7 tips att följa när du köper din första fastighetsinvestering

Som en källa till passiv inkomst torkar den aldrig eller förfaller utan ger istället löpande inkomst utan förlust av tillgångar. I själva verket uppskattas den underliggande tillgången över tiden, även när du betalar in inteckning mot den. Det gör fastighetsinvesteringar till en utmärkt källa för pensionsinkomster. Det diversifierar din tillgångsallokering och skyddar mot sekvens av avkastningsrisk eftersom du inte behöver sälja några tillgångar för att producera inkomsten.

Sedan finns det skattefördelarna. Investerare kan dra av för alla tänkbara utgifter, från inteckningsränta till underhållskostnader till fastighetsförvaltningsavgifter. De kan till och med dra av vissa papperskostnader som de aldrig faktiskt har haft, till exempel avskrivningar.

Men för alla dessa fördelar kommer det också med sin andel av nackdelar och risker. Varje fastighet kräver en hög kontantinvestering i form av en utbetalning och stängningskostnader. Fastigheter är notoriskt illikvida, vilket gör det dyra och långsamt att sälja. Det kräver också både skicklighet och arbete för att investera i, till skillnad från aktier, som du kan köpa direkt genom en indexfond utan specialkunskap..

Fortfarande är den kunskap och färdighet som du behöver för att köpa din första egendom inte raketvetenskap. Vem som helst kan lära sig att investera i fastigheter. Här är sju tips att följa när du köper din första investeringseiendom för att undvika fallgropar och tjäna en stark vinst från början.

1. Få siffrorna rätt

Det vanligaste misstaget jag ser nya fastighetsinvesterare gör är att beräkna kostnader, värden och hyror.

Om du inte tar något annat från den här artikeln, ta den här lektionen till hjärta: Lär dig hur du beräknar kassaflöde och husflödesvinster exakt eftersom det inte är intuitivt. Det är hur investerare förlorar pengar.

Reparationer och bärkostnader

När du vänder hus eller köper hyresfastigheter för att renovera, måste du veta exakt hur mycket reparationer som kommer att kosta. Det låter lätt på ytan; när allt kommer omkring ger entreprenörer en skriftlig prisuppgift, rätt?

Problemet är att entreprenörer är notoriskt svåra att arbeta med och renoveringar går sällan så smidigt som planerat. Ofta lovar och underleverantörer leverantörer, både vad gäller kostnader och tidslinje.

För din första investeringseiendom, håll dig vid relativt små kosmetiska reparationer. Sedan budgetera en enorm kostnad för överskridande kostnad för att hantera de oundvikliga hicka. Berätta inte för entreprenören om det, så hittar de ingen ursäkt att spendera det.

Få minst tre offertar från licensierade entreprenörer och var extremt tydlig om de reparationer du vill ha. När du lämnar utrymme för tolkning lämnar du utrymme för entreprenörer att debitera dig extra senare.

Och glöm inte att renoveringskostnaderna själva bara är början. Det kostar också pengar att äga fastigheten medan den sitter ledig under reparationer. Dessa transportkostnader, eller "mjuka kostnader", inkluderar inteckning, verktyg, skatter, försäkringar och tillstånd.

För din första affär, budgetera 50% extra som reserv för renoveringskostnader, plus en 50% kudde för dina uppskattade transportkostnader. Genom att hantera dina entreprenörer uppmärksamt kan du undvika att spendera något av det, men som en ny investerare bör du budgetera för misstag när du arbetar med entreprenörer.

Proffstips: Innan du börjar med att hitta en entreprenör, kolla in HomeAdvisor. De har genomfört bakgrundskontroller och hittat de bästa entreprenörerna i ditt område som du kan välja mellan. Välj några från deras lista och ge var och en en offert för det arbete som ska utföras.

Värde efter reparation (ARV)

Precis som nya investerare vanligtvis underskattar kostnader, överskattar de ofta värdet på efterföljande reparation (ARV) för deras egendom.

Gör din egen forskning om Trulia eller Zillow för att få en känsla av jämförbara renoverade fastighetsvärden. Besök sedan några jämförbara hus som för närvarande till salu. Gå igenom dem och få en känsla av tarmnivå hur färdigbyggda fastigheter prissätts i grannskapet.

