel, kan du bestämma att det är ett jobb du hellre vill lämna till en entreprenör. Detta i sin tur kan hamna med att stöta vissa jobb ur DIY-kategorin och över till en entreprenör - vilket ytterligare kommer att öka dina kostnader.

Steg 6: Kontrollera finansieringskostnader

För närvarande har du en bra idé hur mycket reparationerna på din fixer-övre kostar. Och chansen är stor att du inte har sparat tillräckligt med kontanter för att täcka dem alla. Så du behöver ett lån för att betala för reparationerna, såväl som för huset själv. Du måste lära dig hur mycket dessa lån kommer att kosta dig per månad för att bestämma om din budget kan hantera det.

Om kostnaden för reparationerna är liten kan du lägga dem på dina kreditkort. Det här alternativet är enkelt, och det har inga kostnader i förväg, t.ex. utvärderings- eller ursprungsavgifter. På nackdelen tenderar kreditkort att ta ut höga räntor om du behöver mer än en månad för att betala av det - och det finns inget sätt att dra av det räntan på dina skatter. Om du planerar att betala av kostnaden direkt, kan du dock tjäna värdefulla pengar tillbaka eller resa belöningar med ett kreditkort.

Ett bättre alternativ för de flesta köpare är ett renoveringslån. En särskilt användbar typ är ett avsnitt 203k hypotekslån, som låter dig låna pengarna för att köpa och återställa huset allt i ett paket. Detta är enklare än att ansöka om de två lånen separat och kan låta dig låna mer.

Lån till avsnitt 203k stöds också av Federal Housing Administration (FHA). På grund av detta är långivare vanligtvis villiga att erbjuda lägre räntor på dem. De är också öppna för låntagare som inte har ett bra kreditbetyg. Men det finns en gräns för hur mycket du kan låna med dem.

Det bästa sättet att ta reda på hur mycket den här typen av lån kommer att kosta dig är att gå till banken och förhandsgodkännas för ett. Förutom den månatliga kostnaden för lånet eller lånen, räkna ut hur mycket kontanter du behöver framför köpet. Du behöver ett tillräckligt stort engångsbelopp för att täcka utbetalningen och stängningskostnaderna utan att tömma dina besparingar. Annars kommer alla dina pengar att binds i huset - ett hus som du förmodligen inte kommer att kunna sälja förrän reparationerna är klar.

Frågor att ställa i förväg

Uppenbarligen vill du inte ta jobbet med att fixa ett hus om du inte vet att du har råd. Men det är inte det enda du behöver veta. Att fixa ett hus är ett stort företag, och du måste vara säker på att du står inför utmaningen. Innan du lägger ett bud finns det flera frågor du bör ställa dig själv för att ta reda på om en fixer-övre är rätt hus för dig.

Fråga 1: Hur stora är problemen?

Problem med hus finns i två former: kosmetiska och strukturella. Strukturella problem, som nämnts ovan, är de som påverkar hur ett hus fungerar. De är stora och dyra, och det tar en entreprenör att fixa dem - och de betalar inte tillbaka dig mycket när du säljer. Därför är det ofta bättre att gå bort från ett hus som behöver mycket strukturella reparationer.

Kosmetiska problem är å andra sidan bara huddjupa. Det är saker som skalning av färg, spruckna brickor, skadad gips, ett daterat kök eller en död gräsmatta. De gör inte ett hus livligt - bara inte tilltalande. Det är sådana saker som får köpare att skrynkla näsan och vända sig bort.

Ett hus med massor av kosmetiska problem är ett bra hus att fixa. Det beror på att det här är den typ av hemförbättringar som ger mervärde. De är vanligtvis billiga att fixa och de gör en stor, synlig skillnad när det är dags att sälja huset. Så om fixer-övre du har ett öga på behöver nya mattor, belysningsarmaturer och fönster, men inga större strukturella reparationer, kommer det sannolikt att göra en bra investering.

