Stängning av ett hus - Process, inteckningsdokument och förfaranden

Stängningsprocessen börjar dock direkt efter att säljaren accepterar ditt köpbjudande. Det är vanligtvis 30 till 60 dagar före ditt faktiska stängningsdatum - förutsatt att en låneförsäkring lås, låg värdering eller större fel som upptäcktes under en rutinmässig heminspektion inte försenar affären. Under denna period sägs försäljningen av ditt hem vara ”pågående.” Om det är vanligt på din marknad att göra en betydande insättning (upp till 10% av det överenskomna inköpspriset, i vissa fall) till ett spärrkonto när ditt erbjudande har accepterats, kan du också hänvisa till stängningsprocessen som spärrperioden - som i, "det hem vi köper är i escrow till vår stängningsdag."

Oavsett vad du kallar det måste mycket hända mellan den dag som säljaren accepterar ditt köpbjudande och den dag du sätter dig ned för att göra transaktionen officiell. Här är en titt på den allmänna sekvensen av händelser som inträffar under fastighetsprocessen för bostadsfastigheter, vad och hur mycket du kan förvänta dig att betala före och på din stängningsdag och de dokument och avslöjanden du behöver förstå och underteckna för att göra din verkliga officiell transaktion.

Viktiga stängningsprocessens milstolpar

Det är viktigt att komma ihåg att tull- och lagkraven för fastighetstransaktioner varierar väsentligt från plats till plats. Följande är en allmän tidslinje och en beskrivning av vad du kan förvänta dig (och när) mellan den dag du skickar in ditt köpbjudande och dagen du stänger på fastigheten, kan din faktiska upplevelse variera. För att lära dig mer om hur processen fungerar på din specifika marknad, konsultera en opartisk fastighetsproffs med erfarenhet inom området.

1. Accepterat köpbjudande

Stängningsprocessen börjar officiellt när säljaren accepterar, undertecknar och returnerar ditt köpbjudande (även känt som ett köpeavtal). I de flesta fall sätter säljaren sedan köparens allvarliga pengar check - vanligtvis 0,5% till 2% av inköpspriset - på ett spärrekonto.

Vanligtvis kan köpeavtalet ändras så att det återspeglar förhandlingar eller händelser i sista minuten, till exempel ett problem som upptäcktes under heminspektionen, utan att sabotera affären. Men alla parter som är involverade i transaktionen - köparen och säljaren, deras agenter, långivaren, titeln eller spärragenten och eventuellt köparens och säljarens advokater - påbörjar stängningsprocessen under antagandet att köpeavtalet är slutgiltigt.

I vissa stater och marknader måste du göra en deposition på 5% till 10% (mot din utbetalning och / eller stängningskostnader) strax efter att säljaren accepterar ditt erbjudande. Köpare som arbetar med juridiska representanter kan vanligtvis vänta tills deras advokater har granskat köpeavtalet för att göra sina depositioner.

Om du inte är säker på om en deposition krävs på din marknad, fråga din fastighetsmäklare tillräckligt långt i förväg för att se till att du har tillräckligt med likvida medel för att rensa depositionen.

2. Köparbeställd heminspektion

Inom några dagar efter att säljaren accepterat ditt köpbjudande måste du schemalägga en heminspektion med en professionell inspektör. Målet med en heminspektion är att leta efter mindre och större fel, till exempel strukturella problem, icke-bearbetningsapparater och element som kan kränka lokala byggnadskoder.

Många långivare kräver detta som ett villkor för att garantera ditt hypotekslån. Även om din inte gör det, finns det liten nackdel med att få en grundlig titt på det hem du ska köpa. Om inspektionen upptäcker ett stort problem som måste åtgärdas innan den stängs (eller resulterar i en minskning av det överenskomna inköpspriset), kommer den vanliga inspektionsavgiften $ 300 till $ 500 att verka som ett fynd.

3. Lånets ursprung och garanti

När säljaren accepterar ditt erbjudande, skicka det till din långivare. Vid denna tidpunkt börjar din långivare den tidskrävande (och kostsamma) processen med att komma från och garantera ditt lån.

Såvida du inte köper ett äldre hem med många fysiska brister, är detta den del av stängningsprocessen som sannolikt ger upphov till förseningar eller dödliga fel som helt och hållet sköter affären - särskilt om du har en ojämn kreditprofil eller en rörlig inkomstström.

