Vända hus för vinst - Tips för hur man vänder ett hus

Showen gjorde det ser enkelt ut: hitta ett billigt hem till salu, lägg lite pengar och svett kapital i att fixa upp det och sedan sälja det för en enorm vinst. Så jag frågade henne om att vända hus var så lätt som det såg ut på TV.

Hon skrattade och skakade på huvudet. "Vi får det att se enkelt ut," sa hon. ”Men det är ett riskabelt, krångligt arbete. Det kan vara roligt, men om du inte vet vad du gör så sjunker du. "

Så hur vet du om du står inför utmaningen?

Vad är House Flipping?

Husflipping är när fastighetsinvesterare köper hus, vanligtvis på auktion, och sedan återförsäljer dem med vinstmånader längs vägen. Kan du tjäna pengar på detta? Ja. Kan du göra mycket pengar som gör detta? Ja. Men du kan också tappa allt du äger om du fattar ett dåligt beslut.

Proffstips: Börja diversifiera din fastighetsportfölj med Diversyfund. Du kan börja investera i kommersiella fastigheter med bara $ 500. Registrera dig för ett DiversyFund-konto idag.

Risk kontra belöning

Föreställ dig att köpa ett hus för $ 150 000, investera ytterligare $ 25 000 i renoveringar, och sedan ... ingenting. Ingen vill köpa det. Nu måste du betala för din egen hyres- eller inteckningslån, plus inteckning för din bostadsfastighet, samt verktyg, hemförsäkring och fastighetsskatter. Du kanske också måste betala för hemuppsättning och fastighetsavgifter när huset slutligen säljer. Allt detta skär in din potentiella vinst.

Enligt CNBC är husflipning det mest populära det har varit på ett decennium, men ändå är den genomsnittliga avkastningen för flippor lägre än tidigare år. Tack vare en varm bostadsmarknad som höjer priser, låga lager och stigande hyror (som driver ännu fler människor till att köpa hem) blir det svårare att få stora vinster.

Den genomsnittliga bruttovinsten på en husflip under det tredje kvartalet 2017 var $ 66.448, enligt ATTOM Data Solutions. Det är mer än många människor gör på ett år, och det lockar massor av nykomlingar som drömmer om att sluta sina dagjobb och bli heltidsinvesterare. Men investerarna som tjänar så mycket pengar vet verkligen vad de gör - och till och med de går fortfarande ibland.

RealtyTrac konstaterade att under 2016 sålde 12% av husen som vändes för break-even eller med förlust före alla utgifter. I 28% av vändningarna var bruttovinsten mindre än 20% av inköpspriset. Enligt RealtyTrac senior vice president Daren Blomquist är 20% den lägsta vinsten du behöver för att åtminstone redovisa ombyggnad och andra redovisade kostnader.

Krav på husvippor

Om du fortfarande läser, betyder det att du är relativt otrolig av de stora riskerna för att husen vänder. Här är vad du behöver för att komma igång.

Stor kredit

Du kan inte komma in i huset som snurrar med usel kredit, slutet på historien. Om du inte har tillräckligt med kontanter för att betala för ett hem och alla nödvändiga renoveringar, behöver du något slags lån. Och utlåningsstandarder är tätare än de brukade vara, särskilt om du vill ha ett lån för en högrisk-husflip.

Ditt första steg är att kolla din kreditrapport för att ta reda på din poäng. Den federala lagen tillåter dig en gratis kreditrapport från vart och ett av de tre nationella kreditrapporteringsföretagen var 12: e månad, så detta kommer inte att kosta dig något. Du kan få din gratis kreditrapport från AnnualCreditReport.com eller genom att ringa 1-877-322-8228.

Om du inte har bra kredit är det dags att börja bygga en bra kreditpoäng nu. Betala dina räkningar i tid, betala ner din skuld och hålla dina kreditkortsaldo låg. Det finns många andra sätt att förbättra din kreditpoäng, så ta dig tid att göra allt du kan. Se sedan till att du registrerar dig för en gratis tjänst som Credit Karma spårar dina framsteg varje månad.

