Hur man bryter ett hyresavtal utan straff

Ingenting hindrade mig från att stanna ytterligare ett par månader för att se min hyresavtal. Min hyresvärd skulle ha varit inom hans rättigheter att begära full betalning av hyran på grund av slutet av hyresperioden.

Lyckligtvis för mig valde han att inte göra det. Den totala kostnaden för fickan för min trasiga hyresavtal lägger till ungefär en månads hyra; Jag flyttade ut i mitten av månaden, utan en pro-rankad återbetalning av hyran som betalats, och gick med på att förlora en del av min deposition motsvarande en halv månads hyra.

Jag är tur att processen gick så smidigt som den gjorde. Det kunde ha visat sig mycket värre för mig. De blir mycket värre för otaliga andra hyresgäster som bryter hyresavtal, oavsett om de är nödvändiga - till exempel på grund av ekonomisk svårighet - eller av val, som jag gjorde.

De potentiella konsekvenserna av en trasig hyresavtal inkluderar en civil rättegång från hyresvärden för att få tillbaka utestående hyror, trakasserier av inkassörer, långsiktig kreditskada och svårigheter att hitta nya bostäder. Men under vissa omständigheter är det möjligt att undvika några eller alla av dessa resultat, även om din hyresvärd inte är villig att komma till ett informellt avtal.

Potentiella konsekvenser av en bruten hyresavtal

Det här är några av de konsekvenser du kan få när du har brutit ditt hyresavtal. De är inte ömsesidigt exklusiva, vilket innebär att du kan uppleva flera samtidigt.

1. Din hyresvärd kan stämma dig

När din motivering för att bryta hyresrätten inte skyddas av statliga lagar eller förordningar som reglerar hyresgästförhållande, kan din hyresvärd stämma dig för obetald hyra. Det är mer troligt att hända om:

• Du flyttar ut tidigt i din hyresperiod när den utestående hyresbalansen långt överskrider hyresvärdena rättegångskostnader
• Din hyresvärd vet din vistelseort
• Din hyresvärd får veta att du har resurser att betala hyran förfallen om du beställer
• Enheten har varit ledig under en tid och ansträngningarna för att hyra ut den har inte lyckats.

Om din hyresvärd har erfarenhet av att hantera dåliga hyresgäster, kommer de inte tveka att ta dig till domstolen om det är värt deras tid.

Du kan fritt montera ett försvar, även om ditt hyresavtal beslut inte omfattas av tillämplig lag. Till exempel måste hyresvärdar i många stater visa goda ansträngningar för att hyra ut enheter som lämnats tidigt. De kan inte bara lämna en enhet tom tills hyresavtalet löper ut och stämmer hyresgästen för hyresavtal.

Men om du saknar ett trovärdigt försvar för att du har brutit ditt hyresavtal är domaren nästan säker på att uträtta till din hyresvärdas fördel. Om du redan har lämnat stan, kanske det inte är värt tiden och kostnaden att återvända och dyka upp personligen; många hyresavtalande hyresgäster inte.

2. Du kan få en pengardom

Om en domstol förklarar att du är lagligt skyldig att betala restbeloppet på din hyresbelopp, kommer du att få en pengedom, även känd som en kreditbedömning. Du kanske kan undvika långsiktig kreditskada genom att:

• Utarbeta en ömsesidigt angenäm betalningsplan med hyresvärden i domstol, vilket du inte kan göra om du inte dyker upp för att försvara ditt ärende
• Betala domen i sin helhet på plats om du kan.

Även om domar och skatteskuld inte längre visas på konsumentkreditrapporter som sammanställts av de tre stora kreditrapporteringsbyråerna - en välkommen följd av den nationella konsumenthjälpsplanen - och därför inte kan skada din kreditvärdering direkt, är de fortfarande bindande. En pengarbedömning till din hyresvärdas fördel kan tillåta dem att garnera dina lön, med förbehåll för inkomstgränser (vanligtvis 25% av den disponibla inkomsten), och eventuellt ditt bankkonto. Om du bor i ett samhällsfastighetsstat kan din makas tillgångar också utsättas för garnering.