Som en nybörjare investerare kommer din åsikt ensam inte att minska den, så få också tre expertutlåtanden om ARV-sortimentet för en viss fastighet innan du köper den. Fråga först din fastighetsmäklares åsikt och be att de ska vara konservativa inom sitt värdeintervall. Sedan hitta en erfaren investerare som verkar på din marknad och fråga deras åsikt. Slutligen granska långivarens värderare för deras åsikt.

När du har de tre yttrandena från ARV-serien, ta den låga änden av sortimentet som din fungerande ARV. Detta är inte tiden eller platsen för optimism; måste du veta din lägsta vinst genom att vända fastigheten och se till att den inte är negativ.

Efterhyrning

Om du håller fastigheten som en hyra, behöver du en exakt uppskattning av hyran efter reparation. Gå igenom samma process som att beräkna ARV, men den här gången för uthyrning.

Om du är lokal ska du inte hoppa över promenader genom fastighetsfastigheter som för närvarande finns att hyra. Det finns ingen ersättning för att se hur lokala komps ser ut med dina egna ögon. Du vill utveckla en känsla för den lokala hyresmarknaden, liksom vilken nivå av finish och bekvämligheter hyresgäster förväntar sig.

Pågående hyreskostnader

Upprepa efter mig: Ditt kassaflöde är inte hyran minus inteckning.

En annan uppsättning siffror som nya investerare tar fel är pågående hyreskostnader. Som en allmän tumregel, förvänta dig att dina icke-inteckningskostnader i genomsnitt cirka 50% av hyran. Till exempel, enligt 50% -regeln, om hyran är $ 1 200, kommer dina pågående icke-inteckningskostnader i genomsnitt att vara $ 600. Om din inteckning är $ 500, det ger dig ett genomsnittligt månatligt kassaflöde på $ 100 - ett långt ifrån de $ 700 som många nybörjare investerar förväntar sig.

Kostnader för icke-inteckning inkluderar:

Fastighetsskatt
Fastighetsförsäkring
Vakansgrad
Stora reparationer och investeringar (CapEx)
Underhåll
Fastighetsförvaltningskostnader
Redovisning, bokföring och juridiska kostnader

Undantag inte kostnader för förvaltning av fastigheter eftersom du planerar att hantera fastigheten själv. Inte alla har den tid eller det temperament som krävs för att hantera hyror väl. Även om du har det idag betyder det inte att du har det nästa år. Dessutom är att hantera hyror en lönekostnad, oavsett om du gör arbetet eller någon annan är. Var ekonomiskt beredd att anställa en fastighetsförvaltare genom att ta med dessa kostnader i dina kassaflödesberäkningar nu.

Lita inte uteslutande på 50% -regeln för din faktiska beräkning. Det är en bred tumregel och du måste beräkna varje kostnad för en viss fastighet innan du köper.

2. Tänk på en nyckelfärdig egenskap

Inte alla vill röra sig med entreprenörer, tillstånd och refinansiering för en långsiktig inteckning. Det är inget fel med det.

Om idén att övervaka en renovering fyller dig med stress, köp en nyckelfärdig fastighet. Du kan köpa fastigheter som redan är hyrda till stabila, pålitliga hyresgäster eller köpa fastigheter i hyresklart skick.

I dagens alltmer anslutna värld kan du till och med köpa nyckelfärdiga fastigheter var som helst i landet med plattformar som Roofstock. Föreställ dig en rikstäckande, offentlig åtkomstversion av MLS bara för nyckelfärdiga hyresfastigheter, och du har en god känsla av kraften och bekvämligheten med denna plattform.

Roofstock innehåller också en mängd data för varje noterad fastighet, från lokala marknadsdata till historiska och prognostiserade bostadsvärden till detaljer om fastighetens skick. Det bästa av allt är att de innehåller två garantier: en som gör att du kan "returnera" fastigheten utan kostnad inom 30 dagar, och en annan som garanterar att du kommer att hyra fastigheten till en hyresgäst inom 45 dagar efter köpet. Se vår fullständiga Roofstock-granskning för mer information.

3. Håll dig fristående och var tålamod

Som nämnts ovan kräver det att köpa fastigheter arbete. Det arbetet multipliceras tiofaldigt om du vill hitta en bra affär - som du bättre som investerare, eller annars vad är poängen?