Fråga 2: Hur ser bostadsmarknaden ut?

I allmänhet betalar kosmetiska fixar dig tillbaka när det är dags att sälja. Det finns dock undantag från denna regel. För en sak lönar det sig inte att fixa ditt hus så mycket att det blir för snyggt för grannskapet.

Köpare kommer sannolikt inte att gå för ett $ 400.000 hus på en gata full av $ 300.000 hus. Om de har $ 400 000 att spendera vill de köpa in i ett område fullt av andra hus värda $ 400 000 eller till och med mer. Zillow säger att en bra tumregel är att undvika att höja värdet på ditt hus med mer än 10% över det genomsnittliga priset för ditt område.

Det lönar sig också att titta på den övergripande trenden för bostadspriserna i området. Om bostadspriserna har stigit kraftigt de senaste åren verkar det vara ett bra tecken - men det kan faktiskt vara motsatsen. Det kan betyda att bostadspriserna närmar sig sin topp, och när alla dina reparationer är klar är de på väg ner. Du kan lägga månader av arbete och tiotusentals dollar för att fixa ditt hus, bara för att upptäcka att det inte är värt så mycket som du spenderade på det.

Fråga 3: Har du tid?

Att fixa ett hus är ett enormt tidsengagemang. Det kan lätt äta upp all ledig tid du har och sedan lite. Om du är en hardcore DIYer och det finns inget sätt du hellre vill spendera din tid än att hänga gips, är det inget problem. Men om du inte tål tanken på att spendera varje helg upp till armbågarna i gemensamma föreningar är detta inte ett jobb för dig.

Även om du inte planerar att göra det mesta av arbetet själv, tar det att ta ett hus fortfarande tid. Du behöver:

Lär dig vad varje jobb innebär. Innan du ens börjar anställa entreprenörer måste du ha en aning om vad du vill att de ska göra. På så sätt kan du se om deras bud verkligen täcker alla delar av jobbet.
Få flera bud. Därefter måste du få bud från entreprenörer. Experter rekommenderar att du får minst tre bud på varje jobb. Det gör att du kan jämföra priser och se om de är rimliga.
Kontrollera referenser. Du vill också se till att entreprenören du anställer är pålitlig. Det innebär att man frågar efter och kontrollerar referenser från andra kunder. Helst bör du också gå och titta på exempel på entreprenörens arbete.
Övervaka arbetet. Även efter att du anlitar en entreprenör är ditt jobb inte klart. Du måste hålla ett öga på arbetet för att se till att det görs som du vill. För en stor ombyggnad kan du spendera månader eller till och med år på att kontrollera den ena entreprenören efter den andra.

Sammanfattningen är att oavsett vem som gör jobbet måste du ägna mycket tid åt det. Om du inte är villig att ge upp din dagliga resa till gymmet eller veckodatumkvällen är det förmodligen inte för dig.

Fråga 4: Kan du hantera de extra utgifterna?

Du har redan räknat ut kostnaderna för att köpa huset och reparera. Men att jobba på ett hus ger också mycket små utgifter. Till exempel:

Om fixer-överdelen kommer att bli ditt huvudsakliga hem, måste du betala hyran på en annan plats medan arbetet görs - eller annars vara beredd att bo mitt i en arbetszon.
Du måste ta lediga dagar från jobbet till arbetet i huset eller för att träffa och övervaka entreprenörer.
Om du har barn eller husdjur måste du betala någon annan för att titta på dem medan du arbetar på huset.
Du måste spendera mer pengar på att äta ute eller beställa under den tid du inte har ett fungerande kök.

Se till att din budget har tillräckligt vridningsutrymme för att hantera dessa extra utgifter, tillsammans med reparationskostnaderna. Om du redan har budgeterat varje öre för att betala för huset och reparationerna kommer du att stöta på problem.

Fråga 5: Vem hjälper dig?