3. Du kan behöva ta itu med skuldsamlare

Om din före detta hyresvärd bestämmer sig för att inte bry sig om tid och utgifter för att föra en dom i domstol för att återta utestående hyror, kan de hyra ett inkassobyrå för att få tillbaka skulden för deras räkning.

Även om den federala lagen begränsar de längder som de kan gå för att samla in på skulder, är inkassobyråerna alltid mer aggressiva än ursprungliga kreditgivare; om man tar ditt ärende vet du det. Dessutom kan inkassobyrån som antar att din leasingavbrytande skuld väljer att göra det som din hyresvärd inte gjorde: söka pengar i domstol.

Inkasso är något du vill undvika till varje pris. Det kommer att påverka din kreditpoäng allvarligt. Om du är rädd att din hyresvärd kan anställa ett inkassobyrå kan du registrera dig för kreditövervakning från TransUnion. Du kan också använda Credit Karma för att kontrollera din kreditpoäng gratis varje månad.

4. Du kan tappa din deposition

Att bryta ditt hyresavtal är en av många anledningar till att du kan förlora din deposition. Även när din hyresvärd beslutar att inte ta dig till domstol, kan de beslagta din insättning, vanligtvis i sin helhet.

De flesta stater begränsar säkerhetsinsättningar till en eller två månaders hyra. Några, inklusive Ohio och New York, har inga lagstadgade gränser för säkerhetsinsättningar för enheter som inte är hyrestyrda. I dessa stater kan kommuner införa lägre gränser för deposition.

5. Du kan ha svårt att hitta nya bostäder

Även om pengarnas bedömningar för obetald hyra inte längre visas på kreditrapporter, är skulderna själva uthärda, och din hyresvärd kommer troligen inte att glömma att du bröt ditt hyresavtal. Det kan komma tillbaka för att bita dig när du nästa letar efter bostäder.

Även om din hyres- eller inteckningsapplikation utelämnar adressen där du bröt ditt hyresavtal kommer en rutinmässig bakgrundskontroll och fastighetssökning att upptäcka den och din hyresvärdas identitet. Att du utelämnade problemadressen är en röd flagga i sig; föreställ dig nu hur samtalet mellan hyresvärden du stivde och din potentiella framtida hyresvärd eller hypotekslånare kommer att gå.

Din gamla hyresvärd kan också rapportera den trasiga hyresavtalet till hyresgästen som rapporterar byråer, som hyresvärden. Hyresgäster kan ha liten eller ingen möjlighet att ta bort nedsättande - och potentiellt felaktig - information från dessa lätt reglerade resurser.

6. Du kan uppleva pågående finansiellt svårigheter

När pengarna är trånga och besparingarna lätt kan eventuellt överskott på bostadsrelaterad avgift räcka för att öka din budget. Att hitta dig själv på kroken för flera månaders obetalda hyror efter att din hyresvärd har säkrat en pengar dom kan vara katastrofalt för din ekonomi. Om mildare åtgärder som kreditrådgivning inte är tillräckliga, kan ditt bästa alternativ vara att förklara konkurs, ett drastiskt steg som kommer att påverka din kredit under många år framöver..

Proffstips: Om du slutligen bryter ett hyresavtal och det påverkar din kredit, föreslår jag starkt att du registrerar dig för Experian Boost. Detta är en gratis tjänst som gör att du kan använda räkningar som verktyg eller kabel för att förbättra din kreditpoäng snabbt. Dessutom, om en tjänst är gratis och kommer att öka din kredit värdering, varför inte prova det.

När kan du bryta din hyresavtal med minimal straff?

Under följande omständigheter kan du tillåtas bryta ditt hyresavtal med minimal ekonomisk sanktion - eller ingen alls. Tänk på att även om ditt hyresavtal beslut är skyddat av statlig lag kan du fortfarande förlora en del av eller hela din deposition.

Lagar som reglerar hyresvärden och hyresgästers rättigheter varierar beroende på stat, så kontakta din statsadvokat eller konsumentskyddskontor för lokal vägledning. Gratis juridiska resurser som Nolo och FindLaw har mycket information om lagar om hyresbostäder, men de ersätter inte officiella källor.