Att skapa och garantera ett lån innebär mycket arbete för din långivares räkning. Från ditt perspektiv kommer det dock i grund och botten ner till en fråga: Kommer du, enligt långivarens expertutlåtande, att göra gott på ditt löfte att betala tillbaka de många tusentals dollar du ber den för att låna dig?

Inteckning ansökan
Även om alla långivare är annorlunda, är de flesta föremål för inteckningslånare för intensiv granskning. Din långivare skickar sannolikt till dig en inteckningssökning på totalt 30 eller 40 sidor och inkluderar formulär som en begäran om att släppa din kreditrapport från en eller flera kreditrapporteringsbyråer, förfrågningar om skatteutskrifter före året och information om dina tidigare platser för bostad.

Tillsammans med ansökan kommer din långivare sannolikt att begära bevis på inkomst och tillgångar, till exempel följande:

Din senaste skattedeklaration (ett eller två år)
Dina senaste betalstubbar (åtminstone de senaste två)
Dina senaste uttalanden av W-2 (ett eller två år)
Dina senaste kontoutdrag (en till tre månader)

Betygsätt lås
Om du fick förhandsgodkännande för ditt hypotekslån, vilket vanligtvis kräver en kreditkontroll, kommer din långivare sannolikt att ställa in (eller "låsa") ditt låns ränta när den skickar ut ansökningsmaterialet. Om du ansöker om ett lån med justerbar ränta (ARM) eller en annan typ av lån utan fast ränta under hela löptiden, kan låset endast gälla den initiala räntan.

Räntorna är vanligtvis låsta till en nivå som faktorer i rådande räntor vid den tiden, plus låntagarens kreditrisk. Ju lägre din kreditrisk, desto lägre är din låsta ränta sannolikt.

Om du inte förhandsgodkänns kommer din långivare sannolikt att vänta på att resultatet av din ansöknings kreditdrag för att låsa din ränta. Detta kan inträffa när som helst mellan ditt ansökningsdatum och en vecka före stängning. I vilket fall som helst är hastighetslåset bara bra under en fast tid - 30 till 60 dagar är typiskt.

Lånberäkning
Med hjälp av den låsta räntan (eller, om inte låst, långivarens bästa gissning av din ursprungliga ränta), skapar långivaren en låneskattning för dig att granska, underteckna och returnera. Låneuppskattningen är ett vanligt språkdokument som sammanfattar vad du kan förvänta dig att betala för din inteckning och stängning, och när.

Det innehåller följande information:

Lånidentifiering. Detta inkluderar lånets unika identifieringsnummer, typ (fast ränta, justerbar ränta), löptid (15 år, 30 år, 5/1), syfte (köp, refinansiering) och ränteslängd.
Lånevillkor. Beskriver ditt låns huvudstol, ränta eller ränta, månatliga ränta och räntebetalningar, förskottsbetalning (om tillämpligt) och ballongbetalning (om tillämpligt).
Beräknade betalningar. Lägger till komponenterna i din totala månatliga betalning, inklusive uppskattad försäkring, skatter och huvud- och räntebetalningar. Kan också specificera hur skatter och försäkringar ska betalas - till exempel från ett spärrkonto.
Stängningskostnader. Inkluderar en detaljerad redovisning av dina beräknade stängningskostnader och totala kontanter som ska stängas (som inkluderar din utbetalning). Indikerar också vilka stängningskostnader du har tillåtet att handla, till exempel titelförsäkring, och vilka du inte har tillåtelse att handla för, till exempel din långivares värderare.
jämförelser. Innehåller en ögonblicksbild av hur mycket du kan förvänta dig att betala kapital och ränta under de kommande fem åren, ditt låns APR och total ränteprocent - förhållandet mellan din totala räntebetalning och ditt totala lånebelopp. Denna information är användbar för att jämföra ditt lån med andra långivares lån.
Andra överväganden. Inkluderar viktiga varningar och information, till exempel om lånet kan antas (överförs till en framtida köpare utan att ändra villkoren), om långivaren planerar att överföra ditt lån till ett serviceföretag och påföljder för sen betalning.

Före oktober 2015 använde de flesta långivare dokument för god uppskattning (GFE) för att tillhandahålla uppskattningar av lån och stängningskostnader. GFE: er och låneskattningar innehåller liknande information, men GFE: er formateras annorlunda och har färre förklaringar på vanligt språk. När låneberäkningen är i dina händer kan din långivare sätta ett preliminärt slutdatum - beroende på en smidig försäkring, ursprung och titelsökning.