Att fixa ett helt hus är inte ett jobb att ta itu med på egen hand. Om du är del av ett par är det vettigt att göra arbetet tillsammans. Men först måste du vara säker på att ditt förhållande är stark nog för att hantera det.

Att köpa ett första hus är alltid en stressande upplevelse. Gör det huset till en fixer-övre och all den stressen fördubblas. Du lägger in timmar med hårt arbete, vecka efter vecka. Du anstränger också din budget till max för att betala för allt.

En rehabilitering innebär också att leva med osäkerhet. Du vet aldrig hur lång tid ett jobb kommer att ta. Nya problem fortsätter att dyka upp utan varning, och du måste släppa allt och ta itu med dem. Dessutom, om du bor i huset under processen, lägger du till stressen att leva i kaos i flera månader.

Att lägga den typen av belastning på en ny relation är förmodligen ett misstag. Du lär dig fortfarande att leva med varandra, men det sätt du sannolikt kommer att leva är ingenstans nära det normala. Det är bättre att vänta tills ditt förhållande är avgjort och stabilt innan du tar itu med ett projekt som är så stort som ett par.

Om du är singel behöver du fortfarande andra människor för att hjälpa dig genom ditt projekt. Hjälpare gör mer än bara ett extra par händer. De kan också dela med sig av sin kunskap och ge dig nya idéer om det bästa sättet att närma sig ett jobb. Och när du börjar arbetet kan de hålla ett öga på dig för att se till att du inte hoppar över steg eller använder fel material.

Men du måste välja dina hjälpare på ett klokt sätt. Leta efter personer som har god DIY-kompetens och som du kan lita på att göra jobbet rätt. Om du ber en vän att hjälpa dig installera ett fönster och de tappar det och bryter det istället kan det vara slutet på en vacker vänskap.

Hur man får det bästa erbjudandet på huset

Anta att du har gått igenom alla stegen ovan, och du känner dig säker på att du kan hantera denna fixer-övre. Du vet hur mycket arbete det behöver, vad det kommer att kosta och var du får pengarna. Du har rensat ditt schema och anordnat personer som hjälper dig.

Nu behöver du bara stänga affären. Så här får du bästa möjliga erbjudande och undvik att bli bränd.

Hitta rätt pris

Om du har gjort din forskning kan du enkelt ta reda på vad som är ett rimligt pris att betala för din fixer-övre. Det är en fyrstegsprocess:

Kontrollera Comps. Berätta först vad huset skulle vara värt om det var i god form. För att göra det, titta på liknande hus i grannskapet som nyligen har sålts - känd som jämförbara, eller "comps" för kort. Det genomsnittliga priset som människor har betalat för dessa hus är ett bra mått på hur mycket du kan få för dig när det har fixats. Du kan få en snabb uppskattning av lokala huspriser genom att söka på webbplatser som Zillow. Men du kommer att få mer pålitliga siffror om du ber en fastighetsmäklare att kontrollera datorn för dig.
Beräkna reparationskostnader. Beräkna sedan hur mycket det skulle kosta att göra alla reparationer på huset professionellt. Du kanske planerar att göra de flesta av dem, men det ersätter bara din egen tid och arbetskraft med kontanter. Ta reda på vad reparationerna skulle kosta för en köpare som planerade att få allt gjort av proffsen. På så sätt kan alla pengar du sparar genom DIYing gå in i fickan.
Beräkna besvärsfaktorn. Det är inte alltid möjligt att bo i ett hus medan renoveringar pågår. Även när det är möjligt är det inte särskilt bekvämt. Det är vanligt att slå lite pengar från ditt bud för att redovisa denna "krångelfaktor". För att beräkna det, räkna först ut hur mycket tid du förväntar dig att reparationerna tar. Räkna sedan ut hur mycket du betalar i hyran för att bo någon annanstans medan arbetet pågår.
Gör matematiken. Ta husets slutliga värde och subtrahera reparationskostnaderna och krångelfaktorn. Det totala du möter är hemets verkliga marknadsvärde, liksom det är.