1. Du kallas till aktiv militärtjänst

Den federala servicemembers Civil Relief Act (SCRA) tillåter aktiva tjänstemän med uniformerade tjänster att bryta hyresavtal utan straff, förutsatt att du uppfyller vissa villkor. Detta skydd gäller för:

• Aktiva medlemmar i alla vanliga försvarsmaktfilialer, såsom armén, marinen, flygvapnet och marinesoldater
• Kustvaktmedlemmar med aktiv tjänst som tjänar till stöd för regelbundna väpnade styrkor
• National Guard medlemmar och reservister kallas till aktiv tjänst

För att bryta ett hyresavtal som undertecknats innan du går in i status som aktiv tjänst ska du ge hyresvärden en kopia av dina militära order högst 30 dagar innan du tänker bryta hyresavtalen. Din aktiva tjänst måste vara minst 90 dagar i rad.

För att bryta ett hyresavtal som undertecknats efter att ha gått in i status som aktiv tjänst, ge hyresvärden en kopia av utplacering eller permanent ändring av stationsorder som varar minst 90 dagar i rad. Uppsägningstiden på 30 dagar gäller också här.

I båda fallen tillåter SCRA dig 30 dagar att utrymma lokalerna efter att din sista månadshyra har betalats.

2. Din enhet lider allvarlig skada (bortom din kontroll)

Många stater tillåter hyresgäster att bryta hyresavtal utan påföljd när deras enheter blir obeboeliga på grund av omständigheter utanför deras kontroll. Definitioner av "obeboeliga" och "omständigheter utanför din kontroll" varierar beroende på stat, men vanliga situationer inkluderar naturkatastrofer och kriminella handlingar, såsom brandstiftning, som tar in eller förstör lokalerna.

3. Du är ett offer för våld i hemmet

Många stater tillåter offren för våld i hemmet att bryta hyresavtal utan straff. Reglerna varierar beroende på staten, men en nuvarande domstolsavgiven skyddsorder är vanligtvis ett tillräckligt bevis på offerets status.

Den lägsta uppsägningstiden är i allmänhet 30 dagar, men du bör aldrig stanna kvar i en osäker situation för att undvika ekonomiska konsekvenser som aldrig kommer att komma. Om du känner att du är i fara, kontakta National Hotline of Hotline.

4. Du eller en hyresgäst står inför en hälsokris

Om en allvarlig fysisk eller psykisk hälsofråga gör att du, en beroende bor hos dig eller en hyresgäst som inte kan bo självständigt i dina hyrda bostäder, kan du kvalificera dig för uppsägning av tidigt hyresavtal utan skyldighet att betala hela hyresbeloppet.

När det är tillåtet kan hälsorelaterade hyresavtal ordnas med åldersbegränsning. I Nevada är lägsta ålder 60 år. De flesta stater kräver en anteckning från en lokalt licensierad läkare och minst 30 dagars varsel. Tillåtna förhållanden varierar men i allmänhet passar ihop med villkor för vilka du kan kräva förmåner för funktionshinder.

5. Din hyresvärden inte respekterar sina skyldigheter att upprätthålla bostadsområde

Många stater har "konstruktiv utkastning" lagar som gör att hyresgäster kan flytta ut utan straff när hyresvärden misslyckas med att upprätthålla säkra, bostadliga bostäder.

För att kunna betecknas som konstruktiv utkastning måste misslyckandet vara bestående och allvarligt. Att ignorera en begäran om att ersätta en trasig mikrovågsugn kommer troligen inte att klippa den; ignorera upprepade, brådskande förfrågningar om att få värmen eller vattnet tillbaka på troligen kommer. I allmänhet måste problemet vara så allvarligt att du är tvungen att flytta ut innan ditt hyresavtal upphör.

Även om hyresvärden misslyckas med den konstruktiva utkastningsstandarden, måste du dokumentera problemet noggrant - inklusive när det började, hur det utvecklades och hur det påverkar din användning av fastigheten - tillsammans med alla begäranden om service. Att anmäla en licensierad byggnadsinspektör för att dokumentera frågan och verifiera att enheten inte kan levas kan stärka ditt ärende.