4. Bedömning av långivare

Långivare skyddar sina investeringar, eller åtminstone minskar sannolikheten för förluster, genom att göra en bedömning vid någon tidpunkt under försäkringsprocessen. Köpare betalar vanligtvis utvärderingsavgiften, antingen på eller före utvärderingsdatumet eller på slutdatumet. Bedömningsavgiften är vanligtvis ungefär densamma som heminspektionsavgiften.

Om din värderare fastställer att ditt hem är värt minst lika mycket som du gick med på att betala för det, finns det ingen anledning att oroa sig. Men om värderingen kommer lågt - under det accepterade inköpspriset - kommer långivaren bara att acceptera att finansiera ett belopp lika med det uppskattade värdet. En låg bedömning kräver vanligtvis att köparen och säljaren omförhandlar köpeskillingen och ändrar köpeavtalet, vilket potentiellt kan försena affären.

5. Att få husägare och titelförsäkring

De flesta långivare kräver att köpare tillhandahåller bevis på husägarförsäkring som ett villkor för lånets godkännande, eller åtminstone före stängning. För att säkerställa att du får en rättvis prissättning som uppfyller dina och din långivares behov bör du börja shoppa för hushållsägare täckning tidigt i stängningsprocessen. Du behöver inte nödvändigtvis betala för det första året med en gång, men det är verkligen ett alternativ - de flesta försäkringsbolag tillåter dig att binda ditt första års premie med de stängningskostnader som ska betalas på ditt slutdatum..

Även om din långivare inte kräver det, är det också klokt att köpa en köpares titelförsäkring. Titelförsäkring täcker kostnaderna för att lösa eventuella brister med fastighetens titel, såsom obetald skatt eller entreprenadskuld, och skyddar ditt eget kapital mot fordringar som kan uppstå i framtiden.

Om du är villig att använda samma företag som din långivare använder för sin titelpolicy, berätta helt enkelt för din låneprocessor att du vill ha en köpares policy, och båda försäkringarna kan samlas i dina stängningskostnader. Om du vill shoppa för att få en bättre köpars policy kan ditt försäkringsbolag kräva att du betalar för polisen på förhand. Oavsett om du betalar för både försäkringar vid stängning eller betalar för din köpers policy i förväg och långivarens policy vid stängning, kan du förvänta dig att göra ett totalt kombinerat utlägg på $ 1 000 (i genomsnitt), beroende på din marknad och ditt hemvärde.

6. Godkännande av lån

Eftersom underwriting kan ta en månad eller längre, kommer ditt långodkännande vanligtvis igenom mot slutet av stängningsprocessen. Detta är det sista stora stycket som måste falla på plats för att din stängning ska kunna fortsätta som planerat.

7. Meddelanden och avslöjanden

Avslutningsmeddelande
När alla delar är på plats för din stängning måste din titel eller spärragent (eller advokat) skicka ett formellt stängningsmeddelande med tid, datum, deltagande fastighetsmäklare (köpare och säljare) och platsen för stängningen, som är vanligtvis titeln eller spärragentens kontor eller kontoret för en advokat som är involverad i transaktionen. Meddelandet förklarar också vad du behöver ta med till evenemanget, vanligtvis inklusive följande:

Både köpare (om ett gifta par), eller notarized fullmaktsdokumentation som tillåter den nuvarande köparen att skriva under den icke-närvarande
Foto-ID (pass eller statligt utfärdat ID)
Lista över dina bostäder under de senaste tio åren
Tillräcklig betalning för att täcka stängningskostnader (vanligtvis en bankcheck eller banköverföring)

Avslutande avslöjande
Din titel eller escrow agent måste också skicka ett officiellt avslöjande avslöjande minst tre arbetsdagar före stängningsdatumet. Före oktober 2015 tjänade HUD-1 eller ”avvecklingsdeklaration” samma syfte som avslöjandet av avslöjandet.

I likhet med låneskattningen är avslöjandet av avslöjandet ett vanligt språkdokument som beskriver alla dina faktiska ekonomiska åtaganden relaterade till transaktionen - dina faktiska stängningskostnader, pågående skatte- och försäkringsskyldigheter och en uppdelning av ditt hypotekslån. Det följer ungefärligt mallen för låneskattningen, även om den i allmänhet är mer detaljerad och ofta innehåller redovisningsrader eller upplysningar och varningar som inte fanns i uppskattningen.

