9 typer av fastighetsinvesteringar jämfört

Alla nya investeringar skrämmer först när du fortfarande kämpar för att lära dig ordförråd, utmaningar, risker och belöningar. Men fastigheter erbjuder vissa övertygande fördelar för investerare som är villiga att lära sig repen, från diversifiering av tillgångar till passiv inkomst till fastighetsinvesteringar.

Och du har många alternativ för fastighetsinvesteringar att välja mellan. Från en snabb engångsutbetalning till pågående inkomst, praktiskt arbete för fullständig passivitet, kan du välja rätt investeringsalternativ baserat på dina personliga mål.

Här är nio populära alternativ som hjälper dig att bygga upp ditt fastighetsimperium - eller åtminstone lägga fastigheter till din portfölj.

1. Vända hus

Verklighets-TV-program som "Flip This House" populariserade hus som bläddrades tillbaka i mitten av 2000-talet, och flipping's appell lyckades överleva bostadskrisen och den stora lågkonjunkturen.

Det är inte svårt att se varför. När det görs korrekt kan investerare tjäna avkastning inom flera hundra procent på bara några månader.

Naturligtvis gör inte många nya investerare det rätt och förlorar pengar. Även de som tjänar en stark avkastning blir ofta förvånade över hur mycket arbete som krävs för att uppnå det. Att vända hus innebär en investering av tid och arbete, inte bara pengar.

Om du inte känner för att röra dig med ett lån med hårda pengar och rusade renovering, är ett annat alternativ att göra en live-in-flip. Du flyttar in i ett hem som behöver uppdateras, förbättra det under ett år eller två, sedan säljer det och betalar bara kapitalvinstskatt på vinsten. Eller så kan du helt undvika realisationsvinster om du är berättigad till ett avsnitt 121-uteslutande.

Det finns inte många investeringsstrategier som låter dig gå undan med tiotusentals dollar efter bara några månader. Att vända hus är en av dem, men det kommer med sina egna risker. Så se till att du har rätt nummer, särskilt reparationskostnader, transportkostnader och värdet efter reparation. Se också till att du är bekväm med att hantera och förhandla med entreprenörer innan du försöker på din första flip.

2. Långtidsuthyrningsfastigheter

Det är inte alla som är hyresvärd och hanterar alla oväntade utmaningar som hyresvärdarna står inför. Fortfarande kan hyresfastigheter ge fortlöpande passiva inkomster och en mängd skatteförmåner för initiativtagande investerare som är villiga att ta huvudvärk.

Det finns tre vägar att köpa din första hyresfastighet på.

BRRRR-strategin

Ett alternativ är att köpa en fastighet som behöver renoveras, men istället för att sälja den efter avslutad behåller du den som en hyra. BRRRR står för att köpa, renovera, hyra, refinansiera, upprepa och det är ett utmärkt sätt att finansiera 100% av dina fastighetsköp.

Det fungerar så här: Du lägger ned 20% eller så med ett köp-rehabiliteringslån, gör renoveringarna för att skapa eget kapital i hemmet och sedan hyra det. Med allt det egna kapitalet kan du dra ut kontanter när du refinansierar för en långsiktig inteckning. Tillräckligt med kontanter för att återbetala din ursprungliga utbetalning om du skapade tillräckligt med eget kapital.

Detta fungerar eftersom refinansieringslånet är baserat på fastighetens efter-reparationsvärde, snarare än ditt ursprungliga köppris och reparationskostnader.

Det frigör dig att upprepa processen på obestämd tid med samma kontanter. Och med varje fastighet lägger du till mer passiv inkomst utan kontanter ur fickan.

Liksom att vända hus får nya investerare ofta problem genom att underskatta kostnader, särskilt renovering och transportkostnader. Mycket av deras framgång beror på deras förmåga att hitta bra entreprenörer som inte kommer att höja kostnaderna för dem i mitten av renoveringen. HomeAdvisor är ett bra ställe att hitta välrenommerade entreprenörer i ditt område. De sätter alla entreprenörer på sin plattform genom en screeningprocess för att se till att du kommer att anställa det bästa företaget för dina behov.

Nyckelfärdiga hyresfastigheter

Inte så nöjd med idén att anställa entreprenörer och övervaka renoveringsprojekt?

En nyckelfärdig hyresfastighet är en som antingen redan har hyrts ut eller är i hyresklar form. Räkna med att betala mer, naturligtvis, eftersom du inte köper en hantverksspecial. Som sagt undviker du också huvudvärk i samband med att renovera en fastighet.

Under de senaste åren har det blivit mycket lättare att köpa nyckelfärdiga hyresfastigheter var som helst i landet. Inte bara har virtuell turnéteknologi blivit bättre, utan peer-to-peer-säljplattformar som Roofstock har dykt upp för att lägga till öppenhet i processen.

Roofstock innehåller en mängd data, både om fastigheten och området. De inkluderar heminspektionsrapporter, historikrapporter för titeln, takhastighet och återbetalningsanalyser, uppskattningshistorik för grannskap och fastighetsnivå, lokala skoldata och mer. De mest imponerande erbjuder de två köpgarantier, inklusive en 30-dagars återbetalningsgaranti och en 45-dagars leasinggaranti för lediga fastigheter.

