USDA-bostadslån för landsbygdsutveckling - Krav på behörighet

Storleken på hemköpsprocessen kan inte överskattas. Statistiskt sett kommer ditt hem sannolikt att vara det största, billigaste köpet du någonsin gjort. Det är i ditt bästa intresse att göra det på rätt sätt.

Det börjar med rätt inteckningslån. Kända alternativ finns i överflöd, från konventionella inteckningar som traditionellt kräver 20% ner, till FHA-hypotekslån som kräver så lite som 3,5% ned, till VA-lån för militärtjänstemän och deras familjer. Miljoner husköpare kvalificerar sig för en av dessa tre breda klasser av hemlån.

Vad sägs om mindre vanliga alternativ? De finns också. Ett av de mest spännande och lukrativa alternativen för hemlån är USDA-lånet, en typ av inteckningsprodukt som främst är reserverad för invånare i landsbygdssamhällen. USDA-lån avsedda för köp eller refinansiering av "tillräckliga, blygsamma, anständiga, säkra och sanitära bostäder som deras primära bostad i berättigade landsbygdsområden."

Administreras av USA: s jordbruksdepartement, är USDA-låneprogrammet formellt känt som USDA: s landsbygdsutvecklade garanterade bostadslåneprogram. USDA-köpslån kallas ibland avsnitt 502-lån. USDA-reparationslån och -bidrag kallas ibland avsnitt 504-lån eller -bidrag.

Om du väger dina inteckningsalternativ och tror att du kan kvalificera dig för ett USDA-lån, fortsätt att läsa. I följande stycken diskuterar vi de olika typerna av USDA-lån och garantier, parametrar och grundläggande behörighetskrav, vanliga stängningskostnader och de stora skillnaderna mellan USDA och konventionella lån.

Vad är ett USDA-inteckningslån?

USDA-lån är avsedda för hus- och husägare med låg och måttlig inkomst i berättigade områden, vilket USDA definierar som ”landsbygden med en befolkning på mindre än 35 000”. För att avgöra om regionen där du vill köpa är berättigad, kontrollera USDA Landsbygdsutvecklingsprograms behörighetskarta.

Den geografiska begränsningen är överskridande: Även om du uppfyller alla andra kriterier för behörighet, kan du inte kvalificera dig för ett USDA-lån om du köper (eller fixar) ett hus med ägare utanför det berättigade territoriet. Även om den stora majoriteten av USA: s landområde är USDA-berättigad, är det mesta av detta land glesbygd, så de flesta amerikaner kvalificerar inte.

USDA-lån kan komma från privata långivare och garanteras av USDA (garanterade lån), eller uppkomma av USDA själv (direkta lån). USDA-bidrag betalas ut från USDA-fonder.

USDA-lån har extremt slappa utbetalningskrav. I de flesta fall krävs ingen utbetalning, men att sätta ned pengar kan naturligtvis sänka lånets långa kostnad.

USDA-lån har också slappa standarder för köpare med ofullständig kredit: FICO-poäng under 580 diskvalificerar inte nödvändigtvis. För köpare med begränsad eller obefintlig kredithistoria finns det alternativa (icke-kredit) försäkringsmetoder, som att verifiera snabba och konsekventa hyres- eller verktygsbetalningar.

Dessa funktioner gör USDA-lån idealiska för köpare och ägare med lägre inkomst, köpare med mindre än perfekt kredit, första gången köpare och köpare och ägare med minimala personliga besparingar. Utöver de geografiska begränsningarna har USDA-lån dock några viktiga nackdelar. I synnerhet kräver de köpare att ha en dyr inteckningförsäkring.

Typer av USDA-hypotekslån

USDA-lån finns i tre huvudsakliga smaker beroende på ditt hushållsinkomst, nuvarande levnadssituation och bostadsbehov.

Alla är designade för ägaren. De kan inte användas av hyresvärdar eller andra husägare. Alla har fasta räntor - det finns inget sådant som en justerbar ränta USDA-inteckning. USDA-hypoteksräntor tenderar att vara lägre (ibland så mycket som en hel procentenhet) än jämförbara konventionella hypoteksräntor. De är ungefär i linje med räntorna på VA-lån och VA-rationalisering av refinansieringslån.