Gå igenom din avslöjande avslöjande noggrant
När du har fått din avslöjande information ska du granska noga för att se till att de angivna skyldigheterna är ungefär i linje med de som beskrivs i din låneskattning. Se också till att villkoren för ditt hypotekslån är som förväntat - till exempel att din ränta eller räntestruktur inte har förändrats från låneskattningen.

Om dina stängningskostnader varierar avsevärt från uppskattningarna eller om ditt hypotekslån skiljer sig från vad som ursprungligen beskrivits, kan din långivare eller titel eller spärragent bryta lagen. Det är därför det är en bra idé - och ofta ekonomiskt värdefullt - att behålla en advokat under stängningsprocessen.

Gemensamma stängningskostnader

Även om köpare förväntas betala alla stängningskostnader i avsaknad av andra arrangemang, är köpare och säljare ofta överens om att dela stängningskostnader - särskilt på köparens marknader. Det avtalet beskrivs vanligtvis i det accepterade köpeavtalet och kan ändras när som helst innan det stängs. I många fall går parterna inte in i detaljerna om vem som betalar vilka stängningskostnader - de enas helt enkelt om ett förhållande, till exempel "säljaren betalar 40% och köparen betalar 60%," eller håller med om att en part betalar ett fast belopp mot stängning och den andra plockar upp resten.

I många fall betalas stängningskostnaderna med bankcheck eller banköverföring. En bankcheck är i allmänhet en bättre affär, eftersom de sällan kostar mer än $ 1 eller $ 2, medan banker ofta debiterar $ 10 eller mer för samma dagöverföring. Om din titel eller escrow agent absolut kräver en banköverföring, se till att de skickar dig fullständiga instruktioner (inklusive mottagande av kontonummer och bankruttningsnummer) med avslutningsmeddelandet.

Oavsett hur du förhandlar om och genomför betalning kan du förvänta dig att betala följande kostnader vid avslutningen. Vissa kan kräva åtgärder från din sida, till exempel att ställa in en husägarförsäkring, före dagen för stängning. Andra visas helt enkelt som rader i din avslöjande avslöjande och kräver inte direkt åtgärder.