House Hacking

Det finns många sätt att hysa hack, men den klassiska strategin handlar om att köpa en liten multifamily fastighet, flytta in i en enhet och hyra ut den andra enheten eller enheterna. Idén är enkel: Dina grannar betalar din inteckning för dig.

Det är ett utmärkt sätt att underlätta din investering i hyresinvesteringar, inte minst för att du kan få en lågräntelån med en liten utbetalning. Fastigheter med två, tre eller fyra enheter klassificeras fortfarande som bostäder av hypoteksbranschen, så du kan ta ut en standardköpare. Det kan innebära en förskottsbetalning så låg som 3,5% för ett FHA-lån, 3% för ett Fannie Mae HomeReady-lån eller 0% för ett VA-lån.

Kontrast det mot de vanliga 20% för ett lån för investeringseiendom, plus en högre ränta att starta, och du kan se varför hushackning visar sig vara så attraktiv - att säga ingenting av hela "mina grannar betala min inteckning" perk.

3. Korttidsuthyrning

Ingen säger att du måste hyra ut dina hyresfastigheter till långsiktiga hyresgäster. Webbplatser som Airbnb och Away låter dig hyra ut dem på kort sikt till semesterfirare eller till och med på lång sikt till företagets gäster.

Semesteruthyrning har naturligtvis sina egna avvägningar. Ja, du kan ta ut mer per natt, men beläggningsgraden är lägre. Och även om du inte har samma huvudvärk med hyresgäster som inte betalar, har du annan huvudvärk, som att rengöra enheten mellan gäster, inreda enheten och betala för verktyg.

Innan du investerar i en semesterbostad eller beslutar att använda en befintlig hyra för att vara värd för turister, se till att du samlar in exakta siffror för utgifter som vakansgrad, hanteringsavgift, städkostnader och säsongsbetalade hyror och beläggningsgrader. Inkludera verktygskostnader och vara konservativa i alla uppskattningar.

Det kan vara en effektiv affärsmodell om du närmar dig det som ett företag och inte som en passiv investering.

4. Grossist

Ofta börjar blivande fastighetsinvesterare med att grossistfastigheter snarare än att köpa fastigheter själva. Till grossist, hittar du en hel del på en fastighet och lägger den på kontrakt för, till exempel, $ 100 000. Fastigheten är värd $ 120 000 i sitt nuvarande skick, men istället för att köpa den säljer du kontraktet till en annan investerare för $ 110 000.

Du tjänar en vinst utan att behöva ta titeln till fastigheten, och köparen får fastigheten för en rabatt under marknadsvärdet. Det är en win-win.

Om det låter som lätta pengar är det inte. Att hitta enastående erbjudanden på fastigheter kräver mycket arbete och det krävs också arbete för att bygga ett nätverk av investerarköpare. Grossister måste också acceptera en viss risk att de inte hittar en köpare och lämnar dem fastna med ett kontrakt som de aldrig tänkte stänga.

Men för allt detta är det ett bra sätt att lära sig att hitta erbjudanden och tjäna pengar innan du är ekonomiskt redo att köpa fastigheter själv.

5. Offentliga investeringar i fastighetsinvesteringar

Ett fastighetsinvesteringsförtroende, eller REIT, är en typ av säkerhet som handlas på offentliga aktiemarknader. REIT-fonden använder sitt kapital för att investera i fastigheter, antingen direkt genom att köpa fastigheter eller indirekt genom att låna ut inteckningar mot fastigheter - dessa kallas hypotek REIT eller mREIT.

En gemensam fördel för REIT jämfört med traditionella aktiefonder är höga utdelningar. Enligt lag måste REITs dela ut minst 90% av sin vinst till aktieägarna i form av utdelning, vilket gör för högavkastningsinvesteringar.

Nackdelen med den höga utdelningen är att REITs ofta har problem med att sätta ihop kapital för att växa sin portfölj eftersom de omedelbart måste betala ut så mycket av sin vinst till aktieägarna. Men om du letar efter ett helt passivt sätt att diversifiera din aktieportfölj för att inkludera fastigheter, finns det inget enklare alternativ än att köpa REIT på ditt mäklarkonto, IRA eller 401 (k).

Proffstips: Om du inte har ett mäklarkonto eller IRA har konfigurerat kan du göra det öppna ett konto hos You Invest av J.P. Morgan. De erbjuder upp till $ 625 när du öppnar och finansierar ditt nya konto.

6. Fastighetsrelaterade aktiefonder

Vissa branscher inkluderar en hög exponering för fastigheter, till exempel kommersiella byggföretag, husbyggare, återförsäljare av bostäder och till och med hotellbranschen. Det betyder att du indirekt kan investera i fastigheter genom att köpa aktier i företag som levererar från fastighetssektorn.