Ju högre kreditpoäng, desto bättre ränta får du på ett hemlån. Detta kan spara tusentals när du börjar vända huset och frigöra mer av dina pengar för att investera i själva huset.

Slutligen, se till att du vet vad som skadar din kredit värdering. Om du till exempel tar ut för många kreditkort på en gång sänker du din poäng. Du vill inte göra något för att skada din poäng under månaderna innan du ansöker om ett lån.

Proffstips: Om du vill förbättra din kreditpoäng kan du registrera dig för ett gratis konto hos Experian Boost. De börjar använda betalningshistoriken från dina verktygsräkningar, vilket omedelbart kan öka din kreditpoäng.

Gott om kontanter

Om du vill vända ett hus behöver du kontanter. Nya investerare får ekonomiska problem när de köper ett hem utan en betydande utbetalning och använder sedan kreditkort för att betala för hemförbättringar och renoveringar. Om huset inte säljer snabbt, eller om renoveringar kostar mer än förväntat, är plötsligt investeraren på väg över huvudet.

Var inte den där killen. Om du vill vända framgångsrikt behöver du massor av kontanter till hands. De flesta traditionella långivare kräver en utbetalning på 25%, och traditionella långivare är där du får den bästa räntan. När du har kontanter för att täcka en förskottsbetalning behöver du inte betala privat inteckningförsäkring eller PMI. De flesta PMI kostar mellan 0,5% och 5% av lånet, så att behöva betala detta varje månad kan verkligen sänka dina vinster.

Lån för flips har också högre räntor. Enligt TIME tar de flesta investerare ett lån med bara ränta och den genomsnittliga räntan för denna typ av lån är 12% till 14%. Som jämförelse är räntan för ett konventionellt hemlån vanligtvis 4%. Ju mer du kan betala kontant, desto mindre ränta kommer du att ha.

Det finns flera sätt att bygga kontanter på ditt sparkonto. Använd en automatisk sparplan för att göra pengar varje månad enkelt. Jag är ett stort fan av ekollon eftersom det avrundar varje köp jag gör och automatiskt investerar skillnaden. Alternativt kan du hitta sätt att tjäna extra pengar på sidan och sedan använda dessa pengar för att bygga dina kontanter för en investering.

Om du köper en avskärmning från en bank eller genom en fastighetsauktion, är ett annat alternativ att ta ut en egenkapitallinje (HELOC) genom figur, om du är behörig. Om du har tillräckligt med besparingar och lyckas hitta ett hus som prissätter ett pris, kan du köpa hemmet och sedan ta ett litet lån eller kredit för att betala för renoveringar och andra kostnader.

Vad gör en bra fastighetsinvestering?

Inte varje hus gör en bra vändning. Bara för att ett hem säljer till ett pris i botten betyder det inte att du kan lägga pengar i det och automatiskt tjäna en förmögenhet. Framgångsrika flippor är mycket kräsna när det gäller de bostäder de väljer att investera i. Här är vad du ska leta efter i en potentiell husflip.

Stor plats

Experts husflippare kan inte betona detta tillräckligt. Hitta ett hem i ett önskvärt område eller ett som är på väg upp. Du kan förbättra ett hus allt du vill, men det är nästan omöjligt att förbättra personlighet och säkerhet i en stadsdel på egen hand.

Börja med att undersöka lokala städer och stadsdelar. Leta efter områden med stigande fastighetsförsäljning, sysselsättningstillväxt och andra indikationer på att staden blomstrar. Undvik stadsdelar med ett stort antal bostäder till salu; detta kan vara ett tecken på en deprimerad lokal ekonomi eller ett tecken på att grannar lämnar på grund av brott eller utveckling.

Därefter ska du undersöka säkerheten i varje stadsdel du funderar på. Hem som är belägna i eller i närheten av områden med hög brottslighet är nästan omöjliga att sälja med vinst. Använd tjänster för kartläggning av brott som brottsrapport och Spot Crime för att ta reda på vad som händer i grannskapet. Du vill också kolla den offentliga webbplatsen för sexbrottslingar för att se om några registrerade sexbrottslingar bor nära hemmet.