Heminspektion och bedömning. Om dessa inte har betalats i förväg läggs de till dina stängningskostnader. Mellan de två tjänsterna kan du räkna med att betala totalt $ 600 till $ 1000.
Lånets ursprung och avskrivningsavgifter. Dessa avgifter täcker kostnaderna för ditt inteckningslån och garantitjänster, inklusive kreditrapporter och andra avgifter. De flesta ursprungsavgifter beräknas som en procentandel av det totala inköpspriset, vanligtvis mellan 0,5% och 1,5%. Dessa procenttal kallas ibland ”poäng” - till exempel skulle en 1% ursprungsavgift vara en poäng. Försäkringsavgifter kan debiteras i procent av inköpspriset eller en fast avgift. I båda fallen kostar försäkring vanligtvis mindre än 1% av hemets inköpspris. Observera att vissa hypotekslån, så kallade "inga kostnader" eller "ingen avgift" -lån, inte har ursprungs- eller försäkringsavgifter. Men "inga kostnad" -lån har i allmänhet högre räntor än jämförbara traditionella lån.
Kreditupplysning. Köpare måste i allmänhet betala för sina långivares kreditkontroller och rapporter - var som helst från $ 20 till $ 60, beroende på hur många långivaren kör och med vilka rapporteringsbyråer..
Översvämningscertifiering. Det här är en liten avgift - vanligtvis cirka 20 dollar - som täcker kostnaderna för att kontrollera ditt hem plats i förhållande till lokala översvämningsriskskartor. Översvämningscertifiering är avgörande om du i slutändan behöver översvämningsförsäkring. I vissa områden kan du också behöva betala en engångsavgift för översvämningsövervakning (ofta mellan $ 25 och $ 50).
Första månadens intresse. Många långivare kräver förskottsbetalning av den inteckningsränta som kommer att uppkomma mellan stängningsdatum och datum för den första betalningen. Observera att om du stänger i mitten av månaden, kommer du troligtvis inte att behöva betala en huvudsaklig betalning förrän i början av månaden efter nästa, förutsatt att dina betalningar förfaller den första i månaden. Till exempel stängde min fru och jag på ett hus i början av augusti och betalade inte vår första huvudbetalning förrän den första oktober - men när vi stängde, vi gjorde måste betala räntorna som kommer att komma i augusti.
Inledande deposition. Långivare kräver en förskottsinsättning, till ett säkert spärrkonto, för att täcka skatte- och försäkringsskyldigheter som uppstår mellan stängning och deras respektive betalningsdatum. I praktiken innebär detta att du måste deponera cirka ett helt års värde för husägarens försäkringspremier - såvida du inte har betalat i förväg - och var som helst från 1 till 12 månaders fastighetsskattpremie. Även om fastighetsskatter vanligtvis betalas var sjätte månad, är långivare ovilliga att starta ett nytt spärrkonto med en balans som knappt är tillräcklig för att rensa den första skattebetalningen. Min fru och jag hamnade tillräckligt för att täcka egendomskatter på sju månader, till exempel.
Escrow Buffer. Många långivare kräver att köpare sätter in en ytterligare buffert för att täcka uppjusteringar av skatter och försäkringspremier på kort sikt och för att minska sannolikheten för att en försenad betalning orsakar ett negativt balans mellan balansen. Buffertens storlek är vanligtvis en funktion av månatliga skatte- och försäkringsskyldigheter - vårt var ungefär dubbelt så stort som våra månatliga skyldigheter.
Husägare Association Avgifter. Om du bor i ett samhälle som betjänas av en husägarförening (vanligtvis med lägenheter) måste du betala HOA-avgifter varje månad, årligen eller vartannat år. Vissa långivare samlar dina avgifter i ditt spärrkonto och betalar dem för dina räkning, som med dina skatter och försäkringspremier. Om detta är fallet för din HOA, kommer du sannolikt att behöva betala dina HOA-avgifter till slutet av den första betalningsperioden (eventuellt upp till ett år efter stängningen). I andra fall, vare sig det är på grund av långivare eller HOA-policy, ingår inte HOA-avgifter i spärren och måste betalas separat.
Titel / Escrow Services och Försäkring. Kostnaden för utlånings- och köparens (om det köps) titelförsäkring ingår i denna kategori - i genomsnitt 1 000 USD täcker båda försäkringarna, men är mycket varierande beroende på plats och fastighetsvärde. Denna kategori inkluderar också kostnaderna för extra titelarbete som utförs av ditt titelföretag, escrow agent eller advokat (beroende på din jurisdiktion) - en annan mycket varierande kostnad som troligen kommer att vara högre om du använder en licensierad advokat. Slutligen inkluderar denna kategori vanligtvis en avvecklingsavgift, som i princip betalar för din titel eller spärragentens tid på stängningsdagen, och vanligtvis varierar från $ 200 till $ 400.
Inspelningsavgift. Staden eller landskontoret ansvarar för registrering av fastighetsöverföringar i ditt område tar ut en avgift för det arbete som är involverat. Avgifterna varierar mycket från plats till plats och kan bero på värdet eller storleken på din fastighet.
Överför skatter. Dina lokala och statliga regeringar tar förmodligen också överföringsskatter på fastighetstransaktioner, baserat på fastighetens värde och eventuellt paketets zoneringsbeteckning. Den totala statliga och lokala överföringsskatten på bostadsfastigheter varierar vanligtvis från det höga tresiffriga till mitten av fyrsiffriga intervallet.
Mäklare avgift. Köpers agenter tar sin provision från säljarprovenu, vilket innebär att köpare inte betalar dem direkt. Agentens arbetsgivare - fastighetsgrupper eller mäklare - tar dock ofta relativt små service- eller remissavgifter direkt till köparen. Dessa kan variera från nominella summor ($ 100 eller mindre) till $ 500 eller mer.

Beroende på var din transaktion äger rum kan dina avslutningsavgifter variera betydligt från de som beskrivs här. För att få en ännu bättre läsning om vad du kan förvänta dig, prata med en pålitlig, opartisk fastighetsmäklare eller advokat i ditt område.

Vad man kan förvänta sig på stängningsdagen

På stängningsdagen blir huset du har godkänt att köpa det hus du stolt äger. Det finns dock mycket att göra innan du kan sashay genom ytterdörren och verkligen göra det till ditt hem.