Om du har konstruktivt kastats ut, var redo att dyka upp i domstol om och när din hyresvärd stämmer dig för obetald hyra. Konstruktiv utkastning är ett giltigt försvar mot obetalda hyresanspråk, men domare tar inte bara hyresgäster vid sitt ord - därmed behovet av dokumentation. Om du betalade en hyra efter att problemet blev oacceptabelt, kan du stämma din hyresvärd för att återkräva det. Leta efter pro bono hyresgästers rättigheter i ditt område; till exempel i Minneapolis, där jag bor, är volontär advokatnätverket en utmärkt resurs för låginkomsthyresgäster och bostadssäkra individer.

6. Din hyresvärde stör eller tillåter störningar i din integritet

Detta kallas "brott mot tyst njutning." I grund och botten kan hyresvärdarna inte på ett onödigt sätt störa hyresgästernas rätt att:

• Integritet. Reglerna varierar beroende på tillstånd, men hyresvärdar måste i allmänhet meddela 12 till 24 timmar i förväg att de avser att få tillgång till fastigheten i icke-nödsituationer, t.ex. för visningar eller reparationer.
• Säkerhet. Hyresvärdar kan inte direkt eller indirekt äventyra hyresgästers säkerhet - till exempel genom att tillåta olaglig aktivitet i lokalerna eller underlåta att reparera en läckande gasledning.
• Exklusiv användning. En hyresgäst med exklusiv användning av en hyrd fastighet har ensamrätten att bevara och använda den fastigheten i det syfte som anges i hyresavtalet. Det innebär att endast hyresgäster som heter på hyresavtalet får bo i lokalerna. En hyresvärd kan till exempel inte tillfälligt avvisa en hyresgäst för att ge plats för en besökande släkting eller lista ett andra sovrum på Airbnb utan hyresgästens tillstånd.

Om du tror att din hyresvärd har brutit detta förbund kan du vara inom dina rättigheter att flytta ut utan straff. Återigen är dokumentation din vän om och när din hyresvärd tar dig till domstol.

7. Din hyresavtal har en klausul om tidig uppsägning

Hyresvänliga hyresavtal kan ha expansiva klausuler om tidig uppsägning som gör att hyresgäster kan bryta hyresavtal av skäl som inte är skyddade av statlig eller lokal lagstiftning. Även om det är tillåtet, kan dock statlig lag kräva tillräckligt förhandsmeddelande - ofta 30 till 60 dagar - och tillräcklig dokumentation, till exempel ett officiellt anbudsbrev eller ansökan om skilsmässa. Uppsägningsklausuler kan innehålla situationer som:

• Jobbflyttning. Detta kan täcka omflyttning av din nuvarande arbetsgivare eller flyttning för att ta ett jobb hos en ny arbetsgivare. En make eller inhemsk partners utflyttning kan också täckas.
• Jobbförlust. Om du upplever ekonomiska svårigheter på grund av oväntad arbetsförlust kan du ha anledning att bryta hyresavtalet med minimal straff. Men om du inte har en billigare - eller fri - plats, men du kanske först vill förhandla om en uppskjuten betalningsplan med hyresvärden (se nedan).
• Skilja. Ekonomisk svårighet eller omlokalisering orsakad av skilsmässa kan befria dig från din skyldighet att betala en del av eller hela den återstående hyran på grund av ett trasigt hyresavtal. Det faktum att din skilsmässa faktiskt inte är tillräckligt. I samråd med dina respektive juridiska representanter måste du utarbeta och underteckna ett avtal om överföring av hyresavtal som tilldelar alla hyresgästers rättigheter och skyldigheter, inklusive full betalning av återstående hyreskuld, till den make som är kvar i enheten.
• En krishälsa för familjen. Om du behöver tillhandahålla inhemsk vård för en allvarligt sjuk familjemedlem eller uppleva ekonomiska svårigheter relaterade till deras vård, kan du använda dig av. Återigen är det faktum att familjemedlemmars sjukdom sannolikt inte räcker om du inte är ekonomiskt ansvarig för deras vård.

Du är fri att försöka förhandla om en mer omfattande klausul om tidig uppsägning innan du tecknar ditt hyresavtal. På en hyresmarknad kan hyresgäster vara mer benägna att generera.

Åtgärda den ekonomiska effekten av en bruten leasing

Även om ditt hyresbrytande beslut inte omfattas av lagarna om statligt hyresskydd, kan dessa strategier göra sitt ekonomiska inverkan trubbigt.