Enligt Fortune såg flipporna i följande städer 2016 bruttovinst på 80% eller mer av det pris de betalade för sina hem:

East Stroudsburg, Pennsylvania (212,1%)
Reading, Pennsylvania (136,4%)
Pittsburgh, Pennsylvania (126,8%)
Flint, Michigan (105,8%)
New Haven, Connecticut (104,8%)
Philadelphia, Pennsylvania (103,7%)
New Orleans, Louisiana (97,6%)
Cincinnati, Ohio (88,5%)
Buffalo, New York (85,1%)
Cleveland, Ohio (83,8%)
Jacksonville, Florida (81,8%)
Baltimore, Maryland (80,8%)

Som sagt, det finns också vissa marknader som visar tecken på överinvesteringar. Detta innebär att lagret är så lågt och efterfrågan är så hög att flipporna betalar priser över marknaden för bostäder, vilket kan drastiskt minska nettovinsten. Enligt Fortune inkluderar dessa ultra heta marknader:

San Antonio, Texas
Austin, Texas
Salt Lake City, Utah
Neapel, Florida
Dallas, Texas
San Jose, Kalifornien

Om du har hittat ett prisvärt hem i ett kvarter som är på väg upp är ditt nästa steg att undersöka de lokala skolorna. Hem i bra skolsystem säljer snabbare och har högre priser än hem i mediokra eller dåliga skolsystem. Använd webbplatser som GreatSchools, SchoolDigger och Niche för att se rankningar och recensioner av lokala skolor.

När du överväger ett investeringshems läge måste du också tänka på närheten till din primära bostad. Kom ihåg att du kommer att arbeta med detta hus dagligen i veckorna och månaderna framöver. Invester inte i ett hus för långt borta från där du bor eller arbetar; du spenderar mer pengar på bensin och det tar längre tid att fixa.

Ljudtillstånd och rätt renoveringar

Om du någonsin har gjort ett hemrenoveringsprojekt, vet du att några otäcka överraskningar kan lura precis under ytan. Och otäcka överraskningar som svart mögel eller en knäckt foundation kan förstöra dig ekonomiskt.

Leta efter strukturellt sunda hem, särskilt om du funderar på att köpa ett äldre hem. Du kanske inte har möjlighet att få ett hem inspekterat, särskilt om du köper det på en fastighetsauktion. Så du måste lära dig vad du ska leta efter eller ta med någon som är kunnig om byggnad, el och VVS för att titta på hemmet med dig och avgöra om det är ett bra köp.

Fokusera på hem som bara behöver några snabba uppdateringar för att sälja igen. Renovering av köksskåp, tillägg av ny hårdvara, fixing av trädgården och uppdatering av färg och mattor är alla relativt billiga projekt som kan förvandla ett hem.

Vad ska du undvika? Ett hus som har mögel, behöver takbyte eller behöver kopplas om kräver lite allvarlig tid och kontanter för att uppdatera och sälja. Se till att du vet vilka uppdateringar och reparationer du har råd att göra, vilka reparationer du inte har råd med och vilka bostadsförbättringar som ökar husets försäljningspris. Tänk på att vissa hemförbättringsprojekt kan minska återförsäljningsvärdet.

När du uppskattar kostnaden för ett jobb, rekommenderar experter att du lägger 20% till den totala summan eftersom det alltid kommer att kosta mer än du tror att det kommer.

Slutligen, när du överväger ett hem, glöm inte att ta med i kostnaden för bygglov. Dessa kan kosta allt från några hundra upp till flera tusen dollar, beroende på vilken typ av arbete det gäller och staden du är i. Att inte redovisa tillståndskostnader är ett rookie-misstag som snabbt kan förstöra din renoveringsbudget.

Marknadspris

Se till att priset på hemmet ligger under dess värde på den lokala marknaden. Försök att köpa det värsta huset i en stor stadsdel, kontra det bästa huset i en usel stadsdel. Det värsta huset i en stor stadsdel har ingenstans att gå men öka i värde på grund av värdet på de andra husen i området.