Slutlig genomgång

Din sista genomgång är din sista möjlighet att se till att huset förblir i gott skick - eller, om du köper en fixer-övre del, i det skick som du gick med på att köpa det i. I de flesta transaktioner, den slutliga genomgång kan uppstå när som helst inom 24 timmar efter planerad stängningstid.

Se till följande under din slutliga genomgång:

Alla begärda reparationer har utförts
Alla lampor och uttag fungerar
Hemmekanik (värme, luftkonditionering, varmvattenberedare) fungerar
Kranar och VVS-armaturer är funktionella
Köks- och tvättmaskiner är anslutna och funktionella
Det har inte förekommit några nya skador eller slitage (som hål i väggen, saknade golvskivor, skadade takringar osv.) Sedan din heminspektion
Hemmet är rent och snyggt inifrån och ut
Säljarens personliga ägodelar har försvunnit eller håller på att flyttas ut

Om du stöter på oväntade problem under genomgången är det inte för sent att göra saker rätt. Kontakta din fastighetsmäklare eller stängningsagent för att diskutera dina alternativ. I de flesta fall kommer säljaren att acceptera att betala för nödvändiga reparationer eller rengöringsuppgifter, även om det innebär att förseningen stängs med några dagar.

Vid stängning - Undertecknande av nyckeldokument

Vid den utsedda stängningstiden sätter du dig ner och skriver under flera dokument med din titel eller spärragent, fastighetsmäklare och eventuellt advokat. Säljare tar också med sina motsvarigheter, även om säljare inte har så mycket pappersarbete att skriva och därför dyker de ofta inte upp förrän du är väl i din signeringsodyssey.

Med tanke på transaktionens allvar och mängden pengar som är inblandad, ta så mycket tid du behöver för att läsa och förstå allt du undertecknar. Vissa avslutande dokument är skrivna i tätt legalese, så fråga din advokat eller fastighetsmäklare om du inte är klar över någonting. Låt inte titeln eller spärrmedlet rusa dig - de har gjort hundratals avslutningar tidigare, och är troligen mer bekymrade över att göra sitt nästa möte eller komma ut från kontoret i tid än att se till att du är 100% på upp och upp.

Följande är de viktigaste dokumenten att läsa och skriva under stängning:

rEVERS. Detta representerar ditt bindande åtagande att återbetala ditt hypotekslån. Det inkluderar det totala beloppet du är skyldigt på ditt lån, ditt låns ränta, dina månatliga betalningsdatum, lånets löptid (löptid) och acceptabla betalningsmetoder (med en fysisk adress för att skicka personliga checkar). Om du har en ARM- eller hypotekslån, kommer din skuldebrev också att ha en detaljerad förklaring av hur, när och hur mycket din ränta och betalningar kan ändras.
Inteckning / förtroende. Även känd som säkerhetsinstrumentet, är inteckning (eller förtroende) ett avtal som ger din långivare rätt att beslagta din egendom genom avskärmning om du inte betalar din inteckning enligt överenskommelse. Inteckningen upprepar informationen i skuldebrev, men går också in i större djup om dina rättigheter och skyldigheter som husägare och låntagare - till exempel beskriver hur du ska ockupera fastigheten (som en primär bostad, hyresfastighet och så fram) och ange hur och när din långivare kan förklara dig som standard.
Inledande avslöjande av Escrow. Detta beskriver hur din långivare planerar att fördela pengarna på ditt spärrkonto. Det inkluderar en uppdelning av dina betalningar för huvudstol plus ränta och escrow, plus 12 månaders förväntade månatliga escrow saldon. Upplysningen om escrow visar också när och hur mycket varje escrow-artikel (fastighetsskatt, försäkring och eventuellt PMI- och HOA-avgifter) ska betalas.

Ytterligare stängningsdokument att läsa och underteckna

Stängningsprocessen innebär att du också läser och undertecknar en mängd ytterligare dokument. Återigen, ta så mycket tid som du behöver för att läsa igenom och förstå varje objekt, ställa frågor om det behövs. En sak som stängningsprocessen inte inkluderar är chansen för en övergripande.

Dessa dokument är vanligt vid stängning, men din transaktion kan innebära en något annan blandning baserat på reglerna i ditt område och typen av hem du köper.