Många nybörjare investerar sig känslomässigt kopplade till den första egenskapen som lockar deras intresse. De älskar platsen och tänker, "Jag skulle gärna gå i pension här," eller så älskar de köket eller mosaikplattan i det andra badrummet på övervåningen.

Känslor har ingen plats att investera av något slag. Det leder till beslut som fattats av fel skäl och "intuitiva investeringar", som att försöka tid på marknaden.

Låt dig aldrig någonsin bilda en känslomässig koppling till en potentiell investeringseiendom. Med all sannolikhet måste du granska dussintals - kanske hundratals - fastigheter innan du hittar rätt affär. Om du gör erbjudanden på 15 fastigheter, finns det en god chans att fem av säljarna kommer att förhandla med dig, och av dem kommer tre att komma överens med dig. Av dessa tre kommer två att falla igenom före avveckling, vilket ger dig en sluten affär för alla dina ansträngningar.

Få människor har tålamod och förmåga att förbli avskild från var och en av dessa erbjudanden. Direkt investering i fastigheter är ett siffrespel i två avseenden: Det handlar om vinst- och utgiftsnummer och bara en liten procentandel av dina potentiella affärer stänger faktiskt. Omfamna dessa verkligheter nu innan du slösar bort stora mängder tid och pengar i ett misslyckat investeringsförsök.

4. Förhandla (och var inte rädd att gå bort)

Säljare förväntar dig att förhandla. Om du inte gör det, börjar de andra gissa sina priser och undrar om de borde ha begärt mer.

Förhandlingar om fastigheter börjar med säljarforskning. Ta reda på allt du kan om säljarna, till exempel hur brådskande de vill sälja, varför de säljer och när de flyttar om fastigheten är ägare. Om du använder en fastighetsmäklare, låt dem känna noteringsagenten. Du skulle bli förvånad över hur ofta listande agenter blir pratsamma.

Kom in med det lägsta erbjudande som du tror att säljaren kommer att ta nog allvarligt för att motverka. Ju mer brådskande säljaren vill stänga, desto lägre kan antalet vara.

För att minska dina förfallna pengar vid avveckling, tveka inte att bygga in en säljarkoncession i förhandlingen.

Det viktigaste är att du sätter ett takpris innan du ens gör ditt öppningserbjudande. Åta åt det skriftligen och berätta för någon vad det är att låsa det på plats. Om säljaren efter förhandlingar fram och tillbaka inte accepterar ett nummer under det taket, gå bort. Ett överraskande antal säljare ringer dig tillbaka efter några dagar för att säga, "Tja, kanske kan jag få dessa nummer att fungera trots allt." Säljare blåsar och håller, men när du förblir känslomässigt fristående kan du gå ifrån inte-så-stellar erbjudanden, vilket placerar dig att köpa bara goda erbjudanden.

Följ dessa förhandlingsmetoder för att hålla ett fast hand om förhandlingarna och alltid vara beredda att gå.

5. Ordna finansiering innan du gör erbjudanden

När du gör ett erbjudande förväntar sig säljare att du kommer att lämna information om hur du planerar att faktiskt betala för deras egendom. Vilket innebär att du måste anpassa finansieringen innan du börjar slänga med erbjudanden. Dina alternativ varierar beroende på om du letar efter ett kortfristigt köp-rehabiliteringslån eller en långsiktig hyresfastighetslån.

För kortfristiga återköpslån till köp, gå med en långivande pengar. De är snabba och flexibla, om dyra. Alternativt kan du hitta tur med en lokal samhällsbank, men dessa fungerar individuellt och var och en har en annan utlåningspolicy.

För långtidshyreslån kan du prova konventionella hypotekslångivare när du börjar investera. Men banker och överensstämmande långivare är inte skalbara utöver ditt första par fastigheter eftersom de sätter gränser för hur många inteckningar du kan ha rapportering om din kredit.

Betrakta portfölj långivare som "nästa nivå" finansiering. Dessa långivare säljer inte ditt lån till en stor företagskreditgivare utan håller det snarare internt. Ibland erbjuder banker i lokala samhällen dessa lån, liksom vissa online-långivare.

Så småningom kan du låna pengar privat från vänner och familj för att finansiera dina erbjudanden när du väl har visat framgångsrika resultat. Men det kommer år efter din första affär.