Även om du kan söka på webben och se miljontals avskärmade bostäder till salu, köp aldrig ett hem utan att se det personligen. Detta är det största misstaget som nya flippor gör. Tänk på att ett online fotogalleri bara berättar en del av historien. Föråldrade foton, hemska grannskap och svart mögel är bara några av skräckhistorierna av utestängda hem som finns på nätet. Undersök alltid en fastighet själv innan du bestämmer dig för att köpa.

När du köper ett hem för att vända, är det viktigt att inte övervärdera hemmet genom att investera för mycket i renovering. Du vill förbättra det tillräkligt att göra en sund vinst och hålla den i nivå med vad som säljs i grannskapet. Om du lägger för mycket i hemmet, kommer du inte att få tillbaka dina pengar.

Hur man vänder ett hus

Om vändning var lika lätt som att hitta ett billigt hus på nätet, köpa det och sälja det för en vinst, skulle vi alla vara fastighetsmilliardärer. Du måste utbilda dig innan du ens börjar titta på hem. Här är vad du behöver veta.

1. Lär dig din marknad

Undersök först din lokala fastighetsmarknad. Var vill människor bo just nu? Vilket hus vill folk köpa just nu? Spekulera inte om kommande stadsdelar. Kom ihåg att du vill att detta hus ska säljas snabbt.

2. Förstå dina finansieringsalternativ

Därefter, bli en expert på alternativ för hemfinansiering. Kommer du att köpa ett hus med kontanter? Kommer du att ansöka om ett bostadslån genom ett företag som Lending Tree eller ta ut en HELOC? Se till att du förstår in- och utbetalningarna i hemfinansiering innan du ansöker om lån eller gör ett erbjudande på ett hus. Detta gör att du kan fatta det bästa beslutet för dina omständigheter.

3. Följ 70% -regeln

Analysera hur mycket hus du har råd och hur mycket du har råd att förlora på någon affär. Erfarna flippor följer regeln på 70% när de analyserar hur mycket de är villiga att betala för ett hus. Denna regel anger att investerare inte ska betala mer än 70% av värdet efter reparation (ARV) för en fastighet minus kostnaden för reparationer som behövs.

Låt oss säga att ett hems ARV (eller värde efter nödvändiga reparationer) är $ 200 000 och det behöver $ 30 000 för reparationer. 70% -regeln anger att du inte ska betala mer än $ 110 000 för detta hem:

$ 200 000 (ARV) x 0,70 = $ 140 000 - $ 30 000 (reparationer) = $ 110 000

Denna regel är en bra guide att följa när du först kommer in i husflipning eftersom det kan hjälpa dig att undvika överbetala för ett hem.

4. Lär dig att förhandla

Ju mindre pengar du investerar i ett hus, desto mer pengar kan du tjäna under vändningen. Bra förhandlingsstrategier hjälper dig att effektivt pruta med entreprenörer och andra arbetare.

5. Lär dig hur mycket genomsnittliga projekt kostar

Vet du hur mycket det kostar att packa om ett 1000 kvadratmeter stort hem? Belöna ett hus? Bygga ett däck? Landskap en gård?

Varje projekt är annorlunda, men med viss erfarenhet kan du lära dig att uppskatta kostnaderna för många renoveringar i hemmet och få en uppfattning om ett visst hem är ett bra köp eller inte. Ett av de bästa sätten att bygga upp din upplevelse med detta är att göra några renoveringar i ditt eget hem. Detta kan också ge dig en allmän uppfattning om vilken typ av projekt du gillar att göra och vilka projekt du är bättre på att anställa.

Vet vilka hemförbättringar som först ökar ett hemvärde och fokuserar på dessa projekt först. Dessa kan inkludera uppgradering av köksapparater, måla om husets yttre, installera ytterligare garderobsutrymme, uppgradera däck och lägga till grön energiteknologi.

6. Nätverk med potentiella köpare

Nätverk mycket och prata med potentiella köpare innan du ens börjar leta efter ett hus att vända. Gör vad du kan för att bygga relationer med framtida köpare. Om du har en köpare som står i rad när du köper ett investeringshem så säljer huset så snart uppdateringarna är slutförda.

Du kan också spara pengar på lång sikt om du tar dig tid att få din mäklare, vilket gör att du kan mäta dina egna erbjudanden och undvika att betala en annan agent.