Underskrift / namnbeteckning. Detta är i princip signaturbeviset som långivaren, låneservicen, myndigheterna och alla andra relevanta parter använder för att bestämma legitimiteten för din signatur på alla andra slutdokument. Det är särskilt användbart under undersökningar av inteckningssvik.
Intyg om beläggning / beläggning. Om du köper ett nytt byggnadshus måste du underteckna ett intyg om beläggning som anger att hemmet är klart och säkert för boende. Tekniskt kan ett saknat intyg om besättning försena stängningsprocessen. Om du köper ett befintligt hem måste du underteckna ett belägg för att belysa husets syfte, hur snart du måste flytta in och vad som kan hända om du använder huset på ett sätt som inte överensstämmer med det angivna syftet (för instans, avskärmning).
Första betalningsmeddelande. Detta beräknar beloppet (med en spärr, kapital och ränteuppdelning) och datum för din första inteckning. Den innehåller också information om hur du betalar, inklusive servicens fysiska adress och webbadress.
Säljare / långivare koncessioner. Detta dokument beskriver vilka eventuella stängningskostnader säljaren och långivaren betalar.
Serviceavgivning. Detta identifierar ditt låns serviceavdelning - antingen den ursprungliga långivaren eller ett företag som sedan köper inteckning - och bekräftar din förståelse för att lånet kan överföras i framtiden.
Upplysning om privatlånsförsäkring. Om ditt lån-till-värde-förhållande (LTV) är högre än 80% kräver din långivare troligtvis privat inteckningförsäkring (PMI). Denna avslöjande definierar PMI och beskriver dina relevanta rättigheter och skyldigheter, hur och när det betalas (vanligtvis varje månad, till spärr) och när du kan begära att den tappas (vanligtvis efter att ha passerat 80% LTV-tröskeln).
Flood Hazard Statement. Detta bekräftar att ditt hem befinner sig i en speciell översvämningszon. Om ditt hem är i en översvämningszon kräver det sannolikt översvämningsförsäkring.
Bedömning Erkännande. Detta bekräftar att du har rätt att få en kopia av ditt hems bedömning. Det ingår också ofta i hypoteksansökan.
Offentliggörande av lika kreditmöjlighetslag. Denna federala mandatform upprepar att ditt lån inte kan nekas baserat på någon skyddad status, till exempel ras eller trosbekännelse. Det ingår ofta i hypoteksansökan.
Sanningen-i-utlåning avslöjande. Detta är ett annat federalt mandatdokument som anger egenskaperna för ditt hypotekslån, dina månatliga betalningar och det totala beloppet (inklusive kapital och ränta) som du kan förvänta dig att betala under lånets löptid.
Uttalanden om inteckning av bedrägerier. Detta dokument definierar de olika formerna av hypoteksbedrägeri, listar möjliga påföljder för dem som är skyldiga till inteckningssvik och beskriver de åtgärder som vidtagits av den amerikanska regeringen för att utreda och åtala personer som misstänks för bedrägeri.
Hushållers föreningsförbund och avtal. Kontrakt som gäller för ditt medlemskap i en husägarförening visas ibland vid stängning, även om de ofta hanteras före stängningsdagen också.
Farliga avslöjanden. Även om köpeavtalet vanligtvis innehåller alla nödvändiga riskinformation för ditt hem, ska du inte bli förvånad över att se samma eller ytterligare information i ditt slutförpackning. Vanliga upplysningar täcker blyfärg (för hus som byggdes före 1978), radon och underjordiska brunnar.

Slutord

Min fru och jag stängde på vårt första hus sommaren 2015. Vår stängningsdag var en virvelvind: en hektisk slutlig genomgång; en trafik-kvävad enhet till titelföretagets avlägsna huvudkontor; en oändlig procession av formulär och avslöjanden som ska undertecknas och initialiseras; det förvirrande tumlet av nycklar, handskrivna förklaringsanteckningar och sista minuten råd från säljaren - det var mycket att bearbeta.

Och ändå var stängningsdagen bara början på en lång rörelse- och avvecklingsperiod. Allt vi kan hoppas är att vi kanaliserar samma flit, organisation och rå energi som fick oss till att stänga dagen till det hårda, ofta tråkiga arbete som krävs för att förvandla ett vanligt hus till ett extraordinärt hem. Om du håller på att köpa ett hus, kom ihåg att det är helt fint att fira på stängningsdagen - så länge du kommer tillbaka till jobbet efteråt.

Har du några råd om stängningsprocessen?