1. Dokumentera allt

Först, om du tror att ditt beslut att bryta hyresrätten är motiverat med statlig eller lokal stadga, dokumentera allt och allt som kan stödja ditt krav. Förvara register över:

• Viktiga datum och tider, till exempel den dag du först märkte ett problem med bebishet eller tidpunkten för ett polisanrop till nästa dörrenhet
• Service- eller inspektionsposter relaterade till frågan, till exempel en ugnskontroll som bekräftade behovet av utbyte
• Kommunikation om problemet med din hyresvärd, inklusive e-postmeddelanden, brev som skickas, juridiska meddelanden, sammanfattningar av telefonsamtal eller inspelningar (om det är tillåtet enligt lag) och sammanfattningar av personliga samtal

Utan adekvat dokumentation är det mycket mindre troligt att du kommer att råda i domstolen, om det skulle komma till det.

2. Rådgör din hyresvärd om deras plikt att mildra skador

I de flesta stater måste hyresvärdar göra rimliga ansträngningar för att hyra ut enheter som lämnats innan hyresavtalet löper ut. I rättslig prelance kallas detta hyresvärdas ”plikt att mildra skador.” Nolo har en omfattande lista över stater där skyldigheten att mildra skadestånd gäller och där lagen är mindre tydlig.

Om du bor i ett skattepliktigt tillstånd kan du kontrollera hyresvärdenens ansträngningar att återhyra den enhet du har lämnat. Om det verkar som om de inte gör rimliga ansträngningar, inte gör någon ansträngning alls, eller de formellt begär obetald hyra kort efter att du flyttar ut, skicka ett skriftligt meddelande om deras skyldighet att mildra. Meddelandet bör hänvisa dem till tillämplig statlig stadga och kort beskriva dess bestämmelser, inklusive dess definition av "rimliga ansträngningar", och hur de åtgärder som de har vidtagit eller inte tagit hittills inte uppfyller denna standard. Gör tydligt i ditt brev att din hyresvärde inte kan förvänta sig att bara låta din hyresperiod löpa ut, hyr ut platsen på ett nytt långsiktigt hyresavtal och sedan ta dig till domstol för uthyrning.

Jag bröt mitt hyresavtal i ett skattepliktigt tillstånd, och det var omedelbart uppenbart att min hyresvärd förstod hans skyldighet enligt lagen. Inom några dagar efter att ha meddelat, visade han platsen, och jag är ganska säker på att han hade en ny hyresgäst uppradat innan jag officiellt lämnade. I vilket fall som helst spelade den lätthet med vilken han hyrde enheten utan tvekan till hans lättnad.

3. Hitta en substans

Även när din hyresvärd har en skyldighet att återhyra enheten, vill du göra dina egna rimliga ansträngningar för att hjälpa till med den processen.

Ett av de enklaste sätten att lösa ett trasigt hyresavtal är att hyra ut enheten för återstoden av hyresperioden. Många bostadshyror förbjuder uttryckligen uthyrning, men om ditt inte gör det, berätta för hyresvärden att du tänker hyra ut och annonsera platsen på gratis eller billiga resurser som Craigslist och Nextdoor som besöks av blivande hyresgäster i ditt område. Du kan också använda en tjänst som Roommates.com.

Det är viktigt att du är ärlig om dina avsikter att hyra ut. Förståeligt nog, hyresvärdar tenderar att vara försiktiga med subtenants, och, åtminstone, de kommer att utsätta din för samma vetting som alla andra hyresgäster på heltid. Det är i ditt bästa också eftersom du förblir ansvarig för hyresavtalet och hyran även efter uthyrning.

Den perfekta subtenanten är någon som du har en befintlig relation med och som du inte tvekar att ha. Jag känner hyresgäster som har bränts av skissartade subtenanter med vilka de inte hade någon tidigare förening.

4. Överför din leasing

Om du föredrar att inte behålla ansvaret för ditt hyresavtal efter att du flyttat överväger du att överföra det till en ny hyresgäst. Överlåtare tar på sig det juridiska ansvaret för hyror som förfaller efter överföringsdatumet, vilket befriar den tidigare hyresgästen, vilket gör att du kan gå bort från ditt hyresavtal tidigt utan att hålla kvar någon skyldighet utöver lagligt tillåtna avgifter för skador eller orenlighet du orsakat.