Garanterade lån för enskilda familjer emitteras av privata långivare. De är antagbara, vilket innebär att de kan överföras från säljare till köpare med minimal ändring av sina villkor.

Upp till 90% av kapitalet garanteras av USDA och upp till 100% av inköpspriset kan finansieras. Det finns ingen hård och snabb långräns för garanterade lån. I de flesta fall är lånets storlek knuten till försäkringsöverväganden som bostadsgrad och skuld-till-inkomstkvot.

Garanterade lån kan användas för:

Köp av ett nytt eller befintligt hem
Köp av en webbplats där ett nytt hem ska byggas
Köp och efterföljande renovering eller rehabilitering av ett befintligt hem
Refinansiering av ett befintligt hems valbara inteckning
Vissa platser förberedande arbete
Vissa fastighetsuppgraderingar (inklusive bredbandsinternet och energieffektiva uppgraderingar).

För att kvalificera dig måste du komma in på eller under tröskeln för ”måttlig inkomst” för ditt område. På de flesta platser är denna tröskel inställd mellan $ 75.000 och $ 80.000 av den totala hushållsinkomsten men kan vara högre för större hushåll och i högre kostnadsregioner, som Alaska och Hawaii. Kolla diagram för landsbygdsutveckling garanterat bostadsinkomst för information om din skogshals.

Enfamiljshus direkt hemlån är utformade för familjer med låg inkomst och mycket låginkomsttagare som "inte kan få ett lån från andra resurser på villkor som [de] rimligen kan förväntas uppfylla." De tillverkas direkt av USDA och kan finansiera upp till 100% av inköpspriset, plus berättigade stängningskostnader om hemmet bedömer mer än försäljningspriset.

Liksom garanterade lån är de förutsatta. Till skillnad från garanterade lån kan direkta lån inte användas för att refinansiera befintliga lån. Annars är de berättigade användningarna i stort sett lika med USDA-garanterade lån.

Direktlån är också föremål för hårda och snabba lånegränser. Dessa gränser från län till län, beroende på lokala bostadspriser, och kan komma att ändras från år till år. I lågkostnader på landsbygden kan gränserna vara så låga som $ 115.000 till $ 120.000. I delar med högre kostnad i dyra stater som Kalifornien, Alaska och Hawaii kan gränserna överstiga 500 000 dollar. För specifik information om ditt län, kolla in gränskartan för landsbygdsutvecklingsområdet.

Hem som finansieras med direkta lån från USDA måste uppfylla vissa kriterier för "blygsamhet", inklusive:

Bebyggt område på 2 000 kvadratmeter eller mindre (med några undantag)
Marknadsvärde under tillämplig arealångräns
Inga markbassänger
Inte utformad eller utrustad för inkomstproducerande aktiviteter (till exempel verkstäder eller hobbygårdar)

Utöver konfigurationen utan pengar och finansierade stängningskostnader kommer USDA-direktlån ofta med betalningssubventioner som hjälper låntagare med låga inkomster att betala sina månatliga betalningar. För de behövande låntagarna kan dessa subventioner dramatiskt sänka räntorna - så låga som 1%, i vissa fall. Dessa subventioner kan dock inte förlåtas - de måste återbetalas gradvis under lånets löptid.

Lyckligtvis har USDA-direkta lån långa återbetalningsfönster. Lån som ges till de behövande låntagarna kan flyta så länge som 38 år.

Reparationslån och bidrag för enskilda familjer, som utfärdas enligt avsnitt 504 Hemreparationsprogram, ingår i två breda kategorier: "lån till mycket låginkomsthemare för att reparera, förbättra eller modernisera sina hem" och "bidrag till äldre hus med mycket låg inkomst för att ta bort hälsorisker och säkerhetsrisker ”.

Reparationslåns räntor fastställs till 1% på 20 års villkor, med en högsta belopp på 20 000 USD. Bidrag är begränsade till $ 7 500 per instans. De behöver inte återbetalas om inte bidragsgivaren säljer hemmet inom tre år. Både lån och bidrag är reserverade för husägare med inkomster under 50% av den lokala medianen. Bidrag är begränsade till husägare över 62 år.