Proffstips: När du söker efter en hypotekslån för att finansiera din första egendom bör du börja med LendingTree. Inom några minuter kan du ha flera lånekurser som du kan jämföra sida vid sida.

6. Bank inte på uppskattning

Fastigheter går inte alltid upp i värde. Hem brukar öka i värde, men om du räknar med "vanligtvis", så spekulerar du, inte investerar.

Om du är en flipper, bläddra baserat på dagens priser. Om du är en långsiktig hyresinvestor, köp baserat på dagens kassaflöde. Även om hemmavärden kan kollapsa, förblir hyrorna förvånansvärt elastiska. Även under den stora lågkonjunkturen, när hemmavärden sjönk med 27,42%, fortsatte hyrorna att stiga, enligt U.S. Census Bureau.

Det är skönheten i att hyra investeringar. När du lär dig att förutsäga kassaflöde kan du beräkna avkastningen på alla investeringseiendomar exakt och du kan välja att investera endast i högavkastningsfastigheter. Och när du investerar i hyresfastigheter baserat på nuvarande kassaflöde, så är all uppskattning sås.

7. Var beredd på att tvinga fram och evict

Precis som inte alla har temperamentet att vara en fastighetsinvesterare, detsamma gäller för att vara en effektiv hyresvärd. Det kräver uppmärksamhet på detaljer, självdisciplin och villigheten att verkställa reglerna i ditt hyresavtal.

Människor driver mot sina gränser. Som hyresvärd betyder det att några av dina hyresgäster kommer att försöka driva dina gränser. Det är ditt jobb att försvara dessa gränser. Inte alla har disciplinen att verkställa reglerna för deras hyresavtal inför en snigande hyresgäst. Men att upprätthålla regler är en av utmaningarna med att vara en hyresvärd som du måste vara bekväm med om du vill lyckas.

Din hypotekslånare kommer inte att svajas om du kallar dem snutande och ber dem att inte debitera en försenad avgift eller starta avskärmningsprocessen. Om hyran inte är inne i slutet av nådeperioden ska du skicka ett varningsmeddelande om utkastning, vilket ger hyresgästen en andra avtalsperiod innan du ansöker om utkastning. Om de inte betalar i slutet av den andra avdragsperioden, anmäl dig till den lokala domstolen. Det kommer att starta ytterligare en lång process med ett eventuellt datum för förhör och lockout, som alla tar månader.

Naturligtvis kommer det sällan till det. När du tillhandahåller ett varningsmeddelande om utkastning och lägger fram i domstolen omedelbart, börjar hyresgäster ofta prioritera hyran över sina kreditkortsräkningar, diskretionära utgifter och andra utgifter..

Om du inte gillar ljudet av något av det är du inte ensam. Men det innebär att du inte är temperamentsfullt för fastigheter. Du bör antingen lägga ut den till en fastighetsförvaltare eller hitta andra sätt att investera i fastigheter.

Slutord

Direkt investering i fastigheter passar inte bra för många eller till och med de flesta. De har bara inte tålamod och disciplin.

Lyckligtvis behöver du inte investera direkt för att få exponering för fastigheter i din portfölj. Indirekta sätt att investera i fastigheter inkluderar REIT, som du direkt kan köpa via ditt mäklarkonto eller IRA. Du kan också investera i crowdfunding-webbplatser för fastigheter. Även om dessa en gång tillät endast ackrediterade investerare att delta, några, som Fundrise, låt nu vem som helst investera.

Om du har intresse, tålamod och temperament att investera direkt i fastigheter, kommer din disciplin att belönas med förutsägbar avkastning, starka skatteförmåner och passiv inkomst med hög avkastning. Ett enkelt sätt att köpa din första investeringseiendom är att bo i den genom att hacking. I motsats till vad många tror, behöver du inte köpa en multifamily fastighet för att hålla hack. Du kan hysa hack med rumskamrater, med en tillbehör bostadsenhet, genom att hyra ut rum på Airbnb, eller till och med att ta med en utländsk student.

Du har gott om alternativ för fastighetsinvestering, oavsett om du väljer direkt ägande eller en mer hands-off strategi. Hursomhelst, se till att du gör dina läxor och läst veta varje investering noggrant och var särskilt uppmärksam på siffrorna.

Överväger du att köpa en investeringseiendom? Vad är din långsiktiga plan?