Bekräfta att ditt hyresavtal kan överföras innan du spenderar tid och ansträngning för att söka nya hyresgäster. Om ditt hyresavtal kan överlåtas, kan hyresvärden inte hindra dig från att göra detta, men du kan fortfarande vara bunden av en obligatorisk uppsägningstid, vanligtvis 30 till 60 dagar. Om överföring inte är uttryckligen tillåten, kan du behöva be din hyresvärds tillåtelse, och din hyresvärd kan ha rätt att avslå.

I båda fallen ska du vara direkt med hyresvärden. Många hyresvärdar är försiktiga med hyresöverföringar av samma skäl som de är försiktiga med att hyras ut. Jag har hört anekdotiska bevis på att hyresvärdar hindrar avgående hyresgästers ansträngningar för att överföra hyresavtal, även när hyresavtalet uttryckligen tillåter överföringar.

5. Ge så mycket meddelande som möjligt

Ju längre uppsägningstid, desto lägre är sannolikheten för att din enhet kommer att sitta ledig efter att du har avgått. Det gör aldrig ont att överskrida din stats obligatoriska uppsägningstid, även om det kanske inte är möjligt i en hastig avgång.

6. Byt till en kortare hyresavtal

Det hyresavtal som jag brutit var en sexmånaders hyresavtal - troligen en annan faktor i min hyresvärdas lindring. Och min fru och jag hade turen att byta till en månadskontrakt kort innan vi köpte vårt första hem; i slutet av vår sista månad i den lägenheten var vi fria och tydliga.

Om du förbereder dig för att förnya hyresavtalet och förväntar dig att flytta före det efterföljande förnyelsedatumet, se om din hyresvärd accepterar en förnyelseperiod som är kortare än ett år. Månadsvis är perfekt, men många hyresvärdar är inte villiga att ta den risken. tre eller sex månader är vanligare. Din hyresvärd är naturligtvis inte skyldig att acceptera ett kortare hyresavtal.

7. Överklagande av samarbete

När allt annat misslyckas, vädja till din hyresvärds mjukare sida. De flesta hyresvärdar är inte tecknade skurkar som bryr sig om inget annat än att maximera sina fastighets kassaflöde. I fall av äkta svårigheter kan din vara villig att ta dig en paus.

Hjälp din hyresvärd att få "ja" genom att gå den extra milen före och under flytten. Rengör platsen ordentligt, erbjuda att måla eller göra mindre reparationer som inte kräver specialiserad arbetskraft, gör en samlad ansträngning för att hitta ersättare som hyresgäster - utan att utnyttja hyresvärdens plikt att mildra - och sjunga hyresvärden beröm på hyresforum online.

Om din hyresvärd inte är beredd att direkt förlåta utestående hyror, är det näst bästa saken att utarbeta en ömsesidigt behaglig återbetalningsplan utan att gå till domstol. Om du är skyldig att hyra fyra månader, kanske hyresvärden accepterar avbetalningar under de följande 12 eller 18 månaderna. I slutändan skulle din hyresvärd förmodligen föredra en full - eller till och med delvis - betalning över tid framför en betydande avskrivning.

Slutord

Att mitt beslut att bryta hyresavtalet slutade tillräckligt bra för alla inblandade har inte försäkrat min dödande ånger. Även om vi skildes i vänskap, kan jag inte låta känna att jag låter min hyresvärd; Jag kan inte tänka mig att han var glad att jag lämnade tidigt.

År senare är det lätt för mig att säga läsarna att inte göra vad jag gjorde och bryta ett hyresavtal frivilligt utan tillåten motivering. Ditt beslut kan fungera såväl som mitt, och du kan väl mildra den ekonomiska skadan genom att följa vägledningen här. Men det gör det inte nödvändigtvis rätt.

Å andra sidan, om din nuvarande bostadsituation hotar din säkerhet, frihet eller integritet, har du all rätt att lämna med all hast och oro för att utöva dina lagliga rättigheter senare. Ditt liv är viktigare än något tillfälligt ekonomiskt bakslag.

Har du någonsin brutit ditt hyresavtal? Hur gick det för dig?