Allmänna krav på behörighet

Förutom de produktspecifika kraven som beskrivs ovan finns det några andra faktorer som påverkar behörigheten:

Plats: För att kvalificera sig för ett USDA-lån måste en köpare eller husägare leta efter att köpa (eller redan bor) i ett USDA-stödberättigat område - vanligtvis landsbygdssamhällen och långtgående förortsregioner i utkanten av större städer. Om du bor inom bekvämt pendlingsavstånd från större navstäder som San Francisco, Chicago eller Boston, kommer du sannolikt inte att kvalificera dig.
Medborgarskap eller bosättningsstatus: USDA-berättigade husägare och låntagare måste vara amerikanska medborgare eller permanenta invånare eller ha vissa viseringar på lång sikt.
Federalt programberättigande: Mottagare av USDA-lån och bidrag kan inte "stängas eller uteslutas från deltagande i federala program" på grund av straffrättsliga övertygelser eller tidigare bedräglig verksamhet.
Kreditrisk: Den idealiska USDA-låntagaren har en FICO-poäng över 640. Låntagare med lägre poäng kan behöva tillhandahålla ytterligare information innan de kvalificeras och kommer troligen att möta högre räntor. Sannolikheten för kvalifikationer minskar betydligt när kreditrisken ökar. Nya brott (12 månader eller mindre) kan allvarligt äventyra låntagarnas ansökningar. Beroende på utlåningspolicy kan låntagare med dålig eller begränsad kredit emellertid kvalificera sig genom att visa långa betalningsmönster för förpliktelser som hyra och verktyg..
Stadig inkomst: Idealiska låntagare kan visa en stabil inkomst under långa tidsperioder - två år eller längre. Undantag kan emellertid göras för låntagare som är involverade i oförutsägbara eller boom-and-bust-aktiviteter, till exempel jordbruk.
Bostadsförhållande: Om du har rättvis till god kredit måste du i allmänhet hålla bostadsprocenten under 29%. Det innebär att din totala månatliga betalning (huvudstad, ränta, hemmaförsäkring, försäkring för inteckning av betalning, skatter) inte kan överstiga 29% av din inkomst. Om du har utmärkt kredit kommer de flesta långivare att avstå från 29% -regeln, förutsatt att de anser att ditt bostadsförhållande är rimligt.
Skuldkvoten: Din hushålls skuldkvot - den totala andelen av dina skuldförpliktelser i procent av din inkomst - kan normalt inte överstiga 41%. Återigen kan undantag göras för låntagare med utmärkt kredit.

Vad du behöver för att kvalificera dig

Under USDA-låneansökningsprocessen måste du ange:

Ett körkort, pass, militär ID eller annan godkänd myndighet utfärdat ID
Betala stubbar (eller kopior) i minst två månader före
Resultaträkningar, inklusive W-2-formulär och 1099-blanketter, går tillbaka tre skatteår
Bevis på att bank- och investeringsintäkter (uttalanden) kommer att gå tillbaka minst två månader
Bevis på minst två års ständigt arbete (skatteformer bör räcka)
Om du är egenföretagare, är en resultaträkning för det aktuella skatteåret (nu)

Beroende på dina personliga omständigheter, kredithistorik, lånet du ansöker om och andra faktorer kan ytterligare dokumentation vara nödvändig.

Stängningskostnader

Liksom de flesta hypotekslån har USDA-lån en mängd stängningskostnader. Kulorna nedan är endast avsedda som en allmän guide. Kostnaderna kan variera mycket beroende på plats, marknadsförhållanden, nedbetalningsstorlek (i förekommande fall) och långivare. Du bör dock förbereda dig för att betala några eller alla av följande stängningskostnader på ditt USDA-lån:

Låneförsäkring: USDA-lån kräver en premieförsäkringspremie som är lika med 1,00% av det finansierade beloppet - till exempel $ 2 000 för ett lån på 200 000 dollar. Pågående årliga hypoteksförsäkringspremier motsvarande 0,35% av det finansierade beloppet krävs sedan lånets livslängd. Förhandspremien kan rullas in i lånet när den stängs.
Förbetalda fastighetsskatter: Du är vanligtvis skyldig att betala förskottsskatt som är inställd på att tillkomma mellan ditt slutdatum och följande förfallodag för fastighetsskatt. Beroende på när stängningen faller, husets värde och lokal skattesats kan detta lägga till hundratals eller till och med tusentals dollar.
Förutbetald riskförsäkring: Du är vanligtvis skyldig att betala förskott på ditt första års husägare. Beroende på ditt hems värde och plats kan detta variera från några hundra till några tusen dollar. Det är vanligt att betala denna artikel utanför stängningen, före stängningsdagen.
Fastighetsundersökning: Du kan behöva göra en fastighetsundersökning. I de flesta fall kommer undersökningen att vara det som kallas en hypoteksundersökning, som är en relativt fungerande övning som kombinerar historien med fastighetsbeskrivningar för bevis på felaktigheter och ogynnsamma påståenden. Under vissa omständigheter krävs en platsundersökning. Detta är en undersökning på plats som hittar den exakta positionen för alla byggnader, servitut, enkätmonument och andra viktiga funktioner. När transaktionen involverar ett nybyggnadshus eller ny underindelning krävs en mer omfattande granskningsundersökning. Gränsmässiga undersökningar är undersökningar på plats som exakt kartlägger fastighetens konturer och parametrar samtidigt som man identifierar potentiella tecken på ogynnsam användning eller intrång. Inteckningsundersökningar kostar vanligtvis mindre än $ 500. Gränsundersökningar kan kosta flera tusen dollar - men återigen är de vanligtvis inte nödvändiga.
Fastighetsbedömning: Innan långivare går med på att få ett lån kräver långivare fastighetsbedömningar för att verifiera att hemmet är värt säljarens begärspris och för att minska risken för förlust i händelse av avskärmning. När det gäller direktlån i USDA betalar USDA bedömningen för egen räkning. Bedömningar kostar vanligtvis mindre än $ 500.
Heminspektion: Även om det är tekniskt frivilligt rekommenderas starkt inspektioner, särskilt för köpare av äldre bostäder. Inspektörer granskar noggrant alla bebyggliga strukturer på fastigheten, inklusive huvudhuset och uthusen, för att identifiera potentiella säkerhetsrisker och föremål som kräver omedelbar reparation. Inspektioner kostar vanligtvis mindre än $ 500, men de kan vara dyrare för större bostäder och fastigheter med flera uthus.
Titelsökning: En titelsökning undersöker fastighetens titelkedja (äganderätt) från dess första planering eller underindelning fram till i dag. Detta säkerställer att säljaren ligger inom sina rättigheter att notera fastigheten för försäljning och minskar risken för ett fordran mot fastigheten i framtiden. Titelsökningar kostar normalt mindre än $ 400.
Titelförsäkring: Titelförsäkring, som kan täcka kostnaden för en titelsökning, ger ekonomiskt skydd mot frågor som upptäckts av titelsökningen, till exempel gamla panterätt och glömda förbund. Det ger också löpande skydd mot fordringar på fastigheten. Kostnaden för titelförsäkring kan variera dramatiskt, men det är smart att budgetera minst $ 1 000 (en gång, betalas vid stängning) för utgifterna.
Inspelning och överföring: Försäljningen är inte officiell förrän den har registrerats hos de behöriga myndigheterna - vanligtvis stadens eller länshusavdelningen. Detta innebär vanligtvis två separata avgifter: inspelningsavgifter och överföringsstemplar. Tillsammans kostar dessa artiklar vanligtvis några hundra dollar, men det exakta beloppet kan variera avsevärt beroende på plats och fastighetsvärde.
Bestämningar av översvämningar och miljöbedömningar: Även om du inte bor i ett område med uppenbar översvämningsrisk, till exempel en flodstrand, måste du beställa en lågkostnadsbestämning för att hitta ditt hem på aktuella översvämningskartor och avgöra om översvämningsförsäkring är nödvändigt. Detta kostar vanligtvis mindre än 100 $, men pågående översvämningsövervakning (och vid behov översvämningsförsäkring) kan bidra till de långsiktiga kostnaderna. Andra typer av miljöbedömningar krävs i vissa regioner - till exempel utvärderingar av brandrisker i delar av västra USA.
Ursprungsavgift: Vissa långivare tar ut ursprungskostnader för att förenkla de mindre kostnaderna och kostnaderna som ofta följer med stängning: advokatsavgifter, dokumentavgifter, budavgifter, spärrkostnader och mycket mer. Ursprungsavgifterna överstiger ibland 1% av inköpspriset, men det finns lagliga och sedvanliga gränser för deras storlek och sammansättning. Om du är osäker, be din långivare att förklara i detalj vad som ingår i din ursprungskostnad. Var inte rädd för att ringa dem på tvivelaktiga rader.