7. Hitta en mentor

Om du känner till en framgångsrik husflipper, fråga om de skulle vara villiga att lärare dig. Du kanske till och med vill överväga att erbjuda den här personen ett incitament att vara din mentor.

Fråga till exempel om de kommer att vägleda dig i utbyte mot en liten procentandel av din första framgångsrika flip. På det här sättet är mentorn motiverad att handleda dig, och du kommer att vara säker på att få en högkvalitativ utbildning. Genom att erbjuda ett ekonomiskt incitament kan du också kontakta experter som du inte känner personligen eftersom kompensation för deras ansträngningar gör dem mer mottagliga.

8. Forskningslistor och utsläpp

Många webbplatser erbjuder utestängningslistor. Några av de mest populära inkluderar:

Foreclosure.com
Zillow
Williams & Williams
Auction.com
RealtyTrac

Du kan också hitta avskärmningslistor via webbplatser för fastighetsföretag som Re / Max. Under sökfilter väljer du alternativet för "avskärmningar."

Din lokala tidning är en annan källa till avskärmningslistor. Legitima auktionsägare lägger upp meddelanden i det juridiska avsnittet i lokala tidningar, och du kan vanligtvis hitta deras specifika listor genom att besöka deras webbplatser.

Ett annat sätt att hitta avskärmningar är genom en bank. Sök efter en viss bank tillsammans med bokstäverna "REO", som står för "ägda fastigheter." Detta betyder helt enkelt att husägaren inte längre äger hemmet; banken gör det. Denna sökning tar dig direkt till varje banks avskärmningslistor.

När du hittar ett hem du vill köpa, kolla in bakgrunden med BuildFax. För $ 39 ger BuildFax en omfattande bakgrundskontroll av ett hem. Du kan granska omfattande detaljer om hemets historia, inklusive reparationer, ombyggnad och tillägg. Detta kan hjälpa dig att spara pengar.

Låt oss till exempel säga att du vill köpa ett hus vars notering indikerar att ugnen byts ut för tio år sedan. När du kör en rapport om BuildFax lär du dig att ugnen är närmare 20 år gammal. Du kan nu gå tillbaka till säljaren och förhandla fram ett mycket lägre pris.

9. Gör ett erbjudande

När du hittar ett hem du gillar är det dags att göra ett erbjudande. Om det är ett bra hus som säljer till ett lågt pris kan du ha konkurrens. För många flippor är flipping ett heltidsjobb, och de kommer förmodligen att veta om det här huset. Du kan smyga dig efter tävlingen genom att rikta dig till en stadsdel och gå från dörr till dörr.

Innan du gör ett erbjudande, se till att du vet det högsta priset du kan betala för ett hus och fortfarande göra en vinst. Detta inkluderar din uppskattning för reparationer, ränta och skatter. Kom ihåg att lägga din uppskattning med 20%. Om husägaren eller banken inte kommer att sälja till dig för detta pris, gå bort. Det är bättre att fortsätta titta än att risken går från en dålig investering.

10. Hitta bra entreprenörer

Om du har vissa solida DIY-kunskaper kan du välja att göra några eller de flesta renoveringar själv. Detta kan spara en betydande summa pengar - om du vet vad du gör.

Att veta när man ska göra DIY och när man ska anställa en entreprenör är avgörande. Du bör bara ta itu med projekt som du är säker på att du kan göra bra och med budget. För projekt som du inte kan göra på egen hand måste du hitta en bra entreprenör.

Om du inte känner till några entreprenörer i ditt område kan du använda HomeAdvisor. De forskar och sätter entreprenörer genom en grundlig screeningprocess. Så det spelar ingen roll om du letar efter en entreprenör eller någon som är specialiserad på en handel, HomeAdvisor kommer att ge dig det bästa i ditt område.

En allmän entreprenör, eller GC, är en byggproffs som hanterar hela renoveringsprojektet och anställer sina egna underleverantörer för att utföra nödvändigt arbete. Att anställa en GC kan vara dyrt; de lägger till 10% till 20% på vad deras underleverantörer tar ut när du beräknar din slutliga faktura. De kan emellertid vara värda sin vikt i guld om du hittar en bra investeringsmöjlighet, inte kan utföra arbetet själv och är villig att göra extra kostnad.