Pruta med säljare

Tyvärr är det verkliga priset inte nödvändigtvis det pris som säljaren frågar. Ibland är det svårt för ägarna att se vilken dålig form deras hus egentligen är i. För dem är det inte ett gammalt vrak - det är deras hem.

För att övertyga säljarna att sänka sitt pris, var försiktig med dem. Börja med att säga att du älskar huset - men du har märkt några problem med det. Visa dem dina siffror för att ge dem en uppfattning om hur mycket det kommer att kosta att få huset uppdaterat. Ju mer detalj du tillhandahåller, desto mer förnuft kommer ditt lägre erbjudande att göra för säljarna.

Cathy Baumbusch, en fastighetsmäklare i Washington-området som intervjuats för Realtor.com, säger att denna metod fungerar. I många fall, säger hon, fixar-överdelar säljer för bara 60% till 80% av det ursprungliga priset. Säljare tenderar att vara mer villiga att göra en affär om huset redan har sett på marknaden ett tag. De är också mer benägna att nöja sig med mindre om du erbjuder dem kontanter på framsidan.

Skydda dig

Även när du har pratat säljarna till ett rimligt pris, finns det fortfarande två sätt att affären kan visa sig dåligt för dig. Först kan du bli avvisad för ditt renoveringslån, vilket lämnar dig på kroken för att köpa ett hus du inte längre har råd att fixa. Och för det andra, när du har köpt det, kanske du upptäcker att huset har något problem du inte visste om, och att din reparationsbudget inte täcker det.

Lyckligtvis finns det sätt att skydda dig mot båda dessa problem. Allt du behöver göra är att skriva ett par beredskapsbestämmelser i ditt köpeavtal. En beredskapsbestämmelse är ett villkor som måste uppfyllas för att affären ska bli bindande.

Först behöver du en finansieringsklausul. Detta ger dig tid att ansöka om och få ett hemlån. Om du inte kan få en kan du backa ut affären och få tillbaka pengar du redan har betalat. Se till att din finansieringsklausul täcker alla pengar du planerar att låna - både för inteckning och för reparationer.

För det andra behöver du en inspektionsklausul. Detta ger dig rätten att få en fullständig heminspektion, om du inte redan gjorde detta innan du gjorde ditt bud på huset. Om inspektören hittar några problem du inte visste om, kan du sedan gå tillbaka till säljarna och be dem att antingen göra reparationerna eller ge dig extra kontanter när du stänger för att betala för dem. Och om de vägrar har du rätt att gå bort.

Tänk på att en beredskapsbestämmelse skär båda vägarna. Om du hittar ett problem som säljarna inte är villiga att fixa, kan de besluta att gå ut ur affären, precis som du kan. I så fall måste du gå tillbaka till början och försöka hitta en ny fixer-övre för att förvandlas till ditt drömhus.

Slutord

Att köpa fixer-övre är inte ett projekt att göra lätt. Det kommer att äta upp mycket av din tid, liksom mycket av dina pengar. Och när du stänger huset, kan du inte bara gå ut om du bestämmer att det är för mycket för dig. Du är inne på det för lång tid, vilket kan visa sig vara månader eller till och med år.

Men om du är villig att anstränga dig ger en fixer-övre dig en chans att äga ett drömhem du aldrig skulle ha råd med på annat sätt. Och på vissa sätt är det ännu bättre än att bara köpa ett hem som redan är perfekt när du först går in i dörren. Att lägga in alla dessa timmar av arbete för att fixa din fixer-övre gör det unikt ditt. När arbetet äntligen är klart har du mer än bara ett vackert hem - du kommer att ha något du lägger ditt hjärta och själ i.

Har du någonsin köpt en fixer-övre? Om så är fallet, vilka råd skulle du ge till någon annan om att köpa en?