Undvika kostnader för att stänga fickor
Många USDA-låntagare kan minska eller helt eliminera kostnaderna för att stänga fickan. Vissa kostnadsminsknings- eller elimineringsmetoder är unika för USDA-låneprogrammet, medan andra är tillgängliga för bredare sträckor av den hemköpande befolkningen:

Rulla dem in i lånet: Om ditt hem värderar mer än sitt försäljningspris låter USDA-låneprogrammet dig finansiera dina stängningskostnader - med andra ord, rulla dem till din lånepost. Du kan bara finansiera skillnaden mellan ditt hems försäljningspris och det uppskattade värdet. Om du till exempel lägger in ett erbjudande för $ 150 000 och hemmet bedömer $ 155 000 kan du finansiera stängningskostnader upp till $ 5 000. Eventuella överskott måste fortfarande betalas ur fickan.
Få säljaren att betala: Säljaren har rätt att betala upp till 6% av hemets försäljningspris mot stängningskostnader - upp till 12 000 USD på ett 200 000 $ hus. Det är vanligtvis mer än tillräckligt för att täcka stängningskostnader. Denna taktik är särskilt vanligt på köparmarknaderna, där desperata säljare är villiga att avstå med tusentals dollar för att se till att försäljningen går igenom. På varmare marknader är säljare vanligtvis mindre villiga att spela med.
Få en gåva från vänner eller familj: Du får inte låna pengar för att täcka dina stängningskostnader. Du kan dock ta emot en gåva som inte behöver återbetalas. Sådana gåvor kommer vanligtvis från vänner eller familjemedlemmar och kan inte få intresse.
Få en kreditgivare: Långivaren krediterar ibland en del av inköpspriset tillbaka till köparen via rabattpunkter, som är små delar av lånets huvudstol (vanligtvis 1%, även om rabattpoäng kan delas upp i halv- och kvartalspoäng). Beroende på hur de används kan rabattpunkter kompensera en del av eller hela lånets stängningskostnader. Men det finns en avvägning: Varje rabattpunkt höjer lånets ränta med 0,25%, ger högre månatliga betalningar och höjer lånets långa löptid. Detta är ett bra alternativ om du har kort kontanter just nu, men förväntar dig att din inkomst kommer att öka över tid eller om att återlåna ditt lån relativt snabbt.

Viktiga skillnader mellan USDA och konventionella hypotekslån

1. Relativt lösa kreditkrav

USDA-lån har lösare krav på säkerhet än konventionella inteckningar. Medan låntagare med utmärkt kredit (FICO-poäng norr om cirka 720) utan tvekan får de bästa priserna och villkoren för dessa lån, har sökande med FICO-poäng så lågt som 580 en god chans att godkännas. Och prickig kredit är inte en automatisk diskvalifikation, eftersom sökande kan vända sig till icke-kreditverifieringsmetoder som hyra och betalningshistorik för verktyg. Den typen av möjlighet är vanligtvis inte tillgänglig för konventionella lånesökande.

2. Endast tillgängligt på landsbygden och i semi-landsbygden

USDA-lån är avsedda för invånare i landsbygdsområden och semi-landsbygdsområden, långt från stora stadskärnor. Med andra ord, medan den stora majoriteten av USA: s landområde täcks av USDA-låneprogrammet, är bara en bråkdel av landets invånare berättigade. Konventionella lån är inte begränsade av geografi.

3. Låg eller ingen förskottsbetalning krävs

De flesta USDA-stödberättigade låntagare kan komma undan utan att lägga ner några pengar - med andra ord med 100% finansiering av inköpspriset. Låntagare med högre tillgång kan bli ombedda att lägga ner lite pengar, men ingenstans nära det historiska 20% -nivån för konventionella inteckningar. Naturligtvis är detta en enorm affär för låntagare med låg tillgång som helt enkelt inte har råd med konventionella lån.