En bra entreprenör kan hjälpa dig att undvika kostsamma renoveringsfel och spara en betydande tid på ett projekt. Detta innebär att du kan få huset till försäljning snabbare och göra färre inteckning. Om du bläddrar i ett hus medan du arbetar på heltid är det förmodligen en nödvändighet att anställa en GC; någon måste vara tillgänglig i huset för att övervaka arbetet åtminstone på deltid, annars kommer projektet aldrig bli klart.

En huvudentreprenör ansvarar också för att erhålla nödvändiga bygglov. Det betyder att deras namn kommer att finnas på varje tillstånd, och de är ansvariga för att se till att jobbet görs rätt för varje inspektion. Se till att ansöka om tillstånd så snart försäljningen är slut för att spara tid och få processen att flytta.

Börja bygga ett nätverk av entreprenörer du litar på, inklusive rörmokare, elektriker och landskapsarkitekter. Tjänster som Handy.com, Angie's List, Porch och HomeAdvisor kan hjälpa dig att hitta pålitliga proffs i ditt område. Ställ dig följande frågor när du intervjuar en entreprenör:

Kom de i tid? Entreprenörer som är vanligt sena kommer att slösa bort din tid och bromsa ditt renoveringsprojekt.
Har de kvalitetsreferenser? Be om referenser och ring dem. Om en entreprenör inte ger referenser, slösa inte din tid med att hantera dem.
Omplanerade de din möte flera gånger? Återigen, om de har problem med tidshantering, kommer det att påverka din renovering.
Är de organiserade?? Oorganisering slösar bort tiden.
Kan de ge ett professionellt, exakt bud? Alla bud de ger bör vara detaljerade och på papper. Ett muntligt citat och ett handskakning kommer inte att klippa det med en flip, åtminstone i början av en relation när du bara lär dig om du kan lita på den här personen.

Det är en smart idé att börja bygga ett nätverk av kvalitetsentreprenörer innan du gör ett erbjudande på ett hus. Kom ihåg att det kan ta lång tid att hitta bra hjälp, och du vill inte starta den här processen efter att du investerat i ett hem och betalat två inteckningar varje månad.

Tänk på att de mest erfarna flipporna försöker få ett hem köpt, renoverat och omlistat på 90 dagar. Det är en snabb vändningstid, och för dina första flips kan det vara utom räckhåll. Men ju längre ditt hem är bundet i projekt, desto mindre vinst gör du; det är därför det är så viktigt att noggrant väga om du ska göra jobbet själv eller hyra hjälp. Om du gör det själv kan du spara pengar på förhand, men om det tar dig tre gånger längre tid än en professionell kanske det inte är värt det.

11. Relist och Sälj

Många flippor slutar notera sina hem hos en mäklare. Fastighetsmäklare äter och sover fastigheter, har tillgång till köpare och kan lista ditt hus i databasen Multiple Listing Service (MLS). De känner också till de nuvarande marknadssvingningarna och har kompetens och nätverk för att snabbt få det bästa priset.

Du kan också välja att sälja ditt hus själv. Du sparar pengar i fastighetsavgifter, men på vissa marknader kanske du hamnar länge på att huset ska sälja. Dessutom tar det tid att lista och visa ett hus. Om du inte kan vara tillgänglig varje gång någon vill se huset och du inte vill vara värd för öppna hus kan det vara det bästa valet att arbeta med en fastighetsmäklare.

Slutord

Det är ingen tvekan om att vända hus är ett riskabelt företag. Om du fattar smarta beslut kan du tjäna mycket pengar på att bläddra. Men du kan också förlora allt om du gör en dålig investering.

Innan du kommer in i en värld av husflipning, gör din forskning för att se till att det är rätt för dig. Böcker som "The Flipping Blueprint: The Complete Plan for Flipping Hous and Creating Your Real-Investing Business" av Luke Weber kan berätta allt du behöver veta för att komma igång och undvika några rookie-misstag.

Har du någonsin vänt ett hus? Hur var din upplevelse? Vad önskar du att du hade gjort annorlunda?