Du kan investera genom att välja enskilda aktier eller genom att köpa branschspecifika fonder eller börshandlade fonder. Tänk bara på att dessa företags aktier inte drivs enbart av fastighetsmarknaderna och kan stiga eller sjunka på grund av så varierande skäl som dålig förvaltning, höga byggmaterialkostnader eller till och med en VD-sexskandal.

Även om det är det minst direkta sättet att diversifiera till fastighetsinvesteringar är det helt passivt och du kan göra det med ett klick på en knapp.

7. Crowdfunding-webbplatser och privata REIT

Inte alla webbplatser för crowdfunding för fastigheter fungerar enligt samma modell.

I en modell tillhandahåller crowdfunding-webbplatsen finansiering för kortfristiga lån för köp av rehabilitering - den typ av lån som flippare och BRRRR-investerare använder. För att komma med kontanter för att finansiera dessa lån, skaffar crowdfunding-webbplatsen pengar från allmänheten. Som kapitalinvesterare kan du se över de lån som för närvarande finansieras, utvärdera fastigheten och låntagaren och investera pengar mot lånet. Ett exempel på denna modell är GroundFloor, som tillåter deltagande av icke-ackrediterade investerare.

Den andra vanliga modellen för crowdfunding-webbplatser fungerar som en REIT, men en som inte handlas offentligt på börser. I dessa fall köper och hanterar crowdfundingswebbplatsen privatproducerande fastigheter med pengar som samlas in från enskilda investerare som du. Ett bra exempel inkluderar DiversyFund, vilket har en genomsnittlig årlig avkastning på 17,6% sedan starten. Denna crowdfunding-webbplats accepterar pengar från icke-ackrediterade investerare och investeringar så låga som $ 500.

Observera att många crowdfundingswebbplatser bara accepterar medel från ackrediterade investerare, sätter höga investeringsbelopp eller båda.

8. Fonder för privat kapital och möjligheter zon

Ackrediterade investerare med massor av pengar att investera har fler alternativ än resten av oss. Bland dessa alternativ finns fonder.

Dessa fonder gör det möjligt för rika investerare att samla sina pengar för större investeringar som kommersiella byggnader. En fondförvaltare övervakar den löpande verksamheten - för en rejäl avgift, naturligtvis - som lämnar fondens investerare att luta sig tillbaka, koppla av och njuta av avkastningen.

En specifik typ av private equity-fond som är särskilt relevant för fastigheter är en möjlighetszonfond. Dessa fonder köper och förbättrar fastigheter i kvalificerade möjlighetszoner som utsetts av staten och certifieras av Treasury Department.

Kvalificerade möjlighetszoner är vanligtvis låginkomstområden där staten syftar till att stimulera ekonomisk tillväxt och investeringar. Moroten för investerare: uppskjuten och minskad skatt på vinster. Se denna IRS-sammanfattning för detaljer.

Dessa skattemässiga fördelar ger ett lockande erbjudande för rika ackrediterade investerare som letar efter kreativa sätt att trimma sin skatteregning. Men var beredd på högre risk när du investerar i nödlidande stadsdelar.

9. Privata anteckningar

Ett sätt att investera i fastigheter indirekt och passivt är genom att låna ut pengar direkt till fastighetsinvesterare för ett fastighetsköp.

Oftast betyder det att du lånar ut till vänner, familjemedlemmar och andra personer du känner personligen och litar på med dina pengar. Det förtroendet är nyckeln för att om de har en standard på dig har du lite annat än att stämma dem. De flesta privata kreditgivare får inte panträtt mot fastigheten, och även när de gör det är det ingen trivial fråga att avskärma en fastighet.

Men vanligtvis tar privata anteckningsinvesterare höga räntor. Och när de personligen känner fastighetsinvesteraren och deras (förhoppningsvis utmärkta) meritlista, kan det ofta översättas till låg risk, hög avkastning. Var bara försiktig när du blandar ditt personliga liv och finansiella investeringar. Du riskerar dina personliga relationer, inte bara dina pengar.

Slutord

Du har ingen brist på alternativ när du är redo att lägga fastigheter till din investeringsportfölj.

Innan du bestämmer dig för vilken fastighetsinvesteringsstrategi du ska ta ska du vara mycket tydlig på dina personliga mål. Vändning är bra för att generera kontanter med en snabb vändning, men det är en engångsutbetalning som beskattas som vanliga inkomster och är långt ifrån passiv. Däremot är att låna ut pengar i form av en privat anteckning till din vän till fastighetsinvesterare helt passiv men lämnar dig ingen kontroll eller andra försäkringar än ditt personliga förtroende för låntagaren.

Fastigheter är en notoriskt illikvid investering, så se till att du förstår tidsåtagandet för dina fonder innan du investerar. Planera din ideala utgångsstrategi och skapa sedan en beredskapsplan om du behöver byta till plan B.

Som en källa till hög avkastning, pågående inkomst och skattemässiga fördelar är fastigheter ett vinnande fall för att inkluderas i din portfölj. Men som med alla investeringar, gör dina läxor och förstå riskerna innan du beskjuter dina hårt förvärvade kontanter.

Hur har du investerat i fastigheter tidigare? Vilka är dina bekymmer och utmaningar som går vidare?