4. Potentiellt dyr inteckningförsäkring

Köp och refinansiering av USDA-lån kräver hypoteksförsäkring. Oavsett förskottsbetalning eller bostadsvärde, fastställs förhandspremien (som kan rullas in i lånet) till 1% av försäljningspriset eller hemvärdet. Den löpande årliga premien fastställs till 0,35% av återstående kapital. Konventionella inteckningar kräver inte hypoteksförsäkring om inte köparen lägger ned mindre än 20%.

5. Räntan är vanligtvis lägre

USDA-lånens ränta är nästan alltid lägre än konventionella lån. Beroende på låntagarens kredit och andra faktorer kan skillnaden vara så stor som en procentenhet, och ibland ännu mer.

6. Stängningskostnader kan rullas in i lånet

USDA-stödberättigade låntagare kan rulla sina stängningskostnader till sina lån, vilket dramatiskt minskar eller helt eliminerar sina utgifter. Liksom funktionen utan utbetalning är detta en enorm affär för låntagare som inte har råd att avskaffa tusentals när de stänger. Det är möjligt att rulla stängningskostnader till ett konventionellt lån genom att ta rabattpoäng. Men det höjer lånets ränta och höjer sina långsiktiga kostnader.

7. Lån kan antas av kvalificerade köpare

USDA-direkta och garanterade lån är förutsatta. När en USDA-finansierad bostad säljs kan lånet överföras från säljaren till köparen med minimala ändringar i priser och villkor. Naturligtvis måste köpare gå igenom kredit- och inkomstkontroller, och USDA: s kontor för landsbygdsutveckling måste godkänna varje antagande. Köpare kan behöva söka ytterligare finansiering också. Ändå är bara möjligheten till antagande en stor fördel jämfört med konventionella lån, som vanligtvis inte är antagbara.

8. Ingen utbetalning av refinansiering tillåten

USDA: s garanterade och direkta låneprogram tillåter inte återbetalning av kontanter. Om du vill låna mot värdet på ditt USDA-stödda hem, måste du vänta tills du har byggt upp tillräckligt med eget kapital och tagit ut en kredit i hemmet. Däremot tillåter konventionella refinansieringslån att du kan låna (extrahera kontanter) mot värdet på ditt hem med ett refinansieringslån, förutsatt att lånet inte överstiger långivarens eller statliga gränsvärden (vanligtvis mellan 80% och 100% av hemets nuvarande värde eller ursprungliga köpeskillingen, beroende på långivaren och låneprogrammet).

9. Enstaka familjer, endast ägarbostäder

USDA-låneprogrammet är utformat för ägare i enfamiljshus. Även om flerfamiljshus är sällsyntare på landsbygden än stadscentra, är detta fortfarande en potentiell nackdel för människor som vill köpa duplex eller lägenheter i små städer. Konventionella hypotekslån kan användas för att köpa ett mycket större utbud av bostadstyper och har mycket lösare beläggningsbegränsningar.

Slutord

USDA-lånet är en nischprodukt. De flesta familjer kvalificerar sig inte. De goda nyheterna för stads- och förortsboende: Det finns gott om andra alternativ för hushållsköpare som inte har råd att lägga ner 20%. Att välja det alternativ som bäst passar dina behov kanske inte är lika spännande som att välja hem för dina drömmar, men det kan spara tusentals (eller tiotusentals) på lång sikt.

Om du do kvalificera sig för ett USDA-lån, räkna dina välsignelser. Din inkludering i en av de lyckligaste undergrupperna av amerikanska husköpare beror helt på var du har valt att göra ditt liv, inte faror som du har ställt inför de militära eller personliga uppoffringar du har gjort som en del av landets reservistkorps. Vissa stadsslickare tror utan tvekan att bo i landet är ett offer i sig, men om din kärlek till stora öppna ytor och vänliga leenden uppväger din lust att vara i centrum för det hela, vem bryr sig vad de tycker?

Kvalificerar du dig för ett USDA-inteckningslån?